[圆梦·完美生活]二期营销推广方案[提报稿].ppt
二期营销方案
二期营销方案背景随着市场竞争的不断加剧，营销策略对于任何企业的发展都至关重要。
在企业进入二期阶段之际，一个全面的、有针对性的营销方案将成为推动企业发展的关键。
本文将提出一份针对二期的营销策略方案，通过市场调研和营销分析，为企业制定一系列可行的推广活动和营销策略，以提升企业品牌知名度和市场份额。
目标本营销方案的主要目标是增加公司的销售额和市场份额。
具体而言，我们将追求以下目标：1.增加销售额：在二期，我们希望实现销售额的持续增长，以保持企业的盈利能力。
2.增强品牌知名度：通过有针对性的推广活动，提高品牌在目标市场中的知名度和认可度。
3.扩大目标市场份额：通过深入了解目标市场的需求和竞争环境，制定适宜的营销策略，提高企业在市场中的份额。
4.提高客户转化率：通过优化销售流程和增加客户关怀措施，提高客户的购买意愿和忠诚度。
市场分析在制定二期营销方案之前，我们需要先对目标市场进行深入分析。
以下是我们对目标市场的一些主要观察结果：1.目标市场人群年龄集中在25-40岁，是一个经济实力强且消费能力较高的群体。
2.市场中存在较多的竞争对手，他们提供类似的产品和服务，需要我们制定独特的卖点和竞争策略。
3.目标市场对品牌的认可度不高，需要我们进行针对性的品牌宣传和推广。
基于以上市场分析结果，我们可以制定以下二期营销方案。
营销策略1. 提升品牌形象通过品牌塑造和形象提升，增加目标市场对我们品牌的认可度和忠诚度。
•设计符合品牌定位的新Logo，并进行全面替换。
•注重品牌包装设计，提高产品的外观质感和包装形式的创新。
•在合适的时机与品牌大使、行业专家合作，提升品牌的社会影响力。
2. 专业化推广活动开展针对目标市场的专业推广活动，提高企业在目标市场中的曝光率和认知度。
•举办行业研讨会和论坛，邀请行业内的专家和媒体参与，提高企业在行业中的影响力。
•制作行业报告和白皮书，通过发布和分享内容，建立企业在目标市场中的专业形象。
•运用社交媒体和行业论坛，与目标客户进行互动，提高企业在目标市场中的知名度。
房产项目二期推广方案(PPT 53页)
备注：因各家短信公司客户资源质量相对偏低，建议可以先采用两家媒体进行试发，以观后果。
媒体投放
DM派发 发布时间：8月份（约4万份） 发布形式：DM 发布地点：楼盘附近路口、商业区、周边乡镇等。
备注：邀请专门DM派发单位，大批量的投放。
宣传活动
河东 VS
批发市场、五金城 九州超市、九州家电 农行、工行、临商等 机关幼儿园、储庄小学 人民医院、胸异
河西
VS
河东
高房价 居住拥挤 空气污浊 噪音污染
市区的房子郊县的价格
新规划、居住舒适
沂河自然风光带
清晨，被满园花草的清新味道唤醒； 入夜，在恬淡适宜的气息中静静睡去。
备注：其他网络根据发布广告效果再定。
媒体投放
沂蒙晚报 发布时间：8月份：31日（周五） 发布形式：软文（半版） 阶段主题：高人一筹的宽境界生活
——凤舞明珠五分钟生活圈 主要诉求：便捷生活圈、完善的配套、生活价值
齐鲁晚报 发布时间：8月份：31日（周五） 发布形式：软文（半版） 阶段主题：高人一筹的宽境界生活
演绎城市生活理想
项目的推广与传播
鉴于项目一期宣传较少，形象和知名度尚未被客户熟悉和接纳，因此我们认为项 目推广将有以下几个阶段： 第一阶段：扩大宣传、提升形象、提高关注度； 第二阶段：提高知名度、激发购买欲； 第三阶段：活动营销、借机造势； 第四阶段：服务推广、活动炒作、促销成交、品牌创立。
各阶段传播策略
设计优势：小区设计人性化——人车分离、动线合理、1:1.2的高比例车位、8度防 震设计、70年大产权、框架结构、河东绝版多层、户型实用全明设计、 空间布局科学；
配套优势：规划优势——河东片区打造、明年河东供暖、紧邻九州超市、九州家电、 学校机关幼儿园、蔬菜批发市场、银行、医院、公交便捷等。
某楼盘二期营销推广方案(doc 16页)
某楼盘二期营销推广方案(doc 16页)伊犁“银城家苑”二期营销推广方案市场分析随着伊宁市房产市场的逐渐活跃，从2009年初整体房地产市场迎来了一个前所未有的发展前景，无论从政府对房地产支持的大环境，还是从现在伊宁市房地产市场的良好健康发展的格局，都是一个比较理想的成熟环境。
不过随着大量房地产商进驻伊犁，今年新开发的房地产项目猛然增加，就2010年新增开发面积达到了近130万平方，也就是说：在当地房地产市场不断活跃的同时也带来了新的市场竞争和销售压力。
不过，作为现阶段伊宁市房地产发展的格局，主要集中在城南和城北（伊犁河两岸、 G218线两侧），但是真正改变城北的是有战略眼观的政府官员们，随着城市中心“圈地运动”的加剧，使得城市居住区扩大成为必然的局势。
从2006年开始，伊宁市城市多平方米，由二十三栋住宅楼组成，分三期开发建成，一期已建成的十一栋，销售已基本完成，只剩部分尾房房源。
随着二期的开盘，所剩房源就会带动销售完毕。
项目优势、机会：银城家苑从建筑质量到配套设施，在伊犁同行业产品中，占有一席之地。
其楼间距宽在27米以上；是伊宁市唯一一家2.9米层高的全景住宅；一梯两户、南北通透、明厨明卫、户户朝阳；180度全景观景阳台；充分满足客户对采光、通风舒适度的要求；智能“四防”监控系统，为住户居住提供了安全保障；26小、9中、1小、逸夫小学都是本项目的学区；2路、3路、8路、16路、201路等多路公交线路畅通无阻；生活配套设施方面，月亮湾建材市场、弘扬广场、家乡好超市；友谊医院、军区医院、民政医院林立周边；月亮湾游泳馆、伊宁市体育中心等娱乐设施更是无处不在。
这些配套设施的完善最终成为城北腾飞的核心力量；二期四栋楼已全部封顶，可以说也是全现房销售；在今年政府统建房开工建设的同时，为本项目二期的销售也会带来更大的销售机遇。
项目劣势、风险：项目所在区域虽然有良好的发展前景，但是片区内居住和商业的氛围仍有待时日，目前人气不旺，半径500米范围内生活配套相对缺乏，居民生活便利度低。
品牌营销推广策划案ppt课件教案(模板)
针对不同肤质和需求推出个性化产品，提升品牌形象和用户黏性。
03
营销效果
在化妆品市场中获得了较高的品牌美誉度和用户忠诚度，实现了销售额
的稳定增长。
06
品牌营销推广的未来趋势
数字化营销趋势
数字化营销成为主流
随着互联网和移动设备的普及，数字化营销已成为品牌营 销推广的主要手段，包括SEO、SEM、电子邮件营销等。
应用场景
03
04
05
新品上市：通过营销推 广活动，将新品推向市 场，吸引消费者关注和 购买。
品牌重塑：当品牌形象 受损或需要更新时，通 过营销推广重塑品牌形 象，恢复消费者信任。
市场拓展：在新市场或 新领域开展营销推广活 动，扩大品牌影响力和 市场份额。
02
品牌营销推广策略
产品策略
01
02
03
产品定位
品牌营销推广策划案
ppt课件教案
汇报人：
2023-12-26
• 品牌营销推广概述 • 品牌营销推广策略 • 品牌营销推广手段 • 品牌营销推广计划与实施 • 品牌营销推广案例分析 • 品牌营销推广的未来趋势
目录
01
品牌营销推广概述
品牌营销推广的定义与重要性
定义
品牌营销推广是指通过一系列有计划、有组织的活动，将品 牌形象、产品或服务推向市场，提高品牌知名度、美誉度和 市场占有率的过程。
营销活动执行
按照营销策略和计划，执行相 应的营销活动，如广告投放、 促销活动、线上线下推广等。
营销过程监控
对营销活动的执行过程进行实 时监控，确保活动按照计划顺
利进行。
营销推广效果评估
数据收集与整理
收集营销活动相关的数据，包括销售额、市 场份额、客户满意度等。
香格里拉二期下阶段整体营销推广执行工作建议pPPT.
目录
前言 第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 第五部分 第六部分 第七部分
关于香格里拉前期运营的总结 解读公园地产及大盘概念 公园地产概念下的大盘战略 名园产品解析及战略定位 名园形象总定位 名园传播执行 名园营销策略 名园视觉系统
前言 关于香格里拉前期运营的总结
思考香格里拉曦园问题
01、做为超级大盘的香格里拉，在曦园推出时没有突出应有的大盘姿态，致使形象与 亿力未来城同步，但应对万达和茂华，不论是在价和量上，都落于下风。 02、曦园在销售过程中出现了组织混乱和执行力不强的问题，在推案之初，没有完整 的系统化的总体营销思路。 03、全案总体主题定位推广中未能明显的表现出来，没有备份回路的推广方式，给项 目销售带来一定的制约。
大盘的特征
虽然大部分大盘项目都是在城市相对偏远区域里，但其覆盖范围却是整 个城市，因此它所面对客户群比一般性项目要宽泛。但是，如果大盘处 于一个起步阶段的市场环境下，市场求空间较大，那销售压力则相对较 轻。如果是在一个较为成熟的市场环境下，其所面临的竞争压力肯定要 高于一般项目。 从全国成功运营的大盘推盘方式来看，大盘操作主要有以下几个特征： 01、以压倒性的气势左右市场，成为市场领头羊； 02、以项目品牌与企业品牌联动的方式决胜市场，而非一般项目的产品 品质； 03、价格空间较大，低价位高姿态是最常见的大盘入市方式； 04、区域竞争策略转变很快，针对突发事件的错位应对能力极强； 05、产品多样化与综合性强，支撑了各层次消费群的需求。
(2) 因洗澡而引起晕厥
从业务角度来观察 因此，香格里拉如果想成为淮安首屈一指的“公园地产”项目，必须以内部景观 做为钵池山公园的景观配套，弥补市政公园所存在的参与性不高的缺点，以推动对城 市公共空间的建设。
大学生创业项目营销策划推广方案工作汇报PPT模板课件
LOREM IPSUM DOLOR SIT AMET, CONSECTETUR ADIPISICING ELIT, SED DO EIUSMOD TEMPOR INCIDIDUNT UT LABORE ET DOLORE MAGNA ALIQUA.
介绍和详细信息。
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PART 03
团队管理
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重庆某小区二期营销策划推广方案(精品PPT)
第二十三页，共六十四页。
2)、楼盘名称：金源·华美家园
建筑(jiànzhù)类别： 高层 物业地址： 江北北滨路368号〔金源大道旁〕 开 发 商： 世纪金源集团 均 价：3600元/平方米 开盘时间： 2005-12-23
己向着希望飞翔(fēixiáng)，那是梦
想的归宿。
他们不孤单、他们不迷茫、
他们不是没有梦想，只是他们一直
在为着心中“梦想〞飞翔，年复一
年，日复一日飞翔……
那些指缝中流走的光阴
从喧嚣到宁静
时间的刀锋
割裂了谁的青春
第十六页，共六十四页。
工程名称 建议： (míngchēng) 得力·留鸟生活
得力·留鸟一代
40.00% 35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00%
0.67% 江津
1.08% 巴南区
35.75%
20.43% 18.01% 11.02% 8.33% 1.08% 1.48% 2.15% 长寿 大渡口区 渝北区 九龙坡区 沙坪坝区 南岸区 渝中区 江北区
被高压电线所困。
临近地块开展滞后。
威胁〔T〕: 2005年底房市出现集中放量，竞争比 较剧烈。
消费者观望情绪较为浓厚。
投资市场出现萎缩
第十四页，共六十四页。
工程 形象筹划营销 (gōngchéng)
经过前面的市场调查及周边楼盘的定位推广特点，我司筹划中心针对本工程的自身 优势，制定出一套围绕“留鸟精神〞的完整的营销推广方案，以下是对其“留鸟生 活〞的诠释：
上海青年城二期产品推广思路策略案108PPT
•生活轨迹
•会议 •处理工作
•上网MSN QQ •收邮件 •全天工作安排 •进office •乘车上班
•早餐 •晨练 •起床
•睡眠
上海青年城二期产品推广思路策略案 108PPT
•媒体 •media •楼宇液晶 •超级女生 •地铁广告
•生活轨迹
•看电视 •看碟
•睡眠
•午餐•午休
•上网聊天 •乘车回家
•现实中的例子
•容量 •芯片 •录音 •收音 •屏幕 •价格
•苹果 iPod shuffle
•512M •3250（低档） •无 •无 •无 •850
•普通国产MP3
•512M •3250（低档）
•支持 •支持 •彩屏 •500
•买iPod shuffle的人，买到的不是一只MP3，而是使自己成为“shuffler”中的一员
•闲暇
•电子 •媒体
•杂志 •报纸
•工作
•楼宇 •广告
•聊天 •软件
•事件营销
•公关
PPT文档演模板
上海青年城二期产品推广思路策略案 108PPT
•问题二 •如何体现“时尚界之王”的形象
PPT文档演模板
上海青年城二期产品推广思路策略案 108PPT
•什么是时尚界的“王者之风”
•新锐 •攻击力 •精致 •品味
经历过房地产市场的波动，现在已经逐渐趋于平稳 相对于临近的七宝等地区，均价仍然偏低 总供应量持续增长，市场竞争加剧
•九亭区域图
•到目前为止，九亭尚无成型的商业核心区。
PPT文档演模板
上海青年城二期产品推广思路策略案 108PPT
•项目分析
•上海青年城
•Y派一期 •40,000㎡
•地铁上盖 •240,000㎡
某别墅二期推广方案
某别墅二期推广方案一、项目概述某别墅项目为迎接市场需求，决定推出别墅二期项目。
本文档旨在制定某别墅二期的推广方案，以吸引潜在客户，提高销售量。
二、目标群体分析针对某别墅二期项目，我们分析目标客户群体为: 1. 高收入家庭：具备一定经济实力的家庭，能够买得起别墅房产。
2. 高净值人士：对高品质生活有追求，对房产投资有较高需求的人群。
3. 中高级职业人群：如企业高管、科研人员等，他们对安全、环境、生活品质要求相对较高。
4. 创业者和成功商人：他们有更多的资金和时间投入到房地产投资当中。
三、推广渠道选择基于目标客户群体分析，我们选择以下推广渠道以最大程度覆盖潜在客户： 1. 线下活动推广：通过举办开放日、别墅参观活动等方式，邀请目标客户前往现场参观，提供专业解说和咨询服务，增强客户对别墅项目的兴趣。
2. 线上推广：针对目标客户，结合社交媒体平台，如微信公众号、微博等进行精准广告投放，通过文字、图片、短视频等形式展示别墅项目的优势和特点，吸引潜在客户关注并咨询。
3. 合作推广：与优秀的房产中介公司合作，利用其广泛的客户资源和专业的销售团队进行别墅项目推广和销售。
四、推广内容策划为了吸引潜在客户并扩大别墅项目的知名度，我们设计了以下推广内容： 1. 项目宣传片：制作一段精美的项目宣传片，展示别墅区的环境、配套设施和内部装修风格，激发客户的购买欲望。
2. 户型展示：通过平面图、3D效果图等形式，展示不同户型的别墅格局和布局设计，让客户更直观地了解项目的户型结构和空间利用。
3. 品牌合作：与知名家居、建材品牌合作，提供别墅装修建议和家居品牌推荐，增加别墅项目的价值和吸引力。
4. 户外广告：在商业中心、高档社区等地投放户外广告，提升项目的曝光度和知名度。
5. 社交媒体营销：通过微博、微信公众号等社交媒体平台发布别墅项目的最新动态、成功案例和客户评价，增加客户对项目的信任度和购买意愿。
五、推广周期和预算推广周期：本次别墅二期项目的推广周期为3个月，由推广前期的市场调研、策划，到推广中期的宣传、推广活动，再到推广后期的评估和调整。
营销渠道策划方案PPT(共 111张)
分析消费者需求 确立营销渠道目标 选择营销渠道策略 选择营销渠道成员 策划渠道管理机制
（一）分析消费者需求 营销渠道是企业将产品送至消费者的通道，因此企业进行营销渠道策划时，应首先考虑目标消费者对营销渠道的需求，主要包括 对批量大小、交货时间、购 买地点、花色品种、服务能 力、附加费用等方面的需求。 （矿泉水）
公司经过数年经营，获得了良好的口碑和信誉，同类产品虽有竞争，但影响不大。 然而，近两年来，淘宝、易趣等网站的网店销售对公司总部及各层加盟商的打击很大。 一些加盟店私自把产品放到网店销售，或转给他人进行网络销售，虽然网络销量不大，但跨区销售打乱秩序，网上打折销售影响恶劣。 在此情况下，公司却无法查出是哪些加盟店在进行网络销售，即使查出来强迫其关闭网店，也不可能将网络销售全面叫停。
任务二 了解营销渠道策略与中间商选择
一种产品可以通过多种营销渠道来销售，但是企业需要制定合理的营销渠道策略，选择合适的渠道中间商，以实现利益最大化。 一、营销渠道策略 前文已经介绍了营销渠道策划的影响因素，这里就从该角度进一步分析营销渠道策略。
序号
市场因素
渠道策略
1
潜在 消费者数量
潜在消费者数量越多，市场范围越大，越需要较多中间商转售，企业多采用长而宽和多渠道分销；反之，就可能直接销售（饮料、方便面）
企业在实际应用中经常使用多种渠道的组合来进行销售。例如，企业可针对大客户成立大客户部，采用零级渠道直接销售；针对数量众多的中小企业用户，则可采用一、二、三级渠道分销。 （二）营销渠道的宽度结构 营销渠道的宽度结构是按照每一层级中间商数量的多少来定义的一种渠道结构。一般来说，企业营销渠道的宽度结构主要有以下三种类型。
任务一 了解营销渠道策划
营销渠道策划就是在市场分析的基础上，合理选择、设计和管理营销渠道，目的是实现产品向消费者的快速转移，更好地满足消费者需求并达成企业的营销目标。 一、营销渠道的基本结构 （一）营销渠道的长度结构 营销渠道的长度结构又称层级结构，是按照渠道中包含的中间商（即渠道层级数量）的多少来定义的一种渠道结构。一般来说，营销渠道的长度结构主要有以下几种类型，如图所示。
活动推广方案二期推广方案
活动推广方案二期推广方案嘿，大家好！我要给大家带来一份超级实用、创意满满的活动推广方案二期计划。
准备好了吗？那就让我们一起开启这场思维的狂欢吧！一、方案背景回顾一下我们的初衷。
在一期推广活动中，我们成功地吸引了大量用户关注，提升了品牌知名度。
但市场是变化的，用户的需求也在不断升级。
所以，二期推广方案的目标就是巩固一期成果，实现更大范围的传播和用户粘性提升。
二、核心目标1.提高用户参与度，让用户更深入地了解品牌价值。
2.扩大活动影响力，实现用户裂变式增长。
3.提升用户满意度，增强品牌口碑。
三、推广策略1.精准定位二期推广方案要针对不同用户群体，进行精准定位。
例如，针对年轻人，我们可以采用潮流元素、搞笑段子等吸引他们；针对家庭主妇，我们可以关注家居生活、亲子教育等方面。
2.内容创新在一期推广中，我们已经积累了一定的内容素材。
二期推广要在此基础上进行创新，融入更多新鲜元素。
比如，结合当前热点话题，制作有趣、有料的短视频；或者邀请知名网红、意见领袖进行直播互动。
3.活动多样化为了让用户保持新鲜感，二期推广活动要多样化。
我们可以设置线上和线下活动，包括但不限于：（1）线上活动：H5小游戏、互动问答、话题讨论等。
（2）线下活动：品牌体验店、亲子活动、线下聚会等。
4.营销互动加强用户与品牌之间的互动，提升用户参与度。
具体措施如下：（1）推出积分兑换、优惠券发放等活动，刺激用户消费。
（2）设立用户反馈渠道，及时解决用户问题，提升满意度。
（3）开展联合营销，与其他品牌合作，扩大影响力。
四、具体执行1.确定活动主题结合品牌特点和用户需求，确定二期推广活动的主题。
比如：“家庭生活狂欢节”、“青春潮流派对”等。
2.制定活动方案根据活动主题，制定具体方案。
包括活动时间、地点、形式、奖品设置等。
3.宣传推广利用线上线下渠道，进行广泛宣传。
线上渠道包括：、微博、抖音、快手等；线下渠道包括：户外广告、地铁广告、公交广告等。
4.活动实施按照活动方案，有序推进活动实施。
二期营销方案
二期营销方案一、背景介绍随着企业的发展壮大，营销对于企业的重要性日益凸显。
经过初期的运营和市场推广，我公司已经在市场上建立了一定的品牌认知度和客户基础。
为了进一步拓展市场份额和增加销售额，我们制定了二期营销方案。
二、市场分析1. 行业状况分析随着数字化时代的到来，市场竞争越来越激烈，消费者的购买方式和行为也发生了变化。
在当前市场环境下，我们应该不断创新和改进我们的营销策略，以更好地满足消费者需求。
2. 目标市场分析在制定营销方案时，我们首先需要确定目标市场。
根据以往的市场调研数据和消费者画像分析，我们的目标市场是25-40岁的年轻白领，他们注重时尚、品质和个性化，对于新鲜和独特的产品有较高的兴趣和消费能力。
三、营销目标1. 增加市场份额在第二期的营销中，我们的首要目标是增加市场份额。
通过加强市场推广，提高品牌认知度，扩大产品在目标市场中的影响力，进一步抢占市场份额。
2. 增加销售额除了增加市场份额，我们也需要实现销售额的增长。
通过定期推出独特的产品促销活动、提供优惠券和礼品等方式，吸引客户购买我们的产品。
3. 提高客户忠诚度我们需要建立良好的客户关系，提高客户忠诚度。
通过不断改进客户服务，加强与客户的沟通和互动，提供更好的购物体验和售后服务，从而使客户更加信任和依赖我们的品牌。
四、营销策略1. 品牌宣传我们将通过多种渠道进行品牌宣传，如社交媒体、线下广告、公众号等。
定期发布品牌故事、产品优点等内容，提高品牌知名度和美誉度。
2. 产品推广我们将定期推出新品上市活动，通过线上线下的推广方式吸引客户关注。
例如开展限时抢购、打折促销、购物返现等活动，积极吸引目标客户购买。
3. 客户关系管理我们将建立完善的客户关系管理系统，及时与客户保持沟通，并提供个性化的产品推荐和优惠服务。
通过定期发送感谢信、生日祝福等方式，加强客户与品牌的联系。
4. 合作营销我们将积极寻求与其他相关领域的合作伙伴进行联合营销。
通过合作推广活动，互相促进品牌的知名度和销售额的增长。
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项目 尚都花园城 楚天馨院
香槟小镇
锦璨家园 广场之星
套数 两期512
772 一期350 500多套
户型 两房 三房
面积（㎡） 88
小于134
三房 三房 四房
两房 三房 四房 两房 三房 四房
两房 三房 四房
131.85 141.33
172
86 90-110 120-140
90 １1０－１３０ １３０－１５０
赠送露台，提高得房率，增加舒适度。 户型方正实用 品牌开发商打造，公众信心度高 别墅产品，品质高
星沙市场户型分析——广场之星
户型方正实用，，面积控制合理，但欠缺必要的 创新 紧凑实用户型走势较快，反应出市场的主流需求
竞争板块产品分析总结
• 1、当前竞争区域产品大都以赠送面积作为刺 激客户购买的主要手段。
梦圆大户人家
[ 圆 梦 ·完 美 生 活 ] 二 期 营 销 推 广 方 案
[内容摘要]
第一章 项 目 定 位 第二章 核心价值构建 第三章 形象包装方案 第四章 营销推广策略 第五章 营销推广计划
【前言】
2008之于长沙房地产注定是不寻常的一年，在国家一系列组合政策的 调整下，北京、上海、深圳等外地楼市“跌声”一片，长沙楼市何去何 从，“拐点”真的来了吗？广大消费者在持币观望，开发商在谨慎等待。
目标消费群心理特征描述
基于理性 的置业
这群人大多是外省或周边县市在长沙做生意，有他们自己的 置业理由，他们追求高尚社区生活，但精打细算，不愿承担 市区高尚住宅的单价。
具有一定 的成就感
希望被社 会认同
他们是生意场上的成功人士，或是行内精英，愿意为家人提 供优越的居住环境，大多跟父母、子女一起居住，注重对子 女的教育，偏好较大的户型。
目标客户对主力户型首付压力不大，同时月供约占家庭收入 的三分之一，购房者完全有能力支付。
产品定位
赠送两房,大院落,多空间
回顾：市场结论
• 星沙房地产市场中畅销户型往往具备以下的特征的 一种或多种。 ——宜居型,紧凑型,得房率高,高性价比
• 受政策限制影响,市场后续供给放量巨大。 ——华润凤凰城的开发,恒基项目的启动,尚城项 目的面市……
91.34 130.86 138.72
比例 55% 45%
销售率 85%
价格(元/㎡) 3500
—— —— ——
99% 98%
60%
40% 40% 20% —— —— ——
基本售罄 已售300多套
—— ——
——
70%
2900 3100 3100 3500
竞争板块楼盘动态分析总结
• 1、星沙区域畅销户型主要为2房、3房，面积 区间80-１００ ㎡、110-130㎡，户型比较 实用；
消费心理
➢喜欢大面积舒适 户型，追求好的 朝向、景观面
➢注重住宅的舒适 度、品质感、物 业管理等；注重 购买能够体现身 份地位的产品
➢置业非常理性， 追求高性价比的 户型产品
目标客户购买力分析与评价
根据以上分析本项目大户型销售目标客户定位为近几年星沙 本地和多年在长沙经商中小老板、个体户。
家庭年收入在：15万以上，月收入在：10000-20000元 主力户型总价控制在：50-70万/套 首付30%房款约为：15-25万/套 月供约为（按揭15-20年）：3000-5000元/月 （相当一部分资金充足的情况下，会选择一次性付款）
• 2、缺乏一定的创新，赠送的力度仍然有一定 的提升空间。
第二章 核心价值构建
Ⅰ赠送两房，大实惠
本项目通过 架空部分隔板， 增加10平方米的 独立房间，以及 将空中庭院隔成 独立房间，完全 可以实现“三房 变五房”、“四 房变六房”，给 消费者赠送两房， 全面提升产品性 价比。
Ⅱ万家丽路，大价值
三房
面积（㎡） 80多
小于130 130
170-240 90多
127-135
比例 ——
—— —— —— 68% 32%
销售率
价格(元/㎡)
90%
电梯：2900-
基本售罄 3000，洋房，
100% 3100-3200， 经济型销售理想 别墅4500
售罄
2900
红树湾
湘楚家园 星城雅郡
二期四栋 17F小高
• 市场起步晚，处于快速发展期，产品层面 的提升空间大，中高端与中端客户引导性 明显不足
• 万家丽北路区域楼盘云集，观注度高 • 万家丽北路预计2008年8月通车,为项目带
来良好的升值预期
劣势 Weaknesse
• 项目二期产品与一期产品存在较大差异性, • 在万家丽北路区域，目前区位条件相对较差，
• 2、星沙区域畅销项目，单价普遍不高，性价 比具有竞争力。
项目周边08年 潜在竞争项目 分析……
选取案例：学府华庭、月湖湾、 尚城、庄士君御皇廷
项目
学府华庭 月湖湾
总建面（万㎡）
20 21
容积率 2.683
主力户型
三房，四房 1，2，3，4，
及复式
主力面积区 间（㎡）
130-190 ——
总套数
面对这种变化的宏观市场及消费者置业心理，圆梦·完美生活Ⅱ期必须 知己知彼，提高性价比，构建项目新的核心价值体系，从而从市场上脱 颖而出。
本报告首先从项目产品入手，寻找产品的目标客群，针对客户的喜好， 对产品进行优化；再次针对区域竞争项目进行分析，建立项目独特的销 售主张；最后根据本次对竞争项目调查及目标客户访谈反馈，对本项目 重新进行市场形象定位，制定新的销售及推广策略。
第一章 项目定位
SWOT分析
优势 Strengths
• 项目一期营销上的成功为二期带来利好 • 产品具有多庭院的特色,迎合多数客户的喜
好
强化• 优项势目，为把区域握内机唯会一高层建筑, 远瞰月湖
• 自机身会价值O最pp大or化tu：ni大tie院s 落、多空间
• 价值体现最大化：牢抓市场机会、跨 越•式三产湘品大优市场化预、计强会势搬形入象项,目迎区合域客内户
产品优化调整方案
4#栋奇数层标记①、②、③、④处增加弧形阳台及空中院落
②
④
①
③
产品优化调整方案
4#栋偶数层标记①、②处增加空中院落
①
②
产品优化调整方案
5#栋奇数层标记①、②处增加空中院落
①
②
产品优化调整方案
5#栋偶数层标记①、②、③、④处增加弧形阳台及空中院落
①
③
②
④
隔为一间房
赠送两房调整方案
单价:3000-3100元/M2 总价：50—60万，处于目标客户承受范围内
说明：此价格以目前市场价格为佐证，为初 步性价比评估测试之参考用，具体定价策略 需营销推广期时最终确定。
市场是一切产品好坏的试金石，让 我们回到市场上去再次的审视自己 的优劣势
竞争项目区域界定
万家丽北
星
月
沙
湖
城
板
区
块
竞争项目分布一览
学府华庭
世景华庭
本案
愿景山水湾
红树湾
尚城 广场之心
锦璨家园
中央公馆
月湖湾
湘楚家园
香槟小镇
星城雅郡
尚都花园城
楚天馨苑
3500-元/m2以上 3000-3500元/m2 价格未出，预计高于3500元/㎡
区域竞争楼盘动态分析
项目 愿景山水湾
世景华廷
套数 446
一期396
户型 两房 三房 洋房 别墅 两房
对外交通连接逊于周边项目
• 产 作规品 难避户 度劣型面势积，普化遍解偏威大胁,后期营销存在一定操 • 区位特质：自身完善，营造竞争优势
威•胁找准Th目rea标ts客户：主流客户的引导性
• 区 存•域 在潜内 一心交 定力通 的存 心造在 理：一 距产定 离品的升不级便的利性合,客理户尺对度区域
• 项目面临激烈的市场竞争,市场后续供应量充 足
• 万家丽北路,月湖板块,星沙城区等区域后续开 发量大，区域内竞争升级
总体市场策略
1. 面对公众对区位的理解惯性，在项目与 潜在向往的生活方式之间寻找到一种有 利的对话关系，以形象打开市场裂缝。
2. 面对层面不高的直接竞争，在项目中制 造一种性价比最优化模式，革新城市主 流消费的置业观念，以产品拉开竞争差 距。
星沙市场户型分析——尚都花园城
主力户型以110 －130m2的舒适 三室为主
室内空间布局方 正、实用，自然 采光通风
采用多阳台设计， 增加产品附加值
星沙市场户型分析——湘楚家园
主力户型以110 －130m2的舒适 三室为主
室内空间布局方 正、实用，自然 采光通风
总价控制合理， 销售较理想
星沙市场户型分析——世景华庭
主力户型以120 ㎡的舒适三室为 主
室内空间布局方 正、实用，自然 采光通风
次卧带超大阳台， 增加产品附加值
星沙市场户型分析——红树湾
主力户型以120
㎡-130 ㎡的舒
适三室为主 室内空间布局方
正、实用，自然 采光通风 客厅连超大入户 花园，餐厅接阳 台，增加产品附 加值
星沙市场户型分析——山水湾
青年之家
青年持家
小小太阳 小太阳
孩子三代 后小太阳 中年之家 老年之家
老年之家 家庭生 命周期
目标主力客群需求推断
主流客群： 万家丽沿线专业市场群的老板
自身ห้องสมุดไป่ตู้状
➢总价承受力较高， 单价承受力一般
➢对高品质生活的 向往，具有自身 经济实力
➢大多买房或居住 在市场附近，有 对大户型的需求。
目标客群需求推 断：舒适型大三 房、小四、五房 宜居户型
• 万家丽北郊区印象的逐步破除。