保利国际高尔夫花园09年度营销方案(提报版)解析
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300-370平米，中间约240㎡， 5500-6000元/㎡
2009年动作：三期剩余 货量（共61套）
➢小结
2008年无一项目实现清盘 2009年旧项目加推、新项 目可能入市 庆隆南山高尔夫将成为最 直接竞争对手
竞争激烈
1.3 前期销售分析
➢08销售情况
2008年全年： 供应151套（含样板间），销售102套， 销售率约67.5%。 总认购金额6.31亿元，回收均价约 15149元/㎡。 剩余49套。
2009年动作：一期剩余 货量
奥山
物业类别：类独栋、联排别 墅
建筑风格：托斯卡纳风格 主要卖点：山景、溪谷 2008年动作：一组团联排别
墅，180-260㎡，9000元/㎡
2009年动作：一组团剩 余货量（其中类独栋92 套）
复地
物业类别：联排、六合院、 叠拼
建筑风格：地中海 主要卖点：高尔夫景观 2008年动作：112套（其中类
6月 5165 8225 15924
7月 4734 7349 15524
8月 3428 5396 15739
9月 1541 2153 13964
10月 1604 2344 14613
11月 3270 5067 15496
12月 3788 5795 15296
2008年成交套数走势
20 18
17 18
1.2 同业竞争分析
1、绿地翠谷
2、常青藤
3、东原香山
7
4、复地项目
5、美利山
6、橡树澜湾
7、悠山郡
8、奥山
9、棕榈泉
10、庆隆南山高尔夫
5 6
4
98
1 23
10
➢高竞争度项目 庆隆南山高尔夫
物业类别：独栋、联排 建筑风格：西班牙风格、意大
利托斯卡纳风格为主 主要卖点：高尔夫、南山、希
尔顿、温泉 2008年动作：Ⅲ组团橘香郡，
08年供应：5套 目前剩余：5套 主观原因：景观、 视野不佳；总价高
08年供应：14套 目前剩余：6套 主观原因：花园小； 公馆影响；水景不佳
剩余户型面积区间分布
50.00% 40.00%
44.90%
30.00% 20.00% 18.37%
四期北营销推 广策略
渠道策略配合
配合：现场包装
售房部 样板区 导视系统
1、析：环境状况
1.1 房市环境预判 1.2 同业竞争分析 1.3 前期销售分析 1.4 四期北分析
1.1 房市环境预判
房市环境依赖于宏观经济大势 中国经济带有浓厚的政治色彩
2009年房市局势不明朗! 企稳和 调整的可能性并存！
2009年动作：一期4组团54套
融科橡树澜湾
物业类别：类独栋、联排、 双拼别墅
建筑风格：北美湾区风格 主要卖点：临湖、附送大花
园 2008年动作：销售一期，共
124套，其中13套类独栋。 类独栋362-449㎡、 1600018000元/㎡，联排双拼224300㎡，7500元/㎡
2009年动作：一期剩余 货量
16
14
12
10
9
8
12 11 8
10 7
6来自百度文库
4
21
1
44
0
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
春节期间是销 售淡季 2008年平均每 月销售8.5套 （据此计算， 清货时间需要6 个月）
➢剩余货量分析 49套（含样板间），约2.9亿
08年供应：1套 目前剩余：1套
190套联排；主力户型260-400 ㎡；155-380万元/套
2009年动作：二期独栋别 墅“柏翠庄”，365-460 ㎡，222套
龙湖悠山郡
物业类别：类独栋、大院别墅、洋 房
建筑风格：英伦风格 主要卖点：龙湖品牌、大赠送、创
新的独院别墅 2008年动作：项目一期1-3组团大
院、类独栋别墅148套，洋房136套； 别墅200-400 ㎡ 、洋房100-150 ㎡ ；类独栋15000元/ ㎡ ，大院 别墅13000元/ ㎡
别墅16套），157-295㎡， 7000-10000元/㎡
2009年动作：全新洋房、 别墅组团
绿地翠谷
美利山
物业类别：联排别墅 建筑风格：北美风格 主要卖点：性价比 2008年动作：44套，300-
380㎡，4668元/㎡
2009年动作：一期剩余 货量（254套）
物业类别：联排别墅 建筑风格：法式风情 主要卖点：低价 2008年动作：274套，端头
08年供应：25套 目前剩余：3套
08年供应：19套 目前剩余：2套
08年供应：37套 目前剩余：24套 主观原因：推出时间 晚；入市门槛高；上 下坡户型；二线房源； 部分产品瑕疵
F2
E3
G2 H1 H2
08年供应：27套 目前剩余：6套 主观原因：三线房源； 道路和变压器影响； 花园利用率低
08年供应：11套 目前剩余：2套
➢重点借鉴项目
物业类别：独栋、联排、洋 房、小高、高层
建筑风格：北美风格 主要卖点：湖景、品质 2008年动作：C区小高层，以
及剩余独栋（400-500㎡， 21000元/㎡）
2009年动作：剩余货量 销售
棕榈泉国际花园
常青藤
物业类别：独栋、联排别墅
建筑风格：法国诺曼邸风格、 新英格兰乡村风格
保利国际高尔夫花园 2009年度营销推广策略案汇报
2009年需要解决的问题： 两大任务——前期货量如何清盘？四期北如何推广销售？ 一个主题——推广主题怎么定？
析：环境状况
房市环境预判 同业竞争分析 前期销售分析 四期北分析
谋：整合推广
总体推广思路
清货营销推广
思：销售安排 策略
销售计划 推售方式 价格建议
主要卖点：亲水、坡地、庭 院、品质
2008年动作：三期庄园独栋 别墅, 350-600㎡，约20000 元/㎡
2009年动作：剩余货量 销售
➢低竞争度项目
东原香山
物业类别：独栋、联排别墅 建筑风格：新古典主义 主要卖点：性价比 2008年动作：推出一期（204
套，其中独栋13套），独栋 294-301平米、14500元/㎡； 联排161-231㎡，9700元/㎡
2008年高尔夫销售面积、金额、单价走势图
20000 15000
10000 5000
价格走势拟合曲线
0
面积(㎡) 金额(万元) 单价(元/㎡)
1月 323 480 14853
2月 443 777 17548
3月 3944 6518 16523
4月 6945 10215 14709
5月 6766 9312 13764
2009年动作：三期剩余 货量（共61套）
➢小结
2008年无一项目实现清盘 2009年旧项目加推、新项 目可能入市 庆隆南山高尔夫将成为最 直接竞争对手
竞争激烈
1.3 前期销售分析
➢08销售情况
2008年全年： 供应151套（含样板间），销售102套， 销售率约67.5%。 总认购金额6.31亿元，回收均价约 15149元/㎡。 剩余49套。
2009年动作：一期剩余 货量
奥山
物业类别：类独栋、联排别 墅
建筑风格：托斯卡纳风格 主要卖点：山景、溪谷 2008年动作：一组团联排别
墅，180-260㎡，9000元/㎡
2009年动作：一组团剩 余货量（其中类独栋92 套）
复地
物业类别：联排、六合院、 叠拼
建筑风格：地中海 主要卖点：高尔夫景观 2008年动作：112套（其中类
6月 5165 8225 15924
7月 4734 7349 15524
8月 3428 5396 15739
9月 1541 2153 13964
10月 1604 2344 14613
11月 3270 5067 15496
12月 3788 5795 15296
2008年成交套数走势
20 18
17 18
1.2 同业竞争分析
1、绿地翠谷
2、常青藤
3、东原香山
7
4、复地项目
5、美利山
6、橡树澜湾
7、悠山郡
8、奥山
9、棕榈泉
10、庆隆南山高尔夫
5 6
4
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1 23
10
➢高竞争度项目 庆隆南山高尔夫
物业类别：独栋、联排 建筑风格：西班牙风格、意大
利托斯卡纳风格为主 主要卖点：高尔夫、南山、希
尔顿、温泉 2008年动作：Ⅲ组团橘香郡，
08年供应：5套 目前剩余：5套 主观原因：景观、 视野不佳；总价高
08年供应：14套 目前剩余：6套 主观原因：花园小； 公馆影响；水景不佳
剩余户型面积区间分布
50.00% 40.00%
44.90%
30.00% 20.00% 18.37%
四期北营销推 广策略
渠道策略配合
配合：现场包装
售房部 样板区 导视系统
1、析：环境状况
1.1 房市环境预判 1.2 同业竞争分析 1.3 前期销售分析 1.4 四期北分析
1.1 房市环境预判
房市环境依赖于宏观经济大势 中国经济带有浓厚的政治色彩
2009年房市局势不明朗! 企稳和 调整的可能性并存！
2009年动作：一期4组团54套
融科橡树澜湾
物业类别：类独栋、联排、 双拼别墅
建筑风格：北美湾区风格 主要卖点：临湖、附送大花
园 2008年动作：销售一期，共
124套，其中13套类独栋。 类独栋362-449㎡、 1600018000元/㎡，联排双拼224300㎡，7500元/㎡
2009年动作：一期剩余 货量
16
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10 7
6来自百度文库
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1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
春节期间是销 售淡季 2008年平均每 月销售8.5套 （据此计算， 清货时间需要6 个月）
➢剩余货量分析 49套（含样板间），约2.9亿
08年供应：1套 目前剩余：1套
190套联排；主力户型260-400 ㎡；155-380万元/套
2009年动作：二期独栋别 墅“柏翠庄”，365-460 ㎡，222套
龙湖悠山郡
物业类别：类独栋、大院别墅、洋 房
建筑风格：英伦风格 主要卖点：龙湖品牌、大赠送、创
新的独院别墅 2008年动作：项目一期1-3组团大
院、类独栋别墅148套，洋房136套； 别墅200-400 ㎡ 、洋房100-150 ㎡ ；类独栋15000元/ ㎡ ，大院 别墅13000元/ ㎡
别墅16套），157-295㎡， 7000-10000元/㎡
2009年动作：全新洋房、 别墅组团
绿地翠谷
美利山
物业类别：联排别墅 建筑风格：北美风格 主要卖点：性价比 2008年动作：44套，300-
380㎡，4668元/㎡
2009年动作：一期剩余 货量（254套）
物业类别：联排别墅 建筑风格：法式风情 主要卖点：低价 2008年动作：274套，端头
08年供应：25套 目前剩余：3套
08年供应：19套 目前剩余：2套
08年供应：37套 目前剩余：24套 主观原因：推出时间 晚；入市门槛高；上 下坡户型；二线房源； 部分产品瑕疵
F2
E3
G2 H1 H2
08年供应：27套 目前剩余：6套 主观原因：三线房源； 道路和变压器影响； 花园利用率低
08年供应：11套 目前剩余：2套
➢重点借鉴项目
物业类别：独栋、联排、洋 房、小高、高层
建筑风格：北美风格 主要卖点：湖景、品质 2008年动作：C区小高层，以
及剩余独栋（400-500㎡， 21000元/㎡）
2009年动作：剩余货量 销售
棕榈泉国际花园
常青藤
物业类别：独栋、联排别墅
建筑风格：法国诺曼邸风格、 新英格兰乡村风格
保利国际高尔夫花园 2009年度营销推广策略案汇报
2009年需要解决的问题： 两大任务——前期货量如何清盘？四期北如何推广销售？ 一个主题——推广主题怎么定？
析：环境状况
房市环境预判 同业竞争分析 前期销售分析 四期北分析
谋：整合推广
总体推广思路
清货营销推广
思：销售安排 策略
销售计划 推售方式 价格建议
主要卖点：亲水、坡地、庭 院、品质
2008年动作：三期庄园独栋 别墅, 350-600㎡，约20000 元/㎡
2009年动作：剩余货量 销售
➢低竞争度项目
东原香山
物业类别：独栋、联排别墅 建筑风格：新古典主义 主要卖点：性价比 2008年动作：推出一期（204
套，其中独栋13套），独栋 294-301平米、14500元/㎡； 联排161-231㎡，9700元/㎡
2008年高尔夫销售面积、金额、单价走势图
20000 15000
10000 5000
价格走势拟合曲线
0
面积(㎡) 金额(万元) 单价(元/㎡)
1月 323 480 14853
2月 443 777 17548
3月 3944 6518 16523
4月 6945 10215 14709
5月 6766 9312 13764