合同范本之租赁合同无效案例

租赁合同无效案例
【篇一：房屋租赁纠纷案例】
房屋租赁纠纷案例
【案例】徐某自1995年以来一直租赁县保洁公司位于a镇的两间
楼房经营，1999年3月徐某经保洁公司同意后将该楼房转租给陈某。

但2000年仍是以徐某的名义和保洁公司签订的租赁协议，2000年8月保洁公司在未通知徐某和陈某的情况下，以80000元（国有资产
管理局评估价）将该两间楼房卖给了季某，季某将款付清并办理房
产过户登记手续后，通知徐某、陈某搬迁，但陈某拒绝搬迁。

2001
年至2003年，徐某和保洁公司仍然签订了租赁协议，徐某仍将该楼
房转租给陈某。

季某以陈某、保洁公司及徐某侵犯财产所有权为由
起诉至法院，要求陈某反还房屋，徐某和保洁公司赔偿损失。

李海波律师指出本案争议的焦点是季某和保洁公司的房屋买卖合同
是否有效，徐某和陈某是否具有优先购买权。

（1）转承租人是否享有房屋的优先购买权
《合同法》第224条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人和出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”。

转租是指
承租人不退出租赁关系，而将租赁物出租给次承租人使用收益。

在
转租中，出租人和承租人之间的租赁合同仍然有效，虽然次承租人
和出租人之间没有权利义务关系，当因次承租人的原因发生租赁物
损害时，出租人有权向承租人要求赔偿，同时次承租人也不能向出
租人主张权利，因此如次承租人不能得到租赁权而遭到损害时，其
只能向承租人请求赔偿，因为次承租人的租赁权是基于承租人的租
赁权而产生的。

综上所述，次承租人在出租人买卖房屋时不享有优先购买权，当然，当原租赁合同未到期时，因原租赁合同继续有效，转租合同也仍然
有效，次承租人仍可占有、使用租赁物。

但在原租赁合同有效期限
届满后，次承租人就不能占有、使用租赁物了。

（2）如果徐某主张优先购买权，应在何时提出
《城市私有房屋管理条例》第十一条规定“房屋所有人出卖、出租房屋，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。

”《合同法》第230条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出
卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买
的权利”。

从上述规定看，出租人在出卖租赁房屋时，应提前通知承
租人，如果没有通知，就违反了法律规定，构成对承租人优先购买
权的侵害，承租人就可以主张买卖合同无效。

但是，超过合理期限，承租人就丧失优先购买权。

所以，房屋所有人和购买人买卖租赁房
屋没有提前通知承租人，该买卖合同并不是必然无效的，只有当承
租人在一定的合理期限内主张权利时，才有可能使买卖合同无效。

本案徐某及保洁公司均知道租赁房屋已卖给季某的情况下，双方仍
然签订了房屋租赁协议，季某虽然早已付清购房款，并办理过户登
记手续，但一直未得到房屋，其权益受到侵害也是比较明显的。

因此，虽然买卖出租房屋未通知承租人，但承租人应在知道房屋买卖
后的三个月内行使优先购买权的权利，比较合理，也和出卖前三个
月通知承租人的规定相吻合。

这样，即维护了承租人的权利，也保
护了房屋买受人的权利。

（3）保洁公司和徐某2001年至2003年的租赁协议的效力问题
从上述分析看，该租赁协议是无效的，保洁公司房屋所有权转让后，已无权出租该房屋，徐某在知道房屋被出卖后，一直未主张优先购
买权，其已丧失该项权利，故季某和保洁公司的房屋买卖合同已成
为有效的合同，而保洁公司和徐某2001年至2003年的租赁协议时
无效的。

综上所述，陈某和保洁公司及徐某侵犯了季某的财产所有权，陈某
应停止侵权，搬出所占房屋，并赔偿季某的经济损失。

【篇二：租赁合同纠纷案例】
租赁合同纠纷案例
某房地产开发公司(以下简称开发公司)因贷款需要，将其所有的一套商住楼抵押给某商业银行(以下简称银行)。

此后，开发公司又将该商住楼出租。

后因无力偿还银行贷款，开发公司和银行协商，将该商住楼折抵给银行，以清偿其所欠贷款。

银行获得该商住楼的所有权后，拟自行使用，故向各租户发出解除租赁合同的书面通知。

各租户认为租赁合同尚未到期，拒绝搬出。

问题：
1、发公司在将商住楼抵押后又将其出租的行为是否有效?
2、银行是否有权解除租赁合同?
3、本案中，如果开发公司是将已出租的商住楼向银行设定抵押，情形又将如何?参考答案：
1、抵押权的设定，并不影响抵押人作为抵押物的所有权人行使对抵押物的使用、占有、处分和收益的权利。

抵押人将抵押物出租，属于对抵押物行使收益权的行为。

即便抵押人对抵押物进行转让，根据担保法的规定，也只须向抵押权人和受让人履行告知义务，而无需征得抵押权人的同意。

抵押人转让抵押物，未履行告知义务的，根据担保法司法解释，并不导致转让无效，但是抵押权人对转让后的抵押物仍可行使抵押权。

因此，开发公司在将商住楼抵押后又将其出租的行为有效。

2、由于抵押权设定于前，租赁权设定于后，根据担保法司法解释的规定，抵押可破除租赁，银行受让该楼的所有权后，原先的租赁合同对其无约束力，银行有权解除租赁合同。

3、如果开发公司是将已出租的商住楼向银行设定抵押，由于租赁权设定于前，抵押权设定于后，根据担保法司法解释的规定，抵押不破租赁。

银行无权解除租赁合同。

本案涉及的法律问题：
抵押权和租赁权的结合(合同法仅规定了“买卖不破租赁”的原则)同一财产上抵押权和租赁权并存的，抵押权的实现对租赁权是否产生影响，根据抵押权和租赁权设定和产生的先后而有所不同。

(一)抵押在前，租赁于后(租赁权不得对抗抵押权)然而，当抵押权设定在先，租赁权产生于后时，抵押权实现后，租赁合同对抵押物的受让人不具有约束力。

在此情况下，当抵押权实现后，承租人受到损失的，抵押人是否承担赔偿责任呢?根据相关司法解释的规定，抵押人将已抵押的财产出租时，如果未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租
抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权的实现造成承租人损失的，由承租人自行承担。

(二)租赁在前，抵押于后(抵押不破租赁)根据担保法和相关司法解释的规定，当租赁权产生于前，抵押权设定在后时，抵押权的实现对租赁权没有影响。

换言之，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

需要注意的是：实践中有的借款人为了避免因抵押权的实现而导致自己无法使用抵押物，而在贷款之前故意先将抵押物出租给自己的亲戚朋友或者自己可以控制的其他人(有时可能倒签一份虚假的租赁合同)，而且签了一个很长时间的租赁合同。

这样一来，抵押人即便在银行实现抵押权后，仍然可以继续控制和使用该抵押物。

由于抵押物上附带有租赁权，将使抵押物难以变价或在变现时难以获得理想的价格，这对贷款人(抵押权人)的利益十分不利。

依诚实信用原则，以出租物抵押的，抵押人有义务将抵押物上附带有租赁权的事实告知债权人，以便其作出是否接受抵押的选择。

否则，抵押人应当承担由此给抵押权人造成的损失。

为了进一步明确抵押人违反告知义务所应承担的责任，建议贷款人在和抵押人签订抵押合同时，由抵押人在合同中作出抵押物无权利瑕疵或租赁权附带的承诺，同时约定抵押人违反承诺时的违约及损害赔偿责任。

【篇三：五大典型案例分析商铺租赁纠纷】
五大典型案例分析商铺租赁纠纷绸缪方案 2006年，商铺租赁依然
是投资市场的一大热点，一方面市中心一些热门地段一铺难求，另
一方面，社区商铺也进入了不同区域因配套交通等不同条件形成的
冷热不均的局面。

而商铺租赁在日渐趋热的同时，也产生了5类新
型纠纷，成为2006年商铺租赁过程中的典型。

如何未雨绸缪，在租
赁商铺中把握先机，上海联业律师事务所王展、沈献磊两位律师，
从2006年五大典型案例的分析中，为你找出商铺租赁中未雨绸缪防
止纠纷发生的方案●典型纠纷类型一保障独家经营权
商家往往不愿意同其他同行离得太近，所以在商铺租赁中商家常常
希望通过独家经营权的约定，来实现自己在一定范围内的独家经营。

但独家经营权如果约定不明确，纠纷就在所难免。

下面就通过一个
独家经营权的案例，提醒在租赁商铺时如何保证自己的“独家经营权”。

[案例]
甲乙双方就a商铺签订租赁合同，约定乙方租用a商铺用于装饰装
潢业务。

由于乙方不希望有其它装潢公司在商铺所属大厦做装潢业务，故在合同中约定：乙方入驻b大厦后，甲方保证b大厦中将不
再有其它装潢公司从事装饰装潢业务。

乙方入住不久，发现在大厦
中出现了一家家居公司，推出“整体家居解决方案”业务，据查证该
公司其实在从事家庭装潢业务。

乙方想根据合同约定要求甲方承担
责任的时候，却发现自己正处在极为不利的境地。

首先，“家居公司”并不能等同于“装潢公司”。

该公司从事
律师认为，要保证商铺租赁中独家经营权的实现，该条款包含下列
内容：
■明确独家经营权的含义。

比如本案中，应明确任何其它公司或自然人都不得在大厦内从事装潢业务，以免去对“家居公司”束手无策的
尴尬境地；而且，对装潢业务也要予以明确的定义，以免有人以所
谓“整体家居解决方案”打擦边球。

■明确违约责任。

如解除合同、继续履行，把竞争对手赶出去、要求赔偿或是要求出租方支付一定数额违约金。

如果承租方签约时还没
有把握，不妨事先咨询房产专业律师或者由律师陪同签约把关，以
避免不必要的损失。

●典型纠纷类型二
承租方的解约权
在商铺租赁中，由于涉及的财产较大，所以在签订合同时，承租方
既要考虑怎样履行合同，又要考虑怎样保证自己在特殊情形下解约
退租的权利。

否则，当你由于某种原因需要解除合同时，就会产生
纠纷和损失。

[案例]
吴先生看中一处沿街商铺打算用来经营餐饮，于是和房东签订了租
赁合同，就租期、租金、装修、租赁用途等事项作了约定。

同
时，房东答应协助办理餐饮业的相关手续。

但装修接近完毕时，吴
先生发现该商铺的电容量仅为5千瓦，根本无法经营餐饮，而且商
铺的基本设施达不到要求，造成经营餐饮的许可证一直批不下来。

吴先生想解除合同，却发现双方对此根本没有约定。

吴先生认为房
东违背了当初的承诺，应当承担违约责任。

而房东则认为，电容量
和基本设施不是自己能够控制的，合同约定的义务自己全都做到了。

在无法协商的情况下，吴先生不得不向法院起诉。

[律师点评]
对于承租方来说，至少要考虑三种需要解除合同的情况。

■出租方
违反约定，使自己的合法利益受到损害。

作为承租方要在合同中明
确出租方的义务及责任承担方式。

■由于第三方原因使合同无法继续履行时，如何解除合同。

比如由于政府规划的变化，导致商铺被拆除。

这种情况下，房东可以得到相
应的补偿，但承租方却不能直接得到这种补偿。

所以需要在合同里
约定在双方都没有过失的情况下，须解除合同的，承租方应得到一
定的补偿。

■由于自己的经营情况发生变化，承租方需要终止协议的。

如业务经营不善，在这种情况下承租方往往要承担违约责任，自己投入就不
用说了，还要赔给出租方几个月的房租才能了事。

而如果双方在合
同中作些特殊约定，事先做好准备，那么真的退租时就比较容易解决。

●典型纠纷类型三
特殊用途
做生意的人租用商铺开什么店事先肯定都经过一定的筹划思考。

可
不少人在租商铺时往往只是口头上跟出租方表示将来要开什么店，
在租赁合同中很少明确。

等到自己装修扎进去之后，可能会由于种
种原因这一类的店根本开不出来。

回头要退租，却并不那么容易。

[案例]
张先生租了个沿街铺面准备做汽车装潢生意，可当准备开张时，却
遭到附近居民的抗议，理由是该沿街铺面属于小区整体规划范围，
汽车装潢影响小区居民的休息和周边环境。

张先生不得已想退租，
并要求房东赔偿自己的装修等损失。

可律师告诉他，当初租铺面的
用途并未明确为汽车装潢，要求退租和获得房东赔偿比较难。

因为
即便张先生当初口头告知了房东，但如果没什么证据那就等于没说。

[律师点评]
不同的商铺，可能由于其规划、设计、附属设施、环境等不同而有
不同的商业用途。

在签订租赁合同之前，承租人务必要考察该商铺
是否符合自己的租赁用途。

在具体签订租赁合同时，应该确定如下条款：首先，要求出租人就
该商铺的所有相关情况作详细的陈述和保证；其次，明确此次租赁
的用途，比如餐饮、汽车装潢等；再次，明确在开店过程中出租方
对于相关手续的协助办理义务；最后，明确相关手续无法办妥或者
由于其他非承租人原因导致无法开业的，承租人解约退租的权利和损失赔偿方式。

●典型纠纷类型四
承租人优先承租权
生意人租用商铺经过多年经营后，在一定的范围内会形成一定的商业影响，这无疑是一种无形资产。

如果租期届满后出租人将商铺收回，他们就要承受着这种无形的损失。

为此，大多数生意人希望能享受该商铺的优先承租权，可真正操作起来却比较难。

[案例]
租客彭某和某区住宅产品大市场签订一份门面租赁合同，双方约定由彭某租赁该住宅产品大市场的e20号门面。

经过3年苦心经营，彭某的生意逐渐红火起来。

2005年12月31日合同到期时，彭某要求继续和住宅产品大市场续签门面租赁合同遭到拒绝。

彭某无奈只得起诉到法院，在二审时彭某的优先承租权才得到确认。

但是彭某的优先承租权实际执行却很困难，如果出租人声称暂时不再出租，或有其他人以高于彭某的价格承租该门面，那么彭某的优先承租权就只能落空。

[律师点评]
优先承租权实质上是承租人基于承租而产生的对出租人权利的一种限制。

全国性法律并没有明确规定承租人的优先承租权，但在地方法规里有，如《上海市房屋租赁条例》第四十四条规定，房屋在租赁期满后继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权。

这确认了承租人的优先承租权，但真正执行起来有一定的困难。

因为行使优先承租权有两个前提，
■租赁期满后继续出租的，承租人有优先承租权。

但什么情况才。