从美国次贷危机看我国住房抵押贷款存在的风险

2008年第5期总第143期

河南金融管理干部学院学报

JOURNAL OF HENAN I N STI T UTE OF F I N ANC I A L MANAGE MENT No .5　2008

Serial NO.143

收稿日期:2008-07-10

作者简介:陈占武(1969-),男,河南巩义人,经济师,巩义市孝义农村信用社主任,中南财经政法大学MBA 学院E MBA 学员。

从美国次贷危机看我国住房抵押贷款

存在的风险

陈占武

(河南省巩义市农村信用联社孝义信用社,河南巩义451200)

摘　要:美国次贷危机的爆发和蔓延,无疑已经对世界金融业产生了重大影响,也引起我国学界对国内住房抵押贷款风险的关注。我国住房抵押贷款存在着诸如房地产金融体系相对简单、参与者单一、商业银行风险控制水平不高、住房抵押贷款尚未证券化等风险。今后,要进一步推进国内资产证券化的发展,从政策上支持个人住房抵押贷款的风险管理,中央银行应当强化对银行贷款质量的监管,建立有效的金融体系监管制度。关键词:次贷危机;住房抵押贷款;风险管理中图分类号:F832.59;F832.45 文献标识码:A 文章编号:1008-7796(2008)05-0087-03

一、美国次贷危机的爆发

所谓“次贷”,是“次级按揭贷款(Subp ri m e Mort 2gage Loan:S ML )”的简称,虽然从本质上来说,其与传统意义上的标准抵押贷款都属于资产证券化的范畴,但是两者还是具有明显区别的,次级抵押贷款对贷款者的信用记录和还款能力要求不高,因此贷款利率要比标准抵押贷款高很多。那些因信用记录不好或偿债能力较弱而被银行拒绝提供标准抵押贷款的人,会申请“次级抵押贷款”购买住房。

在2001-2006年这5年里,美国住房市场持续繁荣,加上之前利率水平较低,美国次级房屋抵押贷款市场迅速发展,通常对购房者采用固定利率和浮动利率相结合的还款方式,即:购房者在购房后前几年以固定利率偿还贷款,其后以浮动利率偿还贷款。本来这项产品并无风险,因为即使购房者违约,借款机构也可以靠出售始终在升值的房屋挽回损失。但是,当2006年美国房价泡沫破裂以后,危机便开始了。

作为一个高收益的产品,次贷自然吸引了很多抵押贷款机构的加入,如果仅限于此的话,次贷危机的影响本不会如此之大,但是这其中的风险却被资产证券化的特点所放大了。事实上,在过去的几年里,美

国抵押贷款机构一般都将贷款打包进行证券化后出售给各类金融机构。对于保险公司、商业银行这类对风险控制要求较高的金融机构,一般都会购买优质资产较多、收益率相对较低的债券;而对于基金公司和投资银行这样更注重收益的公司来说,就会倾向于购买相对高风险、高收益的次贷产品。但是,由于次贷的本质决定了它的风险,所以无论哪个机构,购买了次贷就意味着承担了超过一般投资的风险。

次贷危机在爆发后迅速波及整个美国金融界,包括花旗银行、美林证券等金融大鳄都纷纷落马,美国第五大投资银行贝尔斯登公司更是因此被摩根大通收购。同时,全球市场也无法幸免于难。更加令人担忧的是,伴随着固定时期的利率重设,这场危机丝毫没有减弱的迹象,反而在持续释放出威力不减的余波。

在金融一体化及其联动效应的影响下,美国次贷危机已经演变成一场全球事件。尽管中国资本管制相对严格,国内机构对海外信用衍生品市场的参与程度不高,次贷危机对中国的直接影响有限,但是也引起了学界对我国住房抵押贷款的广泛关注。

二、我国住房抵押贷款风险分析

近几年来,伴随着我国房地产市场的发展,国内

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商业银行大量发放抵押贷款满足贷款需求。在抵押贷款发放最多、竞争最激烈的上海,风险在一定程度上已经开始显现。据统计,2006年9月末,上海中资银行个人房贷平均不良率在最近两年多的时间里上升了7倍多,商业性房贷逾期违约率上升10倍。银行诉客户房贷违约的案件,也从过去的零星案件发展成为常规性案件。由此可见,中国的住房抵押贷款市场也存在着重大的风险隐患。我国住房抵押贷款主要存在以下几个方面的风险:

(一)房地产金融体系相对简单,参与者相对单一

目前,我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠银行贷款,这种单一地产金融机制,使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力。各商业银行既没有建立客户分级体制,也没有对抵押贷款进行分级,个人住房消费信贷市场上的激烈竞争使银行对客户的选择是单方面的,个人贷款客户的市场准入基本上是最低标准。在具体掌握过程中,对符合准入条件的客户,基本上给予全部的优惠条件,缺乏有效明晰的分类产品体系和适当的风险补偿机制。

(二)我国商业银行风险控制水平不高

我国商业银行风险控制水平远不及美国的次级按揭机构,反映借款人个人特征、住房特征、融资特征的信息严重不足,且信息失真问题非常严重。基础数据的缺失使得我国金融机构进行风险特征量化、制定更加科学合理的个人住房抵押贷款审核体系失去了依据和基础,相当部分贷款的发放是基于未经证实或虚假的收入文件。可以说我们的按揭中夹杂着不小比例的次级按揭。而且,个人按揭贷款市场上普遍存在着重视抵押物价值,轻视第一还款来源的现象。认为房地产市场长期向好,短期之内不会出现跌势,出现风险时,只要处理房产就可以较容易地清偿借款人所欠贷款。国内很多银行为争夺市场,竞相攀比放松信贷政策和审批尺度。通过降低审批标准、简化贷款流程等手段放宽了个人住房按揭贷款者的市场进入,而且创新出了“气球贷”、“房贷休假”等前期还款压力小、后期按揭成本上涨的贷款产品,增大了房贷资产的风险。

(三)我国住房抵押贷款尚未证券化

我国住房按揭贷款尚未证券化,其不良信用贷款的风险基本聚集在银行体系内,缺乏风险市场共担机制,不利于我国商业银行信用风险的分散和转移。而且,目前国内银行对资产证券化并不热衷,主要原因在于国内流动性充裕、受管制的存贷利差依然优厚,商业银行在市场上依然竞争不足,仍然具有过度追逐短期盈利能力,因此,不愿意与其他投资者分享优秀业务的利润。进而,银行持续扩大房贷业务的过程也就成了持续积聚信用风险的过程。

(四)其他因素的影响

通胀压力、证券市场泡沫、房地产市场过热等因素,都对未来经济的发展构成很大的调整压力,需警惕经济繁荣背后的结构性风险。美国次级抵押贷款风险的暴露是由于房地产市场的降温,而我国存在同样的隐忧。但由于经济仍处于繁荣景气的周期阶段,公众对增长的预期非常乐观,因而并未出现调整迹象。一旦出现重大的负面消息,风险就会完全暴露出来,改变投资者的市场预期,从而造成整个宏观经济的系统性风险。目前,我国还没有真正经历过房价大幅下降而导致抵押物不足值的情形,因此国内银行对住房按揭贷款的风险管理水平还没有经受过检验。在房价持续上升的情况下,抵押贷款的风险被暂时掩盖了,正如美国的次级按揭在2006年以前也是一派大好。然而,自2006年以来,美国的房价出现下滑,其实只是5%到10%的下跌而已,已使占总按揭量1/4的次级按揭市场崩溃。

三、防范我国住房抵押贷款风险的对策建议

通过上述分析,我认为可以从以下几点来防范、化解或减轻国内住房抵押贷款存在的风险。

(一)进一步推进国内资产证券化的发展

美国次贷危机的发生并不意味着资产证券化本身存在某种内在的致命缺陷,更不能就此认为中国应当放弃资产证券化的尝试。在中国目前典型的银行主导的金融体系中,包括住房开发贷款和个人购房贷款在内的大量贷款仍然集中在银行手中,一旦宏观经济状况逆转或者房地产市场价格下降,在缺乏信贷资产证券化的情况下,经济和市场波动的风险将高度集中于银行体系,而银行体系在不确定性增加后的信贷紧缩又会反过来加剧宏观经济的波动。当然,我们也应该认识到,证券化只是提高了银行或储贷机构把风险转移出自己平衡表的能力,但并没有消除这些风险转移回来的可能性,因为资产支持证券的投资者完全有可能以此为担保向银行融资,或者通过信贷额度与银行发生联系。吸取美国

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