某公司商业模式浅析

• 主要店铺
• • •
Anubis ARTE
•
安徒生冰淇淋鲜果 •
面点王 万宁 mannings
汁
• 满记甜品
• 倍轻松
• NiCE
• Bread Talk
• NICI
• 宝明堂
• Olé 超级市场
城市
深圳 杭州 沈阳 大连 成都 南宁 郑州 合肥 深圳 青岛 重庆 上海 常州 无锡 泰州 济南
总建筑面积（万方）
55 80 60 19.3 210 90 40 90 300 100 200 55.5 32 40 80
商业面积（万方）
18.8 20 20 10.5 一期24.4 27
18 18 20 20
天津
大连
绵阳
郑州
淄博
济南 南通
青岛 日照
南京
常州 苏州
上海
合肥 成都 重庆 武汉
杭州 宁波
长沙 南宁
深圳
福州 厦门
海南 惠州
三线城市
业务类别
商业
都市综合体 住宅+区域商业中心
住宅+欢乐颂
住宅
橡树湾学府系列 橡树湾英伦系列 凤凰城精品都市系列 百万平米城中城系列
特色高端作品 低密度大平层作品
商业模式
位置
总建筑面积 商业建筑面积
楼层
车位
开业时间
深圳市罗湖金融商 务中心区
55万方
18.8万方
一期6层，二期4 层
一期1034个，二 期3000个
2004年12月10日
定位为“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心”。是深圳商业 接轨国际的旗舰之作
• 项目选址
• 充分考虑到了超级购物中心地理位置和商圈的重要性
主出入口
主出入口
• 业态组合
万象城采取
主力店＋次主力店＋专卖店
• 主力店铺
• 4家主力店铺
深圳华润·万象城主力店铺：
■ RéEL时尚生活百货：第一次进入 中国大陆的海外百货公司。 ■ Olé超级市场：华润万家第一家 新概念超市，以品种繁多的进口食 品为特色。 ■ 嘉禾深圳影城：拥有7个放映 厅，包括一个豪华贵宾厅，是目前 深圳最大的电影城。 ■ 冰纷万象滑冰场：中国第一个 商业用途奥林匹克标准真冰滑冰 场，下设“冰纷会”滑冰俱乐部。
2013 2012 2012 2013 2014 —— 2015 2014 —— —— —— —— ——
物业组合 • 商业建筑面积普遍在20万方以上
物业组合：商业（20万方左右）+写字楼（10万方左右）+君悦酒店（1个）+公寓（少部分） +悦府系列住宅（剩余面积）。根据城市经济、具体位置、地块形状等情况做调整。
华润万象城、五彩城、欢乐颂商业模式浅析
华润简介 三大商业模式浅析 三大商业模式对比分析
华润集团简介
华润集团是全球500强企业之一，下设7大战略业务单元、21家一级利润中心，有实体企业 1,200多家，在职员工35万人。华润在香港拥有5家上市公司。其中，华润创业、华润电力、 华润置地位列香港恒生指数成份股，成为华润旗下“蓝筹三杰”。
地 王 大 厦
写 字 楼
一期的“万象城”和5A甲级写字楼是两个相互独立的主体建筑，两幢建筑之间通过空中走廊连接。这种 设计方式可以最大限度的给予“万象城”更为独立和自由的规划，完全站在购物的角度进行规划和设 计。
在其他城市，万象城购物中心也都延续这种商业独立布局模式
• 商业动线设计
整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店面都分布在动线两边，这样避免了 整个商场中死角的出现；内外部交通合理，真正做到人车分流、人货分流
商业 商业 商业 住宅 商业、写字楼 商业 商业、写字楼 住宅、写字楼 商业 住宅 商业 商业 商业 商业 商业 商业
商业业态占比 • 以零售为主
商业业态占比：以零售为主，其次是娱乐、餐饮，业态相对丰富。
万象城商业的业态配比情况：
餐饮 18%
娱乐 15%
其他 10%
零售 57%
百货, 35% 超市, 12%
18.8 20 20 10.5 一期24.4 27
18 18 20 20
24 20 30
4.2 11 6
7.6 30
20
6+8.5
11
6
14
11
150
含在30万方写字楼里
27
50 五星+四星酒店
160 含在8.5万方写字楼里
0 25 0
0 0 0
10+25
50
0
启动物业 • 以商业启动为主
启动物业：56%的万象城以商业为启动物业，其次是以住宅为启动物业，占33%，只有 11%是以写字楼为启动物业。
二线城市
三线城市
注：以上部分人均GDP以2011年人均GDP为基数乘以年平均增长率计算而来
选址原则 • 区域性经济中心，具有较强的消费能力
城市
1、 该城市为区域性经济中 心。
省会城市或者副省级城市，经 济总量排在全国前30.
2、该城市要具有较强的消费 能力。
人均消费在全国前50的城市， 城市规模较大。
客户及档次定位
• 客户——城市中产阶级，档次——中档偏高
万象城整体定位：客户—城市中产阶级，档次—中档偏高
客户
——真正服务的对象是城市的中产阶级，以家庭为主的消费者，女性是重要客户
档次
——万象城的市场定位确定为“中档偏高” ——完整及协同的体验，包括购物、休闲、餐饮及娱乐
扩张速度 • 每年2-3个开业
以不同物业为启动的比例：
住宅 33%
写字楼 11%
商业 56%
万象城分布城市
深圳罗湖 杭州 沈阳 大连 成都 南宁 郑州 合肥
深圳大冲 青岛 重庆 上海 常州 无锡 泰州 西安
济南
启动物业 写字楼 商业 商业 —— 住宅 商业 商业 商业 住宅 —— 住宅 —— —— 商业 —— —— ——
核心驱动力物业 商业、写字楼
城市 总建筑面积（万方） 商业面积（万方） 写字楼（万方） 酒店 （万方） 住宅 （万方） 公寓 （万方）
深圳罗湖 杭州 沈阳 大连 成都 南宁 郑州 合肥
深圳大冲 青岛 重庆 上海 常州 无锡 泰州 西安
济南
55 80 60 19.3 210 90 40 90 300 100 200 55.5 32 40 80 95 占地260亩
人均GDP（美 元）
14000
13000
12000
11000
杭州
10000
9000
人均GDP10000美元
8000 深圳
7000
6000
5000
4000
3000
沈阳
大连
青岛
郑州
合肥 重庆
来自百度文库
成都
南宁
2004
2005
2006
2007
2008
一线城市
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
年
万象城扩张速度：平均每年有2-3个店开业，预计到2015年将有10-15个万象城开 业。
进入城市： 到2015年将有超过15个城 市。从2012年开始，平均每 年有2-3个开业，并且扩张速 度不断加快。
城市 商业面积（万㎡） 开工时间
深圳罗湖 杭州 沈阳 大连 成都 南宁 郑州 合肥
深圳大冲 青岛 重庆 上海 常州 无锡 泰州 济南
华润集团
华润电力 华润置地 华润水泥 华润创业 华润微电子 华润燃气 华润金融 华润与房地产相关子公司
华 润 置 地
华 润 创 业
华 润 物 业
华 润 资 产
华 润 建 筑
华 润 信 托
华 润 水 泥
其 他 子 公 司
华润置地简介
华润置地有限公司（HK 1109）是华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合型地产开发 商之一.华润置地以“品质给城市更多改变”为品牌理念，致力于达到行业内客户满意度的领先水准，致 力于在产品和服务上超越客户预期，为客户带来生活方式的改变。代表作品有橡树湾、凤凰城、上海滩 花园、二十四城、幸福里、悦府等公寓产品，翡翠城、太湖国际社区、卡纳湖谷等中低密度产品，以及 涵盖了万象城（购物中心）、写字楼、酒店、高端公寓等都市综合体项目.截止到目前，华润置地已进入 中国内地40余个城市，正在发展项目超过70个。
万象城、五彩城、欢乐颂
商业
都市综合体 住宅+区域商业中心
住宅+欢乐颂
万象城 五彩城 欢乐颂
华润置地 华润创业
华润简介 三大商业模式浅析 三大商业模式对比分析
万象城 五彩城 欢乐颂
• 认识万象城
• 华润置地高端商业模式，是集购物、办公、酒店、居住、娱乐为一
。 • 体的大型都市综合体
万象城——是集购物、办 公、酒店、居住、餐饮、娱 乐功能为一体的大型都市综 合体，一般由购物中心、写 字楼、高级公寓和酒店组 成。为消费者带来全新的消 费概念和生活体验，是真正 意义的“一站式”消费中 心，是市民和游客均向往的 好去处。
18.8 20 20 10.5 24.4 27 —— 18 18 —— 20 —— —— —— 20 ——
2000 2006.12 2007.06
2008 2010.03 2009.9 2010.2 2010.9 2012.1
—— —— 2011 —— 2011 —— ——
开业时间
2004.12 2010.04 2011.05
24 20
选址原则
• 城市金融商业中心或未来CBD核心区，城市黄金地段
商圈
• 1.选择城市新城区的核心地段 • 2.“第一商圈”（15分钟步行范围内）聚集相当数量的中高收入人群 • 3.交通便利，停车方便 • 4.考虑政府的城市规划
名称 深圳万象城 深圳大冲大象城 杭州 万象城
位置特征 罗湖-核心商务区
深圳 万象城 杭州 万象城
沈阳 万象城
驻城市 • 一线城市及二线省会城市
沈阳万象城 2007年7月
郑州万象城 2010年2月 成都万象城 2010年3月
南宁万象城 2009年9月
杭州万象城 2006年
大连万象城 2008年
合肥万象城 2010年9月
深圳万象城 2000年
进驻城市人均GDP
万象开业时各城市人均GDP大部分在10000美元以上
• 华润置地简介
华润置地全国布局
• 以二线发达城市为主要战略城市
华润进驻主要城市
一线城市：北京、上海、深圳
二线城市： 成都、武汉、合肥、杭州、 大连、长沙、重庆、沈阳、 厦门、天津、南宁、青岛等
三线城市： 绵阳、常州、南通、鞍山、海 南、淄博、日照、余姚、秦皇岛 等
一线城市
二线城市
沈阳
北京 秦皇岛 鞍山
南山-高新区 滨江新城CBD
名称 合肥万象城 成都万象城 南宁万象城
位置特征 行政中心附近
新CBD 东盟商务区
万象城的商圈选址： 城市金融商业中心或未来CBD核心区，城市黄金地段，对位置要求高
开发模式
• 以买地自建为主
万象城开发模式：以买地自建为主，部分是与新鸿基合作开发，郑州万象城是收购
印象城重建。
• 小结 扩张速度：每年2-3个店开业，速度不断加快。
综合体物业：商业+写字楼+酒店+公寓+住宅，商业面积在20万方左右。
综合体物业：商业+写字楼+酒店+公寓+住宅，商业面积在20万方左右，以零售为主，商业 是主要的启动物业。
案例分析：
深圳 万象城
• 项目概况
华润集团在深圳投资开发的“华润中心”，位于深圳市罗湖金融商务中心区，是集零售、餐 饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志 性商业建筑群，总建筑面积 55 万平方米，商业建筑面积18.8万方，总投资逾 40 亿港币。
位置交通
■华润中心位于深圳市罗湖区— —深圳金融商业核心区域
■地处深圳市东西贯通的两条主 干道深南大道和滨河大道之间
■与"地王大厦"隔深南大道相望
■与地铁一号线大剧院站有地下 通道直接相连
■周边共有巴士线路30多条
■距深圳火车站、罗湖口岸约 1000米
■距皇岗口岸约5分钟车程
■距深圳宝安国际机场和香港国 际机场仅30分钟车程
合作开发 13%
收购重建 6%
买地自建 81%
城市 深圳罗湖
沈阳 大连 成都 南宁 合肥 深圳大冲 青岛 重庆 上海 常州 泰州 济南 杭州 无锡 郑州
开发模式 买地自建 买地自建 买地自建 买地自建 买地自建 买地自建 买地自建 买地自建 买地自建 买地自建 买地自建 买地自建 买地自建 与新鸿基合作开发 与新鸿基合作开发 收购深国投印象城重建
地王大厦
东门商圈
地王商务区
华润中心
人民南商圈
位于城市金融商业核心区
• 整体布局
• 将购物中心作为独立的主体建筑
国内的早期传统购物中心普遍都是综合性建筑，商场、酒店、写字楼规划为一体
华润中心万象城，这个项目完全 抛弃了传统的规划模式，将万象 城购物中心作为一个独立的建筑 主体进行设计，给予其设计规划 的较大自由空间。
服饰零售, 53%
各零售业态占比
进驻城市：万象城进驻城市为省会城市或重要二线城市，该城市往往为区域经济中心，具 有较强的消费能力，开业时间普遍在人均GOP10000元以上。 商圈选址：城市金融商业中心或未来CBD核心区，城市黄金地段，对位置要求高。
开发模式：买地自建为主，部分合作开发和收购重建
客户及档次定位：服务于城市中产阶级，市场定位中档偏高，属于华润商业模式中的高端 产品。