楼盘项目前期分析及定位报告
山西太原滨河东路亩生态居住区项目前期定位报告
投资兴建 山西诚和
用途 性质 住宅
结构层 数 33F
基地面 积 13亩
总建面积
容积 率 4.6
开发程度 期房
均价
40000
4445
滨河城-左岸
优山美郡 馨岚明珠 迎新苹果城 辰憬天地 凯撒大地
山西佳欣
辰兴房产 惠恒房地产 军益房地产 辰憬地产 北辰巨鼎地产
住宅
商住 商住 商业 住宅 商住
31F
28F
152亩
720亩 60亩 100亩 28亩 1040亩
400000
1430300
4
3
三期封顶
期房 期房 期房 现房 未动工
5500
未定 3100
32F
60000
2.2
15F 12F 30F
266668 128839
4 1.96
3600 5500 未定
森海湾 金桥郡
科森房产 大智地产
住宅 住宅
33F 26F 6F
6.项目目标：
一个“安全且有影响力”的项目
安全=现金流安全+价值最大化+利润最大化
市场影响力=“叫好”——具有鲜明特色、创新与突破的亮点 “叫座”——形成市场旺销并同时获得目标利润回报
项目物业类型研判
1. 政策影响
房地产调控已经成为政治问题，关系到国家的稳定，但在人民币升值、境 内热钱流入、通货膨胀等多重影响下，房地产仍是保值升值的重要投资途径
10亩 70亩 A区42亩 B区71亩 160000 A区100000 B区190000 3.5 A区 3.5 B区4
期房 准现房
未定 4600
周 边 项 目 市 场 调 查 表
森林半岛
福中福·暮云项目前期策划定位报告
0.6
洋房、别墅
本项目指标：
总占地面积：2143亩=143万㎡ 总建筑面积：280万㎡ 容积率：<2.0
11
郡原美村
占地53万㎡， 总建面100万㎡
1.8
洋房、别墅、 小高层
一期用地面积：500亩=33.35万㎡
群策群力-TOP中国地产
资源禀赋平平：
有资源但并非得天独厚，并不具备市场稀缺性，高铁轨道不良影响
原则1、尊重长沙大盘发展客观规律 原则2、寻找市场机会点强化差异优势
原则1、尊重大盘发展客观规律
专题1、长沙大盘生存状态研究
A.长沙大盘生存环境 B.长沙大盘生存现状
STEP1、长沙城市发展解读 大盘生存的财富与地段基础
STEP1、长沙房地产发展解读 大盘生存的整体市场环境
STEP3、长沙大盘发展版图
分钟车程
万家丽路
25公里，约45分钟车程；距离湘潭市中
本案
心10公里，约30分钟车程。
地铁万家丽路站 新
韶
临近城市主干道，通达性好
山 南
芙蓉南路与伊莱克斯大道交汇处。临近长
路
沙主干道万家丽路，韶山南路，同时与京 珠高速、107国道快速连接
105公交站点 伊莱克斯大道
未来城际铁路开通后与市中心距离更近 处在规划中的长株潭城际高铁生态动物园 站与暮云站之间，2030年开通后，项目 与城市中心的距离进一步缩短
藏珑
占地87万㎡， 总建面168万㎡
1.85
多层、别墅和 小高
6
华润凤凰 城
占地603亩 建面120万
3
高层
7
新城新世 界
占地680亩 建面120万
3
高层
地产项目整体定位报告
地产项目整体定位报告一、项目定位背景随着城市化进程的推进，住房需求和商业空间需求不断增加。
地产项目作为满足人们居住、办公和商业需求的重要载体，先进的定位策略对项目的成功与否起着关键作用。
本报告旨在对地产项目进行整体定位，以实现项目的可持续发展和市场竞争力。
二、项目定位目标1.建设高品质住宅：项目将着重打造高品质住宅，设计和建造符合人居环境要求的居住空间，提供优质生活体验。
2.提供丰富的商业空间：项目将规划和建设具备各种商业功能的空间，包括购物中心、娱乐场所、餐饮区域等，以满足居民和周边商圈的需求。
3.打造宜居社区：项目将注重社区的规划和管理，提供完善的公共设施和服务，营造宜居宜业的环境。
4.实施可持续发展策略：项目将采取环保、节能的设计和建造方法，推行可持续发展理念，为未来提供一个可持续发展的空间。
三、目标人群定位1.住宅区：主要面向家庭用户，提供具备舒适居住条件及便利生活配套设施的住宅产品。
2.商业空间：主要面向周边居民和办公人群，提供购物、娱乐和餐饮等丰富的商业设施与服务。
3.社区设施：主要面向社区居民，提供公园、健身房、图书馆等公共设施，为居民提供丰富多样的活动场所和服务。
四、市场竞争分析1.住宅市场竞争：当前住房需求旺盛，市场竞争激烈，但大多数房地产项目都往往只注重品质和规模，缺乏个性化定位。
因此，我们的项目将注重提供独特的设计和建造理念，以及高品质的居住体验，以突出项目的竞争力。
2.商业市场竞争：商业空间需求也在不断增加，但市场上存在的问题是商业街区过于单一，缺乏综合性和多样性。
因此，我们的项目将打造多功能商业区域，吸引各种类型的商业业态进驻，提供丰富多样的购物、娱乐和餐饮服务。
3.社区服务市场竞争：如今，社区服务也成为人们选择住房的重要因素之一、但大部分社区服务设施单一，服务内容和质量有限。
因此，我们的项目将注重提供丰富多样的社区服务内容，提高服务质量和用户体验，以赢得用户的长期青睐。
某地产项目前期定位报告
路漫漫其悠远
顺德客户对购买别墅有情结，自住和投资需求两旺。
区 项目名 位称
产品
价格
销售情况分析
大 良
海骏达 ·康格
斯
独栋
8000
很大数量甚至开盘前 就已内部消化
无样板房，有模型／
大 兰乔圣 良菲
联排
7500 楼书／广告展示 12000 一期推出产品开盘当
客户视角：
天全部售罄
“以后别墅是越来越少了，一听说有卖的，大家都要去看”
买的客户以容桂本地的企业主为核心
，由于其价格较低，吸引了不少的大良及 其他区域的投资客；
路漫漫其悠远
市场 受到政策影响，未来市场的供应的别墅类 趋势 型以联排为主，有少量的类独立别墅；
区位 大良 大良 大良 大良新城 勒流 北滘 北滘 北滘 龙江 容桂 容桂
项目名称 海骏达·康格斯
金润花园 凯丽山庄 水悦城邦 兆辉项目 碧桂蓝城 海琴水岸 君兰高尔夫 佛奥棕榈园 东逸湾 美的项目
园林很重要，而且水对项目必不可缺
访谈客户中，100%肯定关注：
“水”，而且一定是“活水”
普通客户观点： 曾先生 某广告公司老板 现居于大良 “这里哪个项目没有水？当然罗，水也不一样，最差的那种就是个池塘。好一点 也要有个喷泉吧，最好的别墅就该是在水边上的，多少广告在说——水岸生活 ，这很现实的。”
某地产项目前期定位报 告
路漫漫其悠远 2020/4/4
容桂滨江东， 顺德的江岸城邦；
路漫漫其悠远
初步判断：
•在顺德别墅长期热销的市场状况下，充分利用江景资源 ，本地块适合采用别墅+高层的产品组合方式； •考虑到别墅市场与高层市场差异性较大，将分别对两种 物业的定位进行论述；
房地产项目定位报告
应对措施
提升项目品质和服务水平，增强项目竞争力；加强品 牌宣传和推广，提高项目知名度和美誉度；开展差异 化营销，突出项目特色，吸引目标客户群体。
其他潜在风险点识别
地质条件风险
项目所处地质条件复杂，可能存在地质灾害等风险。
环境保护风险
项目开发过程中可能对周边环境产生影响，引发环保问题。
供应链风险
建筑材料、设备等供应链出现问题，可能导致项目延期或成本增加。
高层住宅
满足城市核心区域居住需求，提供高品质的 生活体验。
洋房
针对改善型客户，提供舒适的居住环境和优 雅的生活品质。
别墅
针对高端客户，打造独栋、联排等低密度住 宅产品，提供尊贵的居住体验。
商业配套
规划商业街区、购物中心等，满足居民日常 生活消费和休闲娱乐需求。
户型配比和面积区间设置
高层住宅
以一房、两房、三房为主力户型，面 积区间为60-120平米。
价格水平确定及调整机制
成本导向定价
根据项目开发成本、土地成本、建安成本 等，结合预期利润，确定项目基准价格。
A 市场调研与竞品分析
通过深入的市场调研，了解区域房 价水平、竞品项目定价策略，为项
目价格定位提供参考。
B
C
D
价格动态调整机制
根据市场变化、销售情况等因素，定期对 项目价格进行评估和调整，以保持项目的 市场竞争力。
，为项目后续开发和营销提供数据支持。
05
风险评估与应对措施
政策法规变动风险及应对
风险点
国家及地方政策法规的变动可能对房地 产项目开发产生不利影响，如土地政策 、税收政策、购房政策等。
VS
应对措施
建立政策法规跟踪机制，及时了解政策动 态，为项目决策提供依据；与政府部门保 持良好沟通，争取政策支持；在合同中约 定政策变动情况下的处理方式，降低风险 损失。
房地产项目前期定位报告
具体地说，针对一个地块的价值要素包括： 地段要素——地段/片区认知度/周边配套（商业/ 教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素——自然环境/四至景观/社会人文环境 （噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是 匮乏） 地块要素——地形地貌/规模/技术经济指标等（可 判断产品的可发挥空间） 开发商要素——目标/开发商品牌/可利用资源等
心理因素（生活方式、性格特点）
价值观（消费观念、价值取向）
客户细分与客户偏好对应与项目特征进行匹配寻找或 识别市场机会
竞争分析（波特5力竞争模型）
替代品：普通商品 房、经济适用房等
潜在的竞争对手： 来自项目运作的不同 阶段的竞争对手（我 们将房地产项目分为 不同的阶段，包括前 期策划阶段、建筑施 工阶段、销售阶段）
………
阶段目标：
阶段目标：
阶段目标：
阶段目标：
项目市场定位； 确定最佳方案
为设计 提供物业发展建议
确定销售目标 提交销售执行报告
积极筹备临门一脚 提交价格策略报告
定位的思路与流程
定位的思路与流程
目标
构建问题
选择模型
战略与定位
目标
构建问题
选择模型
战略与定位
目标
目标沟通
目标沟通会
+
我们对目标的理解
偶得客户群 游离客户群 重点客户群
核心客户群
客户群1 客户群2 客户群3
客户群4
物业类型、产品组合、户型……
物业发展建议
物业发展建议的出发点
需要说明的是：
►我们给出的不是 具体的设计方案，
►我们给出的是能 形成价值点和竞 争力的因素
（市场接受的产 品特征和驱动客 户购买的因素）
济南市雪野湖别墅项目前期策划定位报告
济南市雪野湖别墅项目前期策划定位报告The document was prepared on January 2, 2021雪野湖别墅项目前期策划定位报告2010年3月目录第一部分：市场调查与分析一、宏观市场调研与分析（一）济南市经济环境概况（二）济南市城市空间发展战略（三）济南市房地产市场分析二、济南别墅市场专项分析（一）济南别墅及高端物业发展及现状概况（二）济南代表性高端物业调研（三）济南主要别墅及高端物业未来市场供应量第二部分：项目条件分析一、雪野湖基本概况二、项目宗地分析三、项目SWOT分析第三部分：项目定位一、目标客户群核心定位二、产品定位三、总结第一部分市场调查与分析一、宏观市场调研与分析(一)济南市经济环境概况1.济南市经济现状与发展2.产业结构情况2008年济南市结构调整取得新进展,三次产业比重分别为：：,一、二产业比重分别较上年减少和,第三产业增加.3.政府推动经济发展的产业重点济南市坚持以市场为导向,拉长产业链,开展多元化经营,鼓励企业向房地产、新型建材等产业延伸,强化区域服务功能,突出发展现代服务业,加快建设区域性服务业中心城市.从上表看,济南市的国民生产总值增长平稳,全市固定资产投资额度和城市居民人均可支配收入逐年增加,受全球金融危机的影响,2009年济南市的GDP增长率较上年有所减缓,但仍高于全国平均增长水平.2009年,济南市GDP在全国省会城市中占第8位,全社会固定资产投资占14位,城市居民人均可支配收入占第4位,位居前列.不断调整产业结构,加快发展第三产业,坚持并鼓励房地产的健康可持续发展.(二)济南市城市空间发展战略济南市为推动城市建设,促进城市经济社会发展,在济南市城市总体规划1996年—2010年中确定了“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的空间战略和“新区开发、老城提升、两翼展开、整体推进”的发展思路.城市空间布局：“一城、一区、一带”一城：中部主城区一区：西南部长清地块一带：东部产业带章丘(三)济南市房地产市场分析1.济南市房地产市场概况类别房地产开发投资总额同比增长商品房销售面同比增长商品房销售总同比增长人均住宅使用同比增长由上表分析可以得出,济南房地产市场开发投资总额、商品房销售面积和销售总额每年均呈现快速平稳增长趋势.2.济南市土地成交情况2009年济南市全年出让106宗地,较2008年翻了一番,出让面积及折合总建筑面积的涨幅均在150%以上,平均地价为万元/亩,楼面地价为元/㎡.其中,商业综合用地平均地价万元/亩,平均楼面地价元/㎡；住宅用地平均地价万元/亩,平均楼面地价为元/㎡.3. 2009年济南市主城区房地产市场表现状况调研300㎡槐荫区35万方多层、小高层、高层具存80-140㎡5600-6500中端客户群从上表可以看出,主城区内市场主要以小高层为主,别墅的市场主要分部在繁华的市中心和历下区,但这并非传统意义上的纯别墅,而是坐落在繁华市区内的类别墅,供应量较少,主力户型在150-300㎡之间,别墅平均价格在8000-15000元/㎡左右.2009年,济南市主城区内,商品房的平均价格同比涨幅近13%,部分地区涨幅超过20%.市场影响因素分析如下：由于房地产在本轮经济中的带动作用明显,地方政府的大力支持,以及宽松的货币政策,民众对通货膨胀的预期；济南市场供应不足,政府推出地块较少；刚性需求强劲.4. 济南市住宅市场发展趋势随着城市建设的进行,西部,北部即槐荫区,长清区,天桥区成为较有潜力的片区,土地供应量较多,将成为济南未来几年发展热点.济南西客站区建设将继续推动城市的西进步伐,品牌开发商增多,产品升级加速.中海、绿城、绿地、恒达、保利等品牌开发商在济南的房地产市场占有量正逐步增加,高品质住宅供应量的增加将会推动济南房地产市场的品牌和产品层面的竞争.5. 济南购房消费观在09年12月份的“中国购房者信心指数”调查显示,济南人的购房信心仅次于排名第一的北京人,排名第二.调查内容包括购房意愿、购房实际能力、能否承担当地房价等方面.●投资群体信心最足在首次置业群体、改善性需求群体和投资群体中,投资需求群体购房信心最高.手头富足的投资者们对通胀的担忧催生了保值增值的需求.●小户型难寻在投资旺盛的市场需求下,开发商建了较多大面积户型住房,从成交平均面积来看,普遍超过100㎡,可见投资者需求旺盛.二、济南别墅市场专项分析(一)济南别墅及高端物业发展及现状概况1. 1998年-2007年济南别墅项目概况●自始至终的“淡定”1998年,济南第一个别墅项目——金宫山庄进入别墅市场,但由于济南市民受传统儒家保守中庸思想的影响,大多数人有着不外显,不露财的城市性格,市场反应却很冷淡.之后南部山区的加州花园、北部的国科国际高尔夫别墅、西部的文昌山庄等别墅项目加入了别墅市场行列,使得济南的高端物业市场不断升温.但在07年之前,销售却从没“火”起来.●户型追求大07年之前的别墅项目,面积从200-400㎡不等,240㎡以下的户型少之又少,总价达到了200多万每套,户型配比不够合理.●类别墅价格远超纯别墅价格07年之前,济南存在的纯别墅价格一般在4500-8000元/㎡之间,这些大都有丰富的自然资源和山水景观,是纯粹意义上的别墅；而济南城区的类别墅项目,价格多在8000-15000元/㎡.这与一线城市别墅现象呈反相.这与济南人的别墅消费习惯有很大关系,很多人依然把别墅定义为日常居住,由于资源稀缺和地块本身的价值决定了类别墅不菲价格.●有钱难买高品质别墅一些具备别墅消费需求的客户,如企业高层管理者、私营企业主及文艺界名流,对别墅格外挑剔,但济南的别墅市场正处于发展阶段,尚不成熟,在景观设计、户型创意、居住理念等方面尚不完美,所以,济南出现“有钱买不到好别墅”感叹.2.2008年-2010年3月份济南别墅项目概况●一线大鳄进驻2009年一线品牌开发商的进驻带来了先进的开发理念和成熟产品,济南别墅产品档次大幅提升,挖掘出济南的大量潜在客户,出现火爆情况.●高端市场受宠济南的高端住宅市场需求不断升温,出现了产品“越高端越受宠”的现象.2009年济南的别墅在建项目有10个,市场总供应量862套,总面积万方,其中新增供应量为779套,总面积万方,全年共成交702套,总面积万方,新推出的别墅基本售罄,2010年济南将会有10个别墅项目,约40万㎡的别墅产品集中推出.●全方位百花齐放07年之前,济南市的别墅市场主要集中在南部千佛山周边,如今分布在东南西北各个方位,呈现百花齐放的局面.反映了济南的别墅市场开始由单纯的“卖资源”向“卖产品”转变.在售及潜在项目分布地域广阔,涉及济南市区、郊区、下属县市,市区楼盘集中在南部、东部：2)东部：瑞境皇冠水岸、齐鲁涧桥、蟠龙山水、诺贝尔城、中海华创、中海紫御东郡、海尔绿城全运村、燕子山庄、原山9号、黄金99、中齐未来城、东山墅、彩虹水岸3)南部：金宫山庄、鲁能领秀城、中齐他山、外海蝶泉山庄、银丰花园、舜耕名筑、峰景尚院、天泰太阳树、九如山庄4)西部：鲁商御龙湾、康桥圣菲、中建怡水和苑、名门世家、黄金崮云湖高尔夫别墅、海那城5)北部：国科高尔夫别墅、齐鲁温泉水郡、翡翠郡(二)济南代表性高端物业调研由上表可以看出,代表性高端物业售价因地域、建筑形态不同而价格差别较大：1联排：4000元——10000元2独栋：7000元——25000元3洋房：5000元——9800元4叠加：5000元——8000元小结：由上表可以得出,济南的高端物业市场联排市场占有量最多,但受本地消费观念影响,高价格主要分布在近郊,主要分布在济南的东部产业带章丘以西和南部千佛山一带,与发达城市别墅市场分部有所不同.三济南主要别墅及高端物业未来市场供应量由上表可以得出,独栋共计：20套；联排共计：780套；叠加共计：160套；花园洋房：780套；组院：30套小结：济南未来的高端物业市场上,联排,花园洋房等占有总量的88%,而独栋别墅比例仅占市场量的1%,是未来高端市场上的绝对稀缺产品.总结：济南市排屋的占有量较高,较受济南本地人民欢迎,价格相对较高,而纯粹的别墅,即现在称为独门独院,又是目前较为稀有的产品,越来越奇货可居.据统计,500万以上身价的人在济南大概有5万人以上,而济南并没有5万套高端产品与之相应,高端住宅产品在济南仍严重缺少,这一市场在济南有着巨大的发展潜力.第二部分项目条件分析一、雪野湖基本概况1.观光旅游资源丰富.雪野湖素有“山东湖滨休闲度假中心”之称,整个区域分为房干生态景区和雪野湖景区两大板块.雪野湖景区控制面积130平方公里,核心景区规划面积60平方公里.总开发面积18平方公里,共分为七个重点区域,即吕祖泉历史长廊,雪野北岸新镇,东部高尔夫社区,水上运动中心,南岸果园社区,左岸水都,马鞍山森林公园.雪野旅游区景区分布图2.独特的自然优势.雪野湖为济南50公里圈内最大的水面,湖面面积12平方公里,湖面开阔,岸线曲折,四周群山环抱,森林苍郁,集太湖烟波浩渺之势,西湖淡妆浓抹之美,进入景区给人以回归大自然的感觉.3.交通便利.距莱城20公里,距济南44公里,东与淄博毗邻,西与泰安接壤,踞山东省中心,区内有省道242线、244线、327线和济青高速南线,雪野旅游区进入了济南半小时经济圈.4.雪野旅游区概念规划.雪野旅游区整体开发定位为：山东湖滨休闲度假中心,山水运动、会议疗养基地.发展目标是：中国着名的复合体验型、生态型休闲度假旅游与高端商务旅游胜地,东北亚地区知明的休闲度假目的地.雪野湖旅游区整体概念行规划雪野湖东岸高尔夫社区雪野左岸水都雪野湖水上运动中心雪野湖民俗文化长廊雪野湖北岸新镇雪野湖基本概况小结：山东高速国际度假区、雪野现代科技农业园、大鑫游艇俱乐部和莱钢集团五星级酒店等一批旅游大项目已经进驻旅游区,五星级酒店、高尔夫、水上运动、民俗文化长廊、生态示范观光农业等的规划,可以说,随着大型项目的完善,这里将是济南市的后花园,莱芜市的前门厅,也是唯一的一处有资格,有机会成为济南中央别墅区的风水宝地.二、项目宗地分析项目地处莱芜雪野湖风景区通天河北畔,从济南走高速行程约40公里,距莱城约25公里,东与淄博毗邻,西与泰安接壤,交通便利,高速收费往返40元；项目周边着名景点有通天河寨山文昌公园、房干生态旅游区、华山国家森林公园、黑龙潭旅游区等.项目距莱城约25公里,距莱钢与济南距离相当.三、项目SWOT分析1.项目优势●项目地处风景区内,周边风景区众多；●本项目启动较晚,有利于吸取其他项目失败点,借鉴他项目之优势；●项目地势较高,背山面水,东西狭长,景观资源最大化,视野开阔,彰显尊贵；●项目成本较低；●雪野湖旅游景区配有高档休闲娱乐配套：高尔夫、五星酒店、民俗文化长廊、水上乐园、科技示范农业；●风景区内交通便利.2.项目劣势●距离济南市区较远；●走高速往返需要40元过路费；●500余户的拆迁户给项目进行带来负担.3.项目机会●景区内配套日臻完善和成熟；●莱芜市政府对雪野湖的大力宣传和支持；●国家政策支持旅游地产发展.4.项目威胁●09年及2010年济南城区以及近郊别墅类产品供应猛增,市场竞争激烈；●济南市居民近郊别墅消费观的转变；●景区内“东岸高尔夫别墅社区”、“左岸水都”、“北岸新镇”高端物业的出现以及山东高速今年在本区即将推出93套别墅,竞争进一步激烈.第三部分项目定位一、目标客户群核心定位1. 区域构成●核心消费群：济南私营企业家、集团企业高管、外企高管为主●辐射消费群：辐射周边县市莱芜、泰安、淄博等为主及外省投资者2. 客户群特征分析●从拥有地位到社会认可●从追逐名利到淡泊名利●从苛求地段到苛求环境●从空间功能到空间感受●从注重娱乐到注重交际●从追求物质到追求精神这部分客户群体,他们对居所的品质要求甚高,对住宅的各项功能也要求相当齐全,住宅的全方位品质要与自身的品味相符.3. 目标客户群抗性分析●项目周边较为荒凉,生活配套设施还不够成熟●济南本地居民对市中心高端物业的依赖心节●距离济南市中心较远,实际车程约在40-60分钟.二、产品定位综合济南高端市场状况以及本项宗地情况、周边环境、交通状况,本着竞争差异化、可实现利润最大化原则,本项目的产品定位为：1.总体业态：集排屋、独栋别墅和高级会所为一体的高端稀缺性产品.●产品类型及职业类型联排普通私营业主、政府公务员、具有高薪收入的管理人才、高校教师及投资者高级会所打造高档、完善的服务,提供最隐蔽的私人社交空间,使之成为令人向往的“贵族乐园”目标客户群分布情况2. 户型配比3. 价格定位在比较模型设计上,主要考虑景观因素本案主打自然资源优势与近郊高端代表性楼盘作比较、区位因素及配套设施三项因素.以本案为基准,设定为1,景观因素相应上浮±；同时,区位因素则考虑楼盘与济南市区的距离±.配套设施中海项目由于在南二环内,奥体中心旁,故上浮；按目前可比较代表性楼盘,别墅和排屋的成交均价,作出以下价格定位：4. 项目产品方案对比项目占地面积约221亩,按容积率计算,则总建面积约为63385㎡,可建别墅栋数约为120栋；按出让地价30万/亩计算,土地款为6630万元,楼面地价约为1046元/㎡.价格比重以小面积独栋别墅销售均价为参照标准,独栋别墅及排屋的价差为参照标准价格3860元/㎡的±10%.注：以上只是根据市场基本状况的预期估算三、总结鉴于济南市房地产别墅市场发展的良好态势,但市场尚未成熟,尤其是远郊以自然环境主打的别墅项目更为缺乏.随着市场的发展,高端客户群体对这一产品的需求相当大.在此契机下,本项目理应进一步锁定高素质、高品质人群,并赋予项目全新的建筑艺术和文化内涵,全面填补目前的市场奇缺性的空白.。
项目初步定位报告(模板)
总规前期产品定位目的：通过市场分析，确定项目目标客户、发展主题、产品组合等，指导项目发展方向，为规划设计工作的开展提供支持。
一、土地篇1、地块资源条件分析①基本情况②地块周边配套2、地块价值分析①地块有利因素②地块不利因素③地块价值点项目概况参照该项目发展“可行性报告”，有变化则应说明变化点及原因等。
土地属性分析见《定位工具表二：土地属性评估》。
二、市场篇1、整体市场综述①土地市场（挂牌、出让、价格）②商品房市场分析●开发投资、供应（分面积段）、销售（分面积段、单价段、总价段）、价格●分物业类型（小高层、高层、花洋、别墅）③未来市场走势预测2、片区市场综述①土地市场（挂牌、出让、价格）②商品房市场分析●开发投资、供应（分面积段）、销售（分面积段、单价段、总价段）、价格●分物业类型（小高层、高层、花洋、别墅）●未来市场走势预测参照该项目发展“可行性报告”，如无太大变化可不表现。
有变化则应说明变化点及原因等。
对于大项目（含分期发展项目）,需要分析发展趋势。
3、竞品综述（个案不得少于5个）①竞品楼盘确定②竞品楼盘基本情况③竞品楼盘深度分析（产品方面、量价方面、客户构成方面等）对认为有必须表现的、有重要参考意义且项目发展“可行性报告”中未表现的竞争对手进行适当表现，包括其项目概念、主题特点、规划设计、立面造型、户型面积及比例、配套设施、装修情况、售价情况、目标客户、营销与卖点、项目成败简析等。
除以上信息外，竞争产品的关键信息填入附件1的表五《竞品客户产品对照》。
三、客户篇1、客户研究2、对应到置地客户模型分类①A1 高端置业上层家庭（悦府系列、高端低密度系列）:➢置业诉求：房屋不仅作为居住功能，更作为其身份的象征。
对房屋功能、品质、周边环境、品牌知名度等都有很高的需求，追求高端配套带来的居住和生活品质的提升。
有很强的自信心，坚持自己的品味，情感上对资源的占有具有强烈的欲望。
➢客户特征：客户属于金字塔上层人群，属富有阶级。
阳光丽都前期定位报告
目
Байду номын сангаас
录
PART 1：长沙房地产市场概况
PART 2：周边竞品分析 PART 3：项目定位 PART 4： 物业发展建议
PART 1：长沙房地产市场概况
商业市场
写字楼市场 公寓市场 住宅市场
在地块现有条件下，什么样的项目定位能够实现 项目的快速去化？
在建潜在项目多商住项目或写字楼，综合体项目众多。
4、周边在开发和待开发项目多为高端城市综合体，区域进入综合体时代； 中低端商业项目将难以突围
城市综合体为本案考虑发展的方向
PART 2：周边竞品分析
兰亭小时代:2015年1月18日推出1、2栋住宅，截止到目前网签0.14万㎡， 成交均价6200-6300元/㎡左右。
位置：岳麓市府东岳麓大道与银杉路交汇处 开发商：广电集团 占地面积：95亩 建筑面积：44.48万㎡ 容积率：5.4 物业类型：住宅、底商 物业公司：上海锦日物业 物业管理费：2.3元/㎡/月 主力面积：32-36㎡单间 交房标准：毛坯 在售均价：6200-6300元/㎡左右 开盘及销售情况：2015年1月开始对外出售，共推出2
栋住宅，销售0.14万㎡
PART 3：项目定位
项目名称 恒大 楷林置业 保利 银太集团 浦东发展银行 世贸铂翠湾 绿地中央广场 奥克斯广场
物业类型 住宅+商业 写字楼 住宅+商业 写字楼 写字楼 综合体 综合体 商业综合提
档次 高端 顶级 高端 顶级 顶级 高端 高端 高端
1、政府重点规划区域滨江新城，长沙新的CBD； 2、项目地处滨江新城核心区域，未来发展前景看好； 3、项目东临一线江景资源，发展性良好；
重庆东原D7项目二、三、四期 前期定位报告
教育
商业
医疗
景观
发展前景
结论
本项目要点
靠近江北科技 实验小学；二0 三中学；地块 旁规划学校用 地。缺乏高档 幼儿园和中学 配套教育体系 不够完整。但 可享观音桥附 近教育配套。 有利
鸿恩寺森林公 园、石门公园、 距离江北商圈约 1公里范围 花卉园等，缺 3.5公里，周边 内普通医院 乏水体景观， 农贸市场、重客 及门诊部分 地块落差大视 隆、重百超市、 布均衡（江 野开阔，项目 餐饮等生活配套 陵医院、骑 西部老建筑密 齐全。元佳广场 士医院）， 集，区域形象 3万方商业配套， 距离沙区西 较差。二期、 项目自身配置22 南医院、肿 三期内部景观 万方商业综合体。 瘤医院等近。 资源缺乏。四 三期临集中商业。 期景观相对较 好 生活配套完善 有利 有利
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立地篇：项目概况
• 地块基本情况概述 • 项目规划用地指标 • 地块属性详细解析
态势篇：市场环境分析 定位篇：市场定位结论
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地块基本情况——区位：位于江北区大石坝鸿恩寺板块，周边配套完善，离观音 桥和沙坪坝商圈近，众多名企打造，未来城市中心的休闲居住区，发展潜力巨大。
冉家坝
观音桥
229
240.36
四期南地块临公园噪音
小、离尘不离城、利于改 善类住宅。 四期北地块临近车站利
221
于办公、商业。
二期地块条件：1、2栋地势高，景观全享，优势明显；3、4栋地势 低景观处劣 势且噪音干扰大。二期高于四期20-50米，可共享四期景观。
地块属性：
紧邻规划中的轻轨站 百万方项目独立组团 轻轨线道路噪音干扰 地块高差大视野开阔 地块狭长规划难度大 紧邻规划的市政广场
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舟山市朱家尖地块项目前期定位报告71p
产品类别
面积段（㎡） 套数
别墅
250-350
45
50以下
101
50-80
80
住宅
80-100
343
100-120
93
120-140
183
140-160
32
160以上
31
去化率 89%
97%
汇景东方花园户型配比及去化
产品类别 面积段（㎡） 套数
联排别墅
200-250
99
70-90
326
90-110
8
110-130
汇景东方花园二期 （联排精装1.6万/平米）
莲花郡庭（价格待定）
博威江南明珠苑二期 （普通住宅9000元/平米 别墅1.1-1.6万元/平米）
美林新境（别墅14000元/平米）
14
朱家尖未来不管是别墅、公寓、普通住宅竞争压力都很大， 但是从目前存量来看，普通住宅去化较快。
朱家尖目前别墅存量在160套左右，预计未来半年至一年内还将新增供应200套左右。 公寓目前存量在92套左右，预计未来半年到一年内还将新增供应500套左右。 普通住宅目前存量在50套左右，预计未来半年内新增供应350套左右。
4
舟山旅游已经成为城市实力的名片
舟山是旅游大市，更是旅游强市；2019年 接待国内外游客共2139.00万人次，比上 年增长22.0%，其中接待国际游客25.68万 人次，增长14.9%。从主要景区看，普陀 山景区接待游客478.42万人次，比上年增 长26.4%；朱家尖景区接待游客309.52万 人次，增长39.8%；桃花岛景区接待游客 136.13万人次，增长27.9%。全年实现旅 游总收入142.04亿元，比上年增长21.9% ；实现旅游外汇收入13094万美元，增长 15.1%。
成都邛崃市房地产项目前期客研定位报告
从宏观发展看邛崃
➢ 经济：城市经济发展良好，带动城市地产需求不断增加； ➢ 产业：产业的导入，为区域带来部分潜在有购买力客户群体； ➢ 人口：企事业单位及城市发展拆迁人群带来内生性购房客户人群；
邛崃是一个有发展潜力，有产业导入，典型内生性购房客户群体的良性健 康发展的城市。
区域市场
目前邛崃市场以去库存为主，新增供应不足，存量处于低位
去化套 数 29 68 507 858 472 60 34 0 2 5
存量套 数
209 685 869 1313 1393 241 90 83 49 32
备注：数据来源锐理数据
区域格局
五大板块鼎立，在售项目以高层为主，市场新增供应叠拼和洋房产品
整个市场分为五大板块，目前主力在售项目中，多数集中于滨水新城板块，同时物业形态以高层产品为主，新增少量低密产品。
1869 815 130 92
4 7 0
2017年
供应套 数 0 0 46 132 209 33 0 0 0 0
2015年
去化套 数 43 284
1981 2995 1202 191
48 22 37 9
2016年
去化套 数 31 202
1187 1915 1011 263
60 6 18 16
2017年
御府 价格：4500 面积：74-102
㎡
星星南河郡 价格：4800 面积：83-102㎡
凤凰栖 价格：11000（叠拼） 面积：152-178㎡
成都邛崃市房地产项目 定位报告
一、 市场篇
通过市场／客户／本体研究，寻求出 项目的开发思路及核心竞争力的方向
1.市场分析 2.客户洞察 3.本体认知
PART 1 市场分析 *城市发展 / *区域市场现状 / *典型案例分析
平舆县地块项目前期定位报告
经济增长 小于4% 4-5% 5-8% 大于8%
房地产发展状况 萎缩 停滞
城市综览
City Overview
城市道路规划
二、 城市交通
1、道路网络格局。规划形成“环状+方格网+放射式”的城市道路网络格局。城市东西向主要通过 东皇大道、工业大道、丰产路、文化路、车舆大道、南环路等6条城市主干道连接。城市南北向主 要通过西环路、鸿业大道、阳城大道、清河大道、陈蕃路-建设街-迎宾大道、古槐大道、中原大道、 东环路等8条主干道路以及若干条次干路联系。主要通过设置在外环的绕城公路与省道S333、 S213、S216与驻马店、大广高速、新阳高速相联系。
第二部分
PROJECT BACKGROUNDER
房地产市场篇
市场发展概览
City Overview
房产整体发展状况
大小产权混杂，且小产权项目多于大产权项目 目前平舆房地产市场上在售的大产权项目有10处，而小产权项目则多达20处
平舆市场处于房地产发展的起步阶段，市场项目较多，大产权10家，小产权项目较多，约在 20家左右，销售状况一般，很多楼盘都是销售几年，只有少数楼盘售完，周期也很长，市场剩余 较多，其中小产权房因价格较低，销售状况相对比较理想。总体来说平舆市场整体的价格偏低，现 开始有上升的趋势，新开项目也开始注重品质，社区景观环境的建设，价格已经开始走高。
缓慢发展。综合发展型
城市综览
City Overview
房地产开发项目前期策划的案例分析报告
房地产开发项目前期策划的案例,分析报告篇一：上海某住宅房地产项目开发前期策划案例上海某住宅房地产项目开发前期策划案例住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几个阶段。
前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力分析，开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型，停车方式及停车位数量，开发成本估算及盈利性分析等。
前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。
现针对一案例，欲对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨。
某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积21000M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁（在建）等交通设施完备，目前，开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议，土地出让协议中规定土地出让年限为70年，用途为住宅，规划容积率为2.5，出让金为3675万元。
另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩，该开发商在委托设计单位进行规划设计之前，在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。
一、住宅小区开发前期策划1、楼盘价格定位根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，购房户有较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。
具体调查结果见下表：从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在4980-6980元/M2。
经过综合分析，拟定待建住宅小区购房户以上海本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房销售均价在6180元/M2。
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体育馆路南安大厦项目前期分析及定位报告
第一篇地块解析
1．1本项目地块解析
本项目地块位于西安市南门外体育馆路，南临体育馆路，西距长安路50米，北望环城南路。
项目用地性质为住
宅用地，实在是市内黄金地段不可多得的地块。
图1.1 项目地块位置图
本项目地
----地块现状
地块地面已平坦，周边建筑物林立
占地面积：4600㎡
1.2 本项目地块优劣势分析
【项目优势分析】
区位优势---西安市南门外区域堪称古城门户区域，占据
着西安市最最重要的地理位置，整体规划配套
完善。
生活优势---本项目周边差不多有着特不繁荣、成熟的生
活氛围，本项目西接长安路，东连文艺路，是
传统生活与现代都市共同繁荣的地点。
进展优势---位于西安市中心地段，进展潜力和升值空间专门大。
昭示优势---因为项目的区位优势十分显著，对项目的后期形象有专门好的正面阻碍。
资源优势---本项目周边生活、娱乐、学习、商业环境极佳。
【项目劣势分析】
环境劣势---本项目地处市内黄金区位，寸土寸金，从开发经营效益的角度和实际建设规划的角度考虑，
都不可能有大面积的绿化环境，只能通过小面积
和局部的绿化点缀其间，因此关于追求自然环境
的客户而言，可能怕难以认可。
【项目机会分析】
进展机会---本项目所处区位对消费者有着不可抗拒的吸引力，项目区域的都市基础建设必将是政府重点
关注的，是西安市的形象建设，因此项目周边以
后进展潜力巨大。
空白机会—目前项目区域商务地产项目云集，只有少量住宅项目，本项目的住宅功能和商业裙房配套差不
多上吸引投资者的重要机会。
市场机会---目前西安市住宅项目开发建设离市区越来越远，而城墙内的项目往往价格甚高，环城路周边
项目则备受消费者青睐。
置业机会---自住、投资、办公客户都会选择在项目区域置业，本项目目标客户群体范围广，容量大，对
项目的销售有专门大促进作用。
分析结论：
本项目个性突出，优劣分明；开发关键在于扬
长避短，应针对目标客户分析市场需求，依托
本项目特色，借助周边生活环境及社会服务功能的无形价值，来进行有针对性的宣传，同时致力于项目形象的改善，以求一举竖立起本项目的人气热潮。
第二篇项目产品定位建议
2．1 项目开发类型选择建议
----项目地块的开发类型建议
考虑项目良好的临路状况以及地处南门外重要地理位置，同时考虑西安市特不是西安二环内的地产市场状况：
本地块以后的开发不应因为地块小而简单、简化，应通过
项目联体塔楼的造型气概配合项目配套，提升项目自身形
象及商业部分市场价值。
2. 2 项目开发思路：
以后项目的竞争不仅仅是产品的竞争，而是区域的竞争、人气的竞争、经营的竞争、国际接轨的竞争、文化的
竞争、品牌的竞争，如何在如此激烈的市场竞争中脱颖而
出呢？我们认为目前开发产品，不仅仅需要选择良好的地
段、而是应该充分的发挥区域的规划优势，借助“居住+
商业+商务”的特质来进行整体项目的开发，项目的开发不
仅仅看重于眼前的回报，应该从长远的角度进行项目的规
划及开发。
2. 3 项目规划理念
本项目的开发面积不大，然而应当将项目进展成一个多功能的综合型房地产项目，包含几个不同功能的区域。
如何协调好各功能区域之间的关系，达到优势互补，是本
项目首要需要解决的问题，为此，本公司将从项目地块特
点入手，分析研究本项目的整体规划理念。
针对项目地块特点，建议本项目整体规划理念应遵循
以下几点：
充分利用本项目的地块特点；
充分发挥本项目的规模优势；
树立南门外标志性建筑；
充分发挥区域居住+商业+商务的特色。
充分考虑周边建设节奏，周边市场因素。
2. 4 要紧功能建议
居住
本项目最差不多也是最重要的功能为居住功能，居住功能的直接体验为户型设计、朝向、面积等因素。
依照西安
市房地产市场调研分析，对项目住宅部分建议如下：
2.4.1户型设计的原则
户型设计应该从使用功能、采光、通风、材料等角度去考虑，营造健康的环境和生活。
例如：在设计上考虑最大
限度的接收太阳光，确保户户最大限度采光、通风、透气；
利用天然的太阳能节约电能；卫生间具备通风换气设施；
厨房设有烟气集中排放系统；在材料、部件的使用上提倡
使用可重复、可循环、可再生的材料和无毒、无害、不污
染环境的产品。
户型具体设计从以下几个方面来分析：
1、动静分区：使户内空间从功能使用的角度分隔，客厅、餐厅等公共活动区域同卧房、书房等私密性空间严格区分，使活动与休息互不干扰。
2、主次分区：考虑家庭结构与活动功能，将主卧、次卧、书房与其它次要空间严格分开。
3、干湿分区：厨房、卫生间与厅房严格分开，从卫生角度营造居住室内健康环境。
鉴于以上户型设计原则，建议本案在户型设计时贯彻以人为本的设计理念，功能区域明显、布局合理、提高得房率，配以飘窗、低窗、拐角窗、大型景观阳台等开放性元素，整个房型设计注重人性化的需求，同时注重用弹性分割体现个性，用功能区域突出住宅性格。
2.4.2户型比例配置
结合西安市房地产市场整体状况，项目周边竞争楼盘状况，居民消费水平差不多项目具体定位。
户型比例如下：
套型3室2室2室
比例30% 50% 20
面积101-129㎡71—100㎡50—70㎡
商业
本项目的商业功能区要紧集中在裙房部分，商业作为整个项目乃至项目周边的服务配套设施，建设目的要紧满足
区内客户以及以后的周边消费者消费需求，同时也能够通
过规划建设以及经营种类的塑造为项目赢取特色。
休闲会所：提供商务、娱乐等服务。
结合项目档次进
行推广。
如设立体育休闲项目运动、休闲、餐饮、商
务主题建设等。
会所大堂示意图
会所大堂最能反映项目的品位，不需要太豪华，但一定要
有风格和主题。
宴会厅示意图
咖啡座示意图。