不动产开发投资项目风险分析报告(PPT 51页)

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❖ 2. 德尔菲法
❖ 德尔菲法是美国著名咨询机构兰德公司于20世 纪50年代初发明的。该方法采用匿名发表意见的方 式，即专家之间不互相讨论，不发生横向联系，只 与调查人员发生关系，通过多轮调查专家对问卷所 提问题的看法，经过反复征询、归纳、修改，最后 汇总成专家基本一致的看法，作为预测的结果。
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❖ 德尔菲法的具体步骤如下： ❖ （1）准备阶段。 ❖ （2）意见征询阶段。 ❖ （3）评估结果处理阶段。
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❖ 3. 盈亏平衡分析法
❖ 这是分析研究不动产投资项目成本与收益之间平衡 关系的方法。
❖ 其研究的内容主要是在一定的市场和生产能力条件 下，分析产量、成本、收入之间的相互关系，找出 项目盈利与亏损的临界点，即盈亏平衡点，以此了 解不确定因素允许变化的最大范围，寻求最大盈利 的可能性。
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8.2 盈亏平衡分析法
❖ 盈亏平衡分析法又称为保本分析法或者盈亏临界分 析法，是通过分析项目的成本、利润等因素，找出 影响不动产开发项目的不确定性因素的盈亏平衡点， 来考察项目对各种不确定性因素变化的承受能力的 一种分析方法。
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❖ 4. 损益双重性
❖ 损益双重性是指不动产开发投资项目的风险与收益 是相伴而生的。
❖ 一般的投资者都是风险回避型的，即投资风险越高，投资者 期望回报越高。
❖ 5. 相关性
❖ 相关性是指投资者所面临的风险结果与其投资行为 和决策是紧密相连的。
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❖ 8.1.2 不动产开发投资项目风险的分类 ❖ 1. 按风险的性质，可分为静态风险和动态风险 ❖ 静态风险主要是指由于自然灾害和意外事故带来的风险，
❖ ②流动性风险。流动性风险是指将商品兑换为现金 时由于折价而导致资金损失的风险，也称为变现风 险。
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❖ ③利率风险
❖ 利率变化给不动产开发投资项目带来的风险 叫做利率风险。
❖ 利率升高，一方面会增加项目开发成本，加重开发商的债务 负担；另一方面在使用升高的利率进行折现时，会使不动产 的实际价值减小。
❖ 头脑风暴法首先要确定一个明确的议题，确定参加会议的人 数，一般以8-12人为宜，可略有增减，确保每个人都有发言 机会，人数过少会影响激发新的思维，人数过多则每个人的 发言机会减少。
❖ 头脑风暴法要遵循以下几个原则：
❖ 一是创造自由气氛，让所有人畅所欲言；二是在讨论过程中 绝对不可以对任何人的意见做出批评，所有评价均放在会后 进行；三是追求数量，想法越多，其中的有创造性的想法就 可能越多。
自然灾害如台风、地震、海啸等，意外事故如火灾、盗窃等。
❖ 动态风险主要是由于企业自身的经营状况和市场变动等因素 引起的风险，如企业管理人员决策失误的风险、居民住房需 求偏好变化的风险等。
❖ 2. 按风险的效应，可以分为纯粹风险和投机风险 ❖ 纯粹风险是指只有损失机会而无获利机会的风险，如火灾、
地震、盗窃等风险，这类风险只会造成损失，而不会带来任 何风险收益，这种风险是所有投资者都想要规避的。投机风 险与纯粹风险相对应，是指那些既有损失的可能，又有获利 机会的风险。
的决策失误而使不动产项目的实际结果偏离期望结果的可能 性。
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❖ （4）市场风险。它是指由于不动产开发投资市场 状况变化的不确定性给投资者带来的风险。市场风险
主要有购买力风险、流动性风险和利率风险三种。
❖ ①购买力风险。购买力风险是指由于社会物价总水 平的上涨，使投资者未来的实际收益减少的风险， 因此购买力风险的发生和大小是与通货膨胀率的高 低相联系的。
❖ 租售时机的选择直接关系到不动产的销售价格，从而影响到 开发企业的利润。租售合同风险是指因合同签订不当，而在 合同履行过程中给企业造成经济损失。
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❖ 8.1.3 不动产开发投资项目风险分析方法 ❖ 1. 头脑风暴法 ❖ 头脑风暴法又称专家会议法，由美国人奥斯本于1939年
ห้องสมุดไป่ตู้首创，它是通过组织专家集体决策来激发更多创新想法的方 法。
❖ 不动产开发投资项目风险的客观性是指不动产开发投资的风 险是不以人的意志为转移而客观存在的。
❖ 2. 不确定性
❖ 不动产开发投资项目风险的不确定性源于不动产开发过程中 各种客观条件变化的不确定性。
❖ 3. 可测性
❖ 人们可以通过对以往发生的类似风险事件的统计资料进行分 析，对某种风险发生的概率及其所造成的经济损失做出主观 上的估计，从而对未来可能发生的风险进行预测和衡量。
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❖ 4. 按风险发生的时间，可分为投资前期的风险、开 发建设期间的风险、租售阶段的风险
❖ （1）投资前期的风险。不动产开发投资前期的风 险是指投资计划实施前期的风险。
❖ （2）开发建设期间的风险。开发建设期间的风险 是指从不动产项目正式动工到交付使用这一阶段的 风险。
❖ （3）租售阶段的风险。主要包括租售时机风险、 租售合同风险等。
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❖ 3. 按风险来源，可分为社会风险、政策风险、经营 风险、市场风险等
❖ （1）社会风险
❖ 是指人文社会环境等因素的变化对不动产开发投资项目的影 响。
❖ （2）政策风险
❖ 是指各级政府有关不动产开发投资的各种政策变化给投资者 带来的损失。
❖ （3）经营风险。它是指由于不动产开发项目经营管理者
第8章 不动产开发投 资项目风险分析
8.1 不动产开发投资项目风险概述 8.2 盈亏平衡分析法 8.3 敏感性分析法 8.4 概率分析法 8.5 不动产开发投资项目的风险防范和控制
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8.1 不动产开发投资项目风险概述
❖ 8.1.1 不动产开发投资项目风险的特征
❖ 1. 客观性
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❖ 4. 敏感性分析法
❖ 在项目执行或经营过程中，当不确定因素发生变化 时，项目的经济效益会发生相应变化，其变化的大 小反映了不确定因素的敏感程度，选取敏感性强的 因素来预测项目效益的变动幅度，即为敏感性分析。
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❖ 5. 概率分析法
❖ 当不动产投资项目不确定因素的变动值偏离正常值 较大，并常具有偶然性时，用盈亏平衡分析和敏感 性分析已难以对项目的变动度进行测定，而需要运 用概率分析的方法进行预测。