20112015年房地产居间合同审判白皮书

2011-2015年房地产居间合同审判白皮书

近年来，伴随着我国房地产市场的蓬勃发展，房地产中介市场的规模在短期内迅速扩大。中介机构提供的居间服务在促进房地产交易、盘活存量房市场、维护市场主体合法权益等方面日益发挥着不可替代的重要作用。但因相关法律规范和监管制度体系相对滞后，以及房地产中介行业自身建设等方面存在的局限与问题，房地产居间合同纠纷呈持续高发态势，在较大程度上影响了房地产交易的顺利进行，损害了部分市场主体的合法权益，也给房地产中介行业的形象带来不良影响。房地产居间服务市场中存在的一些突出问题，已经引起了社会各方面的高度关注。本白皮书拟充分挖掘司法数据资源，对近五年来我院及我院辖区法院（包括黄浦区、杨浦区、虹口区、普陀区、宝山区、嘉定区、青浦区、崇明县法院，以及原静安区、原闸北区法院等十家法院）审理的房地产居间合同纠纷案件进行较全面的统计分析，对当前房地产居间服务市场存在的突出问题及深层原因作一梳理，并在此基础上提出相应的对策建议，供相关主管部门、行业组织、企业及社会公众参考，以更好地维护市场主体的合法权益，促进房地产市场持续健康发展。

一、案件基本情况

从2011年至2015年，我院及我院辖区法院共受理房地产居间合同纠纷5827件，其中一审案件5203件，二审案件624件；审结此类案件5767件，其中一审案件5141件，二审案件626件；涉案标的人民币（以下币种均为人民币）285,921,946.90元。从司法审

判实践及相关统计数据来看，房地产居间合同纠纷案件主要有以下四个方面的特点：

（一）案件数量随着房地产市场波动而上下起伏

从收案数量来看，近年来房地产居间合同纠纷案件收案量总体平稳，但有小幅波动趋势。从一审案件看，2011-2015年十家辖区法院的收案总量分别为1156件、907件、1068、974件、1098件；从二审案件来看，2011-2015年我院受理的二审案件数量分别为136件、142件、106件、120件、120件。从收案数量上下波动的具体态势看，二审案件和一审案件收案量曲线（见图一）的波峰、波谷恰好错开——这主要是由二审案件的收案时间较一审案件相对滞后的客观规律决定的——但从总体上看，一二审案件的收案数量都呈现出逐年上下波动的特点。

近年来房地产居间合同纠纷案件逐年上下波动，主要受到近年来房地产市场每年均有小幅波动的总体态势影响。从房地产居间合同纠纷和各类型房地产纠纷案件收案总量的对比中（见图二）也可以看出，居间合同纠纷案件的收案量走势与整体房地产纠纷案件的收案量走势是基本同步的。

（二）纠纷表现形式相对集中，但有新的扩展

在传统上，房地产居间合同纠纷主要表现为中介机构要求买卖双

方支付佣金和买卖双方拒绝支付佣金（在诉讼中主要表现为要求中介机构返还被充作佣金的意向金或定金）这两种案件类型。近年来，在上述两类案件之外，又增加了两种新的案件类型：第一种新类型案件是中介机构诉请买卖双方或一方支付违约金的案件。其表现形式是出卖人与中介机构签订“独家委托协议”后，又通过其他中介将系争房屋卖出或者嗣后拒绝卖房所引发的违约类案件。此类案件中，如何认定“独家委托协议”的效力，需要人民法院结合具体案情认真分析研究。第二种新类型案件是委托人诉请中介机构赔偿损失的纠纷，其表现形式主要有三种：一是中介机构核实房源信息有误，导致买受人付款后既无法取得房屋又不能收回房款，要求中介机构赔偿损失的案件；二是中介机构现任或离任工作人员收取买受人定金或房款后下落不明，导致出卖人无法追回房款，要求中介机构予以赔偿的案件；三是因中介机构过错导致房地产交易未成，买卖中一方诉请中介机构赔偿预期差价损失的案件。上述几类赔偿类案件中，如何准确把握中介机构的注意义务，合理分配委托方、中介机构及直接侵权人之间的责任，同样考验着司法者的理论和实践智慧。

（三）涉案标的通常较小，但问题交织、矛盾复杂

从当事人之间争议标的的金额大小来看，除赔偿损失类案件涉案标的相对较大外，房地产居间合同纠纷案件的涉案标的额通常较小。根据此次司法统计，在我院及辖区法院审理的房地产居间合同纠纷案件中，每个案件的平均涉案标的额仅为49,578.97元，在民商事案件中处于相对较低的水平。但从审判实践来看，此类案件中双方当事人有争议的问题极多，矛盾对立情况通常较为严重，依法妥善处理好此类纠纷存在不小的难度。除上文第（二）部分提到的有关法律适用方面的问题争议外，此类案件中双方当事人往往就相关案件事实的认定

存在很多争议，主要包括：中介机构有没有将与订立合同相关的重要事实如实告知委托人；有没有就购房资格、交易税费、首付比例、贷款期限及额度、佣金减免等事项向委托人作出相关承诺；有没有利用其优势地位对买卖双方进行欺诈、胁迫，损害买卖双方合法权益等。由于不少中介机构的内部管理和服务流程较为混乱，买卖双方又较少及时固定相关证据，导致纠纷发生后双方各执一词，人民法院准确查明涉案事实面临不少实际困难。此外，多数房地产居间合同纠纷案件都是在相关房地产交易未成后而涉讼的，委托人因为先前交易未成或被对方追究违约责任已经受到一定损失，故在与中介机构协调解决居间合同纠纷时往往带有较大的对立情绪，给人民法院的和解调解工作造成一定障碍。

（四）调解撤诉率相对较高，多数纠纷得到依法妥善解决

根据上文所述，要妥善处理好房地产居间合同纠纷案件并不容易。但客观而言，因所涉标的金额通常不大，故此类纠纷也给当事人双方互谅互让、和平解决矛盾纠纷留下了一定的空间。因此，在司法实践中，我院及辖区法院都把房地产居间合同纠纷作为和解调解工作的一项重点，加大相关法律释明和劝解引导工作的力度，尽可能促成双方当事人理性解决矛盾纠纷。实践证明，这项工作在总体上取得了较好的效果。根据此次司法统计，近五年来十家辖区法院审理的一审房地产居间合同纠纷案件的总调撤率达到了69.8%；个别法院的调撤率甚至已接近90%。二审中，经我院法官继续做当事人的工作，房地产居间合同纠纷二审案件的调撤率也达到了23.48%，超过了房地产纠纷案件的总体调撤水平。上述数据说明，经过我院及辖区法院广大法官的不懈努力，绝大多数的房地产居间合同纠纷案件都能以调解和解等方式得到圆满妥善的解决。