市房地产市场分析报告( 62页)

第一部分报告概要

一、调研讲明

（一）市场研究的背景与目的：

1、市场调研的背景：

随着都市化进程的不断加快，株洲市房地产市场已逐步形成；目前尚处于初级进展时期向中级过渡，高、中、低档项目具备。株洲银基房地产有限公司拟在中心广场原市政府旧址开发一房地产项目。目前株洲银基房地产有限公司已全面展开株洲市房地产市场调研工作，并进入到运营状态。

2、市场调研的目的：

旨在通过对株洲市房地产及本项目的市场差不多情况进行市场调查研究，以便加深我们对总体市场的认识，同时也便于公司高层决策者在进行具体的项目规划、开发运作时，有效地对株洲房地产市场的供应与需求情况、目标消费群体的生活方式和需求特点、市场容量与进展空间、市场进展趋势等作出宏观的掌控与准确的推断，从而有利于对拟开发的项目从开发规模、档次、进度、市场目标定位到营销策略、价格策略、成本构成、宣传推广手段等方面及时进行决策，并对今后的相关工作给予倾向性指

导。

（二）市场调研的方法与方式

1、市场调研方法：

A、访问法

B、观看法

C、随机抽样

D、逻辑推导

2、资料的收集方式：

A、网上信息收集、资料汇编整理

B、统计局、房地产等单位数据与信息检索、收集

C、现场采盘（调查）

D、同行等业内人士访谈

E、生活圈内目标消费者访谈

（三）市场研究的方向与内容：

本次市场调研的方向与内容要紧是湖南省、株洲市差不多综合情况；长株潭都市群远景进展规划；株洲市区域经济环境分析；湖南省与株洲房地产市场的进展状态与趋势方面所表现出的要紧征象，株洲市房地产市场供给与需求分析、土地开发情况以及

分物业市场分析等。具体内容，详见此后章节。

（四）本次市场调研时限：

2004年3月1日——3月18日

二、咨询报告结论精要

1、株洲全市土地总面积11272平方公里，市区面积542平方公里，建成区面积69平方公里；总人口369.40万人，其中市区人口77.22万人。2003年，全市实现国内生产总值383.1亿元，人均GDP达1270美元。

2、株洲市近年来财政收入平稳上升，自2002年起，随着都市化进程的不断加快，财政支出开始大于收入。

3、2003年株洲市全年完成GDP383.1亿元，同比增长11.1%，增速同比上年加快0.3个百分点，比全省平均水平高出1.5个百分点。株洲市全市人均GDP达到10500元，比上年增加856元，突破万元大关，按汇率折算达1270美元。

4、2003年株洲市都市居民人均可支配收入为8786元，同比增长10.7%；都市居民人均消费性支出6760元，同比增长8.1%。农民人均纯收入为3029元，同比增长5.6%；农民人均生活消费支出为2331元，增长14.2%。年末全市城乡居民人均储蓄存款

6515元，比上年增加1131元。

5、2004年湖南省房地产市场依旧蕴藏着巨大的进展潜力。

6、株洲房地产总量扩张强势十分明显

7、株洲房地产开发建设整体水平提高

9、商业地产投资掀起高潮

10、株洲房地产业的持续向好和消费者购房热情的快速释放、良好进展空间引来大资本以及政策与环境因素等是株洲房地产市场快速增长的深层缘故

11、开发存在短期行为、负债经营风险存在、土地经营不够规范、开发经营矛盾显现是株洲市当前房地产开发存在的要紧问题

12、2003年株洲房地产完成开发土地面积凸显快速增长之势。

13、开发建设和居民购房积极性在株洲并驾齐驱并空前高涨。

14、商品房的有效需求保持了较高的增幅，市场供、求两旺。

15、目前株洲市在建、在售的住宅楼盘开发面积约为153.63万平方米，约计21个楼盘，平均起价约为1279元/平方米，均价在1400元/平方米左右，其均价和起价有上涨现象，且幅度较大。

16、不墅项目在区位分布上，大部分不墅分布在郊区；在项目设计上，多为独立不墅、联排不墅、花园洋房或小高层高档住房组合成的综合性社区，纯不墅项目较少，且建筑密度大。

17、目前株洲市在建、在售的商住楼面积约为540976㎡，户型面积在110—250㎡之间，平均起价约为1534元/平方米，平均均价约为1695元/平方米。其要紧特点：高容积率、低绿率；户型设计偏向于居住；停车位数量少、缺乏商务配套。大部分项目对目标客户群不明确，市场局面混乱，在营销推广中目标诉求不明确。

18、目前株洲市的专业写字楼专门少，仅有新一佳保利大厦较为专业，从其销售情况来看较受投资者的青睐；保利大厦写字

楼部分差不多售完，其均价约为3060元左右。在今后，株洲写字楼市场将会迎来一个专门好的进展机遇。

19、预测2004年株洲市房地产开发投资仍有较强的后劲，但增幅比上年有所减缓，可能可到三到四成左右。

第二部分株洲市自然与人文背景综述

一、株洲概况

株洲，古称建宁，位于湖南省东部，湘江中游，东经120°57'-114°07',北纬26°03'-28°01',是湖南省长、株、潭"金

三角"的重要一极。现辖炎陵县、茶陵县、攸县、醴陵市、株洲县和荷塘区、芦淞区、石峰区及河西高新技术产业开发区。总面积11272平方公里，人口369万。

株洲市历史悠久。中华民族的始祖炎帝神农氏，曾在那个地点教民耕种，遍尝百草, 后葬于“茶乡之尾”(今酃县塘田乡)。三国时吴在此设立建宁县，后历经沧桑，几度变迁。建市前夕为湘潭县辖一个仅几千人口、几十万元工业总产值的小镇。1951年成立专辖县级市，1956年升为省辖地级市，1983年实行市管县体制，由单辖株洲县扩充辖醴陵市、攸县、茶陵县、炎陵县(原酃县)。

株洲市有着光荣的革命传统。老一辈无产阶级革命家毛泽东、朱德、李立三、谭震林等曾在那个地点从事过革命实践活动。炎陵县、茶陵县为湘赣革命依照地的重要组成部分。

株洲市地处湖南省中东部，是中国南方重要的交通枢纽，具有铁、公、水、空综合运输能力。京广、浙赣、湘黔3大铁路干线在此交汇。株洲火车站为全国10 大客运站和7大零担物资中转站之一。株洲北站是江南最大的路网性编组站。株洲市已成为中国江南最大的铁路枢纽。公路四通八达，106、320国道及连接湘赣闽3 省的三南公路穿境而过。