大连旅游地产总结
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大连旅游地产总结
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念 及 分 类
况 及 发 展
旅 游 地 产 的 成 功 物 业 形 式
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案
模
例
式
趋
势
1.1 旅游地产基本概念
旅游地产是以旅游度假休闲会议为目的，通过旅游业与地产相结合的综合开发、经营模式所形成的各种物业的总称。具体包括休闲、度假、养老等 相关的房地产开发形式，以及产权酒店、养老度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村、登山/滑雪运动度假村等产品形态。更为广泛的说法是，直 接服务于旅游业或在空间上与旅游区有高度密切关联的房地产开发。 另外，还有旅游休闲房产、景观房产、“第一居所”、“第二居所”等概念。
1.2旅游地产分类
依据功能、投融资方式、产权形式等不同的分类标准和考察重点，可以对旅游地产做不同的分类。通常意义上， 根据各类设施的具体功能可以把旅游地产划分为四个大类。
旅游景点地产 旅游住宅地产 旅游度假地产
主要是指在风景（包括自然景观和人造景观）旅游区内为游客的旅游活动营造的各种观光、休闲、娱 乐、非住宿型的建筑物及关联空间。
俗话说众人拾柴火焰高，对于金石滩的旅游地产而言，除了万达这个带头大哥，其实很多项目都在摩拳擦掌，打算借助万达大连金石国际度假区在大 连乃至东北的影响力，迅速吸引客群。
“金石滩板块”吸引外地投资代表楼盘
2.2 金渤海岸------旅游地产的起死回生
大连金渤海岸旅游度假区真正为人所熟知是源于世茂地产的进驻。世茂御龙海湾计划投资500亿、占地2000万平，要打造成东北最高端的国际旅 游度假区。初到这里，你会被约1000公顷的巨大龙型填海人工岛所震撼，据称是亚洲最大广场星海湾广场的10倍之大。但该项目2011年入市销售一 年才卖了1个多亿，业内分析其前期销售不畅的原因是吸引客群力度不足，尤其是外地客户。
主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物空间。这类项目实际上是旅游休闲设施和住宅两大块拼 在一起，但前者不出卖产权及使用权给个人，后者实际就是商品住宅，可以购买完全产权。
主要是指为游客或度假者提供的直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型建筑物及关联空间。此类旅游 地产产品形态、产权形式多样，如宾馆、培训中心、各类度假村、产权式酒店、时权酒店等等。
2012年，世茂御龙海湾跳着了方向，积极布局全国，在哈尔滨、沈阳、大连、北京、上海5城同期进行销售，在山西太原、陕西榆林拓展客户， 加强项目在全国的渠道拓展，引进客户资源。目前御龙海湾已经销售10多个亿，其中本土客户与其他城市客户成交量占比各为50%。世茂营销总经 理兼助理总裁蔡雪梅表示：“除撬动本土市场外，明年这个项目会在北京和长三角区域重点推介。”
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2.1金石滩------万达带头 群雄逐鹿
提及大连旅游地产，不能不提金石滩。金石滩作为国家5A级风景区，占据着养老旅游的先天条件。如果说万达进驻之前，这里稍显不瘟不火，那么万 达·大连金石国际度假区则点亮了整个区域。9月15日万达•大连金石国际度假区首发配套度假洋房产品——万达•金石天成认筹，大连楼市再现久违日光 盘，这也证明了这一板块投资价值已经被市场认可。
“金渤海岸板块”吸引外地投资代表楼盘
2.3 开发区滨海新区------品牌开发商云集
开发区滨海新区是开发区不多见的南向海区域，也是临近开发区和市内都非常便利的一个区域。这里大连市区、开发区、金州等本地客户都有； 而喜欢大连的海景的外地更是不会错过这里。整个区域被远洋、华润、金广等品牌房企共同开发，成为开发区最具品质的住宅供给区域。
旅游商务地产
建筑物主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城、会议中心等及关联空 间。
旅游地产的四个基本要素： ①产业要素。旅游房地产涵盖了旅游业和房地产业两个领域的内容，两者相辅相成，缺一不可，所 以，不能简单套用传统的旅游或房地产开发模式。 ②营销要素。旅游房地产目前的开发形式很多，但营销模式不外乎两点，即产权和时权。在目标客 户群的定位上:时权强调的是休闲便利；产权强调的是投资收益。从上述提法中可以看出，我国目前 开发的旅游房地产更多的是倾向于产权销售。因此，是否作为长期居所就成为“第一居所”、“第 二居所”划分的分水岭，也是开发商需要重点策划的内容。 ③功能要素:旅游房地产是具备休闲度假功能的居住形式，虽然产权所有方式有所差异，但同传统酒 店在住宿形式、管理方式上有着较大差别，客户在度假期内不但拥有良好的物业服务和娱乐设施， 更可以轻松自在的享受个人空间。因此，可以说是家庭生活的延伸。 ④资源要素。包括了风景资源、交通条件、配套设施等内容。旅游房地产虽然叫法很多，但休闲度 假、投资收益是两个最基本的要求，因此，对于风景条件、基础设施条件、旅游娱乐设施条件等非 居住内容的要求也很高，并且在开发地点及目标客户的选择上更有针对性。
“开发区滨海新区”吸引外地投资代表楼盘
2.4 旅顺板块------山海资源+军港历史
一山担两海，一港写春秋，一个旅顺口，半部中国近代史。旅顺位于辽东半岛最南端，属大连市辖区。东临黄海、西濒渤海，南与山东 半岛隔海相望，北依大连，距大连市区45公里。旅顺口区是国家级风景名胜区、国家级自然保护区、国家级森林公园，国家森林公园和历 史文化名城，也是我国北方重要的军港，中日甲午战争、日俄战争都发生在这里。旅顺口全境属长白山余脉构成的沿海丘陵地带，东高西 低，山丘较多，平均海拔140米，最高峰老铁山海拔465.6米。老铁山直临黄渤海分界线，被称为辽宁的“天涯海角”。
“旅顺板块”吸引外地投资代表楼盘
2.5 老虎滩板块------海昌带头开发
大连老虎滩海洋公园坐落在国家级风景名胜区――大连南部海滨的中部。占地面积118万平方米，有着4000余米的曲折海岸线。园内蓝天 碧海、青山奇石、山水融融，构成了绮丽的海滨风光。被国家旅游局首批评为AAAAA级景区，中国旅游知名品牌，并通过了 ISO9001质量管 理体系和ISO14001环境管理体系的认证。
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旅 游 地 产 的 成 功 物 业 形 式
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1.1 旅游地产基本概念
旅游地产是以旅游度假休闲会议为目的，通过旅游业与地产相结合的综合开发、经营模式所形成的各种物业的总称。具体包括休闲、度假、养老等 相关的房地产开发形式，以及产权酒店、养老度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村、登山/滑雪运动度假村等产品形态。更为广泛的说法是，直 接服务于旅游业或在空间上与旅游区有高度密切关联的房地产开发。 另外，还有旅游休闲房产、景观房产、“第一居所”、“第二居所”等概念。
1.2旅游地产分类
依据功能、投融资方式、产权形式等不同的分类标准和考察重点，可以对旅游地产做不同的分类。通常意义上， 根据各类设施的具体功能可以把旅游地产划分为四个大类。
旅游景点地产 旅游住宅地产 旅游度假地产
主要是指在风景（包括自然景观和人造景观）旅游区内为游客的旅游活动营造的各种观光、休闲、娱 乐、非住宿型的建筑物及关联空间。
俗话说众人拾柴火焰高，对于金石滩的旅游地产而言，除了万达这个带头大哥，其实很多项目都在摩拳擦掌，打算借助万达大连金石国际度假区在大 连乃至东北的影响力，迅速吸引客群。
“金石滩板块”吸引外地投资代表楼盘
2.2 金渤海岸------旅游地产的起死回生
大连金渤海岸旅游度假区真正为人所熟知是源于世茂地产的进驻。世茂御龙海湾计划投资500亿、占地2000万平，要打造成东北最高端的国际旅 游度假区。初到这里，你会被约1000公顷的巨大龙型填海人工岛所震撼，据称是亚洲最大广场星海湾广场的10倍之大。但该项目2011年入市销售一 年才卖了1个多亿，业内分析其前期销售不畅的原因是吸引客群力度不足，尤其是外地客户。
主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物空间。这类项目实际上是旅游休闲设施和住宅两大块拼 在一起，但前者不出卖产权及使用权给个人，后者实际就是商品住宅，可以购买完全产权。
主要是指为游客或度假者提供的直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型建筑物及关联空间。此类旅游 地产产品形态、产权形式多样，如宾馆、培训中心、各类度假村、产权式酒店、时权酒店等等。
2012年，世茂御龙海湾跳着了方向，积极布局全国，在哈尔滨、沈阳、大连、北京、上海5城同期进行销售，在山西太原、陕西榆林拓展客户， 加强项目在全国的渠道拓展，引进客户资源。目前御龙海湾已经销售10多个亿，其中本土客户与其他城市客户成交量占比各为50%。世茂营销总经 理兼助理总裁蔡雪梅表示：“除撬动本土市场外，明年这个项目会在北京和长三角区域重点推介。”
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旅 游 地 产 的 成 功 物 业 形 式
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2.1金石滩------万达带头 群雄逐鹿
提及大连旅游地产，不能不提金石滩。金石滩作为国家5A级风景区，占据着养老旅游的先天条件。如果说万达进驻之前，这里稍显不瘟不火，那么万 达·大连金石国际度假区则点亮了整个区域。9月15日万达•大连金石国际度假区首发配套度假洋房产品——万达•金石天成认筹，大连楼市再现久违日光 盘，这也证明了这一板块投资价值已经被市场认可。
“金渤海岸板块”吸引外地投资代表楼盘
2.3 开发区滨海新区------品牌开发商云集
开发区滨海新区是开发区不多见的南向海区域，也是临近开发区和市内都非常便利的一个区域。这里大连市区、开发区、金州等本地客户都有； 而喜欢大连的海景的外地更是不会错过这里。整个区域被远洋、华润、金广等品牌房企共同开发，成为开发区最具品质的住宅供给区域。
旅游商务地产
建筑物主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城、会议中心等及关联空 间。
旅游地产的四个基本要素： ①产业要素。旅游房地产涵盖了旅游业和房地产业两个领域的内容，两者相辅相成，缺一不可，所 以，不能简单套用传统的旅游或房地产开发模式。 ②营销要素。旅游房地产目前的开发形式很多，但营销模式不外乎两点，即产权和时权。在目标客 户群的定位上:时权强调的是休闲便利；产权强调的是投资收益。从上述提法中可以看出，我国目前 开发的旅游房地产更多的是倾向于产权销售。因此，是否作为长期居所就成为“第一居所”、“第 二居所”划分的分水岭，也是开发商需要重点策划的内容。 ③功能要素:旅游房地产是具备休闲度假功能的居住形式，虽然产权所有方式有所差异，但同传统酒 店在住宿形式、管理方式上有着较大差别，客户在度假期内不但拥有良好的物业服务和娱乐设施， 更可以轻松自在的享受个人空间。因此，可以说是家庭生活的延伸。 ④资源要素。包括了风景资源、交通条件、配套设施等内容。旅游房地产虽然叫法很多，但休闲度 假、投资收益是两个最基本的要求，因此，对于风景条件、基础设施条件、旅游娱乐设施条件等非 居住内容的要求也很高，并且在开发地点及目标客户的选择上更有针对性。
“开发区滨海新区”吸引外地投资代表楼盘
2.4 旅顺板块------山海资源+军港历史
一山担两海，一港写春秋，一个旅顺口，半部中国近代史。旅顺位于辽东半岛最南端，属大连市辖区。东临黄海、西濒渤海，南与山东 半岛隔海相望，北依大连，距大连市区45公里。旅顺口区是国家级风景名胜区、国家级自然保护区、国家级森林公园，国家森林公园和历 史文化名城，也是我国北方重要的军港，中日甲午战争、日俄战争都发生在这里。旅顺口全境属长白山余脉构成的沿海丘陵地带，东高西 低，山丘较多，平均海拔140米，最高峰老铁山海拔465.6米。老铁山直临黄渤海分界线，被称为辽宁的“天涯海角”。
“旅顺板块”吸引外地投资代表楼盘
2.5 老虎滩板块------海昌带头开发
大连老虎滩海洋公园坐落在国家级风景名胜区――大连南部海滨的中部。占地面积118万平方米，有着4000余米的曲折海岸线。园内蓝天 碧海、青山奇石、山水融融，构成了绮丽的海滨风光。被国家旅游局首批评为AAAAA级景区，中国旅游知名品牌，并通过了 ISO9001质量管 理体系和ISO14001环境管理体系的认证。