实测实量的可行性研究

一、第三方实测实量的单位有哪些

从2008年12月起，万科集团开始实行第三方质量检测，逐渐有其他地产商加入到第三方质量实测的队伍中，到现在为止，大部分一线地产商都已经引入了第三方的实测实量，譬如招商地产、远洋地产、中海地产、金融街控股、绿城集团、soho中国、中信地产、融创地产、保利地产、万达集团等等。有不少公司在业界的工程管理水平是比较高的，譬如中海地产、绿城地产等，但这些公司仍然引进了第三方实测实量，足以说明第三方实测评估对工程质量的提高是有促进作用的。

近两年，有的地区要求辖区内在建的工程必须要采取第三方实测实量，政府部门通过第三方实测机构来间接控制工程质量，譬如烟台开发区等。

二、第三方实测实量的必要性

第三方实测评估作为一个控制工程质量的工具，如同其他控制质量的工具一样，即使有了这个工具，工程质量有可能会变得更好，也有可能根本不起作用，决定因素在于使用者如何利用，对于地产项目的三方实测来说，使用者是甲方的管理者。

对于置业来说，为什么要引入第三方实测实量？

现在置业实行的是弱管控的模式，工程的进度、质量、安全基本靠一线公司自身在控制，就置业范围的一线公司来说，各个公司的管理水平不统一，总包单位的规模、实力、公司追求也不一样，一线公司的项目质量水平也不一样。总体来说，规模大的总包单位自身有自己质量控制措施和标准，施工过程比较规范，工程质量就比较好，规模小的则反之；另外，质量跟甲方的管理力度也有很大的关系，可以说，现在置业项目的质量控制，主要还是在于人治而不是法治。

置业总部目前对一线公司项目的检查按照现有规定是每年检查两次，上下半年各一次实施检查，主要分为管理动作的检查、项目实体检查、安全文明施工检查、对总包的检查、对监理的检查，由于检查时间短，更多的是从感官上对工程质量作出一个大致的判断，这种检查能防止一线公司不出大的、原则性的质量、安全事故，但对于细部节点的控制作用就比较弱。

现在房地产行业已经进入白银十年，市场形势不容乐观，竞争也愈加激烈，客户的关注点也较之前几年有了变化，客户更加关注产品的质量、入住后物业的日常服务。首万誉业能很好的解决项目交付后的物业服务，但前提是要交给首万誉业一个质量满足要求的项目，通过引入第三方实测评估能很好的解决这个问题。

目前我们公司项目的质量现状是什么样。公司的项目绝大部分是毛坯交房，开发周期普遍很紧凑，很多项目在取得竣工备案后紧接着就要集中交付，对于质量方面的要求根本无暇顾及，有部分一线公司也因为客户要求低而放松了对质量的要求。本人参与了产品客户中心组织的项目交付前的风险检查，去过几个公司的项目进行了检查，项目基本上不存在大的质量问题，但有很多会造成业主不满意的小问题，而这些问题一线公司又不够重视，譬如同一

套住宅内的插座面板高低不一，有的紧挨着的两个也存在高差，有的厨房、卫生间的排烟口、排风口低于窗口上沿，陪同检查的一线公司同事对这类问题说的最多的一句话是：业主装修时自己会改。

引入第三方实测评估，可以在一定程度上避免此类质量问题的出现。

三、怎么利用第三方实测

前面已经陈述，第三方实测评估只是质量控制措施中的一种方法，它是否有效取决于使用者如何使用它。

第三方实测评估是后评估，只有在工程实体施工完成后才去量化是否满足规范或合同要求，评估结果仅能客观的呈现已施工程质量现状，出现质量问题如何去纠正，优秀的做法如何去保持，已经出现的质量问题如何去整改，这些都是第三方实测不能解决的。

如何很好地利用第三方质量评估。项目部要针对实测评估结果查找问题，杜绝相似的问题重复发生；公司层面需要与总包单位的高层沟通，施加一定压力，同时指定针对评估结果的奖罚措施，现场工程部人员的考核与评估结果挂钩；置业总部层面公开各一线公司评估结果排名，人力资本中心对一线的考核设置与评估结果挂钩，战采中心对评估结果低于及格线的总包单位进行约谈等。

从不同层面给总包施加压力，促使其按照规范、合同要求去施工。实测时所采取的尺度并未超规范，我们只是要求他达到规范的要求，各总包单位有义务达到这样的要求。

四、三方实测是否能够提高工程质量

以本人的经历，金地集团从2010年四季度开始施行三方实测，第一次不考核，从第二次开始正式考核。第一次实测集团的总体得分在70分左右，华北区域公司的项目有的分数还不到60，加入考核后，各个公司逐渐重视分数稳步提升，80分、85分，到现在，合作的总包对也适应了三方实测，测量分数基本能保持在90分左右，特别是主体施工阶段，有的总包几乎能达到满分，基本没有扣分的项目。

刚开始实测时，总包单位抵触，说需要增加成本，甲方项目部人员也抵触。但到后来，总包单位和甲方项目部的人员都很欢迎实测。对于甲方项目部管理人员来说，总包自身有压力和动力来达到第三方实测的成绩要求，达不到规定的分数，就要被罚款，被甲方约谈自己单位的领导，作为项目经理要挨骂的；总包单位用实测实量的标准来要求劳务分包，劳务队伍也知道要进行第三方实测，要求工人干活时带着实测工具，干完活马上实测，合格了实测成绩上墙，写上工人自己的名字，不合格，要么修、要么拆掉重干。当大家都接受并习惯第三方实测后，第三方实测实量就成为一个很好的质量控制手段。

第三方实测评估过程中所关注的不是项目整体的观感，而是每套房屋的细部节点，而客户关注的，也是自己所购房屋的细部节点。譬如实测时对防水节点的检查，卫生间管道洞口的封堵不允许用铁丝吊模，窗口塞缝必须要按照要求塞，外墙螺栓洞口的封堵必须按照标准施工，这些部位发现一处不合格就要扣一次分，如果一个项目这些部位施工不规范，那么这

次的实测评估基本就是不合格，所以施工单位会比以往更加注重细节的处理，质量的好坏也恰恰体现在细节方面，多处细节质量的提高，必然会带来整体质量的提高。

曾经听到客户说：这个活的质量令人感动。

五、第三方实测评估测什么

第三方实测评估似乎很高大上，其实很简单。那么第三方实测都测什么？

一般地下室施工阶段不测，园区内的道路、绿化等是否满足规划要求不测，实测基本以室内为主，以细节为主。

主体结构施工阶段，测墙面的平整度、垂直度，室内净高；二次结构施工阶段，测砌筑墙面的平整度、垂直度、砌筑观感、墙体反坎、窗口塞缝等；抹灰阶段，墙面的平整度、垂直度、空鼓和开裂、地面的平整度、卫生间防水、窗口塞缝和打胶、门洞口尺寸、窗口的大小头、插座面板的高度等，所测部位都是应该在施工过程中按照规范和要求进行施工的。

第三方实测评估一般还关注施工过程中的安全问题。脚手架的搭设是否规范，三宝四口的应用和防护是否满足规范要求，施工用电是否规范，消防器材、消防设施是否满足规范要求。

基本的第三方实测评估就是上述的这些内容。对于精装房，所测内容与毛坯所测内容基本一致，实测周期一般为季度，东北地区因为天气原因，四季度一般不参与实测。如果有特殊要求，可以向第三方实测评估单位提出相应的要求。

六、第三方实测评估造成的成本增加

对于总包合同来说，在招标阶段，在招标文件中明确提出项目要参加第三方实测评估，要求总包单位在报价中考虑这部分费用。通过与万科、中海等地产单位合作过的总包交流，这些单位已经掌握了实测评估的规律，质量控制已经形成了标准，基本不会因为项目参与实测而增加成本。

对于实测评估本身来说，也有一定的费用，这部分费用需要每个参与实测的项目承担。项目的第三方实测评估的确带来的了成本的增加。

通过第三方实测评估带来的质量提升，品牌和口碑的提高，必然会增加项目在日益激烈的市场中的竞争力，会带来销售额的增加，一定程度上会加快项目的去化。而且，质量的不断提升不是一蹴而就的事情，需要很长时间的常抓不懈，品牌形象的树立更不是一朝一夕所能完成的。

质量提升所带来的品牌效应、口碑提升，客户满意度的提高等方面带来的效益要远大于第三方实测评估所增加的成本。

七、第三方实测评估工作的开展

第三方实测评估的模式目前已经成熟，只要决策层决定我们开始实测评估，这项工作马上就可以开展。

首先内部确定参与实测的范围。住宅是我司的主要业务，住宅项目是必须要参与实测的；

商业项目可暂不参与，钜大下属的住宅项目参与实测和成绩排名，奥莱商业项目暂不参与实测。

其次确定打分规则。各个一线公司下属的项目个数不一，对于每一个个体项目来说，实测评估、打分方法都是一样的，公司得分可以取各个项目的数学平均分，对于项目多的一线公司，管理的工作量会大一些，各个一线公司的同事肯定不会介意项目多，因为项目多说明公司、个人才有发展。

第三方实测单位要提供给我们标准的测量方法和标准，使各个项目使用同一个尺度来接受检测，这样得出的结果是客观和公平的。第三方实测评估机构有丰富的实测经验和总结的标准，只需要在与他们签订合同时要求他们提供即可，我们也可以结合我们公司自己的需要，提出相应的要求。

在开始实测后，可以把第一次实测作为过渡期，以后开始排名。

八、第三方实测评估工作的总结

每个季度的实测工作完成后，需要有第三方实测单位形成评估报告，总结出共性问题，同时要总结项目上优秀的做法，推荐可以进行推广的施工做法，介绍其他公司优秀的做法。

各一线公司也要结合自身项目的评估结果，纠正在施工中和管理中出现的问题，即使对于错误的地方进行纠正，好的方面继续保持。

置业总部也会结合当季度的评估结果，总结出现阶段置业项目存在的主要问题，根据评估结果，总部战采中心会约谈得分倒数后三名的总包单位。

各一线公司和置业总部还要进行年度的总结。