2019青岛地产市场研究分析和竞品项目营销分析50p

1.华润中心二期1批次于6月15日开盘，推出华润大厦写字楼房源，该楼座为39层超高层标准平 层写字楼，核心筒结构，共12部电梯，公摊30%，8层及以上为写字楼房源，其中8层为整层出 售，层面积约990平米，9-13层可单户出售，层面积2200平米，一层6户；13层以上楼层半层 起售，其中14-24层一层6户，26层以上一层4户，总计153套。 2.价格方面，此次推出的房源均价为30500元/平米，平均层差150元/平米，朝向差最高1400 元/平米。 3.开盘当天到访客户为整层购买客户，均为前期意向预订，以物流、金融企业为主。
2211
万科青岛小镇-基本信息
产品类型 容积率 开发商 建筑面积
万科青岛小镇
别墅，公寓
项目特色
1.00
山东小珠山建设发展 有限公司
990000平方米
装修状况 物业管理 开盘时间
品牌，海景，山景 休闲度假区
33
青岛市地产市场整体分析 2019年，市南、崂山区依然是青岛房地产高端楼盘集中区，但是相比2019年，市南区供应 量日渐稀少 2019年上半年，岛内整体成交量呈现上升趋势，客户投资意愿上升。 截至2019年5月底，新黄岛区成交850201㎡，成交均价8018元/㎡，成交面积仍然是青岛 最主要区域
龙湖原山
258
37213
53243.33
保利海上罗兰
1225
163751
207016.14
成交均价 （元/㎡）
30429 27411 31636 14686 13331 14308 12642
西海岸几个重点竞品项目，诸如保利海上罗兰、万科青岛小镇等项目2019年成交放 量的原因在于黄岛区和胶南市合并为西海岸经济新区，带动区域热度骤升。并且在 征收房屋维修基金的政策预期下，2019年底集中成交。
3、全方位细节化的豪宅价值体系
不断传递华润高端住宅精细化体系经验；居住使用价值与艺术品位的结合；为青岛客户灌输从未体验的高端生 活
4、抓住强销期，确立热销高端楼盘形象，项目成交均价28856元/㎡，树立青岛标杆
15
附件： 华润中心-2019.6-2019.6成交数据
2019年6月份华润中心开盘，强销期头三个月实现去化211套，25715㎡，项目成交 均价28856元/㎡，树立青岛高端项目形象
13
华润中心-项目基本信息
3# 4# 5#
产品类型 容积率
华润中心
高层、超高层住宅 酒店式公寓
项目特色
5.5
装修状况
地铁沿线，酒店式公寓 品牌地产，国际化社区
精装修
开发商
华润置地
物业管理
世邦魏理仕
建筑面积
373000㎡
开盘时间
2019-6-22
占地面积
135000㎡
均价
27000元/㎡
物业地址 市南区山东路10号
项目交通
M3、M2号线多个地铁站点将坐落于此，能实现人流的快速聚 集和疏散
华润中心悦府是华润置地进入青岛的第一个开发项目，位于市 南区香港中路香格里拉北侧，华润置地斥资200亿倾力巨献，打 造青岛市中心最大规模的国际化都市综合体。建成之后，将成 项目概况 为青岛市中心地标性建筑和青岛高品质生活的引领者。 整体规划五大业态，国际一线名品荟萃的大型shopping mall“ 万象城”、国际5A级高端写字楼、超五星级酒店、由国际知名 服务式公寓品牌领衔的高端服务式公寓，以及居于五大业态价 值核心的瞰海大宅——悦府 近期销售 2019年5月1日，1.2期2#房源加推，6月15日公寓写字楼认筹
项目坐落于香港中路，青岛最具影响力地段，持续不断的向市场传递“中心”“地段”资源优势
2、体验营销现场打造奢华氛围
青岛中心会所，体验馆极具奢华感，且现场氛围以高雅的艺术气息营造，让到访的客户觉得“来到这里并拥有 这里”是一件有面子的事。
3、定位国际高度，宣传推广站位高
营销推广上，比肩曼哈顿洛克菲勒中心、东京六本木综合体、香港国际金融中心、北京国贸中心、北京银泰中 心、上海环球金融中心等成功案例。
） 西海岸区域
已有房产的利用
弄海园（1993年）
华山国际乡村俱乐 部（2019年） 即墨温泉镇别墅区
天泰蓝泉 芭东小镇……
青岛红树林海上 嘉年华 紫檀山 那鲁湾
6
青岛市旅游地产市场整体描述 青岛市旅游市场发展迅速，新规出炉促进旅游地产发展
数据来源：青岛市统计局、青岛市旅游局；数据整理：鹏翔顾问事业部
2019.6-2019.12重点竞品项目成交表现
项目名称
成交套数 成交面积
（套）
（㎡）
成交额 （万）
中铁中心
166
39347
119728.98
华润中心
275
37545
102912.90
鲁商首府
201
36319
114897.94
万科青岛小镇
239
68863
101131.49
世茂诺沙湾
261
30265
40346.27
1111
个案选取维度及原则
根据本案所在区域和产品特征，选择典型个案研究综合考虑三个维度：
1、知名开发企业的高端城市综合体项目
华润中心 青岛中心
2、项目所在区域内知名开发商开发的具有影响力项目
万科青岛小镇 保利海上罗兰 那鲁湾 达令港
3、2019年黄岛区亮点项目
涵碧楼
12
重点竞品项目成交情况
区域
青岛 黄岛区
项目交通 项目位于山东路、香港中路、东海路三条城市交通主干线交汇，项目 商业部分预留地铁M2及M3线“五四广场”换乘站出入口。
中铁青岛中心8号项目处于青岛市政治、经济和商务中心；扼据城市
最成熟的中央商务区（CBD）核心地段，北与香格里拉大饭店相呼
项目概况 应，东临青岛市政府、五四广场，南侧是2019年奥运会帆船比赛中 心会场，西侧是世界贸易中心办公楼群，是香港中路的地标性建筑。
青岛旅游地产发展始终是以景点、海景资源为依托，从单一的第二居所向综合性度假休闲区发展
第一阶段 （1990年之前）
八大关别墅群
第二阶段 （1990-2019年）
崂山石老人 旅游度假区
第三阶段 （2019-2000年）
即墨田横区域
第四阶段 （2000-2019年） 即墨温泉镇别墅区
第五阶段 （2019年至今
2#
华润大厦写字楼
高层
超高层
超高层
262套
291套
153套
截止到开盘当天中午，估算销售200余 套
截止到开盘当天20:20，现场认购78套
截止到开盘当天11:00，销控显示认购 29套
25000-32000元/平米（优惠后）
27800-37300/平米（优惠前）
30500元/平米，平均层差150元，朝向 差最高1400元
90平米套二、137平米、141平米套三
180-240平米
认筹优惠1%，当日认购优惠2%，会员
前期缴纳50万认筹金的客户，各项优惠 卡银卡优惠0.5%，一次性付款优惠
叠加，全款92折，贷款94折
2.5%，老客户重够优惠2%，所有优惠
可累积。
250-500/平米 无优惠
1
17
附件： 华润中心-近期销售分析
88
青岛市旅游地产市场整体描述
黄岛区是青岛大规划发展蓝图的重要组成部分，也是青岛房地产供应量重点所在，目前区域内万科、保利、世 茂等一线名企纷纷进驻，此外万达集团正在与黄岛政府洽谈保利海上罗兰以东靠海地块，若万达进入，势必为 本案区域带来更好的发展前景
黄岛区旅游地产市场从2019 年起兴起，以小高层及别墅 产品为主，并由灵山湾片区 向小珠山地区扩展
黄岛区65%的客群是依托于区域内地缘性客户； 余下30%是靠外阜市场的客户支撑，其中20%是 山东省内客户资源，10%是依托对中国北方市场 的开拓 青岛市区和青岛其他区县外溢客户以往占比较少 ，重要原因是黄岛尤其是开发区高端项目较少， 未形成热点，2019年随着青岛万科小镇入市有较 大改善。
10
PART 2 青岛典型类似个案项目借鉴
A塔为45层甲级办公楼；B塔为50层高档公寓及五星级酒店；C塔为
45层高档住宅。 在售房源起价24000元/平，均价36000元/平。项目最小户型面积70 销售情况 平，主力户型面积200-300平，装修标准6000元/㎡。
19
中铁青岛中心-项目营销借鉴
1、占据青岛资源高地，持续不断响起“中心”声音
14
华润中心-项目营销借鉴
1、城市核心区位+企业强势品牌形象高举高打进入青岛
不断强调市政府旁，青岛核心区；世界500强央企，中国高端综合体开发商代名词
2、包罗万象的综合体生活氛围推广
万象城，国际顶级写字楼，君悦酒店，国际经典时尚荟萃，尽量通过资源整合使每个配套力求最好，且不断给 客户传递高端配套、有面子的生活概念
1166
附件： 华润中心-推盘情况
华润中心1年内3次推盘，首次推出262套，较强的优惠政策推动开盘当天去化200套
开盘时间 期批次 推出楼栋 物业类型 推出套数 销售情况 价格区间 面积区间
优惠
2019年6月22日
2019年11月16日
2019年6月15日
一期1批次
一期2批次
二期1批次
3#、4#、5#
5
7
青岛市旅游地产市场整体描述
1、海景资源是青岛现有旅游地产 项目的主题； 2、单一的旅游地产形式正在改观 ；青岛目前的旅游地产形式有酒店 式公寓、产权式酒店、分时度假村 、度假别墅、度假村、体育运动度 假村、主题乐园等。 3、青岛现阶段的旅游地产可以概 括为山海资源和历史人文资源的利 用 4、青岛旅游地产的一些项目存在 一定的同质化现象，需要有新的思 路和新的产品来刺激市场
4
青岛市地产市场整体描述
西海岸经济区合并升级后，发展潜力和投资价值逐步提升，逐渐成为投资度假置业的 桥头堡
近三年，青岛市南区、崂山区、黄岛区等滨海景观资源发达的区域成为投资、度假类项目的聚集地 海景和山景资源是投资部分产品的首选； 西海岸经济新区的合并升级，促使本项目成为投资/度假客群置业的桥头堡
楼座 华润大厦写字楼
楼层
8层 9-13层 14-24层 26-36层 37-39层
合计
整层面积
990平米 2200平米 2000平米 2000平米 1600平米
推出套数
1 30 66 44 12 153
销售套数
1 6 6 12 4 29
去化率
100% 20% 9% 27% 33% 19%
18
中铁青岛中心-项目基本信息
中铁青岛中心
产品类型 住宅，公寓，写字楼 项目特色
容积率
14.9
开发商
青岛中金渝能置业有限公 司
建筑面积
272619平方米
占地面积
18229平方米
装修状况 物业管理 开盘时间
均价
品牌地产，海景地产 旅游地产,投资地产
精装修
北京中铁第一太平戴维斯
2019-5-19 36000元/㎡
物业地址 市南区香港中路8号
老城区成刚需主力，崂山区、黄岛区高端度假项目逐渐增多，即墨、胶州等远郊带有 度假属性的大盘也有推出
市北区、城阳区、李沧区是刚需置业的传统地段； 随着老城区土地供应的逐渐饱和，新区逐渐成为各开发商的发力点 崂山区、黄岛区则依托其得天独厚的海景/山景资源，吸引越来越多的高端旅游度假项目落户
55
青岛市旅游地产市场整体描述
文言文各种句式详解
场研究分析和竞品项目营销分析50p
报告框架
报告框架
第一章 青岛地产及旅游地产市场整体概况 ➢青岛地产市场整体分析及旅游地产市场说明 第二章 青岛典型类似项目个案借鉴 ➢从三个维度寻找青岛值得借鉴的中高端类似
项目，研究其产品和营销手法，为青岛红树 林营销推广提供借鉴
22
PART 1 青岛地产及旅游地产市场整体概况
4、抓住强销期，确立热销高端楼盘形象；圈层营销和事件营销运用较多，取得特别 的销售效果
20
附件一： 中铁青岛中心-2019.6-2019.6成交数据分析
2019年5月青岛中心开盘，强销期头三个月实现去化61套，14545㎡，项目成交均价31473 元/㎡ 高端活动品鉴和样板间参观体验是中铁吸引客户的重要手段，高端的酒店配套和物管公司是提 升项目品质和口碑的法宝
青岛市旅游收入平均以19%的幅度增长；而游客接待量则以 13%的增幅上升，旅游业增加值占GDP的比重平均都在10%左 右，对经济的贡献率较大；
根据《青岛市城市总体规划（2019-2020）》表述:
青岛市的城市性质为“国家沿海重要中心城市
，国际性的港口与滨海旅游度假城市，蓝色经
济领军城市，国家历史文化名城”。
发展 年代 2019年
2019年
2019年
片区 唐岛湾 灵山湾
小珠山北麓
主要 产品形态
高层
别墅、洋房、小珠山风景 区
海上嘉年华等
保利海上罗兰、世茂诺沙 湾、万科青岛小镇
别墅
小珠山风景区
龙湖原山
99
青岛市旅游地产市场整体描述 与西海岸传统住宅类楼盘主力客户类似，以旅游度假为主题的黄岛区各项目客户多数来 源于地缘，但2019年青岛市区溢出客户和省内外实力客户有待挖掘