房地产经营与管理

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==============================专业收集精品文档房地产经营与管理
一、房地产的分类：
（一）按房地产存在的自然形态划分
1．土地 2.在建工程3.建成后的物业
（二）按用途划分
1．居住房地产 2.商业房地产 3.工业房地产
（三）按收益划分
1.收益性房地产
2.非收益性房地产
二、房地产的特性
1.位置的固定性货不可移动性
2.自然寿命的耐久性
3.经济寿命的可延续性
4.适应性
5.不一致性
6.需要管理
7.能从周围社区环境的改善中获得利益
三、房地产业的特点：
1.房地产投资大、周期长、效益高 房地产经营管理中的法律 《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》 《房地产管理法》
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2.房产、地产交易的不可分性
3.房地产的产品保值特性和地域性
4.房地产业的发展要受城镇综合因素的制约
四、房地产经营内容
1.土地使用权转让经营
2.房地产销售经营
3.房地产的出租经营
4.房地产的抵押经营
5.其他经营（作为抵押贷款和典当手段）
五、房地产管理的内涵及内容
（一）内涵：房地产管理，是指房地产经营与管理部门、房地产企业和物业公司，对国家授权、单位法人和公民个人委托管理的房地产所进行的房屋出售、土地使用权转让、房地产出租与抵押、房屋修缮和房地产再开发及售后服务等各项经营和物业管理的总称。

（二）内容：1.房地产产业管理2.物业管理
六、房地产经营与管理的特点
1.生产周期长，一次性投资数额大，成品销售价值量也很大，资金回收缓慢
2. 房地产经营与管理对象具有不可移动性
3. 房地产经营与管理具有区域性
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4. 房地产经营与管理兼有垄断性和竞争性
5.房地产经营与管理具有消费和投资的双重性
6. 房地产经营与管理基友反经济循环的特点
7.房地产经济活动的政策性强
8.房地产经营价格具有较大的刚性
七、房地产经营与管理的手段
1.行政手段（该手段具有①权威性②强制性③垂直性）
2.经济手段
3.法律手段
八、房地产经营与管理的未来发展趋势
（一）采用数字化管理
（二）增加管理的知识含量及知识资本，构建知识型国有房地产企业
（三）重视“开发人”在国有房地产运营中的地位与作用，实现人本管理
（四）构建房地产经营与管理的五大体系
1.建立有效的宏观调控体系
2.建立完善的住房供应体系
3.建立完整的房地产市场体系
4. 建立全面的住宅产业现代化体系
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5. 建立优良的市场服务体系
6.贯彻落实科学发展观，坚持以人为本，实现全面协调发展
九、政府对房地产经营与管理的重要性
市场的不完善与市场失灵导致土地与资产市场的负外部性，通过政府的规划管理，可减少房地产经营中的投机行为带来的负外部效益，为房地产开发经营提供规划导向，减少滞后性带来的损失，保障公共设施的建设，通过规划选址和规划许可控制建设用地供给，促进房地产经营中资源的有效配置。

十、城市用地规划管理的重要原则
1.保证与社会经济整体协调发展原则
2.保证合理的生产布局，以重点带全局的原则
3.全面兼顾人民利益原则
4.保证生态环境可持续发展原则
十一、房地产经营对城市规划管理的要求
1.以前期管理为重点
2.以契约式管理为主要形式
3.转向主动指导管理
十二、房地产市场内涵
（一）内涵：狭义的房地产市场是指房地产交易的专门场所，如房地产交易场所；广义的房地产则是指房地产交易的总和或房地产商品流通中所有交换关系的总和。

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（二）按市场运行层次划分为一、二、三级市场。

一级房地产市场是指国家出让土地给房地产开发企业的土地出让市场；
二级房地产市场是指房地产开发企业与房地产消费者之间的房地产交易市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场；
三级房地产市场是指房地产消费者之间的交易市场，也就是购买房地产的单位和个人再次将房地产转让或租赁的市场。

十三、房地产市场的特点
1.区域性
2.竞争的不充分性
3.供给的滞后性
4.交易的复杂性
5.与金融的关联度高
6.政府干预性强
十四、房地产市场的功能
1.资源的配置功能
2.信息传递功能
3.价值实现和价值评价功能
十五、房地产供给的特点
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1.缺乏弹性
2.层次性
3.滞后性
十六、房地产需求的特点
1.多样性
2.区域性
3.层次性
4.双重性
5.可替代性
十七、房地产供给影响因素
1. 房地产价格
2.生产要素价格和供给
3. 房地产开发商的未来预期
4.政策因素
十八、房地产供给弹性分析
1.特短期内房地产供给无弹性
2.短期内房地产供给弹性较小
3，长期内房地产供给弹性大
十九、房地产需求影响因素
1. 房地产价格
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2.消费者收入水平和消费者偏好
3.消费者预期
4.社会经济发展水平和城市化水平
5.政策因素
二十、房地产市场供求分析——蛛网模型
1.收敛式蛛网模型
需求价格弹性大于供给价格弹性（顺时针内旋）
2.扩散式蛛网模型
需求价格弹性小于供给价格弹性（顺时针外旋）
3.封闭式蛛网模型
需求价格弹性等于供给价格弹性（顺时针矩形）
二十一、房地产投资与消费市场模型（四象限模型）P63-P65
二十二、房地产市场周期
1.复苏与增长阶段
2.繁荣阶段
3.危机与衰退阶段
4萧条阶段
二十三、房地产市场需求调查
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1. 房地产消费市场容量调查
2. 房地产消费动机调查
3. 房地产消费行为调查
二十四、房地产市场供给调查
1.行情调查
2.现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度
3.新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上应用情况
4.建筑设计及施工企业的有关活动
二十五、房地产市场经营活动调查
1. 房地产市场竞争情况调查
2. 房地产价格调查
3. 房地产促销调查
4. 房地产营销渠道调查
二十六、房地产市场预测的概念和作用
（1）概念：房地产市场预测是房地产在市场调查获得一定资料的基础上，针对企业的需要，运用已有的知识、经验和科学方法，对房地产企业和市场的未来发展以及与之相关的营销环境因素进行分析和判断从而为房地产企业的营销决策提供依据。

（2）作用：
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==============================专业收集精品文档1. 房地产市场预测是房地产企业制订开发经营和进行营销决策的基础
2. 房地产市场预测是改善企业经营管理、提高经济效益的重要手段
3. 房地产市场预测可以降低市场的不确定性给房地产企业带来的市场风险
二十七、房地产市场预测方法
（一）房地产市场预测的定性方法：
1.德尔菲法（1）预测准备阶段（2）征询评估阶段（3）预测结果阶段
2.销售人员估计法
（二）房地产市场预测定量方法
1.回归分析法（1）一元线性回归（2）多元线性回归（3）非线性回归
2.时间序列法
二十八、房地产企业筹资渠道
(1)企业自有资金1.企业留利2.折旧基金3.闲置资产变卖筹资4.应收账款筹资
(2)银行贷款
(3)证券筹资
(4)利用商业信用融资
(5)抵押贷款证券化
(6) 房地产投资信托
二十七、房地产经营决策的内容及程序
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（一）内容：
1. 房地产经营分析：从经营的观点出发，运用科学的方法对经营活动的各项目标、社会资源条件、外界因素及内在能力等进行技术效果分析与预测。

2. 房地产经营决策，是根据经营分析的结果，对若干个可行的房地产项目方案结合预期目标和预期是效益目的，从中选择一个最优方案的过程。

包括：①房地产经营战略和方针决策；②房地产经营目标与计划决策；③房地产项目决策；④房地产投资决策；⑤房地产价格决策；⑥房地产经营决策；⑦财务决策；⑧房地产经营组织和人事决策；⑨房地产招投标决策
（二）程序：
1.确定决策的目标
2.决策目标选择
3.方案的评价和选择
二十八、房地产开发过程及“五证两书”
（一）开发过程：
1.投资机会选择与决策阶段
2.前期工作阶段
3.工程建设阶段
4.租售阶段
或：
规划设计→征地→申请土地→给地→工程设计与建设→房地产交易→物业管理
（二）“五证两书”
《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品楼销售许可证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

二十九、房地产经营决策方法
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