影响房价上涨的因素分析

第23卷第6期江西金融职工大学学报

V o.l 23N o .62010年12月 Journa l of J i angx i F inance Co llege D ec .2010

作者简介:弓瑞琼(1981-),女,陕西人,硕士研究生,主要从事区域经济学方面的研究;

王和林(1970-),男,四川人,中级会计师,主要从事经济管理方面的研究;胡德春(1980-),男,四川人,中级经济师,主要从事经济管理方面的研究;郑延龙(1973-),男,陕西人,助教,主要从事政治经济学方面的研究.

影响房价上涨的因素分析

弓瑞琼1

,王和林1

,胡徳春1

,郑延龙

2

(1.泸州医学院计财处,四川泸州 646000;2.重庆科创职业学院,重庆 402160)

摘要:近几年中国的房地产业得到了快速的发展,但房价持续上涨也引起了人们的普遍关注。目前我国房价上涨主要是由于土地成本的大幅上涨;居民收入水平的不断提高;市场预期的过高估计;投资途径的相对单一等原因造成的。要制定相关政策法规,加大各种房源供应,引导资金合理流向,完善住房保障机制,推进土地置换制度建设。

关键词:房价上涨;住房保障机制;土地置换制度

中图分类号:F 293.35 文献标识码:A 文章编号:1672-5557(2010)06-0089-02

改革开放以来,我国政府对住房制度的改革,从根本上打破了传统的计划经济对房地产市场的束缚,房地产业已成为推动我国经济快速发展的重要推动力量。但在房地产市

场快速发展的今天,房价过高的问题越来越突出,已经完全超出了人们的经济承受能力。本文针对这一社会问题,通过分析影响房价的几个主要因素来解释其过快增长的原因并提出相应的对策。

一、我国房价上涨的现状

2000年以来,我国的房地产市场持续快速发展,其在推动经济发展中起着不可替代的作用。然而在房地产市场不断发展的今天,房价的过快增长已经严重的超出了人们的可承受能力,由房价泡沫引起的一系列金融危机,也已经影响到了社会稳定。据国家统计局公布的数据显示,2009年12月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%,许多城市房价创出历史新高,北京、上海、广州等大城市的房价均已超过了2万元/平方米,部分好地段的房价甚至更高,相对于过高的房价,人们收入水平的增长远远赶不上它[1]。按国际上通行的衡量标准,房价的高低主要是相对于住房购买力而言。最常用的衡量指标是房价收入比,发达国家一般为3-4倍,即一个中等收入的家庭用三四年的收入可以购买一套中等档次的住房。而目前我国城镇平均房价收入比已达8.3倍,一线城市超过了两位数,北京达14.3倍,上海12.6倍,深圳15倍,大大超过了世界银行5:1的警戒线标准。目前买房难已经成为人们和社会关注的焦点,房价的过快上涨已经成为影响社会和谐的一个严重问题。

二、影响房价上涨的因素(一)土地成本的大幅上涨

房地产的核心是土地,影响房价最核心的因素也是土地。土地收入成本增加的背后是住房建设成本的攀升和房价的提高。一项调查显示房地产项目开发中,土地成本占直接成本的比例高达58.2%。近几年来,各地不断出现新 地王 现象,房地产商被动地被土地政策牵着跑。从大的土地政策上看,未来二三十年时间,中国将有几亿人要从农村搬到城镇或城市来,这将会是人类历史上最大规模的迁移,按目前年均1.12%的城市化速度估算,每年平均有近1500万农村人口转为城市人口,相应的这就需要更多的城市用地来解决他们的居住、就业、上学、购物等问题[2]。这种现象在很大程度上导致了土地供求矛盾的升级,从而促使土地价格持续上涨,最终也会在房价的上涨中得以反映。可以说,不少城市的发展都是靠政府卖土地来支撑起来的,据国土资源部2010年2月公布的数据显示,2009年我国城市土地出让总价款为15910亿元人民币,同比增加63.4%。

(二)居民收入水平的不断提高

近年来,随着我国社会经济的快速发展,人民生活水平不断提高,对房屋的居住环境和使用面积也有了更高的要求,很多城市都出现了住房供不应求的现象。而住房总需求主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求,其中发展最快的属投机型住房需要。住房销售量持续大幅度增长表明居民需求依然旺盛,首先是国民经济增长带动城镇居民收入的大幅增加,超过住宅价格增长速度。1998年以来城镇人均收入年均增长率8.95%,住宅价格平均增长率为3.82%。随着收入的增长,生活水平的不段提高,人们对住房需求的档次也在提高,改善性需求增加,如

小房换大房,旧居换新居等。其次是城镇化速度加快,城镇人口数量增长带动商品房需求,旺盛的市场需求以城镇居民可支配收入持续增长为支撑。

(三)宏观政策的大力支持

我国政府对房地产行业以及个人购房的政策虽然一直在进行调整,但由于地产业对整个经济以及其他相关行业的积极带动作用,因此可以看出政府的整体政策一直是支持的。一方面从1998年以来我国政府连续八次降息,使名义利率达到了历史上的最低位,而对于房地产业中开发商的土地储备以及建筑商的流动资金,所需资金绝大部分来自于银行贷款,所占比例差不多达到全部房地产资金的80%,左右,对房地产业来说,过度的低利率使开发商的投资成本降低而房价又不断地上升,从而助长了开发商们盲目的投资。另一方面个人投资者从银行或其他地方借来的资金,只要所获得的投资年收益率高于融资成本即贷款利率,那么这一投资仍然是合算的,我国居民购房绝大部分是通过银行办理住房按揭贷款,而政府提出的居民购买首套房屋按揭给予七折的优惠政策也很大程度上刺激了居民购房的积极性,降低了购房的成本。

(四)市场预期的过高估计

人们对房价只涨不跌的预期是推动房价持续上涨的一个很重要的因素,伴随着城市化进程的不断推进以及国民经济的快速发展,通过买房实现保值增值已经成为许多企业和居民的投资首选,在买涨不买跌的心理影响下,人们纷纷跟风,进一步加剧了房价的上涨。据新华社报道,在京、沪、深三地各取样2000名购房者进行需求调查显示,在北京的调查中有62%的登记购房者表示如果手上有剩余资金,房产将是首选的投资目标;而这一数据在上海也达到了51%。大量投资客进入楼市炒房,直接助推了房价飙升,造成越有房越买房、越没房越无望的局面。

(五)投资途径的相对单一

由于我国居民的储蓄率较高,据统计2010年底预计银行储蓄存款总额将达到30万亿,这么多的闲置资金缺少很好的投资渠道是导致购房热从而推动房价大幅度上涨的重要原因。在我国由于股市发展不健全,风险较大;基金和保险投资起步较晚等原因,导致很多企业和社会高收入人群积累的财富找不到合适的投资保值的渠道,而商品房投资作为相对风险较小、不用太多专业技术和管理能力的投资渠道受到很多投资者的青睐。据报道,上海的投资性购房比例为16.6%,而单价在7000元以上的房屋,投资性购房比例为39%。各地都程度不同地存在着房地产投资炒作的问题,从而导致房价越来越高。在人民币升值的压力下,国外的机构、投资者或者个人纷纷进入中国的房地产行业,造成一些地区房地产的虚假繁荣,引发人们对房产的更高期望。

当然,还有很多其他的原因导致了房价的过快增长,如人们消费观念的转变、保障性住房的缺失、政策的滞后等。

三、抑制房价上涨的对策

住房问题已经成为社会普遍关注的焦点,如果放任房地产市场泡沫越积越大,将会导致金融风险愈积愈深,最终影响社会和谐稳定,不利于国民经济平稳健康发展。如何有效的抑制房价的持续上涨,可从以下几个方面入手:

(一)制定相关政策法规

政府掌握着宏观调控的命脉,要从根本上抑制房价的过快增长,政府必须加紧制定相关配套的政策法规。首先,政府应适时开征房产税,抑制投资性需求。为遏制房价过快上涨,最近国家连续出台了一系列宏观调控措施,如上调二套房首付比例、停止了房贷七折的优惠利率等,对促进房地产市场平稳健康发展起到了一定的积极作用。但这只能限制普通百姓的投资性购房,对于自有资金充足的投机性购房、炒房作用不大,因此通过开征房产税来提高房产的持有成本和风险是非常重要的。其次,政府应尽快尝试制定物业税的相关法律条款。物业税在很多发达国家如美国、日本等普遍征收,对控制房价起到了很重要的作用。目前我国的房屋持有成本几乎为零,许多城市中的高档住宅小区,房屋空置率大大高于10%的国际警戒线[3]。最后,政府还需要建立健全房地产信息反馈监控体系和相应的土地住房政策。一方面政府应加强对房地产开发与销售行为的监管,制止房地产开发商与部分地方政府官商勾结、寻租等不法行为,确保房地产销售市场信息对称、公平交易,切实降低房产交易成本。另一方面政府应通过制定相关的货币税收政策和产业发展政策,来调节房地产发展的结构和速度。

(二)加大各种房源供应

我国房价上涨的根本原因就在中国人多地少的特殊国情,面对难以改变的事实以及房源供不应求和供给结构不合理的现状,要从根本上遏制房价,就必须从治本上下功夫,大量增加普通商品住房的有效供给,限制高档商品房的开发速度。在购房政策导向上,要采取支持自住性需求和困难性需求、鼓励改善性需求和投资性需求、抑制投机性需求,大量增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应,提高土地供应面积和土地使用效率。政府在制定土地供应计划时,可以考虑单独制定新增住房用地的计划。同时,在合理规划存量房屋拆迁面积的基础上,制定存量住房用地的供给计划。市场化供地是大势所趋,在推行过程中一方面需要将经营性用地统统纳入市场范围,解决低价供地、无序竞争问题。另一方面也要建立土地、房产管理部门协调机制,在遵循土地利用规划、城市规划的基础上,调控土地供应,规范土地市场、打击土地投机,从而间接调控住房价格。

(三)引导资金合理流向

我国房价过快增长的一个重要的因素就是资金没有合理有序的投资渠道,面对投资房地产高额的回报率,大到国企小到普通居民,都纷纷投入到了炒房一族,从而在很大程度促使房价上涨。针对这一问题,政府应合理引导资金在 楼市、股市、汇市、债市中的流向和分配,通过电视网络等途径发布及时准确的投资信息,只有资金投入到实体经济的发展中去,才可以长期稳定地促进整个国民(下转第98页)