房地产上市公司偿债能力分析【文献综述】

文献综述
房地产上市公司偿债能力分析
偿债能力的强弱关乎企业的生死存亡，尤其是新破产法即将出台，上市公司不死的神话将随之破灭。

而公司一旦破产，对于股东而言，很可能意味着血本无归，因此，分析公司的偿债能力显得尤为重要。

如果企业不能偿还到期债务且严重资不抵债的企业将面临破产清算的窘境。

因此，为保障投资的安全，投资者必须把握分析公司的偿债能力。

1偿债能力的定义和内容
1.1 偿债能力的定义
卢家仪、蒋骥（2006）、张先治（2010）等人认为企业的偿债能力是指企业用其资产偿还债务的能力。

企业有无支付现金的能力和偿还债务的能力，是企业能否健康生存和发展的关键。

1.2 偿债能力的内容
单海宽（2009）、房洁、李伟毅（2009）等认为企业的偿债能力包括短期偿债能力和长期偿债能力。

反映企业短期偿债能力的主要是流动比率、速动比率和现金比率：反映企业长期偿债能力的主要是股东权益对负债的比率、资产负债率和利息保障倍数等。

王富强、马燕（2005）研究认为判定一个公司的偿债能力是强还是弱，单凭分析反映偿债能力的指标是不够的，也是不科学的，由于存在人为因素，这些指标有时会有一些“虚”，必须要结合盈利能力分析来正确判定公司偿债能力的强弱，然而衡量公司盈利能力的方法很多。

公司只有稳定可靠的经营现金净流量作为保障，其盈利能力才是真实可靠的，是能够持续的，其偿债能力也是有保证的。

因此，正确判定公司的偿债能力，还应该与公司获取现金流量净额的能力有机结合起来分析研究。

2国外学者对偿债能力的研究
Tony Ground（2002）认为短期偿债能力是指企业偿还到期债务的能力，如果企业短期能力弱，就意味着企业的流动资产对其流动负债偿还的保障能力弱，企业的信用就可能受到损失。

信用受损会削弱企业的筹资能力，增大筹资的成本，从而对企业的投资能力和获利能力产生重大的影响。

因此，通过短期偿债能力分析，可以了解企业的财务状况、企业的财务风险程度、预测企业的筹资前景，是企业进行理财活动的重要参考。

长期偿债能力反映企业偿付到期长期债务的能力。

企业的长期偿债能力不仅受其短期偿债能力的制约，还受企业净资产规模和获利能力的影响。

Tony Ground（2002）认为流动比率反映公司一元的短期负债能有几元的流动资产可供清偿，比率越大，表明公司的短期偿债能力越强，反之则越弱。

但是，对于投资者来说，流动比率也不是越高越好。

Tony Ground（2002）又认为通过分析速动比率，可以测知公司在极短的时间内取得现金偿还短期债务的能力。

一般认为，速动比率最低限为0.5，理想比例是1。

假如某公司流动比率很高，而速动比率却很低，说明公司积压大量存货，投资者应注重公司的经营状况和产品的市场表现。

Germán Creamer, Yoav Freund（2010）认为短期偿债能力是指企业以流动资产偿还流动负债的能力，它反映企业偿付到期债务的能力。

对债权人来说，企业要具有充分的偿还能力才能保证其债权的安全，按期取得利息，到期取回本金；对投资者来说，如果企业的短期偿债能力发生问题，就会牵制企业经营的管理人员耗费大量精力去筹集资金，以应付还债，还会增加企业筹资的难度，或加大临时紧急筹资的成本，影响企业的盈利能力。

James D. Hamilton（2002）认为判定一个公司的偿债能力是强还是弱，单凭分析反映偿债能力的指标是不够的，也是不科学的。

应该结合盈利能力和现金流量来判定公司的偿债能力。

当然，分析现金流量也要考虑公司不同发展阶段现金流量变动的规律。

对于一个处在初创阶段的公司，现金流量大多来自于融资活动，而非经营活动，其投资活动现金净流量甚至是负值，此时，经营现金净流量的多少并不太重要，不能说明公司未来偿债能力的强弱。

处在成长期的公司，由于销售急剧增长，经营活动会产生较大的净现金流量，但因对市场的把握还不够，存货和应收账款及费用支出等起伏较大，其经营现金净流量很不稳定；而处在成熟期的公司，产销比较均衡，经营活动、投资活动产生的现金流量居多且稳定，而筹资现金净流量多为负值。

因此，在公司不同的发展阶段有不同的现金流量，分析公司的偿债能力要根据这些特点做出相应的调整，不能一概而论。

3企业偿债能力的影响因素分析
单海宽（2009）、刘金芹（2009）认为影响企业偿债能力的因素很多。

能提高企业短期偿债能力的因素主要有：（1）企业可以动用的银行贷款额度指标（2）企业准备很快变现的长期资产（3）企业偿债的信誉。

能降低企业短期偿债能力的因素主要有：（1）或有负债（2）担保责任引起的负债。

影响企业长期偿债能力的因素有：（1）管理层的素质与能力（2）股东结构（3）对主要客户的依赖。

白世萍(2008)认为在分析借款企业的偿债能力时, 利润表有一定的片面性，而现金流量表可以提供企业在一定时期内现金流入和流出以及净现金流量的具体信息, 可据此掌握企业的融资能力、偿债能力等, 是企业的投资者、债权人取得投资收益、收回贷款本息的“晴雨表”。

王富强,马燕(2005)认为现金流量表反映一个公司现金的实际流入、流出及结存量的情况，根据它来分析偿债能力，无疑能更真实、更直观、更有效。

因为不管公司的偿债能力指标有多强，假如手中的现金收入连到期债务都不足以偿还，则公司无疑将面临着巨大的财务危机，甚至会影响正常的生产经营。

真正能用于偿还债务的是现金流量，而持续经营所获得的现金是偿还债务最有保障的来源，故应将公司的经营现金净流量作为偿还债务的主要来源，贷款的担保作为次要来源。

通过计算现金与流动负债的比率、现金与总资产的比率可以准确地判定公司的偿债能力。

李兆梅、孔燕（2009）认为偿债能力要结合多方面的因素进行综合评价，所以在评价分析工作中难免会出现一些重要问题的遗漏，觉得应该从两个方面进行阐述，分别从量化资料的角度和非量化角度看。

在量化的角度上作者认为要重视短期偿债能力和长期偿债能力的区别分析，以及负债的规模和构成。

因为一个企业的生产经营资金来源主要有两个方面，一方面由企业的所有者投资，另一方面就由企业债权人提供。

所以在分析偿债能力的时候应充分考虑到企业的负债规模。

除了上面两项，作者认为还要充分考虑现金流量对企业偿债能力的影响。

从非量化角度来看，作者企业偿债的途径以及内部经营条件、政策等外部因素也对企业偿债能力产生影响。

4企业偿债能力存在的问题和解决方法
4.1 企业偿债能力存在的问题
王国娇（2009）、周文杰（2007）、刘刚（2009）、余强辉（2009）认为目前企业偿债能力分析中存在的局限性：(1) 偿还债务资金来源渠道的单一化，在分析偿还债务资金来源渠道时只考虑资产变现问题而没有考虑到企业偿还负债的资金来源还可以有多种渠道。

(2)现有的偿债能力分析是建立在清算基础而非持
续经营基础上的分析，对偿债能力的分析是建立在对企业现有资产进行清盘变卖的基础上进行的, 并且认为企业的债务应该由企业的资产作保障。

(3)现有的偿债能力分析是静态性的, 而不是动态性的。

目前, 企业偿债能力主要是以资产负债表为主进行分析, 而资产负债表是一个静态报表, 反映的是企业某一时点的财务状况。

祁麟（2009）还认为(1)现有的偿债能力分析没有将利息的支付与本金的偿还放在同等重要的位置，(2)现有的偿债能力分析只重视定量分析而忽视定性分析。

4.2 企业偿债能力存在问题的解决方法
王国娇（2009）、胡岸炜（2007）提出要完善偿债能力分析，除一般所使用的几个比率外，还应该考虑以下两方面(1)经营活动中产生现金的能力：不仅要分析企业现金流量表和观察企业近年经营活动中所产生的现金流量是否充裕，还要通过分析企业的现金周转期限来判断现金周转的速度。

(2)企业的短期融资能力：分析企业短期借款的融资成本，企业是否存在大量未使用的银行贷款额度，企业是否具有良好的长期融资环境，企业的长期资产受否有可能立即变现部分等。

周文杰认为除了现有的指标外，还可以引进以下的指标: (1) 经营活动现金比率=经营活动现金净流量/流动负债。

(2) 速动资产够用天数=(365*速动资产)/预计营业支出总额这一比率可以衡量企业速动资产用于支付营业支出所能维持的天数。

5 房地产偿债能力分析
由于房地产业自身产品的特殊性，导致负债成为房地产开发企业资金来源的重要组成部分。

尤其是房地产开发企业在经历了这几年“跑马圈地”、大肆扩张之后，普遍面临着资金紧张的状况。

因此，房地产开发企业必须重视其偿债能力的分析，留足资金偿付债务，才能降低财务风险，使其在我国房地产调控政策力度进一步加大，市场竞争日趋激烈，生产经营环境瞬息万变的情况下立于不败之地。

张丽蓉（2010）认为房地产开发企业的经营活动与其他企业相比有着显著的特点,分别在与以下几点：（1）房地产开发企业所需要的资金数量比其他企业大的多（2）房地产开发企业产品生产周期长，易受国家政策变化的影响（3）房地产开发企业大量采用预付和预收款项的结算方式（4）房地产开发企业对银行资金依赖性大、存在极高的偿债风险。

张丽蓉（2010）认为（1）在分析速动比率时应该着重考虑存货的影响（2）应注意预付账款和预收账款对三个短期偿债能力分析指标的影响（3）应注重对房地产开发企业偿债能力的动态分析（4）应重视对房地产开发企业现金流量情况的分析（5）应注重对房地产开发企业表外因素的分析。

综上所述，偿债能力分析对房地产上市公司有着深远的影响，通过对上市公司进行偿债能力分析，不但可以提高房地产开发商对房地产项目开发过程中风险的识别，在开发实践中增强风险理念，而且可以减小开发企业利润和现金流量的波动，维持企业生产经营的稳定。

参考文献
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