某地块项目策划报告

位置
建筑形式
京福北东兴路西侧
洋房
东方红路以南，旭华道 多层、小高层 以东
静海政府新址对面 东方红路金海园小区
小高层 砖混 小高层
海福花园北争光蕖东 砖混
春曦路与宙纬路交口 六层砖混
胜利大街与东方红路 砖混 小高层
四方大泽分析：
目前区域总体供应量628000平方米，主要集中在老城区，对于本项 目客户群产生一定分流。
◆ 据悉即将挂牌地块的土地预期成交价格相对较高，外地开 发商争相涌入，预计静海未来市场将成为开发商的必争之地。
静海市场供应量分析
已上市（万平米） 未上市（万平米）
商业 住宅 商业 住宅
28
85.5 53.5 17
100 80 60 40 20 0
上市商业
上市住宅
未上市商业
未上市住宅
上市商业 上市住宅 未上市商业 未上市住宅
静海县1月份各个楼盘处于优惠销售期，成交量较大，2 月份受到春节的影响成交量有所下滑。进入3月份后受到 有关蓝印户口政策变动传闻的影响，很多外地客户开始 持币观望等待新政策的出台，
4月1日蓝印户口政策正式出台直接切断了外地客户的购 房行为， 使4月份的成交量大受影响。虽然成交价格表 现为不断上涨，但实际上大部分项目是处于有价无市的 局面。
而对于那些资金较充裕的客户群来说对项目有较 强的挑剔性。由于西城发展较为成熟，教育、医 疗、购物是许多客户选择西城项目的理由。
第三章 市场竞争分析
竞争对手分析
市场竞争分析
根据本项目的基本情况，选取了绿园、幸福新天地、 塞维阳光、九通家园、等8个项目作为本项目可比竞争 对手进行重点分析，包括各项目的产品情况、客户情 况、销售情况等方面。
方公里增加了25.4公里，乡村公路通车里程达到1108公里 。
◆2007年城建重点
突出“两城”建设重点，加快推进城市化进程
-胜利大街南北段等县城规划区内6个路段拓宽改造 -完成14个住宅小区建设 -新开发建设5个住宅小区 -10条道路旧供水管网进行改造
（三） 静海经济发展
生产总值年均增长20% 固定投资55亿 非公有制经济加快发展占全县生产总值的比重83.2% 全县城镇职工人均工资达到21221元 农民人均纯收入突破8000元，增长10%以上
10%
2006.11-2007.3 共销售14套
40%
2006.9-2007.3共 销售118套
户型比例 70-80平米 18.3% 80-130平米69.3% 130平米以上12.2%
70-80平米2.2%
80-130平米85% 130平米以上12.8% 70-80平米11.8%
80-130平米74% 130平米以上14% 80-130平米93.3% 130平米6.77% 80-130平米3.5% 130平米以上6.5% 80-130平米32.2% 130平米以上67.8%
不同户型销售统计
700 600 500 400 300 200 100
0
塞维阳光 九通家园 金海园 天水印象 清华瑞景 清华瑞鑫
销售套数 两居套数 三居套数
不同面积销售统计
成交套数
18%
7%
75%
70-80平米 80-130平米 130平米以上
来自百度文库
四方大泽观点：
◆项目两公里范围内高层住宅销售均价约3500-3900元/平方米。 ◆各项目销售率较低，06年开盘项目销售率在15%-20%之间。说
均价格2043.7元。
价格1988.7元。
商品房与二手方交易对比
70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000
0
新房交易面积 二手房交易面积
新房交易面积 二手房交易面积
2007年1月
2007年1月 62560.8 13223.9
2007年2月
2007年2月 35372.4 4674.3
2007年2月静海 县新建住宅商品 房交易307套、 面积35372.4平 方米，平均价格 每平方米3187.1 元。
价格走势分析
600
565
500
400
300
200
100
0 2007年1月
2007.1-2007.4静海县总成交套数走势图
307
342
119
2007年2月
2007年3月
2007年4月
“老百货地块” 策划报告
四方大泽（天津）房地产营销有限公司 2007.5
感谢百恒公司给予四方大泽公司本
次提案的机会！四方大泽公司将竭尽全 力，运用自己的专业优势及力量，为静 海老百货项目做全面、立体的剖析，并 拿出符合即实际情况和独到见解的策划 方案。
我们的目标
可实现目标
周期最小化
利润最大化
关于项目定位的思考……
二手房成交统计分析
2500 2000 1500 1000 500
0
交易套数 交易均价
交易套数 交易均价
2007年1月
2007年1月 146
2043.7
2007年2月
2007年2月 52
1988.7
1月份二手住宅交易146套、 2月份二手住宅交易52套、
面积13223.9平方米，平 面积4674.3平方米，平均
开盘时间 2006-10-14 2005-6-30 2006-10-1 2004-4
天水印象 幸福新天地
清华瑞景 绿园
2006-7-8 2007-4 2006-5-1 ----
开盘价格 3100 2350-2700 3500-4500 1780-2300 三期2600
目前静海处于上升发展最佳阶段 具备较大投资升值潜力
区域市场分析
土地市场供应量分析
地块名称 旭华道地块
春曦道地块
地块位置
地块用途
东至康大畜产，南至外贸服装中心， 商业服务用地
西至旭华道，北至现电脑城
东至春曦道，南至空地，西至储备 商业服务用地 地块，北至规划宇纬路
地块面积 0.9公顷 9.6公顷
◆未来静海市场将有大量的土地集中上市，加大区域市场的 竞争力，直接对本项目产生威胁。
目录 投资环境分析 静海房地产市场分析 市场竞争分析 项目分析 项目定位 项目规划建议 营销推广 静海项目收益模拟 风险预估
关于大泽（略）
投资环境分析
一、中国经济运行状况
• 2006年全年GDP增长10.7%，GDP增长率连续四年 超过10%。
• 2006年下半年，贸易顺差创历史新高，净出口增 长对GDP增长的贡献度从上半年的2个百分点上升 到下半年的3.3个百分点。
销售户型面积明细 70-80平米9套
80-130平米34套 130平米以上6套
70-80平米9套
80-130平米334套 130平米以上50套 70-80平米79套 80-130平米497套 130平米以上94套 80-130平米113套
130平米8套 80-130平米5套 130平米以上9套 80-130平米38套 130平米以上80套
绿园
高层 6层砖混
120-147三室 115-130三室
砖混5/6层各一栋，两 90-100二室
栋12层小高层
120三室
500
一期37二期 516套
一期132套二 期368
四方大泽分析：
1、建筑形式：五层和六层的砖混；12--15层小高层。 2、户型：主力户型以90-110平米两室，120-146平米三室为 主，层高为3米。多数平层，有少量错层和跃层。
二手房市场分析
静海全县二手房每月成交量平均在60—70套 左右，由于买的时候价格便宜，加上许多前两年 为办户口而购商品房，特别是九通家园、金海园、 顺驰等次新房大批进入市场，因此使得二手房单 价较低，一套二室的价格与新项目的差价往往在8 万以上，加之又是现房，使得很多急需购房的自 住类客户更多的考虑二手房。
明当地客户需求较差，一人多房的情况普遍。 ◆90-110平米二室和120-130平米三室户型为主力销售户型。 ◆根据现场的实际了解各项目在房管局登记的销售数据与实际销
售情况存在较大差异。、 ◆销售周期长，多层项目销售期为2年。预测高层的周期更长，销
售难度更大。
四、价格情况
项目名称 塞维阳光 九通家园 清华瑞鑫 金海园
三、销售情况
项目名称 塞维阳光
销售率 15%
销售现况
2006.10-2007.3 共销售49套
九通家园
一期90%二 2006.3-2007.3共
期未开盘
销售393套
金海园
一期90% 2006.3-2207.3共
二期40%
销售670套
天水印象 清华瑞鑫 清华瑞景
20%
2006.7-2007.3共 销121套
（一）乡镇布局
静海辖18个 乡镇（其中16 个建制镇）、 384个行政村， 2006年底总人 口52.88万人。
（二）静海建设发展
◆城建成果 • 至2006年，四年累计投入建设资金52亿元。 • 新区初具规模，老区改造提升效果显著，新建标准住宅小区53个、
263万平方米，并实现了住宅“双气”化。 • 全县境内公路总里程达到1622公里，公路网密度比2002年每百平
市场的思考
激烈的市场竞争中， 市场期待怎样的产品
本项目开发定位 方向在哪里？
地块的思考
受地块区位、周边景观环境 等因素影响，我们适合做怎样
的产品
风险与收益的思考
高收益不单体现在高价格 我们强调的是资本运营 和良好的现金流的保证
第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章
第十章
• 消费继续强劲增长，但增速仍然低于总体GDP增 长。以消费价格表示的通货膨胀率上升。
• 2006年年中，中国的股票市场大幅攀升。股价的 攀升再次激发了公众投资股票市场的热情，并且 将直接导致对房地产投资热情的降低。
二、房地产宏观市场分析
2006年中国房地产市场的交易额达到了90亿 美元，创下历史最新纪录，增幅也达到了69%。 其中，来自于新加坡和其他全球基金的投资比例便 高达60%，为54亿美元，同比增幅约55%。
1
通过对市场的调查分析，进入2007年以来静海市 场处于购房冷淡期。
蓝印户口新政策的出台对静海市场是个强大的冲 击。
以前以办户口为买点的很多项目房价虽然较高但 仍有市场，新政策出台后都纷纷加大优惠额度， 推出特惠房等政策来变相降价，希望能通过这种 方法来占有市场。
２
随着新政策的发布，房价整体趋势上升，客户对 小户型的需求较大，两室面积在90-100平米，小 三室在120平米左右。
四 静海战略发展定位
现在静海作为我市重 要的经济发展区域之 一，是我市规划建设 “一轴两带三区”战 略布局当中的重要组 成部分。
根据天津总规划趋势，受静海城区规划影响， 区域房地产需求不断的增加，为项目提供了足够 的客户群。
静海人群的生活习惯，决定了老城区的改造目 前仍是静海的重头戏，项目核心的地段条件，将 成为其抢占市场份额的最大卖点。
一、总体供应情况
项目名称 塞维阳光 九通家园
开盘时间 2006-10-14 2005.6.30
规模 26000 160000
清华瑞鑫 金海园 天水印象 幸福新天地 绿园
合计
2006.10.1 2004年4月
2006-7-8 2007.4 ----
60000 200000 42300 114000 75000 628000
静海县近期供应楼盘分布如下图所示：
商品房成交统计
新建住宅房交易套数和均价对比 ：
3500 3000 2500 2000 1500 1000 500
0
交易套数 交易均价
交易套数 交易均价
2007年1月
2007年1月 565
2444.3
2007年2月
2007年2月 307
3187.1
2007年1月静海 县新建住宅商品 房交易565套、 面积62560.8平 方米，平均价格 每平方米2444.3 元。
3500 3000 2500 2000 1500 1000
500 0
2476.8
2007.1-2007.4静海县总成交单价走势图
3058.9
3320.7
3288.3
2007年1月
2007年2月
2007年3月
2007年4月
成交套数 均价
商品房价格走势分析
静海县1月至4月价格仍在稳定增长，主要原因是有新 盘入市，且楼盘素质较高，从而带动了成交价格的上涨。
二、产品情况
项目名称 塞维阳光 九通家园
清华瑞鑫 金海园
天水印象
楼层情况 6层 6层
高层 多层、高层 6栋5层、3栋11层
主力户型 120-140三室 78-100二室
120-146三室 80-100二室 105-130三室
总户数
—— 1300套，1期
620套 670套 1178套
清华瑞景 幸福新天地
2007年1月，国家发展改革委、国家统计局发布 的最新调查数据显示：2006年全年，全国房价平均 上涨5.5%。高档商品住房销售价格同比上涨6.6%。
•国内房地产市场仍稳定上升的趋势，为项目提供了可 发展的宏观环境。
三、天津城市发展定位
“十一五”国家对天津城市定 位
北方经济中心
国际港口城市
生态宜居都市