山东临沂房地产市场投资分析报告完整版

山东临沂房地产市场投

资分析报告

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本报告主要意图是：

根据对临沂实际经济状况，政策导向、房产市场的研究得出是否具有投资价值；

提纲：

第一部分临沂宏观环境研

究……………………………………………………………………………………………

(2)

第二部分临沂房地产一级市场研

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(15)

第三部分临沂房地产二级市场研

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(20)

第四部分投资价值研

究……………………………………………………………………………………………

(35)

第一部分：临沂宏观环境研究

本章通过对临沂概况、经济发展、居民生活及城市规划等宏观层面的阐述与分析、预测，把握临沂房地产市场所处的宏观环境及未来发展趋势。

第一节：城市概况

要点概述：

临沂位于京沪线经济带中段，受京、沪两大都市圈辐射，但半径较远；

山东省内面积最大和拥有最多人口的大市；商贸流通业发达；

以齐鲁文化为底蕴，革命老区精神为魂魄，自然山水为灵气的良好历史、人文环境。一、地理位置及城市性质：

临沂市位于山东省南部，东临胶东半岛，西通中原，南接江苏

是鲁东南地区的中心城市：全国性商贸物流中心之一：历史文化名城：具有滨水特色的宜居城市

二、行政区划及面积

临沂总面积17250.98平方公里，辖区3区9县，是山东省面积最大的市。全市土地总面积为1718992.74 公顷（亩），占全省土地总面积的10.93％。

三、人口状况

2007年末临沂县总人口为1022.7万人，是山东省人口最多的地级城市，临沂市区是由兰山、河东、罗庄三区组成，目前市区常住人口120万，规划到2010年，城区人口145万人。其中常住人口118万人，暂住人口为30万人。

四、交通状况

临沂市交通便利。临沂机场为国家二级机场，是鲁南地区

最大的民航机场，可起降波音737、麦道82等机型，现已

开通北京、上海、广州、青岛的直飞航班。境内以4条过

境国道和14条省道干线为主。兖（州）石（臼所）铁

路、坪（上）岚（山）铁路和胶新铁路贯穿南北。京（北

京）沪（上海）高速公路和日（照）东（明）高速公路

在市内形成一个十字形，通车里程达到340公里。

五、历史与人文环境

临沂市是一块历史文化底蕴深厚的土地。几十万年前的沂河两岸就活动着人类祖先的足迹，临沂古城已有2400多年的历史。

临沂市是着名的革命老区。良好的生态环境，悠久的历史，昌达的文化和革命老区的光荣传统为临沂市提供了丰富多彩的、高品位的旅游资源。立足这些旅游资源优势，近几年临沂市的旅游业快速发展。在"十五"计划中市委、市政府又确立了具有临沂特色的"沂蒙好风光"战略，旅游开发突出了"绿色沂蒙"、"红色风情"、"文韬武略"三大主题，沂蒙旅游的形象和品牌正在鲜明突出。

第二节：经济概况

要点概述：

临沂经济发展强劲并持续快速增长，但人均GDP远落后于省内其他城市；

三产比例趋向合理，各产业总值增加迅速；

财政实力与税收进一步加强；

城市房地产投资逐年加大；

一、国民生产总值与人均GDP持续快速增长，但人均GDP非常低

临沂资源丰富，工业较强。食品、建材、化工、机械、纺织等已成为临沂市工业经济的重

要支柱。

（一）临沂GDP

排名城市GDP总量增长率排名城市人均G

1青岛3206.58亿15.71东营80572

2烟台2402.10亿17.02威海54741

3济南2185.09亿15.73青岛40082

4潍坊1720.88亿16.54淄博39170

5淄博1645.16亿15.85济南37035

6济宁1456.09亿16.46烟台36955

7东营1450.31亿17.07莱芜22983

8临沂1404.86亿16.38滨州22405

9威海1368.53亿15.99枣庄20483

10泰安1012.17亿16.510潍坊20010

11德州1003.38亿16.411德州18243

12聊城839.45亿17.312泰安18074

13滨州829.02亿17.413日照18066

14枣庄757.88亿16.414济宁17976

15菏泽537.68亿17.115聊城14727

16日照505.87亿16.916临沂13639

17莱芜287.29亿16.117菏泽6041元（资料来源：《临沂国民经济和社会发展统计公报》）

临沂经济持续高速增长。2003年以来,临沂经济发展高出全省平均水平2个百分点。

2007年，临沂市全年实现生产总值1404.9亿元，增长16.3%，经济总量位居全省第8。

（二）人均GDP

2007年临沂人均GDP-13639元，在山东省18个市中排名16位，人均GDP远落后于省内

其他城市。

二、三产业比例更趋合理，各产业总值增长速度迅速

2007

三次产业增加比例为12.4：51：

三、财政实力增强，税收进一步增加

资料来源：《临沂2007、2006年国民经济和社会发展统计公报》

2007年实现地方财政收入68.7亿元，增长18%，其中税收收入51.1亿元，占地方财政收入比重为74.3%，比2006年提高5.5个百分点，财政支出128.1亿，增长29.2%。

四、房地产投资进一步加大

（一）临沂固定资产投资与房地产投资额

资料来源：『临沂历年政府部分统计公报』

2001年以来，房地产投资平稳增长，2007年度投资规模达到56亿元

小结：

近几年，临沂经济发展迅速，三产比例日趋合理，经济实力的增强促使固定资产投资和房地产投资近年来持续加大。