使馆壹号院豪宅案例

完善生活配套、高端企业总部云集
写字楼
中国石油大厦、保利大厦、五矿广场、中国电信大 厦、中国海油大厦、银河soho、中国石化大厦、港澳 中心、天恒大厦、中航大厦、首创大厦、富华大厦 等。
商业
来福士购物中心、银座mall、三里屯太古里、北京爱 琴海购物中心、世茂百货、三里屯soho等。
酒店
东方花园酒店、金茂北京威斯丁大饭店、北京港澳中 心瑞士酒店、希尔顿酒店、凯宾斯基酒店、昆仑饭 店、喜来登长城饭店。
16
16
16
三居（66.67%）
140
3号楼
1单元
2单元
01
02
01
02
220.54 236.27 236.27 220.54
三居
三居
三居
三居
19
19
16
16
四居（33.33%）
70
项目细则分析│户型设计分析
Tip4：独立餐厨，阔绰厨房，大尺 寸餐厅，满足大家庭聚餐使用。
Tip1：双入户玄关设计，充分发挥 收纳功能的同时，增加户型的仪式 感，尊贵感；
·外交部
朝阳公园
城市主环道，三条地铁沿线， 多条公交线路，交通十分便捷
北侧北二环路、机场高速， 东临香河园路， 南接东直门外大街， 西靠东二环路。 紧邻东直门换乘站，地铁2号线、 13号线、机场快轨。 近则可快速直达城市核心，远亦可 顷刻直达机场，接驳全球。
区域位置环境概述│生活配套
中国石油大厦 · 保利大厦 ·
医院
陆军总院、东外医院、万国中医医院、北京中医药大 学东直门医院等。
Part 2.【项目细则分析】
项目细则分析│产品特色
Tip3：天然石材立面+三 层蓝水晶钢化玻璃双中空 玻璃幕墙，双银LOW-E 镀层。尊享科技带来的尊 贵感。
Tip4：独享5000㎡的匠 心园林、1500㎡的四合 院会所
Tip1：1T2户稀缺高板设 计，打造经典方正格局户 型，户户南北通透。
时间：2015年8月7日 地点：使馆壹号院营销中心 主题：中国自信 -态度时装设计展
时间：2015年10月24日 地点：使馆壹号院营销中心 主题：中国自信 -态度时装之私享定制
时间：2016年4月17日 地点：使馆壹号院营销中心 主题：“壹号速度，定制态度”曼斯瑞VIP客户活动
项目细则分析│产品特色
• 园林 使馆壹号院不惜成本于寸土寸 金的二环臻址之中，规划一座 超5000㎡的匠心园林为业主所 私有。精雕细琢之中，更显林 隐绿境的生活智慧。外聚锦 绣，内藏乾坤。园林内还收藏 着一座1500㎡的古董级四合 院，四合院与私家花园相辅相 成，共同营造出传统人文与国 际视野碰撞下的大美艺术。
豪宅 · 产品案例分析 2016.10
使馆壹号院
关键词提炼——二环内、地段为王的豪宅
Part 1.【项目概况】
项目概况│基本信息
位置：北京市东城区香河园路3号 物业类型：住宅 建筑形式：高层板楼 占地面积：9605m² 建筑面积：79435m² 产权：70年 产品：180-280㎡，3居、4居 总户数：363套（3栋19层1T2高板住宅，每栋2个单
Part 4.【项目总结】
项目总结
• 北京二环绝版地脉，区位价值难以复制； • 东直门旁，77座友邦使馆、各类国际级商业、教育、医疗配套，地段价值难以比拟； • 多条城市主干道，三线地铁，快速到达市内、机场，交通便捷。 • 大户型、大面宽，空间灵活开放； • 高投入、精装修，打造奢侈豪宅。 • 高端跨街、圈层精准营销，小范围，大手笔，让项目销售既叫做，又叫好。
使馆壹号院·271.7㎡
豪华四室·尽享不可复制的奢华生活
Tip6：独立餐厅，宽阔空间，满足 家庭聚餐的需求，让你和家人悦享美 食；
Tip1：双入户玄关设计，充分发挥 收纳功能的同时，增加户型的仪式 感，尊贵感；
Tip3：南向次卧，套房设计，方便 使用；
Tip2：三向朝阳，大尺度采光，观 景。大面宽客厅、主卧，奢想温暖阳 光和宽阔视野；
Tip2：3.15m层高划分， 尊享奢侈空间，满足各种 安装需求。
项目细则分析│产品特色
236㎡
267㎡
271㎡
• 户型 区域内稀缺1T2户的高板设 计，让壹号院所有户型都达到 了南北通透。 同时在户型设计的考量上，使 馆壹号院秉持着一切从居住者 本体出发的设计理念，深入研 究业主及其家庭成员的人居习 惯，以“即奢且适”的空间追 求，打造180-280㎡领袖私 邸，户户空间方正，南北通 透，以丝丝入扣的极致，演绎 巨匠技艺之精湛。
Part 5.【项目图片欣赏】
项目图片欣赏│效果图片
项目图片欣赏│装修效果图
项目图片欣赏│装修效果图
项目图片欣赏│园林实景图
项目图片欣赏│园林实景图
Thank you！
项目细则分析│产品统计
1号楼
2号楼
3号楼
楼座 单元
房号 面积 户型 套数
1号楼
2号楼
1单元
2单元
1单元
2单元
01
02
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267.79 182.79 182.79 253.67 271.7 231.93 231.93 271.7
四居
三居
三居
四居
四居
三居
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ三居
四居
19
19
19
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16
Tip4：南向次卧，套房设计，方便 使用；；
使馆壹号院·236㎡
奢华通透三室·奢享繁华之上的通畅
Tip3：套房设计主卧，超大尺 度，私属步入式衣帽间及三分 离式卫生间。 Tip2：三向朝阳，大尺度采光，观 景。
项目细则分析│户型设计分析
Tip5：中西双厨设置，满足现代人 的不同需求；
Tip4：主卧套房设计，私享阔绰卫 生间，步入式衣帽间；
使馆要地，都会璀璨
毗邻77国友邦使馆，国际级 教育、医疗资源环伺，浓郁 的国家化氛围瞩目全城。
地铁二号线 俄罗斯大使馆
德国大使馆
中国使用大厦 · 二
保利大厦 · 来福士 ·
环 路
五矿广场 ·
·东方银座 ·中国石化
中国电信 · 中国海油 ·
银河soho · 北京饭店 ·
·外交部
加拿大大使馆 德国大使馆
外墙玻璃幕
• 立面 使馆壹号院幕墙系统采用20厚天然石材立面、通风保温隔热屋面、内衬进口铝箔反射膜，以及业内领先的三层蓝 水晶钢化玻璃双中空玻璃幕墙，双银LOW-E镀层，对热辐射具有较高反射率，传热系数1.80W/㎡.K，遮阳系数 0.65，可见光透射比0.40，有效改善室内温度，降低采暖与制冷负荷。
项目细则分析│产品特色
• 层高 建筑的尺度不仅在于其宽度，更突显于其深度。使馆壹号院深谙领袖豁朗 情怀，3.15米的黄金比例分层列距，适宜的层高不仅让空间更加协调，也 全面满足了新风制氧系统、室内采暖、同层排水、网络铺线的各项豪宅配 置装载。
项目细则分析│产品特色
外墙石材采用伊朗进口的高端石 材“伊朗蓝眼睛”
三里屯VILLAGE 北京工人体育馆
朝阳公园
中央电台
区域位置环境概述│交通配套
北二环
地铁二号线 俄罗斯大使馆
德国大使馆
中国使用大厦 · 二
加拿大大使馆 德国大使馆
三
东直门内大街
保利大厦 · 来福士 ·
环 路
东·东直方门银外座大街
环 路
五矿广场 ·
·中国石化
中国电信 · 中国海油 ·
银河soho · 北京饭店 ·
元，共210套。1栋商业办公楼153套） 销售均价：120000元/m² 装修：精装修 开发商：融创中国 投资商：融创中国与南昌市政集团 物业公司：高力国际
区域位置环境概述│区域分析
稀贵内城，地脉孤本
东二环已成内城绝版地脉， 不可再生。
央企大道，政经中枢
东直门外大街，央企总部大 楼林立，重要的政治、经济 中心地带。
26, 28%
44, 47%
按面积统计成交套数占比
150-200, 21, 23% 200以上, 72, 77%
1500-2000 2000-2500 2500-3000 3000以上
150-200 200以上
项目营销分析│营销动作简析 高端跨界+圈层营销，塑造项目高端形象，提升项目高端品质，网络高端客户人群。
项目细则分析│样板间设计
作 品 展 示
北京希尔顿逸林酒店 九间堂样板间
杭州九里松度假酒店 上海万科翡翠滨江营销中心
【设计师简介】
梁景华/Patrick Leung PAL Design创办人
美国林肯大学荣誉人文学博士 香港十大设计师
• 设计理念简介 设计师以框线及对称格局把现代中式发挥得淋漓尽致。在设计构思上，采用细腻的金 属框线，希望透过框线让空间更具层次、灵气和张力。整体风格以现代手法诠释中国 风格，在奢华和极简中找到凝固的静态美。经过数十次反复论证，秉承以人为尺度的 高贵比例，最终定案，以完美的奢装尺度，彰显时代领袖的居住仪式感。
项目细则分析│样板间效果图
入口玄关
玄关走廊
屋内玄关
连接走廊
餐厅
餐厅+客厅
项目细则分析│样板间效果图
起居室
起居室
卧室
卧室
阳台（茶室） 卧室
项目细则分析│交房装修物料
项目为精装修交房，装修内容主要包括墙面，地面，屋顶；厨房会配备博士（bosch）抽油烟机，灶台，橱 柜和水槽等厨具；卫生间会配备瑞士顶级劳芬品牌洗手盆、浴盆等卫具；门锁采用三星智能锁。
北京中医药大学东直门医院 · 来福士 · 陆军总医院 ·五矿广场 ·
中国电信 · 中国海油 ·
银河soho · 北京饭店 ·
·昆仑饭店 · 北京万国中医医院
·凯宾斯基酒店 ·喜来登长城饭店
·东方银座 ·中国石化
· 北京市东城区东外医院 ·三里屯VILLAGE
·港澳中心
国贸三期·
赛特购物中心·
·银泰
·新光天地
销售套数
销售均价
20
140000
18 16
102254
100336
105558
109175
113662
107776
117789
119285
122239
120000
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100000
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10
8
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4
9
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80000
60000
9
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13
13
14
11
40000
7
7
20000
0
0
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
项目营销分析│销售特征简析
项目产品设计面积较大（180-270㎡），成交以200㎡以上房源为主，单套成交价格均在1500万以上，其 中2000万以上产品是项目成交主力。
按成交总价（套）统计成交套数占比
3000以上, 15, 16%
1500-2000, 8, 9%
2500-3000, 2000-2500,
Part 3.【项目营销分析】
项目营销分析│销售情况简析
• 项目采用自销的方式，截止2016年9月30日，项目共计销售125套（2.8万㎡），合计销售金额30.47亿元。 • 项目2016年共计签约93套（2.1万㎡），签约均价111452元/㎡，合计总价23.46亿元。
2016年1-9月成交统计