华润橡树湾项目2012市场调研简报
环境设施考察报告
城市居住小区公共配套服务设施
• 1：房屋外建筑物、其附着物能房屋所共同所都属于区公共财产公共设施主 要包括教育、医疗卫、文化体育、商业服务、行政管理、社区服务等设施
• 2：绿化、道路、路灯、线路管道、停车场(库)、配电房(室)及电器设备、水 泵房(室、井)及水泵、所、门卫室、防用房及设备、消防用房及设备、电梯、 假山（水）、健身娱乐设施、公告牌等等
合肥橡树湾小区 环境设施考察报告
LOREM IPSUM DOLOR LOREM
合肥华润橡树湾小区二期
华润橡树湾坐落于庐阳区临泉路与肥西路交口， 占地433亩，总建设面积70万方；2012年，作 为合肥最具影响力大盘，华润橡树湾引发市场 强烈追捧，以狂销的势头畅销合肥，13亿销售 佳绩荣膺庐阳城区销冠，确立了区域市场领衔 地位，成功“影响300万人，幸福2000户”。
绿化设施
小区中的绿化植物，就能起调节人的心理。 绿色，能使人的视觉放松，它不仅有着净 化空气、丰富景观的作用，同时也是居民 的交往空间和活动场所。
美化功能。对小区环境，建 筑起到衬托美化功能。 生态功能。改善小区小环境， 增加氧气，湿度，夏季降低 小区空气温度。 使用功能。优美的环境是小 区居民休憩娱乐的最好去处。
儿童游乐园
每一款充满象征性、故事性的游 乐设施，能过最大的激发儿童的 兴趣，赋予他们丰富的想象力、 思考能力及创造力。在玩游戏中 培养认知、语言等治疗方面的发 展来突破现实固有的观念，让儿 童拥有自由的想象力，并能够产 生遐想和创造力。
周边设施
配套座椅供人休息草丛中的路灯每一栋楼的门口都放置了两
小区内健身器材是必不可少 的，随着社会的发展，社区 内将会有越来越多的适合老 年、青年朋友的健身方法问 世，器械健身也会向智能化、 趣味化、简单化方面发展。 随着社区建设的不断进步， 小区内公用场地和设施的增 加，小区健身将会迎来一个 全新的时代。
华润置地·橡树湾08年度推广策略报告114P
保利上林湾
较低的档次，很低 高层、小高层公寓 的价格
品牌已初步获得市场认同 较高的性价比
3、本案即将面临的竞争烈度评估
（1）白热化：从寡头竞争到多头竞争（多个强势品牌地产的进驻） （2）绞杀战：橡树湾的产品结构将迎来不同项目的强力阻击
（大盘长线运营，很难做到产品线设计的全面区隔）
⑩ 联排客户的价值排序：品牌→价格→户型→物业管理→楼宇位置→绿化景观
橡树湾目标客户定位及特征描述
1. 中端产品线—小高层、高层（90—115平米）
•主力人群：青年白领及其它较高收入的中间阶层
•年龄在25-35岁之间，独立或结婚，离开父母生活。处于事业起步阶段，但小有成绩。工作繁忙压 力大，希望在事业和经济上达到更高的水平。多数有车（中档以下），部分有房（但居住品质不 高）。家庭年收入在10-15万左右。在购房时，父母在经济上可以给予一定的资助。
图中我们看到当前沈阳地 产市场格局呈现出置业热 点从市中心向城市周边新 兴板块扩散的趋势，其中 南、北、西三个方向显现 出城市住宅供应热点。
二．生态资源优势板块分布与市场定位
丁香湖
沈北
二环北部板块
棋盘山板块
于洪新城
长白板块
浑南板块
生态资源优势板块之——棋盘山
棋盘山板块拥有棋盘山、辉山、石人山和秀 湖（棋盘山水库）“三山一水” 资源，生态 景观等级称冠沈阳，具备本市的唯一性与不 可再生性。而对城市极品资源的绝对占有托 起了沈阳第一富人区（第二居所倾向）。
2、主力竞争对手竞争类比
竞争对手
竞争维度
产品竞争区间
对手竞争优势
万科魅力之城 万科待开发项目
同价格水准，同产 高层、小高层公寓
青浦重固房地产市场调研
上海市重固镇大街588号-福 茂路 上海荣震置业有限公司 上海东方物产物业有限公司 2011年06月02日 在售 写字楼,商铺 商业3.95元/月/平方米，办公 3.55元/月/平米 高档 21587.02平方米 75% 1700 100-300 1.6 3.0-3.2 13
实景图
实景图
产品 特 征
项目 特 点
裙楼层数 2 商铺已售完，在售办公楼现房，面积为67-131平米， 均价13000元/平米，全款折后均价12000元/平米。距 离轨交17号线赵巷站约3公里，20万方的奥特莱斯国际 品牌中心、88万方的意邦国际建材品牌中心等航母级 商业运营，已然成长三角高端人群消费磁场。轨交17 号线领衔，多维立体交通加速西虹桥楼市起飞。
实景图
实景图
基本 情 况
产品 特 征
单元面积(m 容积率 净高(m) 总层数
2 )
项目 特 点
裙楼层数 2 在售40-70平米精装修酒店式公寓，层高6层，今 年9月份交房，均价18000-20000元/平米。
盘点六：夏阳金城一期至二期
地址 发展商
基本 情 况
物业管理 竣工时间 均价售况 物业类别 物业管理费用 档次 2 建筑面积(m ) 绿化率 付款方式
实景图
实景图
产品 特 征
单元面积(m 容积率 净高(m) 总层数
2 )
项目 特 点
裙楼层数 0 项目仅剩91平米两房在售，有毛坯和精装两种选 择，毛坯房源均价11000元/平米，精装房源均价 12000元/平米，总价在100万元/套左右.逸皓华庭 位于重固镇区，生活设施基本齐全的镇中心商业 区以及重固镇最具有特色的“福泉山古文化遗址” 旅游景点。为ART DECO新古典主义风格小高层、 英伦别墅海派文化社区，周边有意帮、奥特莱斯 等众多大型新商业模式集群。
同策合肥华润橡树湾营销策略报告
保利熙悦府
该楼盘位于橡树湾附近， 价格较高，但产品定位较 高。
目标客户消费行为分析
购买目的
大部分客户购买目的是为了自住 需求，其次是投资需求。
购房偏好
客户更倾向于购买品牌开发商、地 理位置优越、配套设施完善的楼盘 。
价格敏感度
在价格方面，客户更倾向于选择性 价比高的楼盘。
03
产品定位与特点
产品定位及目标客户群体细分
产品差异化及创新点分析
产品差异化
同策合肥华润橡树湾项目注重打造社区文化和氛围，通过举办各种社区活动和提 供优质的物业服务，营造出独特的社区文化和氛围，与竞争对手形成差异化。
创新点分析
项目在产品设计和服务方面进行了一些创新，例如引入智能家居系统和提供定制 化的物业服务等，这些创新点能够提高项目的竞争力和吸引力。
根据相关数据，该区域的 土地供应充足，但未来供 应量呈下降趋势，对房地 产市场有一定影响。
房地产政策
政府对房地产市场的调控 政策趋于稳定，为房地产 市场提供了良好的发展环 境。
竞品楼盘分析
万科金域华府
该楼盘位于橡树湾附近， 产品定位相似，但价格略 高。
中海国际社区
该楼盘位于橡树湾附近， 价格适中，但产品定位略 有不同。
同策合肥华润橡树湾营 销策略报告
汇报人： 日期:
目 录
• 项目背景与目标 • 市场分析 • 产品定位与特点 • 营销策略与推广渠道 • 销售实施与效果评估 • 总结与建议
01
项目背景与目标
项目背景介绍
华润橡树湾位于合肥市庐阳区，是华润置地旗下的住宅项目。
项目占地约1300亩，总建筑面积约130万平方米，规划有高层住宅、洋房、商业等 。
优惠措施
临时用电施工方案
施工组织设计（专项施工方案）报审表承包单位（章）：年月日本表一式三份,经项目监理机构审核后,建设单位,监理单位,承包单位各存一份施工方案审批表方案名称：临时用电施工方案华润橡树湾二期1、2、3、4、20、21、22＃楼及地下室临电临水施工方案建设单位：华润置地（湖南）发展有限公司编制单位：江苏中兴建设有限公司编制日期：2012年12月15日一、工程概况华润置地（湖南）发展有限公司华润橡树湾二期1、2、3、4、20、21、22#、幼儿园及地下室，由中兴建设有限公司承建施工，湖南明泰项目管理有限公司负责监理。
总计：约16万m2，其中地下室约2万m2，主楼约14万m2，除幼儿园外均为住宅工程。
局部为商铺，标准层2.90m高。
建筑总高98.6m ；±0.000标高相当于绝对标高40.95m；承重墙为钢筋砼墙，内外隔墙为100-200厚页岩多孔砖。
基础结构形式采用人工挖孔灌注桩基础，桩径800-1500。
主体结构形式为钢筋混凝土剪力墙结构。
地下车库为框架结构。
二、总体配电方案采用三相五线制，三级配电、二级保护，设备一机一闸一保护，铁质配电盘箱。
由业主给出的电源引入施工现场配电室的总电箱，再由总配电供至各分配电箱，由分配电箱供至用电设备，所有动力线路采用埋地电缆。
根据施工现场平面布置图，施工现场分两个配电房，从每个配电房分各个回路，混凝土输送泵采用单回路，其他每一栋号采用一个回路，办公区为一个回路。
每个钢筋加工场地为一个回路。
地面控制箱控制如下用电设备：塔吊、施工电梯、混凝土输送泵、地面照明、料场机械。
楼层控制箱主要控制：电渣压力焊、电弧焊机、振动器、楼层照明等。
二、施工机具一览表三、施工现场平面布置图（附后）四、负荷计算，选择导线截面，配电箱选型1、变压器的校核电动机额定功率ΣP1 = 1367.1KW电焊机额定功率ΣP2 = 379KVA用电设备计算负荷(取设备的功率因素cosφ=0.75, tgφ=0.881，设备需要系数K X=0.75。
合肥华润橡树湾营销报告
PK
橡树湾 95㎡ 三房两厅一卫
中铁建 98㎡ 三房两厅一卫
产品比对：在100+户型对比中，中铁建继续体现很强的赠送 面积优势，且产品可以变为四房
商铺总销售金额：0.6亿元
（金额核算：商业15000元/㎡）
住宅主攻手，销售 67 ％可完成目标
商业副攻，补充现金流
3
世联地产对于目标的理解
领先运作 超速销售
强化品牌
看清市场形势，领先操作 超越市场的销售速度 合理的利润需求
以反市场的销售结果强化品牌
速度成就品牌！
2个问题
Q1
世联如何看2011的营销得失？
2011营销回顾
亮点1：形象鲜明，围绕“梦想”等主题，为同质 化推广严重的房市注入了一股清新之风
微电影（梦想从未远离）
网络硬广 微博互动
6
2011营销回顾
亮点2：渠道创新、资源整合开创性高
帕克行动
暖场活动
民谣音乐节（橡树下的歌）
2011营销回顾
亮点3：景观示范区震撼，大盘操作思路清晰
8
2011营销回顾
第二梯队
大蜀山板块——环境资源驱 动的中高端片区； 滨湖新区——城市近期重点 发展区域
第三梯队
经开区、高新区、新站等开 发区。
大蜀山 板块
学府 板块
高新区
政务新区
老城区
新站区
马 鞍 山 路 板 块
二环线 一环线
瑶海区
经开区
滨湖新区
市区板块划分示意
19
机会：期待已久的一环西北角，繁荣仍旧缺位，随着华润与万 达的相继入驻，价值将急剧放大，但目前尚未被发掘
户型、价格 价格 地段
成熟社区，地段，配套 地段、精装修 价格、地段 成熟社区、地段
厦门华润橡树湾房地产开发项目STP策划
厦门华润橡树湾房地产开发项目STP策划
谢静
【期刊名称】《城市建筑》
【年(卷),期】2016(000)018
【摘要】本文以华润橡树湾项目为案例，运用房地产策划相关理论，对该项目进行了 STP 策划，对项目进行了市场细分、市场选择和市场定位，明确了该项目的受众群是城市中产阶层、需求中高档住宅的客户群体。
【总页数】1页(P245-245)
【作者】谢静
【作者单位】厦门古龙房地产有限公司，厦门361004
【正文语种】中文
【相关文献】
1.华润·橡树湾二期 [J],
2.上海华润置地橡树湾城三期 [J],
3.厦门华润橡树湾嘉年华欢乐季全城热启 [J], 李慧玲
4.华润橡树智慧＋实验馆：榕城媒体华润橡树公寓体验发现之旅 [J],
5.艰购令“形同虚设”——华润厦门橡树湾违规操作 [J], 吴伟巍
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华润-2008年北京豪宅楼盘调研报告-108页
14
样板间
Ü 样板间设在营销中心内，1F四个，2F两个 Ü 三期的室内装修在用材上更加奢华，共用到50多种石材，其中80%来自国外进 口。工艺上全部使用有10年以上专业技艺的技师精雕细作，有一个户型的玄 关墙壁石材完全是手工打磨，工艺水准非常之高。三期装修上数十种全球品质 石材的使用，数十名大师级工艺技师的精心雕琢，数百道优选工艺的组合，使 星河湾精装现房成为独步国内的高品质住宅品牌
28
样板间
Ü 样板间细节设计非常到位，精巧特 别，每一种户型感受差别很大；简 约、大方，不奢华有亲近感，适合 居住 Ü 拉门处下沉式软性设计，防止破损 和噪音；各洗漱间散落了玫瑰花 瓣，散发幽香气息，营造浪漫氛围
29
内部配套
Ü 内部配套 泛海国际住区包括高尚住宅、GOLF森林公 园、商业文化、商务花园、商贸博 览等，未来的配套将非常齐全 Ü 社区商业 因项目处于前期住宅片区的规划和建设中，未能了解到其做为综合体的整体运 作的精髓
北京楼盘调研报告
1
目录
1、调研安排 2、星河湾 3、泛海国际居住区 4、世贸天阶 5、当代MOMA 6、凤凰城 7、龙湖·唐宁ONE 8、橡树湾 9、西堤红山 10、小结
2
调研安排
Ü 路线安排 11月3日下午：星河湾---泛海国际居住区 11月3日晚上：世贸天阶 11月4日上午：当代MOMA---凤凰城 11月4日下午：龙湖·唐宁ONE--橡树湾 11月5日上午：西堤红山 Ü 市调人员 市场部：卢倩、王莉、张燕、许杨、薛姗 徐易、 陈耕、刘艳阳、张贾嘉、孟秀文 工程部：罗浩、张涛、金柯、杨兴、李中良 设计部：刘清
21
泛海国际居住区
——创造城市新生活
22
基本信息
Ü项目区位：北京东四环主干道东侧 毗邻CBD、丽都商圈、燕莎商圈及第三使馆区 Ü占地面积：200万m2 Ü总建面：260万m2 Ü物业类型：高尚住宅、GOLF森林公 园、商业文化、商务花园、商贸博览 Ü开发商：北京泛海信华置业有限公司 Ü投资商：泛海建设集团股份有限公司 Ü建筑设计：DP(新加坡)建筑师事务所 Ü景观设计：贝尔高林 Ü物业管理：世邦魏理仕/泛海物业 Ü开盘时间：2006年7月8日 Ü销售阶段：一期后面的组团
盐城楼市
华润置地在盐项目：华润•橡树湾华润置地有限公司（HK1109）作为华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一。
73年的品牌积淀，数十年开发历程，33座亚洲一线城市，60余个发展项目，超过2210万平方米土地储备面积。
从2010年3月8日起，香港恒生指数有限公司把华润置地纳入恒生指数成份股，成为香港43只蓝筹股之一。
橡树湾华润置地•橡树湾位于城南新区戴庄路与纬九路交界处，占地14万平方米，总建筑面积约51万平方米。
该项目是华润置地进驻盐城的首个作品，而“橡树湾”系列作为华润置地旗下的城市高端华宅系列作品，一直以大规模、配套优越、注重舒适内涵和创新闻名业界。
如今，在北京、厦门、武汉、上海、沈阳、苏州、成都、南通、福州9座中国一、二线城市，“橡树湾传奇”成为华润置地巡礼中国的一道风景。
盐城橡树湾结合了对盐城高端生活的领悟，深入探究建筑本质及建筑精神的实质后升华创新，形成橡树湾独特的建筑体系，成为“橡树湾系”全新升级超越之作，即“第四代”新派学院建筑，其必将为盐城呈现一座前所未见的人文大宅精品。
最新动态：在售高层1#、6#、2#、11#，小高层4#、5#、8#、9#，面积85-140㎡。
销售中心：人民路与纬九路交汇处贵宾电话：88889111中南集团在盐项目：中南世纪城中南控股集团起步于1988年，已发展成为总资产180亿元，各类员工25000人，综合产值120亿元的大型集团化上市企业，目前中南集团拥有“房地产业”、“建筑产业”、“土木工程产业”、“装饰产业”、“多元化产业”等产业板块，丰富的产业形态，彰显集团雄厚实力。
中南集团-中南建设历经23载，一直以打造时代精品为理念，筑造无数建筑经典，荣获中国建筑业最高奖项——14项鲁班奖，2项詹天佑奖，其专业品质有目共睹。
凭借着“打造时代精品，铸造百年基业”的信念，中南集团-中南建设北上青岛，南下海南，业务拓展至全国数十个城市，成功运作了多个城市综合体，留下了一个个精彩的脚印，开创了城市综合体的居住模式。
建筑项目市场调研的工作报告
建筑项目市场调研的工作报告一、调研目的和背景建筑项目市场调研是为了更好地了解市场需求和竞争态势，为公司的决策提供准确的数据和建议。
本次调研旨在分析当前建筑项目市场的发展趋势，了解市场主体和需求特点，以及探寻潜在的商机。
二、调研方法和流程1. 方法选择本次调研采用了混合研究方法，结合了定性和定量的研究手段。
定性研究通过访谈和焦点小组讨论等方式，了解市场主体的观点和体验；定量研究通过问卷调查等方式，收集客观数据来支撑研究结论。
2. 调研流程（1）确定调研目标和范围根据公司的需求和预期效益，确定本次调研的具体目标和研究范围，明确调研内容和重点。
（2）制定调研计划根据调研目标和范围，制定详细的调研计划，包括调研方法、调研工具的设计和使用，以及调研时间和地点等。
（3）数据采集按照调研计划，进行访谈、焦点小组讨论和问卷调查等数据采集活动。
同时，对收集到的数据进行整理和分析，提炼有价值的信息。
（4）数据分析和结论通过对采集到的数据进行综合分析和比较，得出调研结论并形成报告。
三、调研结果分析1. 建筑项目市场发展趋势经过对市场数据和专家观点的调研分析，我们发现建筑项目市场正呈现出以下几个趋势：（1）绿色建筑：受到环保意识的提升和政府政策的支持，绿色建筑逐渐成为市场的热点和发展方向。
（2）智能建筑：随着科技的发展和智能化的需求增加，智能建筑的市场需求呈上升态势。
（3）装配式建筑：装配式建筑具有施工周期短、质量可控等优势，受到市场的青睐和推崇。
2. 市场主体和需求特点（1）主要市场主体：调研结果表明，建筑项目市场的主要参与者包括设计院、施工单位、建材供应商等。
他们在市场中扮演着不同的角色和具有不同的需求。
（2）需求特点：建筑项目市场需求具有多样性和复杂性。
客户追求独特性、高质量和能耗低的建筑设计；施工单位注重施工周期和成本的控制；建材供应商关注产品的质量和性能等。
3. 潜在商机根据调研结果，我们可以看出建筑项目市场存在着一些潜在的商机：（1）绿色建筑相关产品和服务：随着绿色建筑的兴起，市场对绿色建筑相关产品和服务的需求将逐渐增加，例如节能设备、环保材料等。
华润置地橡树湾系列产品研究
华润置地 橡树湾系列产品研究 及平谷项目洋房产品探讨平谷项目规划有花园洋房产品。
依据集团领导指示，设计部对 华润橡树湾系列产品进行了专项分析、研究，并针对平谷项目的具 体情况对洋房产品进行探索与反思。
目录PART 1 华润 橡树湾系列产品 介绍 PART 2 上海、福州橡树湾“联庭别墅”产品的介绍 PART 3 “联庭别墅”产品的特点以及不足 （以福建项目为例） PART 4 华润 橡树湾项目对平谷项目的借鉴PART 1 华润 橡树湾系列产品 介绍品牌理念：学院系列经典品牌线中国学院住宅风格 学院系列风格的品牌路线 会所—连廊围合组成庭院拓展城市：7座城市橡树湾系列产品7座城市北京 成都 武汉 沈阳 厦门 上海 福州拓展城市：北京橡树湾建筑类别：板楼,楼塔组合 容积率：2.25 建筑面积 ：76万 （住宅56、商业20） 交通位置：北五环上地站东1公里万在售第3期开发周期：现开盘3期拓展城市：成都橡树湾建筑类别： 6+1多层洋房、高层 容积率：4 （洋房1.7） 建筑面积 ：66万 洋房车位比1：1.6双层地下车库，一期车位460辆拓展城市：武汉橡树湾建筑类别：小高层,高层容积率： 2.74建筑面积 ：47.6万 绿化率：42%总套数：4000（总）1632（一期）套高层示意图拓展城市：沈阳橡树湾建筑类别：高层、联排别墅、叠庭别院 容积率： 2.0（一期0.82） 建筑面积 ：约100万 绿化率：35%在售第1期叠庭别墅：首层送地下室，二楼以上一梯两户，平层设计，不跃层第1期总平面建筑类别：多层、高层容积率：3.27建筑面积：31万由3栋33层、1栋32层、1栋30层、4栋18层的高层，以及1栋9层、3栋6层的多层组成售楼处示意项目位置示意建筑类别：联庭别墅、高层公寓容积率：1.6建筑面积：23万绿化率：40%别墅采用“联庭”形势，上海项目是“联庭”概念的第一代产品第1期总平面容积率：1.7绿化率：30%别墅采用“联庭”形势，福州项目是“联庭”概念继上海项目后升级改进的第二代产品实景相片建筑类别：联庭别墅、高层公寓建筑面积：80万1.规划由低容积率的多层或别墅+ 高容积率的高层组成一期开发低容积率的多层或别墅产品，用高层平衡用地容积率的指标，利用一期开发的多层或别墅产品树立整个项目高品质楼品的形象。
华润橡树湾和平门府推广情况
大平层户型
大平层220.00㎡户型图3室3厅4卫1厨
大平层370㎡户型图7室3厅6卫1厨
大平层销售情况
大平层总计116套，售出12套，均价在24000元/平以上。主力面积为220-280平。
楼号
10
11
12
15
16
17
18
20
21
总套数
去化
10
0
10
0
30
0
15
0
10
2
10
6
15
0
6
0
10
4
推广语
平门府其他活动
华润平门府三期样板房盛大公开 新品独栋发售----2012.7.2
华润置地平门府目前在售主力面积：370—490平，总价段730-1300万元；收藏级 传世别墅：600-1100平，总价段：1500-10000万元；平门府三期“中国风园林式 样板”现已开放。
华润平门府收藏级传世别墅发售 总价1500万起----2012.9.7
苏州橡树湾在暑期， 特别从苏州橡树湾所 采用的植物、建筑、 材料、礼仪等几大方 面，提炼亲子百科内 容。并将以线上、线 下结合的多样化活动 形式，让喜欢橡树湾 的爸爸妈妈们与孩子 一起展开亲子百科互 动。
橡树湾重大活动之七 舌尖上的狂欢 "啤酒烧烤电影"醉美华润置地橡树湾----2012.09.01
骨子里的考究，令品质无可挑剔 家族大宅，重现世家王侯府邸 全明超大地下室，苏州前所未有 平门会馆，考究背后的生活道 平茗、观影、家宴、高端社交平台 真正实现完美人车分流，不过是别墅中的极少数 耗资上亿，首创苏州唯一全地下行车系统 实景背后，是一种考究
平门府重大活动表
2012华润地产沈阳、鞍山公司销售暗访报告25p
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五、物业工作人员考核
物业人员考核 秩序维护 吧台工作人员 保洁工作人员 标准分 12 10 7 凯旋门 10 6 7 橡树湾 7 5 7 悦府 12 10 7 九里 12 8 7 鞍山橡树湾 12 10 7
物业工作人员考核部分，各项目的保洁工作人员表现较好，均为满分。在秩序维护和吧台人员 方面，有扣分情况出现。此外，悦府、鞍山橡树湾在整个部分均表现良好，没有扣分现象。
九里置业顾问没有介绍项目的不利因素，没有引导顾客落座；
橡树湾置业顾问在与顾客接触时没有做自我介绍，在送别顾客的时候没有递送顾客名片，只是 用将名字写在户型图上； 悦府没有将送给顾客的资料装袋；
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七、附加分（1）
附加分1 电话客户回访 现场客户回访 工艺功法 穹幕影院 标准分 3 3 1 1 凯旋门 0 0 0 0 橡树湾 0 0 0 0 悦府 0 0 1 1 九里 0 0 1 1 鞍山橡树湾 0 0 1 1
为客户续杯
整理销售现场
2
1
0
1
0
0
2
1
0
1
2
1
吧台工作人员考察中，悦府和鞍山橡树湾没有扣分。凯旋门、橡树湾以及九里存在的一个同样 的问题是吧台人员没有为顾客续杯；同时，凯旋门和橡树湾也没有按照标准的问候语问候顾客。
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5.3 保洁工作人员
保洁工作人员 仪容得体 仪表整洁 工作标准 工作态度 工作要求 行礼问好 工作职责 标准分 1 1 1 1 1 1 1 凯旋门 1 1 1 1 1 1 1 橡树湾 1 1 1 1 1 1 1 悦府 1 1 1 1 1 1 1 九里 1 1 1 1 1 1 1 鞍山橡树湾 1 1 1 1 1 1 1
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恒大绿洲
内部配套： ① 娱乐设施：超五星级酒店、温泉中心、运动中心、娱乐中心、饮食中心、商业中心 ② 学校：幼儿园 项目亮点： ① 品牌开发商，具备品牌影响力 ② 百万平米建面，具备大盘开发优势 ③ 欧式皇家园林，已建成中心园林景观示范区 ④ 五大内湖景观带 ⑤ 国际双语幼儿园 项目不足： ① 售楼处昭示性不强 ② 通往售楼处道路较远，项目户外导引较弱
内部配套： ① 学校教育：新加坡艾毅双语幼儿园 ② 麦当劳、玛雅海滩水公园、欢乐岛主题公园、水岸高尔夫三大主题公园，五星级主题
酒店、国际会议中心主题酒店、大型主题都市商业街马术俱乐部、游艇俱乐部 项目亮点： ① 品牌开发商，具备品牌影响力 ② 低密度别墅级住区 ③ 依湖而建、自身配套丰富
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东丽湖片区小结
酒店、国际会议中心主题酒店、大型主题都市商业街马术俱乐部、游艇俱乐部 ③ 五星级皇冠国际酒店等多家知名酒店，空港国际医院（三级甲等）、万顺融和广场、
菲律宾SM购物天堂、邻里中心、天保汇津广场 项目亮点： ① 紧邻天津国际温泉高尔夫球场 ② 低密度别墅级住区 ③ 位于空港区内，交通便利 ④ 针对区域中高端客群
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华侨城
广告语：世界有你，你在纯水岸 楼盘位置：东丽区东丽之光大道以南，东丽湖度假区内 主力户型：洋房 90-160平米 叠拼 160-210平米 双拼 375-381平米 物业类型：普通住宅,别墅,建筑综合体 建筑类别：双拼,联排,叠拼,高层 装修情况：毛坯 户 数：总共 2425 户 物 业 费：2.4元/月/平米 项目建筑风格：北欧风格 建筑类型：洋房、别墅 面积区间：95-99二居室，110-170三居室 洋房销售价格：一层9500元/平米，二层以上8500元/平米，促销价7500元/平米 叠拼：下叠销售价格11000元/平米，面积为206平米，上叠均价10000元/平米，面积为
1 北宁湾
2 中铁国际城
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保利玫瑰湾
4 路劲屿东城
5 远洋风景 6
金隅悦城
本案
东丽湖万科
恒大绿洲 13东1丽2 湖
金泰丽湾 华明镇 7 恒大名都
9
8 首创溪缇郡
14 华侨城
1空1 1港0 远洋新干线
复地温莎堡
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① 东丽湖片区
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恒大绿洲
广告语：东丽湖畔·大天津首席生态豪宅 楼盘位置：东丽区东丽湖温泉旅游度假区，东丽之光大道北侧 主力户型：130-150三居室，170-185四居室 物业类型：普通住宅,建筑综合体 建筑风格：欧陆新古典 建筑类别：洋房、小高层、高层 产权年限：70年 装修情况：毛坯,精装 在售户数：5376户 去化量：50% 价格详情：高层均价7000元/平米（精装标准1800元/平米，洋房起价12000元/平米 客户来源：华明等周边镇50%，外地20% ，本地30% 项目占地1300余亩，居住区建面100万平米，公建建面20多万平米；项目分三期开发，共 179栋，其中包括3+1情景洋房61栋，小高层56栋，中高层住宅24栋，高层住宅38栋。拥 有完善的社区配套。
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有生态，没生活
① 东丽湖片区距离城区较远，生活配套依赖于项目自建，受限于开发阶段、 建设周期的进度，项目自主配套存在一定滞后性，周边配套匮乏。
② 目前以旅游度假为主，仅满足一般家庭周末度假需要，属于城市级别周末 度假板块。
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② 空港片区
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复地温莎堡
广告语：红砖庭院、赭石阶层 开发商：天津申港置业发展有限公司 投资商：复地集团 销售情况：销售均价:12000 元/㎡，联排别墅12000-18000元/㎡，双拼别墅1600018000元/㎡，洋房8000-11000元/㎡ 开发分期：分二期开发 户型面积：别墅2.5层，洋房4.5层。联排别墅253-330平米 双拼别墅460-520平米，洋房 184平米三居室，267平米四居室 物业公司：上海复瑞物业管理有限公司天津分公司 物业费：别墅2.98元/月/平方米 去化量：60% 客户来源：空港企事业单位高管60%，其余为周边乡镇及市区40% 楼盘特色：世外田园,低密居所,科技住宅,观景居所 项目特点：18洞高尔夫球场，
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天津华润•橡树湾项目 2 0 1 2 市场调研简报
华润橡树湾项目·∙ 专案组 ©2012.6 • All • rights • reser场分析
片区划分/片区特点/竞品分析/片区小结
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片区划分：目前按照项目周边竞品划分区域为华明、空港、东 丽湖、中心城区四个片区
使用率：85%
综合容积率：0.95
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东丽湖万科
内部配套： ① 七大商业集中区 ② 学校：伊顿国际双语幼儿园、万科实验小学 ③ 标志建筑：ET会馆
运动公园、湿地公园、滨水公园、滨溪公园 项目亮点： ① 品牌开发商，具备品牌影响力 ② 低密度别墅级住区 ③ 双湖（东湖、丽湖）自然景观带、1.5公里悠溪、27万平米湿地 ④ 四大主题公园 ⑤ 10万平米滑水赛道、1.5公里
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东丽湖万科
广告语：中国北方滨水小镇
占地273公顷，建面88万平米，其中 住宅建面80万平米，公建建面8万平 米；
由西向东分7期开发。1期于2005年9 月开盘，以别墅为主。目前在售为5 期产品。
计划开发周期为8-10年，造城计划。
销售情况：均价7300元/平米
面积区间：90平米的二居，125平米 的三居室
设计精巧的景观、绿化打造宁静、便捷、舒适的国际化 生活社区的品质 项目社区景观采用英式园林设计，建筑立面秉承新英伦 的的建筑风格，会所配套的四季恒温泳池、高尔夫练习 室、瑜伽房等。
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复地温莎堡
周边配套： ① 学校教育：天津空港双语幼儿园、天津市一中与实验小学 ② 麦当劳、玛雅海滩水公园、欢乐岛主题公园、水岸高尔夫三大主题公园，五星级主题
165平米 联排：目前仅剩余两套，均价12000元/平米，面积247平米 双拼： 面积为370-380平米，均价为22000-24000元/平米，每套800万元起，其中小院
面积约（220-350平米） 销售情况：目前一期已售90%，二期即将开盘 客户来源：老带新及本市80%，办户口20%
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华侨城