农民建房程序须知

农民建房程序须知

1、需申请占用农村集体土地（含拆建）建房的农户，首先需写出个人书面申请，并提供建房户户口簿和身份证复印件。村、组签字后到乡国土所、规划所领取《建房申请表》和《规划审批表》。涉及占用林地、河道、公路、铁路、电力管线控制区域内土地建房的，建房户需先取得上述主管部门的同意后方可到规划和国土所领取申请表，否则规划所和国土所不予审批。

2、建房户按规定格式填写好四邻界址等内容，建房四邻界址必须有村民小组长及相关界址人签字盖章或按手印，涉及调换或买卖房屋和土地的，还须附协议，并需经村民小组长和村委会签字盖章证明。

3、村委会收到农户《建房申请表》和《规划审批表》后，应及时安排人员到农户申请建房地点进行实地踏看、了解四邻界址是否存在纠纷，并张榜公示，15天内无异议的，经村委会集体讨论后盖章分别上报乡规划所和国土所。凡未张榜公示和踏看人员未签名的一律不予审批。

4、乡规划所接表后，按送表时间顺序安排工作人员到农户申请建房点实地踏看后，对符合城乡规划或村庄规划的，由乡人民政府报县城乡规划部门同意并颁发《乡村建设规划许可证》，建房户取得该证后方可到乡国土所办理用地审批手续。

5、乡国土所接表后，按送表时间顺序安排工作人员到农户申请建房点实地踏看后，对四邻无争议并取得城乡规划部门颁发的《乡村建设规划许可证》及符合年度用地计划的统一报乡土地审批领导小组审批。对末取得《乡村建设规划许可证》的建房申请一律不予审批。

6、乡土地审批小组定期召开全乡土地审批会议，对符合用地要求的审核后上报县国土局审批，对违反或不符合有关规定的建房申请予于退回。

7、县国土局收表后，统一安排工作人员下来抽查，对符合条件的统一报县人民政府土地审批小组审查，不符合条件的予于退回。

8、县政府批准后，乡国土所通知建房户在规定时间内办理用地手续。

9、申请人领取《乡村建设规划许可证》和《建房用地批准书》并经“国土所”和“规划所”工作人员实地放线后方可施工，建房户在建好住房三个月内邀请国土所人员到实地验收，验收合格后方可办理土地使用权证。

10、凡属于集中供地区和梅水圩镇规划范围内的均需办理国有土地出让手续，对耕地实行严格控制，对圩镇规划区、集中供地区以外的农村零散建房暂停审批占用耕地（含水田、旱田及水田改变成的菜园地、水塘等）。鼓励农户拆旧建新或利用一坪建房，鼓励深山区群众到梅水圩和集中供地区购地建房。

11、坚持一户一宅的原则，农户申请建房前均须协调好四邻界址，对老宅基地（老住房）面积过多超出控制面积的，一律需和村委会签署老宅基地收回协议并和国土规划部门签署建房承诺书，对隐瞒老宅地面积不报或少报的一律不予审批，四邻界址有争议的不予审批。对未经批准擅自兴建（包括拆建）住房的，一经发现，依法处理。

12、根据上级要求，县城至梅水一级公路沿线和梅水新建至五指峰国防战备路沿线一百米范围内建房申请暂缓审批，对铁路沿线、窑下码头等红线范围内建房进行严格控制。

13、为方便农户来所办事，避免出现无人接待的现象，以后需到乡“国土所”和“规划所”拿表办证的农户请尽量在梅水圩逢圩日（即逢农历一、四、七）的上午12点以前来所（星期六、星期天除外）。

14、提醒：因农村建房都喜欢“选日子”动手，而建房申请从规划部门到国土部门批准有一个审批时间过程，因此提醒广大建房户在末取得县政府批准（即

领取到国土部门颁发的建房用地批准书）之前不要去“选日子”，以免因时间冲突出现末批先建等违法现像而受到处罚。

你好，就你提供的信息，提醒你注意几点：

1.“合同是山地”。国家土地分类标准里面没有这一类。想知道这块地建设违不违法，必须首先去乡镇国土资源所看土地利用总体规划图，看是否符合规划，看是否耕地或者基本农田，确定地类是基础。

2.租用土地搞建设，按照国家法律规定必须征收，成为国有地后才可以使用，但费用很高，看你的情况承担不起。

3.如果你只是搞几个大棚种菇，那么你可以考虑另外一条路，就是农业结构调整（前提地类是耕地，基本农田不可以）。要注意几点，一是尽量减少永久性建筑面积，不硬化地面，不破坏地面耕作层，按照国土资源部、农业部联合下发《关于完善设施农用地管理有关问题的通知》，附属建筑面积在总用地面积3%以内，这种用地是国家允许的.也就是说，你租了20亩地，建个小平房不超过规定面积不会有问题，如果你建的多可以考虑多租几亩扩大分母。二是农业结构调整需要到县级国土资源和农业部门审批。这个可以办，没有费用，办理过程自己把握。

农村建房需要的手续

一、主要问题

按照现行政策规定，农民经批准在集体土地上建房，只能收取《建设用地批准书》和《集体土地使用证》工本费。占用耕地建房，不能开垦或开垦不符合要求的，可收取耕地开垦费；因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏又不能复垦或复垦达不到要求的，可收取土地复垦费。从调查了解的情况来看，相当一部分地方执行政策是比较好的，如衡阳、株洲、永州、怀化等地，农民建新房每户平均收费额约为300元左右，最低的每户只收7.5元。但是就全省而言，农民建房收费仍存在项目多、额度大、行为乱的突出问题。成为当前农村民间投资和住房消费受阻的重要原因。不仅严重影响了政府形象，而且挫伤了农民建房积极性，影响了省委、省政府农村减负增收政策和启动农村消费政策的落实。

(一）收费项目多。据调查，全省大部分地区农民建房实际执收项目一般为6-20项，最多的达28项，远远超出了国家规定的收费项目。主要表现为：①自立名

目收费。有些地方政府及其有关部门为解决管理人员经费甚至为了地方及部门利益，擅自出台收费项目，制定收费标准。如常德市桃源县自立名目向农民建房户收取建房资料工本费、土地管理费、土地测绘费、土地估价费等。②扩大范围收费。主要是有的地方将只在城市建房收取的费用延伸到农村建房。如怀化市向农民建房户收取市政设施配套费、拆迁管理费、白蚁防治费、人防工程易地统建费；有的在非文物区收取文物勘察费；有的在非林地收取林业植被费等。③搭车收费。如株洲、湘潭、娄底等地部分乡镇国土所代乡（镇）政府或其它部门收取安全保险费、森林植被恢复费、水土保持费、防洪保安资金等。

（二）收费额度大。据调查统计，全省农民建房收费金额每户从几百元到上千元不等，户均收费额在1000元左右，最高的如临湘市长安镇，交费金额一户竟达15784元，按用地面积每平方米161.76元。农民建房收费额度过高，既直接增加了农民负担，挫伤了农民建房的积极性，也不利于农村经济的健康发展和农村社会的稳定。

（三）收费行为乱。一是在向农民建房收费中不使用正规票据，甚至收费不开票或打白条。如岳阳平江县木金乡政府向农村建房户收取建房费，开的票据是乡政府自制的收费收据。上述现象在全省各地较为普遍。二是收费随意性大。主要是有些地方在执行农民建房收费政策时，受个人交情、建房户经济状况等因素的影响，对相同建房情况的农民建房户，实行不同的收费额度和收费标准，有的甚至相差几倍到十几倍。三是超越职权范围，擅自审批和收取有关费用。如按照《土地法》规定，农民占用耕地建房，批准权限在省地，而实际上都是由下面批办，批后就向农民收取开垦费和复垦费，甚至农民在自己原宅基地上建房也收开垦费，而且收费弹性大，往往超出国家规定的标准几倍到几十倍，既增加了农民建房负担，又造成了土地流失。四是在审批办理农民建房手续过程中利用部门行政职能强制服务及收费。如湘潭市在审批办理农民建房手续时违背自愿、有偿的原则向建房户强制收取查勘费、描图制图费、保险费、设计费等经营服务性收费。

二、问题致因

导致农民建房收费既高且乱的原因很多，归结起来，主要有以下几个方面：（一）体制不顺，是造成对农民建房乱收费的根本原因。按照规定，乡镇国土所、建管站应当作为一级部门的派出机构，由县市国土和建设部门实行垂直管理，并统一拨给人头经费。但从调查的情况来看，全省前几年发展起来的基层国土所、建管站的人员和经费，绝大部分没有纳入县市国土和建设部门直管和财政分配，有的即使纳入县市垂直管理和财政分配，也只是象征性拨几百至千把元的人头经费。这样，由于管理体制和财政分配原因，一方面使得许多基层国土、建管站缺乏必要的经费来源，只好通过收费来解决人员工资和业务经费；另一方面导致乡镇国土所、建管站编制失控、人满为患，靠收费养人的现象比较严重。据国土部门反映，全省现有2395个乡镇国土所，管理人员为8708人，约有50%的人员经费末纳入财政预算，主要靠向土地、建房收费维持。

（二）利益驱动，是造成农民建房乱收费的直接动因。一是有的县、市、区及乡镇政府把国土收费作为财政收入的重要来源，向乡镇国土所（站）下达创收指标，少则几万元，多则几十上百万元。国土所（站）为了完成创收任务，只好利用手中的权力乱收费。二是有的乡镇干部职工为了减少财政支出或逃避监督，挂靠到国土所、建设站发工资或报销有关费用，迫使国土所、建管站通过向农民建房多收费来平衡收支。三是有的乡镇国土所（站）自身为了获取更多的经济利益，互相攀比，借地生财。上述情况在株洲、娄底等地的不少县、市、区、乡镇均不