重庆商业地产项目招商：沙坪坝沙龙广场商业地产项目服务思路

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宏观环境小结
沙区经济基础良好，具备支 撑房本项目发展的机会 目前区域有发展现代商服业的需要，区域也有 产业、交通、人口支撑，本项目主要辐射东部 城区，有良好的发展潜力
大量人口聚集在沙坪坝东部老城 区，但商服业现状发展相对专业 市场落后及陈旧，沙区需要改造 并更新城市面貌和城市商服业
本项目因商业打造相对落后，商业价值远不及近
交通情况︱区域轨道交通概况
一号线 2011年通车
轨道交通 一号线 环线
通车时间 2011年 2020年 2020年后 2020年后
受益板块 三峡广场/杨公桥/大学城 三峡广场/凤天路 大学城 三峡广场
七号线 2020年后
本 案
环线 2020年
七号线 九号线
轨道交通极大的增进了区域内和区域间的人口流动，其中本项目 所属的三峡广场板块受益最大。为商业项目带来更大的辐射半径 和消费人群，也是商业项目未来价值的重要参考指标。
沙龙广场商业建议
第一部分：区域宏观环境研究
宏观环境︱沙坪坝区商贸环境概况
沙坪坝区的商贸经济有较好的发展基础，全区从事第三产业企 业有 20528 个。全区商业网点有 24746 个，批零贸易及餐饮 业从业人员 6 万多人。有各类综合市场、专业批发市场、集贸 市场 72个，建筑面积达 70 多万平方米。
定位前提
★
广场三块绿化改造，修建成开阔广场，用以聚合人气
车库系统进行完善（入口开敞、标示明确、划线清晰）
老旧电梯更换，外墙悬挂观光电梯，提升楼上商业价值。
第五部分：合作方式建议
打造周期
服务形式：商业招商独家代理 周期：商业招商代理：6-12个月
取费标准及方式1：首年月租金*0.5（一次性）
取费标准及方式2：首年月租金*0.2（一次性）+租金溢价 部分50%（商家租期）
第四部分：业态规划
商业布局思路
1、核心铺位布置高端形象展厅、品牌商家旗舰店，以打造地标效应 和商业氛围。吸引目的地型主动消费人群的同时，提升整个商业板块
形象；
2、促进品牌、规模商家的整体持租，增加项目商业价值和经济收入， 也是保障项目成败的重要工作； 3、根据区域消费需求和特色，选择针对性强、品质感突出的业态， 打造品质街区。充分实现商业的展示功能、社交功能、生活配套功能 和生活配套功能。
商业网点 22 个。
商业网点布局不均衡。中心商业区聚集度过高，中心区外商业 网点偏少且档次较低，与人口居住分布比例不协调。 商业业态发展不合理。 商业特色不突出。 沙坪坝商贸业主要集中在东部城区，受城市发展过早的影响， 商业网点布局不均，特色不突出，商服业发展落后于专业市场 ，商服市场过于集中在三峡广场中心区，只有一个商服中心显 然不能满足城市发展升级的需要，此本项目存在良好机会。
产业、交通、人口环境综合评判，可导入中高消费人群，实现更大商业价值。
第三部分：商业定位建议
项目定位︱商业策略部分
策略：立足沙坪坝三峡广场核心商圈，成为现有商圈商业的重要补充 目标：1、打造主题品质街区，分流三峡广场品质消费人群 2、成为小龙坎周边居住、办公人员的生活购物、休闲消费首选
方案一：品质商务休闲中心 方案二：商务休闲中心+品质专业市场
品质商务休闲中心︱参考项目：协信星光时代广场（南坪）

业态布局建议2：商务休闲中心+品质专业市场
业态布局建议
Business(商业） Liefallow(休闲)
BLOCK
Open(开放)
街区和节点打造建议：
塑造街区氛围和品质的同时，增加商业价值。
Kind(亲和)
Crowd(人群）
充分利用广场、转角和户外空间，布置格调咖啡、街景或其他餐饮休闲业态；
商业部分︱区域内商业项目调研
商业类型：沙区存量商业项目以社区商业为主，占总存量的50%；主题商业街占33.33%； 集中商业占11.11%；独立商业占5.56%。（以现有项目为基础调研）
商业分布：商业存量项目集中在沙区中心、沙滨路和大学城三个板块，以社区商业为主。
商业价值：越靠近核心区商业价值越大，凤鸣山板块品质副商圈逐步形成，对商业的价格
17% 2% 14% 41% 18% 8%
梨树湾金属市 场 马家岩建材市 场 西物木材市场 德意家具市场 中心商业区 其他
41% 17%
42%
四大专业市场 中心商业区 其他
沙坪坝区商业网点 2.47 万个，服务人口 112 万人（常住人口 82 万人，暂住人口 20 万人，流动人口 10 万人），千人拥有
带动作用及其明显，有商圈价值依附的产品提升空间更高。
商业部分︱区域商业项目解析
沙坪坝区主要的副商圈商业项目，以松散社区商业为主。而重庆市场上纯社区商业临街价格一 路走高，具备商圈价值的产品有机会创造价格高度。 目前市场上对商业价值的高度认可还停留在与核心商圈挂钩上，本项目商业紧邻沙区商业步行 街，具备极好的商业大环境优势。 开发早，商业规划混乱，导致沙区商铺价值不平衡。 周边商业环境良莠不齐，租金较高的商铺以三峡广场核心区向外递减。其中以品质商业区和品 牌项目租金最高。
定位建议
功能定位 1、购物：生活购物超市 2、休闲娱乐：咖啡、商务会所、SPA、健身会所等 3、餐饮：概念餐厅、高级中餐、西餐等 4、商务服务：高端培训等 5、昭示店：银行、品牌概念店、时尚发布广场等 沙坪坝商圈人群及小龙坎片区居民
消费者定位
形象定位
品质、商务、生活
业态布局建议
业态布局建议1：品质商务休闲中心
专业街发展滞后。
专业市场档次较低。 商业发展环境需进一步改善。
交通情况︱区域交通到达概况
内环高速
沙滨路 石门大桥 牛滴路
本案
沙坪坝区多年来道路交通对外辐射力有限，随着城市建设的加快，交通状况正在逐渐好转。尤其是三峡广场板块，与各区 间的联系和连接道路通达性越来越好。 且本项目与三峡广场核心板块距离非常近，随着公交站点扩展和核心区外延，本项目未来价值打造也具备了更多条件。
在咫尺的三峡广场，但未来具有极大的改善和升 沙区与外区连通的快速干道在项 目附近，项目周边也有轨道交通 规划可利用
值空间
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第二部分：区域商业情况研究
商业部分︱区域内商业项目调研
板块 商业类型 项目名称 融侨•诺丁阳光
社区商业
沙坪坝中心板块
奇峰清华源 金象左右SOLO公寓 南方东银项目
集中商业
煌华新纪元
融汇·新时代
华宇·沙滨路美食街 雪梨澳乡 社区商业 沙滨路板块 宝嘉江枫美岸 卓越美丽山水 华宇·秋水长天 主题商业街 保利康桥 华宇金沙明珠
商业部分︱区域内商业项目调研
板块
商业类型
项目名称 华宇·西城丽景 光华·阳光水城
社区商业 融汇国际温泉城 杨公桥板块 金融街彩立方 九鼎红街 主题商业街 金阳·牛津街 鼎盛山水 金阳易诚国际 社区商业 凤天路板块 集中商业 华宇项目 凤鸣山水国际 万科项目
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重庆商瑞商业管理有限公司