房地产之成都温江·锦绣森邻项目初步研判总结汇报

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·温江纳入大城西,光华大道形成外光华片区,温江到成都市 中心的距离大大缩短,温江的房地产产品进入新阶段,小高层 电梯公寓开始兴起,温江购房行为由二次置业向一次置业过渡, 温江房价开始逐渐接近城西的房价。
温江区房地产市场简析
版块划分 供求
供应
2005年温江土地供应面积超过主城区位居第一
价格 一级市场
温江区房地产市场简析
版块划分 供求 价格 一级市场 客群研究
客群来源 成都购房者 温江本地人
其他外地购房者
所占比例在60%以上,基本都属二次或多次 置业。看好区域未来发展,看好区域环境。 环境和品质是打动此类客户的关键 。
所占比例较小,在40%以下,购买动机多为 看好区域前景
所占比例小,一般把所选住房作为长期住 所,对项目的生活配套设施要求较高。
50万平方米 60%
12.6万平 米
46%
约16 万平方

40%
一期10.9 万平㎡
二期16.56 万平㎡
50%
容积率
1.00
4.52
1.800
1.8
2.18
2.4
1.42
均价
5700元/㎡
暂未定
3600元/ ㎡
板式电梯: 3700元/平方米
点式电梯: 4500元/平方米
花园洋房: 5500元/平方米
花园洋房均价4600元/ 平方米;联排别墅5500 元/平方米;独栋别墅 8200元/平方米
温江区房地产市场简析
版块划分 供求 价格 一级市场 客群研究
万平米 亿元
2004-2006年11月温江商品房成交情况
150
100
50
0
商品房销售面积 商品房销售额
2004年 36.84
5
2005年 28.44 6.89
温江区房地产市场简析
版块划分 供求 价格 一级市场 客群研究
小结
从以上数据我们可以看出,温江房地产市场供需两旺,已经 成为仅次于双流的郊区开发热点区域;和双流面临同样的房地 产开发问题即众多开发商在短时间内集中放量,分流客户,促 使温江片区的房地产市场竞争激烈而残酷,本项目正处于这样 的一个竞争激烈的片区和竞争时间段内,销售环境不容乐观。
温江区房地产市场简析
版块划分
成交
供求
价格
一级市场
客群研究
温江区房地产市场简析
版块划分
成交
供求
价格
一级市场
客群研究
结合2006年上半年温江土地供需情况,温江区土地成交单价仅为58.9万元/ 亩,在10个郊县中排名第6,温江上半年土地成交率约为38%,推出的17块土 地仅有7块成交。一方面说明温江土地市场趋于饱和,大型项目过于集中,在 短时间内房地产市场供大于求;另一方面说明在宏观调控和市场竞争压力下开 发商拿地趋于保守。
温江区房地产市场简析
版块划分 供求 价格 一级市场 客群研究
各板块客群特征
·光华大道板块--成都客户占绝对比例,占七成以上;
·杨柳河板块--成都和本地客户比例基本在1:1,区域受不少外地 (如新疆、西藏)购房者青睐;
·万春板块--以本地客户和外地客户为主;
·老城区板块--温江本地居民占据购房主力军的位置,极少外来客 户在此区域购买;
318国道(即成温邛高等级公路)、光华大道(双向八车道)和即将动工 的草金公路3条城市干道将温江与成都市紧密联络。
温江区简介、城区规划及发展趋势
区位 交通 温江新城规划
规划要点
·城市定位 ·两区三中心格局 ·三纵三横生态网络构架 ·三条主要道路与成都无缝对接 ·市政配套设施齐全 ·“限低”、“限高”错落处理 ·完善的配套设施
2680元/平米
大盘集中,实力开发商集中 的区域,具有交通优势,但 目前配套尚不完善。2005年 花博会的主馆场位于本板块, 大大加快本板块房地产开发 力度。
仁和·春天 大道
依托花博会的分会场,开发 西部旅游、娱乐、地产为一 体的复合地产,带动本板块 的其他物业的开发。
置信·国色 天香
电梯3600-4500元/平米 联排4700-6000元/平米 别墅8200元/平米
5627.64 67
客群研究
数据来源:成都市国土局
温江2005年全年供应土地67宗,共5627.64亩,供地面积超过主城区 排在第一,成为成都主要的土地供应区域。温江这几年房地产业发展迅 猛,优越的地理位置,便利的交通和良好的居住氛围吸引了许多开发商 在温江投资置地,加上花博会的召开,带动了大批量用地,更是刺激了 温江土地的放量。
成温邛高速公路北 测
发展现状
代表楼盘 价格区间
目前在售项目较多的板块, 开发项目分布在杨柳河两侧, 良好的自然条件和较成熟的 配套是吸引购房者最重要的 因素。
海峡新城、 江南房子
住宅1900-2900元/平米 商业 4000-10000元/平米
温江房地产开发最早的区域, 红泰瀚城 房地产开发较为成熟,周边 配套最为完善。
温江区房地产市场简析
版块划分 供求 价格 一级市场 客群研究
进入2005年以后,由于光华大道的通车房地产开发热潮 兴起,房价涨幅较大,深入研究房价上涨的原因,我们可以得 出以下结论:
·政府政策引导,众多品牌开发商进驻温江,尤其是光华大道 沿线土地价格涨幅较大,直接导致楼面地价的上涨。
·开发商大量囤积土地,烘托房价。
外光华片区项目集中、竞争激烈,产品品质高、环境比拼,市场
“战国时代” 消化较慢、客户分流严重→该片区房地产市场
已经到来→将项目之争上升为品牌之争,产品之争上升为环境与品质
之争,营销策略之争上升为高性价比和优质服务之争。
竞争项目研判
基本情况 供销情况 目标客群 推广
竞争项目分布
竞争项目研判
基本情况 供销情况 目标客群 推广
·建筑类型——纵观以上竞争项目,绝大部分项目的建筑类型都为“多层
+电梯”类,建筑类型多样化;片区以多层洋房与别墅类物业为主导,电梯 类物业尚未形成该区域的主导产品。
价3029元/平方米。
温江区房地产市场简析
版块划分 供求 价格 一级市场 客群研究
(万/平方米)
4000
3000
2000
1620
1000
0 2003年
2003Байду номын сангаас2006年温江房价走势
2130
2550
3029
2004年
2005年
2006年
2005年光华大道贯通以后,交通瓶颈被打破,温江真正开始接近成都,价格也 开始进入新一轮的补涨期:可以看出,区域内房价始终保持了上升势头。尤其在 今年下半年,区域各楼盘集中放量,区域住宅市场真正升温,价格上涨幅度最快。 涨幅在200-300元/㎡。目前区域内多层洋房价格集中在3700-4500元/㎡,最高 能攀升到5600元/㎡,而电梯物业价格在3600-4400元/㎡范围内。
成交 26.5 95.3 115 94.4 71.3 38.4 27.4 36.7 15.6 233 76.8 38.1 11.3 3.65
供应
成交
2006年1-11月,温江房地产市场规模仅次于双流,商品房供应和成交面积 分别达到153.00万平方米和114.60万平方米,而2005年的温江商品房总供应 量仅为77.17万平方米,商品房供应量同比增长了98%。以上数据充分说明了 温江市场供需两旺。
温江区房地产市场简析
版块划分 供求 价格 一级市场 客群研究
2006年1-11月各区(市)县商品住宅均价对比
元/平方米 3500
3000
2500
2000
1500
1000
500
0
青龙温 新都彭 崇邛 新双郫 金大蒲
白泉江 都江州 州崃 津流县 堂邑江
江驿

2006年1-11月,成都市郊区商品房总体成交均价为3039元/平方米,其中住宅总体 成交均价为2972元/平方米。1-11月,住宅成交均价超过3000元/平方米区域为双流 和温江,1-11月双流的住宅成交均价最高,达到3281元/平方米,温江区住宅成交均
温江区房地产市场简析
版块划分
供应
供求
价格
一级市场
客群研究
数据来源:成都市国土局
温江今年上半年已经累计供应了约2117亩土地,是目前供应土地最多 的区域,占到了上半年成都土地供应总量的23%,充足的土地供应为温江 房地产业快速发展提供了条件,同时温江房地产市场高速发展的也大大刺 激了土地市场的发展。
联排别墅: 7500元/平方米
4200元/ 平方米
3500 元/平 方米
花园洋房 4500元/ ㎡
别墅5500 元/平米
竞争项目研判
基本情况 供销情况 目标客群 推广
·规模——竞争项目规模都比较大,总建筑面积平均达到21.5万平米,
85.7%的占地规模都在100亩以上,其中以“仁和·春天大道” 600亩的规模 位居榜首,是光华片区目前规模最大的项目; 本项目占地规模与总建筑面 积位居区域第2。
楼盘名 经济指标
开发商
建筑类型
总占地面积 (亩)
总建筑用地 面积
(平方米)
绿化率
香瑞湖 四川蓝光和 骏实业有限
公司 别墅+电梯
180亩
11万㎡
37.5%
万科.朗润 园
成都万科房 地产有限公

一期:多层洋 房
二期:高层 占地64亩, 净用地面积
37.16亩
近15万㎡
58.8%
美茵河谷 成都森宇 实业集团 有限公司
温江区房地产市场简析
版块划分 供求 价格 一级市场 客群研究
温江区房地产市场简析
版块划分 供求 价格 一级市场 客群研究
板块 杨柳河板块
老城区板块
光华大道板 块
万春板块
区域 东至凤溪大道、西 至红泰路、 北至战备渠、南至 南熏大道
东至江安河、西至 凤溪大道、 北至战备渠、南至 柳城大道 北至南熏大道、南 至温泉大道
多层
108亩
约19万
60.00 %
春天大道
依云镇 西花汀 锦绣森邻
成都市江安春置 业投资有限公司
电梯公寓+洋房 +联排别墅
600亩
成都中 能置业 有限责 任公司
叠墅洋 房+电梯
公寓
100亩
成都万 厦置业 有限公

电梯公 寓
100余 亩
成都上实 置地有限
公司
多层、小 高层、别

184亩 (一期 95.9亩)
温江位于成都市中心区正西16公里处,地处成都上风 上水的极佳位置。东临成都市青羊区,南毗双流县,西接 崇州市,北靠郫县、都江堰市。距双流国际机场18公里, 全区幅员面积277平方公里,辖6镇4街办,总人口32.67 万。
温江区简介、城区规划及发展趋势
区位 交通 温江新城规划
温江区距成都市中心约19公里,距市区二环路8公里,车程分别为30分钟、8分钟。距 双流国际机场18公里。
40 35 30 25 20 15 10 5 0 2006年1-11
115
34.83
商品房销售面积
商品房销售额
从上表可以看出,由于2004年国有土地由协议出让、划拨转为 招、拍、挂,2004年土地市场暂时跌入低谷,造成2005年的商品 房成交面积大幅度下降(销售额由于房价涨幅较大依然保持了一定 的上扬);到2005年温江土地市场解冻,大量品牌开发商涌入, 为2006年商品房销售面积和销售额的巨幅上涨埋下伏笔。
温江区房地产市场简析
区位 供求 价格 一级市场 客群研究
2006年1-11月各区(市)县商品房供求情况
300 万平方米
250
200
150
100
50
0
青白 江
龙泉 驿
温江
新都
都江 堰
彭州
崇州
邛崃
新津
双流
郫县
金堂
大邑
蒲江
供应 17.7 94.9 153 132 63.9 32.8 38.2 46.3 19.1 250 90.1 43.9 12.2 4.56
温江区房地产市场简析
小结
“优”
光华大道的通车,温江城市的发展、市政配套的不断完善,温江 纳入大城西、成都城市的扩大向西发展,温江上风上水、众多品牌开 发商的进入,自然条件优越→促成温江成为成都房地产市场的一支
“蓝筹股” →土地集中放量、地价上涨,供需两旺、房
价上涨,产品进入高品质、多元化时代。
“忧”
温江新城概念性 规划占地约18平方 公里,西邻老城区, 东至成都外环路6公 里,北有成温邛高 速公路,南至双流 机场21公里。这是 一个以光华大道为 主轴,具有行政办 公、商业、文化会 展等城市中心职能, 具有良好人居环境 的带状城市综合新 区。
温江区简介、城区规划及发展趋势
小结
随着光华大道(本项目正位于光华大道沿线)的贯通,温江到成都的 距离大大缩短,外光华片区已经形成,温江与成都实现了无缝对接;随着 温江城市规模不断扩大,配套设施的不断完善,温江已经被纳入大城西范 畴,这为众多房地产开发商提供了机会;温江已经成为和南高新片区并驾 齐驱的房地产开发热点区域。
经典房地产管理资料
资料由百事可乐整理
“锦绣森邻”项目初步研判报告 FOREST MANOR
2015年2月17日
CONTENTS 目录
项目要点
1、温江区概况 2、温江区房地产现状及趋势 3、竞争项目概况及特点 4、本项目研判 5、我们该何去何从?
温江区简介、城区规划及发展趋势
区位 交通 新城规划研究
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