无锡市房地产市场分析报告.doc

无锡市房地产市场分析报告

无锡市房地产市场分析报告

一、无锡市房地产发展的经济背景1．城市土地和人口状况无锡市土地面积为4787.61平方公里，其中市区1622.64平方公里（2001年前市区不包括锡山区和惠山区，市区土地面积仅为517.7平方公里）。

2003年末，全市户籍人口为442.54万人，比2002年增加3.96万人，增长0.9，全市人口密度924人/平方公里。

其中，市区户籍人口217.76万人，比上年增加4.7万人，增长0.85，人口密度为1342人/平方公里。

2004年，无锡市户籍人口为447.19万人，同比增长了1.05。

（2004年为快报数据，下同）2003年，无锡市地均产值为3971万元/平方公里，比上年增长20.28。

根据统计部门初步统计，2004年，无锡市地均产值为4908万元/平方公里，增长23.6，在长三角地区16个城市中仅次于上海市，名列榜眼。

2．宏观经济的基本发展情况自2001年起，无锡市国内生产总值就进入两位数速度增长阶段。

当年全市实现国内生产总值1360.11亿元，比2000年增长13个百分点；至2003年，国内生产总值已上升到1901.22亿元，同比增长20.28。

根据快报数据显示，2004年无锡市国内生产总值达2350亿元，同比增长23.6，20012004年的年平均增幅达20。

2004年，无锡市国民经济三次产业的增加值分别为51.7亿元、1353.6亿元和944.7亿元。

其中，第三产业增长值占国内生产总值的比重由2003年的39.7上升到40.2，提高0.5个百分点，并且增长速度已超过了第二产业。

同期无锡全市人均GDP高达52550元，同比增长21.48，其人均GDP值在长三角地区16个城市中仅次于苏州和上海。

表一19952004年无锡市国民经济增长情况单位亿元、1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年国内生产总值761.11 870.01 960.01 1052.01 1138.01 1200.17 1360.11 1580.66 1901.22 2350.00 比上年增加14.31 10.34 9.58 8.17 5.46 13.33 16.22 20.28 23.6 第一产业增加值40.33 44.81 45.56 46.44 47.18 48.08 54.39 56.93 54.02 51.7 比上年增加11.11 1.67 1.93 1.59 1.91 13.12 4.67 -5.11 -4.29 占比重5.30 5.15 4.75 4.41 4.15 4.01 4.00 3.60 2.84 2.2 第二产业增加值453.79 514.14 563.72 609.26 655.69 683.16 751.11 868.04 1093.02 1353.6 比上年增加13.30 9.64 8.08 7.62 4.19 9.95 15.57 25.92 23.84 占比重59.62 59.10 58.72 57.91 57.62 56.92 55.22 54.92 57.49

57.6 第三产业增加值266.99 311.06 350.73 396.31 435.15 468.92 554.60 655.70 754.18 944.7 比上年增加16.51 12.75 13.00 9.80 7.76 18.27 18.23 15.02 25.26 占比重35.08 35.75 36.53 37.67 38.24 39.07 40.78 41.48 39.67 40.2 资料来源无锡统计年鉴（2004年为快报数据）资料来源无锡统计年鉴（2004年为快报数据）1995年到1998年，无锡市的固定资产投资额都比较低，基本徘徊在200多亿元的水平，年均增幅仅3.5。

19992001年，增长速度开始明显加快，每年增幅都超过10，2001年投资额超过了400亿元。

2002年以后进入高速增长期，当年投资额超过400亿元。

2003年接近900亿元，2004年更是超过1110亿元。

与此同时，投资自主增长能力进一步显现，已由前几年的政策推动逐步转为市场推动，国有经济投资、港澳台及外商经济投资以及其他投资三种经济类型所占份额之比为19.0∶22.2∶58.8。

资料来源无锡统计年鉴（2004年为快报数据）3．城市建设发展现状以往无锡市在城市基本建设方面的投资力度相对比较薄弱，其占固定资产投资的比重一直在1525之间徘徊。

而到2003年，这方面投资得到显著加强，当年无锡市基本建设投资（规模以上投资）达280.42亿元，增长116，占

全社会固定资产投资额比重的31.39；同期基础设施建设投资额也达366.87亿元，同比增长70.4。

基本建设和基础设施投资的加强，不但改善了城市面貌，同时也为房地产投资创造了更加良好的环境。

资料来源无锡统计年鉴在城市道路交通方面，2003年，无锡市区人均道路面积达19.8平方米，是全国平均水平的1倍以上，且远高于上海、南京、苏州等地；市区路网密度也相当高，达到2.73公里/平方公里，是同期长三角地区16个城市中市区路网密度最高的城市；2003年，无锡城市居民每万人拥有公交车8.61辆，也高于全国平均水平；在城市绿化方面，当年建成区绿化覆盖率超过34，达到较好的标准。

良好的交通状况及城市环境，一定程度地推动了当地近几年房地产业的快速发展。

4．人民生活水平2003年，无锡城市居民人均可支配收入首次超过万元，达到11647元，同比增加16.61，在同期长三角地区8个江苏城市中增幅最大。

2004年，据统计部门快报数据显示，全年无锡城市居民人均可支配收入13588元，同比增长16.67，增速比去年同期提高0.6个百分点，人均收入在江苏省各城市中仅次于苏州。

2003年，按户籍人口计算的城乡居民人均储蓄余额为22546元，增长21.68，连续两年增幅超过20。