成本管理体系

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成本管理制度
土地拓展阶段 项目定位阶段 土地拓展 项目定位 方案设计 项目设计阶段 扩初设计 施工图设计 招投标 项目实施阶段 工程施工 竣工验收 后评估阶段 后评估
重 要 成 本 会 议
地 区 公 司
产品定位 阶段目标 成本定稿 讨论会
方案阶段 目标成本 定稿讨论 会
信息及资料归档
建立各类台帐，资料备案
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三、岗位职责
集团成本管理部 负责部门建设 成本总监 组织建立成本管理体系 组织各类审核工作 负责跨部门的协调工作 协助总监完善管理体系 成本经理 协助标准体系及计划体系 建立 参与各类审核工作 负责成本数据库建设 综合成本 协助建立采购体系 采购主管 负责集中采购和战略采购 建立采购信息库 负责各类资料收集和归档 部门助理 汇总部门工作计划 部门会议的组织与协调 土建/安装/ 景观/精装 造价 负责对口项目的各类专业 审核工作（招标计划、目 标成本、超权限的招标采 购及合同、结算等）
重庆旭辉成本管理体系
培训手册
重庆旭辉成本部
2011年7月1日
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目录
第一部分
组织构架及岗位职责
第二部分
授权体系
第三部分
管理流程与制度体系
第四部分
应用工具
第五部分
考核体系
第六部分
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合理化建议及案例
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旭辉集团成本管理体系培训手册
第一部分
整理汇总实际成本
集团拿地 市场调研 收集集团 内部数据Fra Baidu bibliotek建安成本 预测
组织产品 定位测算 编写一级 目标成本 评审报告 下发一级 目标成本
组织方案 优化测算 编写二级 目标成本 评审报告 下发二级 目标成本
编写三级 目标成本 评审报告 下发三级 目标成本
编写四级 目标成本 评审报告 监控目标成本执行情况 下发四级 目标成本 实际成本录入归档
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一、组织构架 城市公司成本部组织结构图
部门经理
土建造价师 （含采购）
安装造价师 （含采购）
部门助理
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二、部门职能 集团成本管理部
建立成本管理体系
事业部成本部
成本策划
城市公司成本部
成本策划
土地拓展测算
审核各阶段目标成本 动态成本管控 开发管理工具（成本数据库、 ERP、标准文本等） 负责审核超权限招标采购及 工程合同 集中采购和战略采购 审计及考核
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成本管理体系培训手册
第三部分
管理流程与制度体系
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管理流程与制度体系 第一章
目标成本管理制度
招标采购管理制度 合同管理制度 材料设备管理制度
第二章
第三章 第四章 第五章 第六章 第七章
工程结算及后评估管理制度
成本计划管理制度 成本责任管理及监控体系
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土建造价
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成本管理体系培训手册
第二部分
第一章 第二章
授权体系
招标采购类授权 成本类授权
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成本管理体系培训手册
第一章
招标采购类授权
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成本管理体系培训手册
第二章
成本类授权
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事业部/城市公司 成本部
事业部/城市公司 成本部
事业部/城市公司 成本部
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一、组织构架
集团成本管理部组织结构图
集团成本总监
部门副经理 1名
综合成本 1名
专业工程师
部门助理 1名
土建造价师 2名
安装造价师 2名
采购工程师 1名
景观工程师 1名
精装修工程师 1名
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工程施工 至竣工验 收 销售配合
销售及入伙配合
设计配合 二级目标成本 三级目标成本 （成本估算） （成本概算）
工程施工配合
入伙事务管理
成本预测
一级目标成本 （成本策划） 建设用地规划 许可证签土地 使用合同
四级目标成本 （成本预算）
动态成本控制
竣工结算、项目后评 估 合同备案、 产 权 初 按揭办理 始登记
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招标采购管理制度
土地拓展阶段 项目定位阶段 土地拓展 项目定位 方案设计 项目设计阶段 扩初设计 施工图设计 招投标 项目实施阶段 工程施工 竣工验收 后评估阶段 后评估
考 核 指 标
日 常 工 作 考 核
招标文件完 整性 招标流程符 合性 定标价格合 理性 资料提交审核及备案的及时性 5、中标 价格偏差 率 6、招标周 期偏差率 7、招标 文件的标 准化份数
与目标成本比较 与历史数据比较 与市场价格比较
成 本 效 率 指 标
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招标采购管理制度
土地拓展阶段 项目定位阶段 土地拓展 项目定位 方案设计 项目设计阶段 扩初设计 施工图设计 招投标 项目实施阶段 工程施工 竣工验收 后评估阶段 后评估
一级目标 成本测算 准确性
二级目标 成本测算 准确性
三级目标 成本测算 准确性
资料提交审核及备案的及时性
成 本 效 率 指 标
1、成本优化节省金额
3、目标成本偏差率 （结算成本/目标成本）
2、结构 成本的经 济性
4、成本性价比[1+(销 售毛利-土地溢价)/工 程成本]
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前言－旭辉集团项目开发主要业务阶段主要工作分解及工作重心
项目立项 拓展拓展阶段 项目定位阶段 主体结构开工 开盘销售 竣工 入伙 客户关系 管理阶段 销售管理阶段
设计阶段
招标采购阶段
项目实施阶段
施工阶段
拓 展 营 销 设 计 工 程 客 服 成 本 配 套
组织项目论证
初步产品定位
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成本管理制度
土地拓展阶段 项目定位阶段 土地拓展 项目定位 方案设计 项目设计阶段 扩初设计 施工图设计 招投标 项目实施阶段 工程施工 竣工验收 后评估阶段 后评估
地 区 公 司
《旭辉集团标准成本科目表》
《成本动态管理作业指引》
支 持 文 件
《旭辉集团目标成本编制表单》 《定位阶 段目标成 本编制作 业指引》 《方案阶 段目标成 本编制作 业指引》 《扩初阶 段目标成 本编制作 业指引》 《施工图阶段 目标成本编制 作业指引》
负责对口项目的日常协调 工作
编制集团成本简报及月报
参与成本课题研究
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三、岗位职责
城市公司成本部
负责部门建设
负责集团成本管理制度的执行 及管理细则的制定 组织目标成本测算 成本经理 安装造价
编制招标计划 负责权限内安装工程及 材料设备招投标工作 负责现场安装类合同动 态跟踪 负责安装类认质认价
集 团
《以价值工程为指导的成本优化作 业指引》 《分项工程成本优化作业指引》
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成本管理制度
土地拓展阶段 项目定位阶段 土地拓展 项目定位 方案设计 项目设计阶段 扩初设计 施工图设计 招投标 项目实施阶段 工程施工 竣工验收 后评估阶段 后评估
拓展部 成本部
地 区 公 司
配合产品 定位测算 成本策划 编制一级 目标成本
组织方案 优化测算 成本估算 编制二级 目标成本
组织设计 优化测算 成本概算 编制三级 目标成本
地 区 公 司
参与成本 限额指标 确定 成本预算 编制四级 目标成本 ERP数据及时录入 目标成本动态管理
收集当地 数据 建安成本 预测
关 键 工 作
集 团
配合事业部拿地测算
编制各阶段目标成本 负责成本动态管理 组织招标采购工作，并按 权限提交审批 办理工程结算，并按权限 提交审批 成本后评估
编制各阶段目标成本
负责成本动态管理 组织招标采购工作，并按 权限提交审批
办理工程结算，并按权限 提交审批
成本后评估 建立各类台帐，资料备案
地区拿地 成本限额 指标
地 区 公 司
土地拓展 阶段建安 成本预测 定位阶段 目标成本 （一级目 标成本） 方案阶段 目标成本 （二级目 标成本） 扩初阶段 目标成本 （三级目 标成本）
施工图预 算
动态成本控制表
阶 段 成 果
集 团
实际成本 施工图阶 段目标成 本（四级 目标成本）
集团拿地
土地拓展 阶段建安 成本预测
编制及汇总招标文件 参与设计图纸评审
地 区 公 司
参与部品部件清单编制
参与供应商考察
按流程办理招投标
关 键 工 作
集 团
合约策划 提供标准招标文件 参与一二类供应商考察
ERP数据及时录入
过程参与重 大节点，并 按权限审批 各类招标文 件 资料备案
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招标采购管理制度
土地拓展阶段 项目定位阶段 土地拓展 项目定位 方案设计 项目设计阶段 扩初设计 施工图设计 招投标 项目实施阶段 工程施工 竣工验收 后评估阶段 后评估
重 要 招 标 会 议
地 区 公 司
开标会议
定标会议
集 团
参与总包等 重要工程的 定标会议
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招标采购管理制度
成本指标
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成本管理制度
土地拓展阶段 项目定位阶段 土地拓展 项目定位 方案设计 项目设计阶段 扩初设计 施工图设计 招投标 项目实施阶段 工程施工 竣工验收 后评估阶段 后评估
考 核 指 标
日 常 工 作 考 核
施工图预 算准确性 四级目标 成本测算 准确性
成本预测 准确性
设计方案及施工图报建、初步设计报建、 基础提前开工报建
办理房地产预 售许可证
说明及图例： 一、房地产开发业务划分为六个阶段：项目论证、项目策划、设计管理、工程施工管理、销售管理和客户关系管理。 二、工程施工管理阶段和销售管理阶段的时间存在重叠。
：代表关键里程碑 2014-9-14
代表某个阶段的主导的专业任务，即其输出会 用心构筑美好生活 成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。
组织构架及岗位职责
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一、组织构架 成本管理体系组织构架图
集团 总裁
集团成本 总监
集团成本 管理部
事业部/城市公司1 总经理
事业部/城市公司2 总经理
事业部/城市公司n 总经理
事业部/城市公司成本 分管领导
事业部/城市公司成本 分管领导
事业部/城市公司成本 分管领导
土地拓展阶段 项目定位阶段 土地拓展 项目定位 方案设计 项目设计阶段 扩初设计 施工图设计 招投标 项目实施阶段 工程施工 竣工验收 后评估阶段 后评估
招标文件
地 区 公 司
部品部件清单 合约策划 报告
投标文件 评标报告
阶 段 成 果
集 团
中标文件
标准招标文件
中标价格数据资源
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用心构筑美好生活
：配合专业任务。
：成本专业任务。
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成本管理体系培训手册
第一章
目标成本管理制度
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成本管理制度
土地拓展阶段 项目定位阶段 土地拓展 项目定位 方案设计 项目设计阶段 扩初设计 施工图设计 招投标 项目实施阶段 工程施工 竣工验收 后评估阶段 后评估
地区拿地 市场调研
营销部 工程部 设计部 总经理
责 任 部 门
集 团
拓展部 成本管理部 营销管理部 工程管理部 设计管理部
财务管理部
总裁 2014-9-14 用心构筑美好生活 22
成本管理体系培训手册
第二章
招标采购管理制度
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招标采购管理制度
土地拓展阶段 项目定位阶段 土地拓展 项目定位 方案设计 项目设计阶段 扩初设计 施工图设计 招投标 项目实施阶段 工程施工 竣工验收 后评估阶段 后评估
扩初阶段 目标成本 定稿讨论 会
施工图阶 段目标成 本定稿讨 论会
成本分析会
集 团
产品定位 阶段目标 成本评审 会
方案定位 阶段目标 成本评审 会
扩初定位 阶段目标 成本评审 会
施工图定 位阶段目 标成本评 审会
各项目目标成本阶段总结会
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用心构筑美好生活
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成本管理制度
土地拓展阶段 项目定位阶段 土地拓展 项目定位 方案设计 项目设计阶段 扩初设计 施工图设计 招投标 项目实施阶段 工程施工 竣工验收 后评估阶段 后评估
组织 项 目策 划 / 产品、市场及 客户定位研究
概念规划设计
营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备
销售事务管理
规划要点 / 规划 草案
方案设计
扩初设计
施工图设计 （专业设计）
工程施工配合、销售配合及入伙配合
设计配合、供应商考察及招标、施工准备及 桩基等工程施工
主体结构施工至 具备预售条件
组织招标采购工作
编制各类月报表 负责项目后评估 负责跨部门的协调工作 编制招标计划 负责权限内土建工程及材料设 备招投标工作 负责现场土建类合同动态跟踪 负责土建类认质认价 土建类合同结算
安装类合同结算
负责各类资料收集和备 案 部门助理 汇总部门工作计划 部门会议的组织与协调