华润橡树湾项目2012市场调研简报
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综合容积率：0.95
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东丽湖万科
内部配套： ① 七大商业集中区 ② 学校：伊顿国际双语幼儿园、万科实验小学 ③ 标志建筑：ET会馆
运动公园、湿地公园、滨水公园、滨溪公园 项目亮点： ① 品牌开发商，具备品牌影响力 ② 低密度别墅级住区 ③ 双湖（东湖、丽湖）自然景观带、1.5公里悠溪、27万平米湿地 ④ 四大主题公园 ⑤ 10万平米滑水赛道、1.5公里
1 北宁湾
2 中铁国际城
3
保利玫瑰湾
4 路劲屿东城
5 远洋风景 6
金隅悦城
本案
东丽湖万科
恒大绿洲 13东1丽2 湖
金泰丽湾 百度文库明镇 7 恒大名都
9
8 首创溪缇郡
14 华侨城
1空1 1港0 远洋新干线
复地温莎堡
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① 东丽湖片区
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恒大绿洲
广告语：东丽湖畔·大天津首席生态豪宅 楼盘位置：东丽区东丽湖温泉旅游度假区，东丽之光大道北侧 主力户型：130-150三居室，170-185四居室 物业类型：普通住宅,建筑综合体 建筑风格：欧陆新古典 建筑类别：洋房、小高层、高层 产权年限：70年 装修情况：毛坯,精装 在售户数：5376户 去化量：50% 价格详情：高层均价7000元/平米（精装标准1800元/平米，洋房起价12000元/平米 客户来源：华明等周边镇50%，外地20% ，本地30% 项目占地1300余亩，居住区建面100万平米，公建建面20多万平米；项目分三期开发，共 179栋，其中包括3+1情景洋房61栋，小高层56栋，中高层住宅24栋，高层住宅38栋。拥 有完善的社区配套。
有生态，没生活
① 东丽湖片区距离城区较远，生活配套依赖于项目自建，受限于开发阶段、 建设周期的进度，项目自主配套存在一定滞后性，周边配套匮乏。
② 目前以旅游度假为主，仅满足一般家庭周末度假需要，属于城市级别周末 度假板块。
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② 空港片区
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复地温莎堡
广告语：红砖庭院、赭石阶层 开发商：天津申港置业发展有限公司 投资商：复地集团 销售情况：销售均价:12000 元/㎡，联排别墅12000-18000元/㎡，双拼别墅1600018000元/㎡，洋房8000-11000元/㎡ 开发分期：分二期开发 户型面积：别墅2.5层，洋房4.5层。联排别墅253-330平米 双拼别墅460-520平米，洋房 184平米三居室，267平米四居室 物业公司：上海复瑞物业管理有限公司天津分公司 物业费：别墅2.98元/月/平方米 去化量：60% 客户来源：空港企事业单位高管60%，其余为周边乡镇及市区40% 楼盘特色：世外田园,低密居所,科技住宅,观景居所 项目特点：18洞高尔夫球场，
酒店、国际会议中心主题酒店、大型主题都市商业街马术俱乐部、游艇俱乐部 ③ 五星级皇冠国际酒店等多家知名酒店，空港国际医院（三级甲等）、万顺融和广场、
菲律宾SM购物天堂、邻里中心、天保汇津广场 项目亮点： ① 紧邻天津国际温泉高尔夫球场 ② 低密度别墅级住区 ③ 位于空港区内，交通便利 ④ 针对区域中高端客群
内部配套： ① 学校教育：新加坡艾毅双语幼儿园 ② 麦当劳、玛雅海滩水公园、欢乐岛主题公园、水岸高尔夫三大主题公园，五星级主题
酒店、国际会议中心主题酒店、大型主题都市商业街马术俱乐部、游艇俱乐部 项目亮点： ① 品牌开发商，具备品牌影响力 ② 低密度别墅级住区 ③ 依湖而建、自身配套丰富
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东丽湖片区小结
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天津华润•橡树湾项目 2 0 1 2 市场调研简报
华润橡树湾项目·∙ 专案组 ©2012.6 • All • rights • reserved •
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区域房地产市场分析
片区划分/片区特点/竞品分析/片区小结
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片区划分：目前按照项目周边竞品划分区域为华明、空港、东 丽湖、中心城区四个片区
设计精巧的景观、绿化打造宁静、便捷、舒适的国际化 生活社区的品质 项目社区景观采用英式园林设计，建筑立面秉承新英伦 的的建筑风格，会所配套的四季恒温泳池、高尔夫练习 室、瑜伽房等。
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复地温莎堡
周边配套： ① 学校教育：天津空港双语幼儿园、天津市一中与实验小学 ② 麦当劳、玛雅海滩水公园、欢乐岛主题公园、水岸高尔夫三大主题公园，五星级主题
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东丽湖万科
广告语：中国北方滨水小镇
占地273公顷，建面88万平米，其中 住宅建面80万平米，公建建面8万平 米；
由西向东分7期开发。1期于2005年9 月开盘，以别墅为主。目前在售为5 期产品。
计划开发周期为8-10年，造城计划。
销售情况：均价7300元/平米
面积区间：90平米的二居，125平米 的三居室
165平米 联排：目前仅剩余两套，均价12000元/平米，面积247平米 双拼： 面积为370-380平米，均价为22000-24000元/平米，每套800万元起，其中小院
面积约（220-350平米） 销售情况：目前一期已售90%，二期即将开盘 客户来源：老带新及本市80%，办户口20%
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华侨城
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恒大绿洲
内部配套： ① 娱乐设施：超五星级酒店、温泉中心、运动中心、娱乐中心、饮食中心、商业中心 ② 学校：幼儿园 项目亮点： ① 品牌开发商，具备品牌影响力 ② 百万平米建面，具备大盘开发优势 ③ 欧式皇家园林，已建成中心园林景观示范区 ④ 五大内湖景观带 ⑤ 国际双语幼儿园 项目不足： ① 售楼处昭示性不强 ② 通往售楼处道路较远，项目户外导引较弱
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华侨城
广告语：世界有你，你在纯水岸 楼盘位置：东丽区东丽之光大道以南，东丽湖度假区内 主力户型：洋房 90-160平米 叠拼 160-210平米 双拼 375-381平米 物业类型：普通住宅,别墅,建筑综合体 建筑类别：双拼,联排,叠拼,高层 装修情况：毛坯 户 数：总共 2425 户 物 业 费：2.4元/月/平米 项目建筑风格：北欧风格 建筑类型：洋房、别墅 面积区间：95-99二居室，110-170三居室 洋房销售价格：一层9500元/平米，二层以上8500元/平米，促销价7500元/平米 叠拼：下叠销售价格11000元/平米，面积为206平米，上叠均价10000元/平米，面积为
综合容积率：0.95
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东丽湖万科
内部配套： ① 七大商业集中区 ② 学校：伊顿国际双语幼儿园、万科实验小学 ③ 标志建筑：ET会馆
运动公园、湿地公园、滨水公园、滨溪公园 项目亮点： ① 品牌开发商，具备品牌影响力 ② 低密度别墅级住区 ③ 双湖（东湖、丽湖）自然景观带、1.5公里悠溪、27万平米湿地 ④ 四大主题公园 ⑤ 10万平米滑水赛道、1.5公里
1 北宁湾
2 中铁国际城
3
保利玫瑰湾
4 路劲屿东城
5 远洋风景 6
金隅悦城
本案
东丽湖万科
恒大绿洲 13东1丽2 湖
金泰丽湾 百度文库明镇 7 恒大名都
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8 首创溪缇郡
14 华侨城
1空1 1港0 远洋新干线
复地温莎堡
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① 东丽湖片区
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恒大绿洲
广告语：东丽湖畔·大天津首席生态豪宅 楼盘位置：东丽区东丽湖温泉旅游度假区，东丽之光大道北侧 主力户型：130-150三居室，170-185四居室 物业类型：普通住宅,建筑综合体 建筑风格：欧陆新古典 建筑类别：洋房、小高层、高层 产权年限：70年 装修情况：毛坯,精装 在售户数：5376户 去化量：50% 价格详情：高层均价7000元/平米（精装标准1800元/平米，洋房起价12000元/平米 客户来源：华明等周边镇50%，外地20% ，本地30% 项目占地1300余亩，居住区建面100万平米，公建建面20多万平米；项目分三期开发，共 179栋，其中包括3+1情景洋房61栋，小高层56栋，中高层住宅24栋，高层住宅38栋。拥 有完善的社区配套。
有生态，没生活
① 东丽湖片区距离城区较远，生活配套依赖于项目自建，受限于开发阶段、 建设周期的进度，项目自主配套存在一定滞后性，周边配套匮乏。
② 目前以旅游度假为主，仅满足一般家庭周末度假需要，属于城市级别周末 度假板块。
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13
② 空港片区
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复地温莎堡
广告语：红砖庭院、赭石阶层 开发商：天津申港置业发展有限公司 投资商：复地集团 销售情况：销售均价:12000 元/㎡，联排别墅12000-18000元/㎡，双拼别墅1600018000元/㎡，洋房8000-11000元/㎡ 开发分期：分二期开发 户型面积：别墅2.5层，洋房4.5层。联排别墅253-330平米 双拼别墅460-520平米，洋房 184平米三居室，267平米四居室 物业公司：上海复瑞物业管理有限公司天津分公司 物业费：别墅2.98元/月/平方米 去化量：60% 客户来源：空港企事业单位高管60%，其余为周边乡镇及市区40% 楼盘特色：世外田园,低密居所,科技住宅,观景居所 项目特点：18洞高尔夫球场，
酒店、国际会议中心主题酒店、大型主题都市商业街马术俱乐部、游艇俱乐部 ③ 五星级皇冠国际酒店等多家知名酒店，空港国际医院（三级甲等）、万顺融和广场、
菲律宾SM购物天堂、邻里中心、天保汇津广场 项目亮点： ① 紧邻天津国际温泉高尔夫球场 ② 低密度别墅级住区 ③ 位于空港区内，交通便利 ④ 针对区域中高端客群
内部配套： ① 学校教育：新加坡艾毅双语幼儿园 ② 麦当劳、玛雅海滩水公园、欢乐岛主题公园、水岸高尔夫三大主题公园，五星级主题
酒店、国际会议中心主题酒店、大型主题都市商业街马术俱乐部、游艇俱乐部 项目亮点： ① 品牌开发商，具备品牌影响力 ② 低密度别墅级住区 ③ 依湖而建、自身配套丰富
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东丽湖片区小结
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天津华润•橡树湾项目 2 0 1 2 市场调研简报
华润橡树湾项目·∙ 专案组 ©2012.6 • All • rights • reserved •
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区域房地产市场分析
片区划分/片区特点/竞品分析/片区小结
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片区划分：目前按照项目周边竞品划分区域为华明、空港、东 丽湖、中心城区四个片区
设计精巧的景观、绿化打造宁静、便捷、舒适的国际化 生活社区的品质 项目社区景观采用英式园林设计，建筑立面秉承新英伦 的的建筑风格，会所配套的四季恒温泳池、高尔夫练习 室、瑜伽房等。
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复地温莎堡
周边配套： ① 学校教育：天津空港双语幼儿园、天津市一中与实验小学 ② 麦当劳、玛雅海滩水公园、欢乐岛主题公园、水岸高尔夫三大主题公园，五星级主题
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东丽湖万科
广告语：中国北方滨水小镇
占地273公顷，建面88万平米，其中 住宅建面80万平米，公建建面8万平 米；
由西向东分7期开发。1期于2005年9 月开盘，以别墅为主。目前在售为5 期产品。
计划开发周期为8-10年，造城计划。
销售情况：均价7300元/平米
面积区间：90平米的二居，125平米 的三居室
165平米 联排：目前仅剩余两套，均价12000元/平米，面积247平米 双拼： 面积为370-380平米，均价为22000-24000元/平米，每套800万元起，其中小院
面积约（220-350平米） 销售情况：目前一期已售90%，二期即将开盘 客户来源：老带新及本市80%，办户口20%
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华侨城
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恒大绿洲
内部配套： ① 娱乐设施：超五星级酒店、温泉中心、运动中心、娱乐中心、饮食中心、商业中心 ② 学校：幼儿园 项目亮点： ① 品牌开发商，具备品牌影响力 ② 百万平米建面，具备大盘开发优势 ③ 欧式皇家园林，已建成中心园林景观示范区 ④ 五大内湖景观带 ⑤ 国际双语幼儿园 项目不足： ① 售楼处昭示性不强 ② 通往售楼处道路较远，项目户外导引较弱
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华侨城
广告语：世界有你，你在纯水岸 楼盘位置：东丽区东丽之光大道以南，东丽湖度假区内 主力户型：洋房 90-160平米 叠拼 160-210平米 双拼 375-381平米 物业类型：普通住宅,别墅,建筑综合体 建筑类别：双拼,联排,叠拼,高层 装修情况：毛坯 户 数：总共 2425 户 物 业 费：2.4元/月/平米 项目建筑风格：北欧风格 建筑类型：洋房、别墅 面积区间：95-99二居室，110-170三居室 洋房销售价格：一层9500元/平米，二层以上8500元/平米，促销价7500元/平米 叠拼：下叠销售价格11000元/平米，面积为206平米，上叠均价10000元/平米，面积为