商业综合体项目策划全案
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商业综合体策划全案第一节、项目地块属性分析
1、项目地理位置
项目位于昆明市西山区书林街,大地块东临停车场(规划中玉带河公园、盘龙江),南临昆明三中,西临20米规划路,北临15米规划路。
分析:
A、书林街项目地处昆明老城区中心位置,以金马碧鸡坊、东寺塔、西寺塔、近日
楼等名胜古迹为依托,西临书林街,东接青年路延长线,北近金碧路,南至环城南路;紧临医院、学校,周边为写字楼、高档住宅区、以及以螺蛳湾批发市场、双龙商场、明通商场、云纺商业区,百盛和昆百大为核心的大型商业区。这一带历来是昆明城市文脉所在,金马坊、碧鸡场、忠爱坊、近日楼、东寺塔、西寺塔等体现昆明文化名城风貌的仿古建筑,昭示这里一直延续着的历史文明。而居住配套的成熟,则体现在五分钟步行范围内分布着昆华医院、儿童医院、市人民医院这些昆明的重点医院。举步可抵达家乐福、百盛、百佳、国美、昆百大等大型购物商场
B、历史上的书林街,设立了大量的外国驻昆机构,如法国领事馆,美烟草公司,俄
罗斯面包店,南盛来咖啡店等,这一条街成了变相的租界。在书林街口是英国人开办的“惠滇医院”(今儿童医院),往西是永宁清真寺。解放后,昆明市政府在书林街建立了很多知名的学校及出版机构。其中,与项目紧邻的昆明三中,是昆明最好的中学之一。所以,书林街是昆明人文环境的典型代表;
C、项目所在的盘龙江,是最早进行整治改造的河流,其整治改造的沿江绿化,已经
行成了良好的自然环境。
2、项目地质、水文、气候情况
项目土地的地质情况,从实地观察来看,项目属于办公楼及旧产房。原有建
筑的基础大部分还没有拆除。
项目地处亚热带,气候温和,全年无霜期长,基本无封冻期。
分析:
项目土地的地质情况总体比较良好,没有潜在的严重地质灾害,适合修建房屋,
在施工图设计时,应根据地质情况对基础的形式进行专题研究和经济性分析,选用即满足安全要求又造价经济的基础形式。
项目地处亚热带,气候温和,全年无霜期长,基本无封冻期,对项目的冬季施工、特别是对建筑主体施工有利,对项目的施工工期不会带来不利影响。
项目内原有建筑的基础、水、电、气、通讯、排污等市政配套的埋地部分,对项目开发中的地质勘探和基础施工,都有不利影响。
3、项目地形、地貌
项目地形相对比较规整,临街面长,项目临建设路一侧长约115米,临二环路东二段一侧长约340米,临沙河长约69米。项目属于办公楼及产房改造,场地平整量较大。
分析:
项目的地形、地貌比较规整,对规划设计和开发建设都没有不利影响,适合规划建设。
项目的临街面长,在规划设计时应充分利用,规划建设适当的商业建筑,以提高项目的开发价值。
4、项目的市政配套情况
项目地处昆明市中心城区,具有水、电、气、通讯、排污等市政配套。
项目东面临巡津街,有98、62、3、4、107、50、51等十多路公交车,交通十分便捷。
分析:
A、据项目现有的周边市政配套情况,项目的水、电、气、通讯、排污可能从书林街,巡津街两个方向来,建议本项目在规划设计时,比较项目两面临路的情况,选择最经济、合适的市政配套方案。
B、书林街是是项目通往三市街商区和螺蛳湾商区的主要交通要道,建议项目规划设计时,项目的主入口应选择在书林街上,同时,在巡津街一侧设次入口。
5、项目周边城市配套情况
由于本项目位于昆明市传统的老城区,周边、中学、小学、幼儿园、医院、等设施齐全。同时,步行程20分钟,分别可到三市街商区和螺蛳湾商区。可以满足现有社区的各类消费需求。
第二节、项目地块SWOT分析
1、优势
1.1、地段优势:地块位于一环路内,是城区的优势地位口岸。
1.2、城市配套优势:位于城中区,能享受到城市中心区域高度成熟、完善的城市配套;
1.3、交通优势:临城市主干道——巡津街;邻近一环路、东寺街、金碧路等城市主干
道,交通十分便利;附近有十几路公交车网络,出行方便、快捷;
1.5、景观优势:项目临近的盘龙江景观良好;
1.6、人文环境:紧靠昆明市最好的中学之一——昆明三中,浓郁的人文底蕴为项目形
象借势奠定了一定的先天基础;
1.7、地块优势:临街面长达115米左右,有利于商业地产的开发规划设计及后期经营。
2、劣势
2.1、项目位于昆明老城区,周边建筑物普遍比较陈旧、有许多建筑待拆迁,项目周围现状整体品质感不是很高。
2.2、项目地块较小,且开发条件苛刻。不利于规划设计。
2.2、项目属于商业用地,银行贷款首付款比例高、时间短、利息高。
3、机会
3.1、城中区可供开发的土地十分稀缺,如此项目地块已经是罕有的“黄金宝地”;
3.2、螺蛳湾商圈为项目提供了,庞大的目标客户群体。
4、威胁
4.1、,项目同时面临着市中心及一环路边的大规模,高档次的楼盘竞争。项目有一定的市场竞争压力
4.2、CPI连续创新高,银行可能连续加息.
4.3、由于,某些特殊原因。今年,昆明是的楼盘供应量远远小于客户的需求量。如果,明年供应量集中释放,市场竞争的压力将进一步升级。
第三节、项目定位
1、总体定位
建议定位以住宅为主,商业为辅。
项目总体定位
标志性的高品质人文楼盘
住宅
“大人物,小公馆”“教育改变未来”
商业
24小时高品质法式风情街
总体定位说明
迎合城市的发展节奏,提供与城市发展进程相匹配的高档次住宅产品和生活商业中心。
历史上的书林街,大量的外国驻昆机构,如法国领事馆,美烟草公司,俄罗斯面包店,南盛来咖啡店等。解放后,昆明市政府在书林街建立了很多知名的学校、出版机构、工厂、居民区。随着昆明市城市化进程,书林路的工厂及居民区拆迁是必然的。而书林街的文化特性,已经深深印入昆明人的心里。从历史属性和文化属性来看,项目应该主定位标志性的高品质人文楼盘;项目临近,金碧夜市、三市街商圈、螺蛳湾商圈。项目无法与三个商圈相比,可考虑商业的互补。
三个商圈的经营时间有限,(螺蛳湾—17:00,三市街—19:00,金碧夜市—2:00),可从时间上来弥补位置上的差异。结合,项目地块的历史属性,项目商业定位为24小时高品质法式风情街。
2、项目的形象定位
书林街的高品质标志性楼盘
项目形象定位说明
昆明市的房地产开发已经进入品牌时代和品质时代。消费者消费心理和消费理念已经成熟,对有品牌和高品质的楼盘认同度高。
3、产品定位
项目产品定位