房地产估价第3章 成本法

房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
3.1 成本法概述
❖3.1.2 公共房地产
❖ 以当地通常可以实现的收益为基础，采用收益法评估公共 房地产可以比采用成本法更加准确地得到该房地产的真实 和内在价值。而且这不仅限于该房地产是公共性质的或者 是被政府部门所占有的，就是在该房地产继续被公共部门 所使用的情况下，使用收益法也是非常合适的。评估公共 房地产时应用成本法，仅是为了得到待评估房地产的替代 价值。公共部门因为某种原因（例如资产置换和盘活资产 的需要）必须在当地放弃该房地产时，就需要根据评估所 得到的替代价值异地重建该房地产。
对于存在重大维修、现代化或者结构调整需要的收益性房地 产，人们同样采用成本法进行评估。因为通过收益法评估这 样的房地产，高昂的维修费用会抵消土地价值部分，因而应 采用成本法辅助收益法评估该房地产的市场价值。
上述关于成本法的思考也体现在房地产的抵押贷款价值评估 中。为了确保贷款的安全性，在对房地产的抵押价值进行评 估时必须同时采用收益法和成本法。
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3.2 基本原则
❖ 3.2.3 建筑物成本价值
1. 建筑物成本价值的内涵 ❖ 建筑物的成本价值是建筑物的建设过程中所投入的 成本形成的价值。
直接成本：开发建设建筑物的直接投入，包括建筑物 建设、安装和装修所发生的成本
间接成本：建筑物建设直接成本外的其他一切必要支 出成本，包括工程建造期间接费用、其他费用和税金、 投资利息和开发利润
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3.1 成本法概述
❖成本法的作用
成本法可以作为收益法的补充手段，对于新建的收益性房地 产而言，更是具有辅助作用。如果采用成本法评估收益性房 地产得到的正常成本超过了它的收益价值，投资者就很难会 对这样的房地产作出较高评价。任何一个理智的投资者对这 样的房地产的成本价值都会仔细研究和控制。
标准重建单价
标准重置单价
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3.2 基本原则
❖ 3.2.3 建筑物成本价值
3. 建筑物使用年限折旧 ❖ 通过查表计算得到建筑物的全新的重置成本后，需要
对建筑物因时间经过而产生的价值减损作相应的扣除， 扣除的价值量在估价上称为折旧。
物理折旧 功能折旧 经济折旧
❖ 成本法主要应用于评估自己使用的别墅等类型房地产的事 实，并不意味着成本法只是用来评估自己使用的非收益性 房地产。事实上，很多自用的商业和工业房地产、正在使 用的用于管理的房地产以及政府部门所使用的建筑设施都 采用成本法来评估它们的价值。
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3.1 成本法概述
(1)测算因减少造价所引起的建筑缺陷的价值减损； (2)测算剩余使用年限的减少所引起的价值减损； (3)测算因缺少或者减少建筑部件所引起的价值减损； (4)通过扣除消除损坏的费用的方式测算价值减损。
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3.2 基本原则
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3.2 基本原则
❖ 3.2.3 建筑物成本价值
4. 建筑缺陷和损坏引起的价值减损
❖ 建筑缺陷和损坏所引起的价值减损属于建筑物使用年 限折旧里面的物理折旧部分。如果这个价值减损没有 通过建筑物年限折旧予以考虑，那么就必须单独进行 测算和扣除。
由于建筑缺陷和损坏引起的价值贬值可以通过如下方 式予以考虑：
❖3.1.1 工业和商业房地产
❖ 评估工业和商业房地产通常不能够采用成本法。只是在评 估某些特例时，例如评估非常老的工商企业时才可以应用 成本法。这些企业的生产方式或者厂房已经不符合今天的 现代化生产条件和要求（例如过厚的建筑墙体），必须采 用成本法才能够得到一个价值，然后对这个价值进行市场 修正，即大幅度减价修正。对于新建的房地产运用成本法 进行评估可以帮助投资者“计算”他所投资开发的房地产 的成本价值，当投资者可以在市场上租到合适的房地产时， 这种成本计算才有意义。在这种情况下，成本法可以作为 收益法的辅助方法而得到应用。
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3.2 基本原则
❖ 3.2.3 建筑物成本价值
2. 标准建筑成本单价 ❖ 标准建筑成本单价是成本法的评估起点，是成本法 的基础。 ❖ 标准建筑成本单价一般应该由专业的成本测算机构 进行详细测算，建立针对不同建筑类型、建筑结构 和地区的标准建筑物成本单价索引表，并配备相应 的换算参数。
房地产估价第3章 成本法
第三章 成本法
❖学习指导 重点掌握成本法的基本概念、原则以及应用过程， 成本法在应用时主要评估参数(如标准重置单价、 折旧计算、成本价值市场修正等)的注意事项。根 据本章理论内容理解成本法应用的具体评估实例。
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3.1 成本法概述
❖ 当根据市场交易习惯需要通过替代成本确定评估标的物的 价值时，应该采用成本法。成本法又称为成本逼近法 （cost approach）或者成本替代法（depreciated replacement cost approach）。采用成本法评估的房地 产一般以自用为主，例如别墅住宅。对这些房地产的消费 不是以收益为目的，而是为了满足房地产所有者的自身需 求，例如居住在自己漂亮的住宅里所带来的心理和生理上 的成功和舒适感。
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3.2 基本原则
❖ 3.2.1 ❖图
概述
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3.2 基本原则
❖ 3.2.1 ❖图
概述
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❖3.2.2 土地价值
成本法中土地价值的评估通常采用基准地价系数修正方 法。
对于没有建立基准地价或者基准地价体系不完善的地区， 无法有效运用基准地价系数修正方法，那就只好从地价 的成本构成出发来评估土地价值。
地价通常由六大项成本构成：
(1)土地取得成本；
(2)开发成本；
(3)管理费用； (4)投资利息； (5)销售税费；
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(2)-(6)项又可统称为 总的土地开发成本
(6)开发利润。