物业管理基本制度完整版本

前期物业管理服务合同的特征和时效
特征：
1、过渡性
2、合同主体是建设单位与物业公司
3、要式合同（要求必须是书面形式） 时效：
《条例》第二十六条：前期物业服务合同 可以约定期限，但量，期限未满，业主委 员会与物业服务企业签订的物业服务合同 生效的，前期物业服务合同终止
前期物业服务合同的主要内容： 合同当事人与物业的基本情况； 物业服务内容与质量； 物业服务收费方式； 物业经营管理活动的内容； 物业的承接查验； 物业的使用与维护 专项维修资金 违约责任 其他（合同期限、争议解决方式合同终止、
三级：小区设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运 1次，小区公共场所每日清扫1次，电梯厅、楼道 每日清扫1次，共用部位玻璃每季度清洁1次，路 灯、楼道灯每半年清洁1次，共用雨、污水管道每 年疏通1次，雨、污水井每半年检查1次，化粪池 每季度检查1次，每年清掏1次；
（六）绿化服务（区别不大） 物业服务成本的构成：（监审办法第八条——第十
1、业主大会制度2、管理规约制度3、前期 物业管理招投标制度4、物业承接查验制度5、 物业服务企业资质管理制度6、物业管理从 业人员职业资格制度7、住宅专项维修资金 制度
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第二章 物业管理服务
物业管理服务的特点： 1、物业管理服务的公共性和综合性 2、物业管理服务受益主体的广泛性和差异性 3、物业管理服务的即时性和无形性 4、物业管理服务的持续性和长期性
物业管理服务的内容： 大的方面有两点： 一是对房屋及配套的设施设备和相关场子地 进维修、养护、管理； 二是维护相关区域内的环境卫生和秩序
具体的方面： 1、房共用部位的维修、养护与管理； 2、房屋共用设施设备的维修、养护与管理； 3、物业管理区域内共用设施设备的维修、养护 与管理； 4、物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务 5、物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事 项服务； 6、物业装饰装修管理服务； 7、物业档案资料的管理； 8、专项维修资金的代管服务
合法性原则，计入定价成本的费用应当符合有 法律、行政法规和国家统一的会计制度规定；
相关性原则，计入定价成本的费应当为与物业 服务直接相关或者间接相关的费用；
对应性原则，计入定价成本的费用应当与物业 服务内容及服务标准相对应；
合理性原则，影响物业服务定价成本各项费用 的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社 会公允水平
（二）房屋管理
一级：每日巡查1次小区房屋单元门、楼 梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等； 每日巡查1次装修施工现场；
二级：每3日巡查1次小区房屋单元门、楼 梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等， 每3日巡查1次装修施工现场；
三级：每周巡查1次小区房屋单元门、楼 梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等； 至少两次装修施工现场；
物业管理基本制度
南宁市住房保障和房产管理局 陈晨苗
第一章 物业管理概述
《条例》对物业管理的定位： 1、物业管理是由业主通过选聘物业管理
企业的方式来实现的活动； 2、物业管理活动的基础是物业服务合同； 3、物业管理的内容是对物业进行维修、
养护管理，对相关区域内的环境卫生和秩 序进行维护。
物业管理的特征：
1、针对当前我国物业管理的发展现状， 有必要加强对物业服务企业资质管理，把 好市场准入关；
2、针对物业服务企业的管理服务特性， 有必要对物业服务企业建立市场准入和清 出制度；
物业管理服务标准（《普通住宅小区物业管理服 务等级标准》共有三个等级）
（一）基本要求 一级：管理人员统一着穿，设有服务接待中心， 公示24小时服务电话，急修半小时内。每年至少 1次征询业主意见，满意率80%以上； 二级：管理人员统一着穿，公示16小时服务电话， 急修1小时内。每年至少1次征询业主意见，满意 率75%以上； 三级：公示8小时服务电话，每年至少1次征询业 主意见，满意率70%以上
续约条款）
物业服务企业维护秩序的方式： 履行告知义务 履行制止义务 履行报告义务
物业服务企业在安全事故中的法律义务 1、发生安全事故时要立即采取应急措施，
避免扩大损失， 2、及时向有胡行政管理部门报告事故 3、协助做好救助工作
物业使用与维护的有关规定
1、公共建筑和共用设施规定用途不得擅 自改变（《条例》第五十条）
3、可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的 弊端，加强物业建设与物业管理的衔接，保障开 展物业管理的必备条件。
4、在新老物业服务企业交接时进行承接查验， 有利于界定物业共用部位共用设施设备的管理责 任
前期物业管理建设单位向物业服务企业移 交的物业资料：
1、竣工验收资料（竣工总平、单体建筑、 结构、设备竣工图，配套设施、地下管网 工程竣工图）；
2、物业管理区域内的道路场地不得擅自 占用与挖掘（《条例》第五十一条）
3、 公用事业单位应当依法履行相关管线 和设施设备的维修养护责任（《条例第五 十二条）
4、业主装饰装修房屋应当依法规范 （《条例》第五十三条）
5、利用物业共用部位、共用设施设备应 当遵守有关规定（《条例》第五十五条）
第三章 物业管理的基本制度
业主大会的表决规则《条例》第十二条：
1、开会的条件：业主大会应当有物业管理 区域内专有部分占建筑物总面积过半数的 业主占总人数过半数的业主参加；
2、一般事项表决：就当经专有部分占建筑 物总面积过半数的业主且占总人数过半数 的业主同意；
3、重大事项：应当经专有部分占建筑物总 面积2/3以上的业主且占总人数过2/3以上 的业主同意（职责中的第五、六项）
物业服务定价成本审核的方法和标准（监审办法 第十九条——第二十二条）
物业服务合同的主要内容： 物业管理事项 物业服务质量 物业服务费用 双方的权利义务 专项维修资金的管理与使用 物业管理用房 合同期限 违约责任
其他：约定合同生效的条件、解除合同的损失赔 偿、免责条款约定、合同履行争议的解决方式
1、地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该 工程的合理使用年限；
2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外 墙面的防渗漏，为5年；
3、供热和供冷系统，为2个采暖期限、供冷期
4、电气系统、给排水系统、设备安装为2年
5、装修工程2年
商品住宅要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用 说明书》
物业服务企业资质管理的必要性：P102-103
包干制和酬金制收费形式：
包干制：是指由业主向物业服务企业支付 固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物 业服务企业享有或者承担的物业服务计费 方式；其物业服务费构成包括：物业服务 成本、法定税费和物业服务企业利润。
酬金制：是指在预收的物业服务资金中按 约定比例或者约定数额提取酬金支付给物 业服务企业，其余全部用于物业服务合同 约定的支出，结余或者不足均由业主享有 或者承提的物业服务计费方式；物业服务 资金属业主所有，物业服务企业是代管代 支
七条） 人员费用
物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用 物业管理区域清洁卫生费用； 物业管理区域绿化养护费用； 物业管理区域秩序维护费用； 办公费用； 物业服务企业固定资产折旧；
物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 经业主同意的其它费用
物业服务定价成本监审的原则：（监审办法第五 条）
二级：小区主出入口24小时站岗值勤，对重点 区域、重点部位每2小时至少巡查1次，对进出小 区的车辆进行管理，对进出小区的装修家政等劳 务人员实行登记管理；
三级：小区24小时值勤，对重点区域、重点部 位每3小时至少巡查1次，车辆停放有序；
（五）保洁服务
一级：高层按层、多层按幢设置垃圾桶， 每日清运2次，合理设置果壳箱或者垃圾桶， 每日清运2次，小区道路、广场、停车场、 绿地等每日清扫2次，电梯厅、楼道每日清 扫2次，每周拖洗1次，一层共用大厅每日 拖洗1次，楼梯扶手每日擦洗1次，共用部 位玻璃每周清洁1次，路灯、楼道灯每月清 洁1次，共用雨、污水管道每年疏通1次雨、 污水井每月检查1次，化粪池每月检查1次， 每半年清掏1次；
《条例》确立的基本法律关系
1、业主相互之间的关系；
2、物业服务企业和业主之间的关系；
3、开发企业与业主以及物业服务企业之间的关 系
4、供水、供电等单位与业主以及物业服务企业 之间的关系；
5、社区居委会与业主、业主大会及物 业服务企业的关系
6、物业管理各方主体与政府之间的关系
《条例》确立的基本制度（七项）
住宅物业必须要进行前期物业管理招标 例外：规模较小的住宅物业、投标人少于3 个的住宅物业经主管部门批准可以协议 （《条例》的第二十四条）
物业承接查验制度的现实意义：
1、有利于明确各方的责、权、利，对维护建设 单位、业主和物业管理企业的正当权益，避免矛 盾纠纷，具有重要的保障作用；
2、可以督促建设单位根据规划设计标准和售房 约定，重视物业共用部位、共用设施设备的建设， 对提高建设质量，保障业主财产权益具有重要意 义；
2、技术资料（设备设施的安装、使用和维 护保养资料）；
3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；
4、物业管理所必须的其他资料（规划、建 设、房屋产权权属、工程验收
物业保修的法律规定：
责任：建设单位应当按照国家规定的保修期和保修 范围，承担物业的保修责任。
保修期：《房屋建筑工程质量保修办法》第七条：
业主委员会的职责：
1、召集业主大会会议，报告物业管理的 实施情况；
2、代表业主与业主大会选聘的物业服务 企业签订物业服务合同；
3、及时了解业主、物业使用人的意见和 建议，监督和协助物业服务企业履行物业 服务合同；
4、监督管理规约的实施；
5、业主大会以赋予的其他职责
业主公约的内容：
1、有关物业的使用、维护、管理。
（三）共用设施设备维修养护
一级：载人电梯24小时运行，路灯、楼道 灯完好率不低于95%；
二级：载人电梯早6点至晚12点正常运行， 路灯、楼道灯完好率不低于90%；
三级：载人电梯早6点至晚12点正常运行， 路灯、楼道灯完好率不低于80%；
（四）协助维护公共秩序
一级：小区主出入口24小时站岗值勤，对重点 区域、重点部位每1小时至少巡查1次，配有安全 监控设施的，实施24小时监控，对进出小区的车 辆实施证、卡管理，对进出小区的装修家政等劳 务人员实行临时出入证管理
二级：按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次， 小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次， 电梯厅、楼道每日清扫1次，每半月拖洗1次，楼 梯扶手每周擦洗2次，共用部位玻璃每月清洁1次， 路灯、楼道灯每季度清洁1次，共用雨、污水管道 每年疏通1次雨、污水井每季度检查1次，化粪池 每2月检查1次，每年清掏1次；
2、业主的共同利益；
3、业主应当履行的义务
4、违反公约应当承担的责任
业主公约的法律效力：对全体业主、使用人、 物业的继受人都有约束力
业主临时公约的内容：物业的自然情况和权 属情况、业主使用物业应遵守的规则、维 修养护中业主应当遵守的规则、涉及业主 共同利益的事项、违约责任
前期物业管理招投标的意义和原则： 意义： 择优、遏止不正当竞争、创造公平市场环境 原则：公开、公平、公正和诚实信用原则 前期物业管理招投标的强制性规定：
业主的权利和义务
权利：《条例》第六条 义务：《条例》第七条
业主大会的职责（《条例》第十一条）
（一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）筹集和使用专项维修资金 ； （六）改建、重建建筑物及其附属物； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项
社会化、专化化、市场化
《条例》的指导思想：
一是强调保护业主的财产权益，协调单 个业主与全体业主的共同利益关系；
二是强调保护业主与物业服务企业是平 等的民事主体，是服务和被服务的关系；
三是强调业主与物业服务企业通过公平、 公开和协商方式处理物业管理事项。
物业管理在社会经济中的地位和作用
1、有利于促进经济增长；2、有利于提高人民 群众居住质量；3、有利于增加就业；4、有利于 维护社区稳定；5、有利于推动房地产业的良性发 展