2林地评估

第四十二条 当林地使用权有期限转让时，按 以下公式计算林地使用权价格： n Ｂu〔（１＋Ｐ） －１〕 Ｂn＝－－－－－－－－－－－－－ n （１＋Ｐ） Bn—林地使用权有期限转让价格 Bu—林地评估值（使用权无期限转让评估 值） P—利率 n—林地使用权转让年数
第四十三条 林地资产评估方法中，现 行市价法适用于各类林地资产评估；林 地期望价法适用于用材林、薪炭林、防 护林、疏林地、未成林造林地、灌木林 地、采伐迹地、火烧迹地和国家规划的 宜林地林地资产的评估；年金资本化法 适用于林地年租金相对稳定的林地资产 评估；林地费用价法一般适用于苗圃地 等林地资产评估。
市场比较法是以发育的土ห้องสมุดไป่ตู้市场和 丰富的交易资料为基础的估价方法， 有时同一供求区域内极难找到可比 案例，此时可从“类似”供求区域 中寻找。
为收回荒地、废弃地等林业开发投资 可应用成本法或其拓展方法进行估价， 但仅依据成本法难以求得真实的林地 价格。 评估时必须充分考虑自然环境和社会 经济两方面因素，所以林地价格评估 最好运用2种或2种以上方法，以克服 单一方法自身应用的局限性，获取综 合评估真实公正的效果。
2、根据资料信息选定评估方法，
若掌握林地市场成本、收益还原率及其 他社会经济资料则可运用市场比较法、 收益还原法、总收益倍数法、购买年法、 成本逼近法等评估。 林地所在区域已具备基准地价及其修正 体系则可选用基准地价系数修正法。 待估对象价格具有较明显的替代物时可 采用市场替代法评估。
3、根据用地类型选定评估方法 对即将非林化的林地可采用预期收益还 原法、市场比较法等评估确定其地价水 平。 作为长期林业用地可采用收益还原法等 评估。
第三十七条 林地资产评估主要有以下 几种方法： 一、现行市价法 二、林地期望价法 三、年金资本化法 四、林地费用价法
第三十八条 林地现行市价法 现行市价法是以具有相同或类似条件林 地的现行市价作为比较基础，估算林地评估 值的方法。其计算公式为： Bu＝K· Kb· G· S Eu—林地评估值 K—林地质量综合调整系数（详见附件2） Kb—物价指数调整系数 G—参照物单位面积的交易价格（元／ hm2 ） S—被评估林地的面积
（二） 林地价格评估可用方法评价 收益还原法是以经济收益为基础，主要 反映林地的社会经济生产要素，对自然 环境要素考虑不足，不适于大面积地价 评估，故应用该方法时应以林地自然生 产潜力评价为基础，综合考虑社会经济 因素 。 林地具有外部性特点，生态公益林地运 用收益还原法评估需求取合理的纯收益 和还原利率。
我国林地市场还不完善，市场行为 也不规范，但有些交易行为可修正 到正常程度，即使同一供求区域内 找不到可比案例，仍可在类似供求 区域内寻找到可修正的比较案例， 所以市场比较法也是林地价格评估 主要方法。
林地价格由开发具有同样效能林地 的劳动耗费和物质费用所组成，且 林地劳动耗费和物质费用较易确定， 故成本逼近法也是我国林地价格评 估方法。 而基准地价系数修正法也可以是完 成林地基准地价及其修正体系的县 域的一种极方便和较可靠的评估方 法。。
第四十条 年金资本化法 年金资本化法是将被评估林地资产 每年相对稳定的地租收益作为资本投资 收益，按适当的投资收益率估算林地评 估值的方法。其计算公式为： Ｒ Ｂu＝－－－ Ｐ Bu—林地评估值 R—林地年平均地租收益 P—投资收益率
第四十一条 林地费用价法 林地费用价法是以取得林地所需的费用和把林 地维持到现在状态所需的费用来估算林地评估 值的方法。其计算公式为： n ｎ n-i+1 Ｂu＝Ａ（１＋Ｐ） ＋ ∑ Ｍi （１＋Ｐ） ｉ＋１ Bu—林地评估值 A—林地购置费 Mi—林地购置后，第i年林地改良费 n—林地购置年数 P—利率
第六章 森林景观资产评估 第四十四条 森林景观资源是指具有游览、观光、 休闲等价值的森林资源。森林景观资产是指通过经 营能带来经济收益的森林景观资源，主要包括风景 林（含森林公园）、森林游憩地、部分名胜古迹和 革命纪念林、古树名木等。 第四十五条 森林景观资产评估主要选择下列几种 方法，并同时结合景区评价等级和相关设施等进行 综合评定估算。 一、现行市价法 二、收益现值法：包括年金资本化法，条件价值法。 三、重置成本法
第三十九条 林地期望价法 林地期望价法以实行永续皆伐为前提，从无林地造林开 始计算，将无穷多个轮伐期的纯收益全部折为现值累加求和， 作为林地的评估值。其计算公式为（略）： Bu—林地评估值 Ci—第i年投入的营林生产直接费用（包括整地、栽植、 抚育等费用） A u—现实林分第U年主伐时的纯收入（指木材销售收 入扣除采运成本、销售费用、管理费用、财务费用、有关税 费、木材经营的合理利润后的部分） Da、Db—现实林分第a、b年的间接纯收入 U—经营周期 V—年均营林生产间接费用（包括森林保护费、营林设 施费、良种实验费、调查设计费、基层生产单位管理费、场 部管理费用和财务费用） P—利率
总则 森林资源资产评估程序和基本方法 森林资源资产核查 林木资产评估 林地资产评估 森林景观资产评估 整体林业企事业资产评估 资产评估报告书及送审专用材料 森林资源资产评估工作底稿和项目
附则
该规范适用于森林资源资产出让、 转让、合资、合作、股份经营、联 营、租赁经营、担保、拍卖、企事 业单位清算的评估，以及需要进行 资产评估的其它情形。 规范中所指的森林资源资产主要包 括森林、林木、林地和森林景观资 产。
第五章 林地资产评估 第三十五条 林地是指国家法律确认的用于 林业用途的土地，包括有林地、疏林地、未 成林造林地、灌木林地、采伐迹地、火烧迹 地、苗圃地和国家规划的宜林地。 第三十六条 林地资产评估是对某一时日一 定面积林地使用权的价格进行评定估算。当 林地使用权发生变动或其他情形需单独确定 林地使用权的价格时，应进行林地资产评估。
（三）林地价格评估方法的选择 1、根据评估目标选定评估方法 在赋税或征租时，一般用收益还原法评估； 若收回林地开发投资，促进林地开发利用的 良性循环，一般以成本法评估； 若将林地投入市场促进交易则必须以林地市 场供需为依据，一般选用市场比较法评估。 我国政府征地一般按规定地价评估方法即总 收益倍数法评估，现在采用区片价。
林地价格评估
河北省土地估价师学会 2011.8.12
目前我国林地价格评估理论研究和 实践工作仍处于探索阶段，我们主 要分析林地价格评估的方法。
一、国资局、林业局的林地评估 国家国有资产管理局 林业部 1996年 颁布了《森林资源资产评估技术规 范（试行）》。主要内容：
第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章 档案 第十章
二、土地部门林地评估 （一）评估基本方法 我国林地价格评价方法体系中基本 方法应包括收益还原法、市场比较 法、成本逼近法和基准地价系数修 正法。
由于林地资源存在较客观的且可被林地 所有者(或使用者)所把握的经济收益，如 经济林林地经济效益包括年木材蓄积量、 林副产品，生态公益林林地具有涵养水 源、保持水土、提高土壤肥力、防风固 沙、保护鸟兽等生态效益，可享受生态 效益补偿基金，故收益还原法仍是我国 林地评估的基本方法。