杜江波--房地产投资分析考试答案

选择1、投资的几要素

投资主体、投资目的、投资方式、投资的过程。

2、房地产投资所涉及的领域有

土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等

3、房地产投资的类型

按房地产投资用途不同的划分：地产投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资

4、房地产投资的目的中未来的收益具体包括

现金流量收益（取决于房地产租金总额、房地产的总营运费用、投资借款的偿还方式和数额）、避税收入（途径：扩大房地产投资规模、争取加速折旧、操纵应纳税所得额、控制开始获利年度）、销售收益等。

5、房地产投资分析的任务

为投资者提供投资方向、提供运作方式、预测投资收益、描述风险及提供避险方法

6、可行性分析的内容

投资机会研究（投资估算精度为±30%，研究费用占总投资的2‰—8‰）、初步可行性研究(投资估算精度为±20%，研究费用占总投资的0.25%—1.5%)、详细可行性研究 ( 投资估算精度为±10%，小型项目的研究费用占总投资的1.0%—3.0%，大型复杂项目的研究费用约占总投资的0.2%—1.0%)

7、房地产市场的特征

信息不充分的市场、区域性强、产品的异质性、垄断性、是房地产权益的交易市场、房地产市场对商品短期供求变化反应不灵敏8、房地产市场的分类按房地产用途划分

居住、商业、工业、特殊物业市场，土地市场2按房地产购买者的目的划分：房地产自用市场、房地产投资市场

9、市场分析的限制因素

费用的限制、时间的限制、技能的限制、偏好的限制

10、三个三

（1）国家或行业（2）区域专业市场（3）项目地块；三个方面（1）需求（2）供给（3）价格；三个时段（1）过去（2）现在（3）未来

11、商场物业的分析要点

地段因素、现有地段中商场的经营状况、该区域主要商业物业类型及服务范围、考虑集中型和分散型的问题

12、写字楼物业的分析要点

地区经济繁荣程度、地理位置、便捷条件及周边环境、项目内外设计的平面布局、特色与格调、装修标准、大厦内拟提供的公共服务和设施、能满足的特殊需求和偏好。写字楼租客或业主对租金或价格并不像商业物业那般敏感，一般比较注重知名度、品质。

13、住宅物业的分析要点

房价收入比和租售比价等指标、居民现实购买力及金融发展的深度、家庭人口构成及社区风俗习惯、环境因素、市政基础设施状

况和公共配套设施状况、住宅单元大小、类型的需求和偏好14、影响住宅供给的因素有

(l)新建住宅量；(2)原住宅空出数；(3)非住宅用房改建住宅数；新建住宅的数量受下列因素制约：①筹集住房资金的数额；②建筑材料生产状况；③住宅生产效率；④住宅竣工率和住宅小区配套工程状况；⑤住宅流通渠道状况等。

15、市场调查的方法

普查法、抽样调查法、直接调查法、间接调查法

16、调查目的不同调查方法

探测性调查、描述性调查、因果性调查、预测性调查

17、房地产市场预测的方法

直观判断法（1）集体判断法；（2）专家意见法（专家会议法、专家征询法）；2历史引申法（1）简单平均法；（2）移动平均法；（3）趋势预测法；（4）指数平滑法；（5）季节指数法3、因果预测法（1）回归分析法；（2）相关分析法

18、地产市场分析报告大纲

摘要、概述、需求分析、供给分析、竞争分析、市场占有率分析19、房地产投资环境的具体因素

土地、资金、物资、人员、税收的影响、管理与服务、厂商权益的保障

20、房地产投资环境的特征

系统性、动态性、主导性、地区差异性

21、房地产投资环境的构成要素

政治、经济、社会、文化法律、自然、基础设施环境因素

22、房地产投资环境分析的原则

客观性、全面性、比较性、预测性原则

23、投资环境的评价标准

安全性、盈利性、服务的完善性、优惠性

24、房地产项目对区位的要求

居住项目：市政公用和公建配套设施完备的程度、公共交通便捷程度、环境因素、居民人口与收入。写字楼项目：与其他商业设施的接近程度、周围土地利用情况和环境、易接近性。零售商业项目：最短时间原则、区位易达性原则、接近购买力原则、满足消费心理原则、接近原则

25、市场比较法定价过程

①搜集交易实例②选择比较实例房地产③建立价格可比基础

④比较实例的比较和修正⑤确定该房地产的比准价格

26、房地产投资项目的经营收入

主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入、配套设施销售收入和自营收入。

27、房地产开发投资企业纳税的主要税种

经营税金及附加、土地使用税、房产税、企业所得税、土地增值税

28、房地产投资项目资金来源的渠道

资本金（股本金）、银行贷款、预售收入，承包商带资承包和合作开发

29、开发直接费间接费

包括土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费。开发间接费包括管理费用、财务费用和销售费用、其他费用、开发期间税费、不可预见费

30、房地产开发产品定价方法

成本导向定价法、购买者导向定价法、竞争导向定价法

31、一般建设项目贷款本息偿还的资金来源

利润、折旧费、摊销费、其他还款资金

32、常见的借款还款方式

按实际能力还款、一次还本利息照付、等额还本付息、等额还本、利息照付、期末一次性偿还本金和利息、“气球法”

33、财务分析的作用

衡量项目的盈利能力、衡量项目的清偿能力、衡量项目的资金平衡能力

34、财务比率

营业比率、损益平衡比率和偿债保障比率

35、动态分析指标

主要有净现值、内部收益率和动态投资回收期

36、房地产投资项目的主要不确定性因素

购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营成本、有效