某别墅项目定位报告.ppt

/E 蓝海支撑——偃师市场客户分析
本地财富阶层： 根据偃师市场的随即客户调查，被调查者中（20人），有30%以上 被访问者希望能够住进高档别墅社区 典型客户分析：
XXX先生，中年成功人士，现在偃师本地拥有个人公司，年薪在百万元以上 。 •需求特征：偃师本地物业，大社区，高品质，大花园 •消费经历：看过洛阳周边物业，但由于距离现居住地远，因此均放弃购买 •现居住地：自家建设别墅
/F 蓝海支撑——资源、区位定位
景观资源
优
次优 中心区
虎头山森林 公园
中迈夏都首府
本案
致晟东郡
偃师市中心
天林·郡城
5分钟生活交通圈
资源型 居住型 区位
具备打造资源型豪宅的景观资源基础，同时，5分钟生活交通圈 内，加之自住需求，具备居住型物业发展空间
带有居住型物业性质的资源型墅级豪宅
/F 蓝海支撑——地块SWOT
思考1？ Question
5.品质型墅级豪宅
品质型豪宅的需求支撑？
/E 蓝海支撑——偃师本地客户
• 项目区域价值特征分析
关键词： 财富阶层涌现 缺少高档大社区 自建别墅传统
偃师 ➢2014年县区常住人口约13万人，其中户籍人口108560人 ➢经济跨越式发展，大型厂摩托车、铁箱厂、鞋厂等产业园
小型资本厂家云集 但多在中心区自主普通住宅，存在部分炒家； ➢房地产业发展、偃师产业带动居民收入跳跃式上升，形成数量 庞大的财富阶层，由于本地缺少高端大社区别墅产品，多自建 农家独栋小院，渴望入住高档品质社区
相对优势（S）
相对劣势（W）
亲地山景 生态庄园资源
顶级产品 幼儿园配套 交通高可达
绝对机会（O）
市政规划路修通 片区物业档次的高端形象 偃师财富阶层的涌现
商业配套极不完善 项目周边低端形象
相对威胁（T）
市场竞争： 偃师以及区域未来推出别墅物业带来的竞 争；
/F 蓝海支撑——地块SWOT
相对优势（S）
/E 蓝海支撑——偃师市场客户分析
➢偃师客户：
品牌发展商项目云集、片区形象认同感，以及对品质生活的向往
典型客户分析：
XXX先生，50岁，高级政府行政人员
•置业用途：自住、养老，
•消费经历：非首次置业，偃师市区拥有多套房产
•需求特点：大社区，高品质，大花园
•现居住地：偃师·书香名邸
认知——认同，自住倾向日益明显
甚至负利，在这样的市场中竞Fra Baidu bibliotek、搏杀，价格战此起彼伏，最后都是两败俱伤，所以很形 象的表示为红海；对于后进入的企业就在没有必要进去了。
蓝海战略：是指通过创新，无论是经营管理创新、营销创新还是商业模式创新等等，
都是通过改造现有的体系，从成本、消费群体、消费方式转变、产品服务升级提升等诸多 方面，实现创新从而跳出红海，开辟属于自己的蓝海市场空间，达到盈利的目的。通过创 新实现进步，带给消费者更多的体验和享受，并且消费者愿意接受的方式，但蓝海的开拓 是建立在时间效力之上的，在新开辟的市场中很快会有跟进者，从而又会出现红海的情况， 所以企业必须保持领先，不断的超越自己，不断发现新的蓝海，保持盈利水平。
>> 探讨路径
Discussion path
︱市场蓝海选择 ︱差异化竞争优势利基 ︱产品价值实现
/A 市场红海——偃师现有住宅供应
住宅红海：居住型 与 商住型
/B 市场红海——偃师典型项目分析
特征 资源优势：景观资源次优，且较为单一，典型项目均以河景、自身园林景观为卖点 品牌特点：品牌发展商集中度较低 产品特点：知名建筑设计、完善配套、豪华会所
思考2？
品质型墅级物业
Question 我们的地块能否敲动哪类别墅板块？居住or 资源？
/F 蓝海支撑——地块位置
本项目地块位于偃师市窑头村虎头山片区，北 靠虎头山森林公园，西临连霍高速。沿着连霍高速 可直达洛阳和郑州等地区。
/F 蓝海支撑——地块四至周边自然环境
➢ 项目三面环山，一 面可远看偃师城区；
➢ 项目山形秀丽，坡 度较小，基底基本是 黄土层，可利用。
西
北
N
东
南
/F 蓝海支撑——地块价值
地块价值排序：
阶梯三＞阶梯二＞阶梯一
阶梯一 紧靠市政道路、小区配套； 阶梯二 没有与山体完全接触、视野较好； 阶梯三 与山体完全接触、高位视野开阔。
市政道路 小区配套
第一阶梯 第二阶梯 第三阶梯
地块价值排序：阶梯三＞阶梯二＞阶梯一
注重通过产品附加值的打造实现产品溢价，典型代表：建业·森林半岛景观打造
>> 市场蓝海篇结论一
Conclusion 1
1. 根据偃师现有地产市场供应，按照景观资源以及区位的价值，我们 将物业划分为：商住型、居住型
2. 根据销售均价，我们将商住型与居住型产品细分为：
3.
普通住宅、品质住宅、豪宅
4. 根据现有别墅类产品市场存量供应以及未来供应趋势，我们找寻到 的产品供应蓝海为：
本地情结、高档大社区，以及高档的物业管理
>> 市场蓝海篇结论二
Conclusion 2
偃师市高端别墅类物业的市场供应目前为空白，偃师别墅 市场空白这是我们所面临的绝佳机会点；
此外，本项目别墅类物业高端市场形象也为项目提供借势 的土壤；
通过分析片区现有的三类客户群，偃师别墅类物业需求客 户、外来驻本地高新管理层、本地财富阶层，我们看到， 市场的需求蓝海是：
相对劣势（W）
亲独地山特景山体资源
生态庄园资源
顶较级产优品生态资源 幼 交儿 通3园高分配 可套 达钟生活圈
绝对机会（O）
市政规划路修市通 政规划路 片区物业档次需的高求端突形象破口 偃师财富阶层发的涌展现商品牌
价值可实现性承诺
一线自然资源 商业配配套极套不完缺善失 项目周周边低边端形环象境
居住型豪宅瓶颈
开创·蓝海
新航道地产机构 2014.11
>> 引
Preface
偃师，地产市场 发展商在传统型住宅的红海中浴血奋 战......
做残喘的市场跟随者？ 还是拿出所谓的“亮剑”精神，去挑 战行业领军人？ 我们不要承担红海中血的洗礼！ 我们要：开创蓝海疆域， 走出偃师，引领资源型豪宅市场。 ......
红海战略：是指市场竞争已经白热化，产品、服务同质化严重，企业利润呈现微薄
相对威胁（T）
市场竞争：
市场红海竞争 偃师以及区域未来推出别墅物业带来的竞
争； 宏观调控：
政策寻、找金融差、异法律化的核不稳心定竞因素争。优势
>> 市场蓝海篇结论三
Conclusion 3
相对于居住型豪宅，本项目具有虎头山自然景观资源的优势，决 定项目能够成为资源型墅级豪宅；