物权法对物业管理的影响

物权法对物业管理的影响
《物权法》是调整民事法律关系的基本法，物权法的颁布和实施将对各民事主体的经营和生活产生重大影响。

一、物权法规定了建筑物的区分所有权以及建筑区划内道路以及相关场地、场地、场所的权利归属以及确定原则
1、建筑物区分所有权
物权法第七十条规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

”由此第一次以基本法的形式确定了建筑物的权属以及区分所有权的基本内涵。

2、建筑物以外相关场所、设施的共有权以及规划车位、车库权属确定规则
建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

这样，原则上确定了建筑区划内除个人专有以及国家所有的权利以外原则上归业主共有。

但是，物权法对规划的车库、车位没有直接规定所有权，只是规定了归属原则和规则：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

”“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

”物权法明确规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

”
上述制度的规定，一定会带来物业管理制度的一些变革。

根据物权法七十条的规定，区分所有权的边界是独栋的建筑物。

物权法使用了“建筑区划”这样一个新概念，尽管没有对这个概念进行详细解释，但是这种表述完全不同于《物业管理条例》所使用的“物业管理区域”概念，更没有使用“规划区区分所有”等概念。

如此理解，将来的业主大会制度有可能是按照独栋的建筑物来设立；如果按照物权法文意理解，建筑物按照区分所有制度行使权利、履行义务；对于建筑区划内建筑物以外的共有场地、场所、设施按照共有的制度形式权利和履行义务。

当然，如何具体实施，还需要具体的法律解释来规范。

二、确定业主共同决定权方便了业主行使共同管理权
《物权法》第七十六条规定：涉及建筑物以及附属设施的管理与使用的重大事项由由业主共同决定。

筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的决定应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，其它事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

共同决定是一种共同行为，该行为区别于单方行为（如遗嘱）和协议行为（如合同）。

共同决定指两个以上行为主体平行做出意思表示，而做出一致的意思表示达到一定比例时产生法律效力的行为。

共同决定可以通过协商、征询意见、会议表决等形式形成。

业主如何行使共同决定权《物权法》没有做出限制性规定，《物权法》只是用选择性规范规定了“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。

”同时规定了“地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助”的义务。

物权法共同决定权的设立，方便了业主对共同管理权的行使，将有利于保护业主权利，与此同时，物业管理企业的经营稳定性遭到了巨大的挑战。

三、物权法赋予业主的物业管理方式的选择权
《物权法》第八十一条明确规定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

”这样，物权法就赋予了业主物业管理方式的选择权，确定了业主在物业管理活动中的主导地位，即业主可以选择自己管理、选择物业管理企业管理或者选择其他方式的管理。

相应地,
因为物业管理方式选择权的确定，以往司法实践中的“事实服务”“无因管理”等法律关系的认定将不再有合理性，在物业管理企业与业主的纠纷中解决中，物业管理企业会处于不利的地位。

四、物权法规定了业主对物业管理人的选择权
物权法第八十二条规定：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

”“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

”这样，物权法明确规定了业主对物业管理人的选择权以及相关的更换权即解聘权。

根据《物权法》第二条规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利”，业主选择物业管理方式以及选聘物业管理企业和解聘物业管理企业不再受他人干预。

随着物权法实施，业主更换物业管理企业可能会形成一个高潮，物业管理企业应当早有准备，更重要的是改善服务，赢得业主的信任。

五、业主违反法律以及管理规约的救济权归业主、业主大会和业主委员会
物权法第八十三条规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

”“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

”
该条规定，确认了如果业主违反法律、法规和管理规约，受侵害的业主有权通过诉讼期需求司法救济，业主大会、业主委员会可以要求行为人停止侵害、消除影响等。

物权法的规定，排除了物业管理企业对于侵权业主的诉权。

这样规定，在一定程度上减轻了物业管理企业的责任，但与此同时物业管理企业的大量管理工作必须依靠业主大会和业主委员会的支持，否则物业管理企业的工作难以进行。

因此，物业管理企业应当积极支持小区成立业主大会并与业主委员会建立良好的关系，以使经营活动保持正常进行。

物权法的基本作用就是定分止争，通过确定物的权属，减少因权属不清引起的纷争。

现在，物业管理纠纷纷繁复杂，但其根源就在于权属不清，物权法的颁布，对物业管理具有正本清源的作用。

物权法确定了建筑物以及建筑区划内相关场所、设施和物业管理用房的权属，同时规定了业主的权利以及行使权利的方式，为物业管理制度的完善提供了法律基础。

物权法确定了业主在物业管理活动中的主导地位，这样可能会带来物业管理制度的重构。

物业管理的权利边界进一步清晰，物业管理的利益格局将发生改变，物业管理企业对此应当给与足够的重视。

物业管理企业应当调整企业战略和服务思路，通过改善管理和提高服务质量赢得业主的信任。

一、《物权法》影响物业共用部位、共用设施设备经营性收入的管理方式
（一）杭州市现状《杭州市物业管理条例》规定：“物业管理企业根据物业管理服务合同和有关法律、法规的规定，对商业用房及其他共用设施设备和场地进行经营的，其收入应当专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，不得挪用他用。

前款经营性收入的收支情况应按规定6个月至少公布一次，并接受业主或业主委员会的询问和监督”。

2004年颁布的《杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法》规定：“物业管理商业用房的经营性收入归全体业主所有，由物业管理单位在银行建立专户储存，专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，不得挪作他用。

”目前我市的做法是根据上述规定，业主将物管商业用房和共用设施设备、场地委托物管企业统一经营管理，所得的经营性收入专款专用，定期公布，接受业主和业委会的监督。

去年，西湖区某小区的业主投诉反映物业企业侵占挪用小区机动车泊位费、物管用房经营收益等多达百万余元，杭城的新闻媒体进行了曝光和追踪报道，“香樟事件”一度闹得沸沸扬扬，有关“业权收益”之争也逐渐成为广大业主关心的问题。

有不少业主委会提出要将上述经营性收入由业主自行管理，但由于没有相关的法律依据，颇有争议。

（二）《物权法》的相关规定。

《物权法》明确规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部
分享有所有权”，“所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

”上述经营性收入是属全体业主所有的，根据《物权法》精神，业主有权决定该项收入由谁管理、如何管理以及如何使用。

也就是说，经营性收入不再只有委托物管企业管理这一方式，经业主大会决定后，该项收入可以由业主自行管理，不进入物业管理公司的帐户。

（三）由此引发的思考。

物管企业的设立经工商、房管等部门审批成立，有50万元以上的注册资金，如果发生侵吞、挪用业主的经营性收入等情况，主管部门可以进行协调，也可以诉诸法院由其承担法律责任。

但是如果经业主大会决定，经营性收入由业主自行管理，一般情况下是委托业委会设立帐户管理。

根据国务院《物业管理条例》规定，业委会是业主大会的执行机构，不具备独立法人资格，也不是社团法人，如果出现经济问题，业委会不能做为一个法律主体来承担相关的法律责任。

而一个物业项目的经营性收入，特别是新物业的经营性收入，一年可以达到数十万元，这里就存在着很大的风险。

二、《物权法》促进物业管理模式的多样化
（一）杭州市现状。

现行的物业管理法规规定：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

并且规定：从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

也就是说，目前一般的物业管理方式都是由业主选聘有资质的物管企业进行服务。

据了解，杭州仅有极少数几个楼盘采用了业主自治的模式。

其中一个楼盘由业委会聘请相关的门卫、保洁等人员进行管理后，由于业主之间的意见不统一，矛盾纠纷不断。

所以对于业主自治管理的模式，在行业内一直受到质疑。

（二）《物权法》的相关规定。

《物权法》第八十一条明确规定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

”这样，物权法就赋予了业主物业管理方式的选择权，确定了业主在物业管理活动中的主导地位，即业主可以选择自己管理、选择物业管理企业管理或者选择其他方式的管理。

对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

也就是说，物业公司已经不再是小区业主选择物业服务的唯一选择。

（三）由此引发的思考。

目前，因物管服务合同到期而未及时续签的情况比较常见。

在原服务合同到期而新合同未续签的阶段内，有业主以此为由拒付物管费，法院一般会以物管企业已提供事实服务而判决业主承担物管费。

而根据《物权法》对管理方式选择权的确定，以往司法实践中的“事实服务”“无因管理”等法律关系的认定将不再有合理性，在物业管理企业与业主的纠纷中解决中，物业管理企业会处于不利的地位。

既然合同期外的服务收不到服务费用，从企业获取利润的角度，物管企业很可能选择撤出物业，导致社会不稳定。

另外，虽然物权法规定业主可以自行决定以任何方式管理物业，从法律上体现了业主对“物”的自治，业主有了更多的自主选择权。

但在实际应用上，可操作性不强。

《物权法》对“其他物业管理人”没有明确的界定，这个所谓的其他物业管理也许就是自然人或者几个合伙人，并不是一个法人主体，没有主管部门，在与聘用服务人员的劳动关系、税收等方面均存在着依据空白。

一旦与业主发生纠纷，由于没有相应的处理机制，也不利于业主利益的维护。

三、《物权法》站在法律的高度明确了业主可以通过司法诉讼途径来维护自己的合法利益，物业公司不再“有心无力苦维权”
（一）杭州市的现状。

根据《物业管理条例》规定：“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”。

但在目前，业主往往认为我交了物管费，物管企业应当承担全部的责任，一旦有不如意的地方，不管什么原因，全都要求物管企业解决，否则就拒交物管费。

小区内住宅开公司、邻居噪音影响、楼上装修导致的漏水、业主不遵守小区公约及
至开发公司的遗留问题等都成为业主拒交物管费的理由，要求物管企业予以解决。

由于不是责任方，企业也无权执法，物管企业往往有心无力，奔波协调后依然无功而返。

而对于法律诉讼的途径，由于真正的被侵害人（利害相关人）是业主，物管企业无法作为起诉主体，法院也不予受理。

这种情况下，问题得不到解决，物管企业不仅收不到物管费，还要遭受业主的投诉，认为其管理不到位。

（二）《物权法》的相关规定。

物权法第八十三条规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

”《物权法》里把业主的救济权主要赋予了业主、业主大会和业主委员会，确认了如果业主违反法律、法规和管理规约，受侵害的业主有权通过诉讼需求司法救济，业主大会、业主委员会可以要求行为人停止侵害、消除影响等。

（三）由此引发的思考。

《物权法》的规定，排除了物业管理企业对于侵权业主的诉权，明确了应该由受侵害的业主来维护自身的权益而不是物管企业，在一定程度上减轻了物业管理企业的责任。

但与此同时，物业管理企业也不能过度的庆幸，据此就对所有的事情一推了之，事不关已。

物管企业在物业服务过程中，大量的工作必须依靠业主大会和业主委员会的支持，否则物业管理企业的工作难以进行。

因此，物业管理企业应当积极支持小区成立业主大会并与业主委员会建立良好的关系，以使经营活动保持正常进行。

四、《物权法》使相邻关系具体化，业主之间的关系处理有法可依，有利于物业服务顺利开展
（一）杭州市现状。

相邻关系，就是不动产的相邻各方因行使所有权或使用权而发生的权利义务关系。

在和谐的社会关系中，良好的相邻关系是一个重要的环节。

邻里和睦，往往是创造和谐的创业、生活环境的重要内容。

相邻业主之间的关系也是物业管理公司在实际服务过程中遇到的一个不可回避的问题。

一个物业区域内，如果邻里关系好，物业服务往往也能取得好的效果，一些矛盾能够得到妥善地解决。

反之，如果邻里关系不融洽，就会影响到物业服务。

因为虽然是业主与业主之间的关系，但如果处理不好，往往是业主与物业管理公司矛盾的导火索，业主也往往由于邻里之间的纠纷拒付物业费。

一个收费率不高的物业项目，物业服务的质量自然不会高。

（二）《物权法》的相关规定。

《物权法》出台后，上述因相邻关系产生的纠纷，都能找到解决的答案。

物权法第八十八条规定：“不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。

”物权法第八十九条规定：建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

”物权法第九十条规定：“不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。

”物权法还指出，不动产权利人受损害可获赔偿。

（三）由此引发的思考。

在日常生活中，我们经常会遇到这样的问题：他人在阳台上晾晒衣物，水滴到楼下邻居的阳台上；邻居安装空调，出风口正对着自家的窗户；随意搭建违章建筑，影响他人采光或出行等，由此造成邻里纠纷不断，关系紧张，最终迁怒于物管企业。

目前为止，有关这方面的规定，只有《民法通则》第八十三条的原则性规定和最高人民法院的一些解释。

所以问题出现后，只能由物管企业和当地社区进行协调，往往收效甚微。

但随着《物权法》的出台，相邻业主的权利义务以法律的形式得到了明确，这也有利于督促大家充分尊重他人的相邻权，妥善处理好相邻关系，也有利于物业服务的健康顺利开展，从而创造一个良好的生活、工作氛围。

小结：综上所述，《物权法》的基本作用就是定分止争，通过确定物的权属，减少因权属不清引起的纷争。

现在，物业管理纠纷纷繁复杂，但其根源就在于权属不清，《物权法》的颁布，对物业管理具有正
本清源的作用。

《物权法》确定了建筑物以及建筑区划内相关场所、设施和物业管理用房的权属，同时规定了业主的权利以及行使权利的方式，为物业管理制度的完善提供了法律基础。

《物权法》确定了业主在物业管理活动中的主导地位，这样可能会带来物业管理制度的重构。

物业管理的权利边界进一步清晰，也将导致物业管理的利益格局发生改变，物业管理企业对此应当给与足够的重视，应当调整企业战略和服务思路，通过改善管理和提高服务质量赢得业主的信任。

物业管理的相关主管部门也要引起重视，及时的转变观念，借助《物权法》出台的契机，引导物业管理行业向正确的方向发展，更上一个台阶。

《物权法》对物业管理的影响
王露
关键词：物业管理；物权法；影响
摘要：本文从我国现行物业管理法制建设存在的问题入手，分析了《物权法》在物业管理方面引起的变化，以及对我国物业管理的重要影响。

中图分类号：F293.30 文献标识码：A文章编号：1671-8089（2007）08-0090-03
◎王露（1983—），女，湖北荆州人，华中师范大学经济学院区域经济学2005级硕士研究生，研究方向：房地产经济学。

“花钱买冤家”，似乎正成为众多个人房产拥有者对其物业管理公司的普遍感受；当富裕起来的中国老百姓自掏腰包购置商品房后，“我的物业我做主”的所有者权利正在遭遇物业管理公司这一外来者的挑战。

一个原本定位于服务者角色的物业管理公司，为何进入中国就演变成了管理者，甚至统治者？随着《物权法》的面世，纠纷不断、冲突升级的物业管理矛盾终于有望化解。

一、现行物业管理法制建设存在的问题
我国物业管理法制建设滞后，法律、法规不完善，是造成我国物业管理混乱、矛盾、纠纷不断的根本原因，严重制约了我国物业管理的健康发展。

1、现行的物业管理法规体系不完善、不配套。

主要表现在：一是在房屋管理的历史和现实中存在两种管理模式，即行政管理模式和企业化管理模式。

与此相适应，对房屋管理的法律、法规也不统一；二是立法的层次低，国家很长时间没制定全国性的关于物业管理方面的法律、法规，只是由建设部制定相关的行政规章加以管理；三是地方性法规与全国性法律、法规不协调；四是地方性法规不统一、不平衡，形成了立法的不平衡。

2、《物业管理条例》存在立法不完善、可操作性不强的问题。

《条例》虽然对开发商、物业管理公司、业主、业主大会的责、权、利以及相互关系等问题做了原则性的规定，但将《条例》的具体执行办法交给了省市一级政府。

省市一级政府如何制定法规、何时制定法规、制定的法规是否规范都是不可预知的。

而《条例》在政府如何加强监管、公共设施的所有权、公共维修资金的使用与管理方面也存在明显的缺陷。

二、《物权法》的实施对物业管理方面引起的变化
1、明确规定了业主投票权的确定方式及议案通过的双多数原则。

《物业管理条例》中规定业主具有投票权，但对投票权的确定方式并没有强制性要求，投票权的确定方式由业主制定业主大会议事规则予以明确。

普通的决议需经与会业主所持投票权二分之一以上通过才能生效，特别重大事项决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过才能生效。

而《物权法》规定：涉及建筑物以及附属设施的管理与使用的重大事项由业主共同决定，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的决定应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，其他事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

即《物权法》规定了双多数原则，业主投票权的确定方式为建筑面积与人数相结合，普通议案的通过需要得到占建筑总面积二分之一以上，且占总人数二分之一以上的业主同意，特别议案的通过需要得到占建筑总面积三分之二以上，且占总人数三分之二以上的业主同意。

业主会议决议的双多数原则是为了协调和平衡大业主与小业主的利益，避免大业主独霸业主会议，但同时这也将使业主会议通过决议更加困难。

2、会所、车库的归属有约定的依约定，无约定的按法定。

《物权法》规定：会所、车库的归属，有约定的，按照约定，没有约定或者约定不明确的，除建设。