【建纬观点】开发商在商品住宅交付阶段面临的主要法律风险及防范(二)
浅谈律师解析房地产企业法律风险与防范
浅谈律师解析房地产企业法律风险与防范房地产企业面临的最大挑战来自于自身，最大的敌人不是别人，正是自己对法律风险的防范意识不强。
许多房地产企业往往把法律风险与法律纠纷混为一谈，轻视事前及事中的法律风险防范，只重事后法律纠纷解决，而事前防范往往比事后处理更重要。
一、房地产企业法律风险的主要表现（一）房地产企业在内部管理中的法律风险房地产企业内部法律风险，是指由于房地产企业内部管理不当而引发的法律风险。
首先，房地产企业管理者缺乏法律风险防范意识的风险。
许多房地产企业负责人及管理者没有法律风险防范意识，往往要等到发生法律纠纷之后才想到找律师代理诉讼。
有的房地产企业即使聘请律师担任法律顾问，但是很大程度上只是把顾问律师当作“花瓶”角色，重大决策及管理过程并不让律师参与，没有让顾问律师产生其管理和防控法律风险应有的效用。
其次，房地产企业法律风险防控制度不健全。
主要表现在企业公章管理不规范，乱盖公章可能给房地产企业带来麻烦；合同签订与管理不严格，未建立档案管理制度，重要法律文件散落于角落或者没有存档而丢失，发生法律纠纷时无据可查，最终因证据缺失承担败诉风险；人力资源管理上不与劳动者签订劳动合同、不依法缴纳社会保险，面临违法用工赔偿的法律风险，还有用人不当导致管理失误的风险等。
（二）房地产企业在签订和履行合同中的法律风险房地产开发过程中，最重要的是签订和履行好各种合同。
合同签订中的法律风险较多。
首先，合同签订中对方预埋对房地产企业不利的内容的法律风险。
合同中的每一个字，每一个词，每一句话，都意味着潜在的利益或者损失，因此，草拟合同时双方均会小心谨慎和深思熟虑。
但是由谁草拟合同谁就占据主导地位，律师提醒房地产企业千万不要为了节省律师费而简单参照各类格式文本或者简单按照对方的范本订立合同，因为任何一方在草拟合同时均尽可能写清楚自己有利的条款，而尽可能给对方增加不利的条款，有时为了在合同谈判中对自己有利，草拟合同的一方往往还尽可能采取比较隐蔽的表述规范和限制对方的权利，增加其义务。
论房地产领域“交房必闹”现象及应对措施
论房地产领域的问题及应对措施的研究随着社会城镇化进程的不断推进，城市人口的不断增加，人民群众对于居住的需求持续不断。
有需求就有供应，有需求就有利润。
近几年来，房价节节攀升的势头似有所遏制，因房价下跌而导致业主“XX”的事件却相继在一些地方不断上演，屡见不鲜。
尤其近几年，不管是小房企还是全国TOP10、TOP20开发商都接连沦陷，交房必XX，XX必闹事已成为常态，这个魔咒似乎也是难以摆脱的。
一、浅谈房地产领域问题之原因（一）房地产预售制度商品房预售制度,俗称卖期房、卖楼花,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款。
这一制度最初的宗旨是解决部分房地产企业开发资金不足的问题,以加快城镇住房建设。
但随着生活水平的提高，人民群众对住房的需求逐步从“有没有”向“好不好”转变，工程建设品质与业主的期望差距、销售说辞与交付房屋的差距、小区环境与心理预期的差距等等带来了大量的差距矛盾，且当前社会房价居高不下，一套房子往往成为家庭最大的资产投入，房屋可更换性小，更换代价高，使得“XX”现象频发。
若现房现售，在房屋取得相关合法合规手续后，请业主现场看房，一户一价，则减少了交付的矛盾，“XX”现象也自然随之消失。
因此，商品房只有回归其“商品”的本质，弱化XX的干预，方能从根本上避免“XX”。
（二）房地产经济发展形式与房地产开发管理水平失去平衡房地产行业是高能耗、高排量的行业，而国家可持续发展的经济理念，对房地产行业要求低碳环保建设，大幅度增加企业的建设成本。
房地产企业开发建设管理不能创新，实现健康稳健的高周转，一味地依靠传统经营管理模式的企业，为了生存不得不在小区品质和产品配套上优化成本，或是盲目赶工影响产品质量。
如何从视觉、听觉、嗅觉和触觉全方位满足客户需求，又能在高成本的开发过程中实现平衡，这是房地产经济发展的方向，房地产经济管理的转型和创新迫在眉睫。
（三）销售与交付现状的差距无论是建筑质量、规划配套，还是当初的销售承诺，尤其是口头承诺，在交房当天都会露出真面目。
【建纬观点】PPP项目合同体系的法律问题分析
【建纬观点】PPP项⽬合同体系的法律问题分析（⼀）PPP项⽬协议的法律问题分析1、PPP项⽬协议的签署问题理论上认为，PPP模式是政府与社会资本建⽴的长期合作关系，故PPP项⽬的签署主体是政府和社会资本，但实践中由于社会资本通常会选择设⽴项⽬公司，⽽政府通过竞争性⽅式选择社会资本到设⽴项⽬公司存在过渡，涉及政府与社会资本的合作转化为政府与项⽬公司的合作。
因此在具体的PPP项⽬协议的签约过程中，由于社会资本和项⽬公司主体的区分，导致PPP项⽬协议签署的⽅式包括：⼀是社会资本与政府签署PPP项⽬协议；⼆是项⽬公司与政府签署PPP项⽬协议；三是社会资本与政府签订草约，由项⽬公司签订正式PPP项⽬协议；四是社会资本与政府签订草约，项⽬公司与社会资本签署承继草约的补充合同；五是项⽬公司与政府签署PPP项⽬协议，由社会资本对项⽬公司与政府签署的PPP项⽬协议提供担保。
根据财政部《关于规范政府和社会资本合作合同管理⼯作的通知》（财⾦[2014]156号）的规定，在项⽬初期阶段，即在政府选定PPP项⽬的社会资本后，在项⽬公司尚未成⽴时，政府⼀般与社会资本签订意向书、备忘录或者框架协议，以明确双⽅的合作意向，详细约定双⽅关于PPP项⽬的关键权利义务。
待项⽬公司成⽴后，由项⽬公司与政府重新签署正式PPP项⽬协议，或者签署关于承继意向书、备忘录或者框架协议的补充合同。
因此财政部在《PPP项⽬合同指南（试⾏）》中倾向于采⽤社会资本与政府签订草约，由项⽬公司与政府签订正式PPP协议或承继草约的补充合同的模式进⾏PPP项⽬协议的签署。
⽽政府和社会资本签订的草约的性质，财政部在《PPP项⽬合同指南（试⾏》中规定政府与社会资本签署的是意向书、备忘录或框架协议，其⽬的是表明合作意向，约定项⽬开发的关键权利和义务。
即社会资本与项⽬公司签署的草约包括政府与社会资本签约的内容，也包括项⽬运⾏的关键权利和义务，政府与社会资本签署的草约既具有签约协议特性，⼜具有履约协议特性，是签约协议与履约协议的综合形式。
商品房交付法律风险 PPT
十一、法院判例
购房人:张某 开发商：杭州世茂新里程置业有限公司(世茂西西湖) 约定交付时间：2012年12月31日,补充协议约定宽限至2013年6月30日;竣 备时间：2013年6月18日。 2013年6月底，张某在验房时发现，销售时承诺得景观桥没有了，喷泉景 观也没有了，河道两旁却增设了全封闭的铁围栏，房屋、公共设施设备也 存在严重的质量问题。张某将开发商起诉至余杭法院，要求退房、解除合 同并要求开发商承担违约责任。
时间:2013年底 地点：温州 楼盘：时代滨江 投诉原因：营销过程中,对该小区与安置房间隔方式 、赠送面积、车位销售、商品房户型、销售价格等问题 上存在虚假宣传 处理单位：温州市消保委 结果：经过4个月得拉锯战，开发商赔偿1.72亿元
四、合法得交付？பைடு நூலகம்
关于合法交付得几种观点: 观点1：一表即《建设工程备案表》。
焦点: 1、张某退房能否得到支持？ 2、如不退房,开发商就是否要承担逾期交付得违约责任？
十一、法院判例
购房人:郑某 开发商：杭州绿逸置业有限公司(凤凰家园) 郑某按约收房屋时,拿出置业顾问张某手写得“赠与该业主2万元物业管理费
” 说明，要求开发商履行赠与义务。郑某在验房时发现：客厅及卫生间 墙面、地面开裂，楼板东北角向下贯通开裂，客厅、卧室大面积渗漏发霉 痕迹。郑某要求开发商进行整改，并承诺整改时限。经办人员在《房屋验 收反馈表》中写明“存在质量问题，修复后再行通知交付”。房屋整改完 毕后，电话通知郑某收房，但郑某一直未收房。2014年4月郑某一纸诉状 将开发商诉至法院，要求开发商承担逾期交付违约责任并履行赠与2万元 物业费焦的点承:诺。
1、就是否构成逾期交楼？退房？ 2、2万元得物业管理费的赠与如何处理？
十一、法院判例
【建纬观点】外资（外国）设计公司在华开展业务法律风险防范
【建纬观点】外资（外国）设计公司在华开展业务法律风险防范金哲远建纬律师事务所不动产金融部成员，毕业于清华大学、法国巴黎政治学院，目前专注于建设工程与基础设施、房地产、工程投融资相关领域诉讼与非诉讼法律实务。
导言建筑设计是工程建设的首要环节，与建筑业的发展息息相关，建筑业广阔的市场空间和转型升级的趋势，为建筑设计行业创造了良好的市场机遇。
目前，我国建筑设计企业数量众多，集中度不高，市场化程度较高。
行业参与者主要包括国有设计院、民营设计企业和外资设计企业，各自建立了独特竞争优势。
外资设计企业主要从上世纪八十年代进入我国，凭借品牌知名度、经验积累和创意能力，主要承接大型建筑的方案设计等前端业务。
未来随着装配式建筑、BIM等新技术的应用以及工程总承包、全过程工程咨询等商业模式的推广，大型平台化的建筑设计企业有望进一步巩固领先优势，外资设计企业将获得更大的竞争优势。
从2001年我国加入WTO以来，我国按照对世贸组织的承诺加紧开放我国的建筑工程设计行业，由住建部、商务部于2002年共同颁布《外商投资建设工程设计企业管理规定》对外资进入工程设计行业进行规范管理。
经过16年的适用，该《管理规定》于2018年10月31日被住建部、商务部决定废止。
外资设计企业的资质管理、经营管理面临着一些显著变化。
除以外商投资形式进入中国、设立外资设计企业的公司之外，一些外国设计企业也有在华开展业务的需求。
但是，根据我国的建筑设计资质管理的规范，其业务范围也受到了一定限制，其进行工程设计往往需要与中国境内设计企业组成联合体或者分工进行。
因此，外国设计在华经营需要格外注意规划自己的业务结构以及参与工程的方式，避免出现因不合规导致的法律风险和对工程建设带来的不利影响。
一、外商投资设计公司在华取得设计资质我国建设工程设计企业实行资质管理，企业取得相关资质后，方可在资质许可的范围内从事生产经营活动。
外资设计公司在华开展业务，也需适用资质管理的规范。
房地产开发商的法律合规与风险防范经验分享
房地产开发商的法律合规与风险防范经验分享近年来，随着社会发展和人们对生活质量的追求，房地产市场呈现出蓬勃发展的态势。
然而，众所周知，房地产开发涉及大量的法律法规，一旦合规问题出现，可能给开发商带来巨大的风险和损失。
因此，房地产开发商需要高度重视法律合规，并采取相应的风险防范措施。
本文将分享几点房地产开发商的法律合规经验和风险防范策略。
一、合规守法，切实履行义务作为房地产开发商，首要任务是合法经营、守法合规。
在开发前期，开发商应积极申请并获取相关证照，包括规划许可证、建设工程规划许可证、国土使用证等。
同时，开发商还需合规缴纳土地出让金、税费等各项费用，并及时向相关政府部门备案。
此外，开发商还应严格按照相关规定进行销售和交付，并确保房屋质量符合国家标准和约定。
二、加强合同管理，明确权益责任房地产开发商应以合同为依据，明确开发商、购房者和第三方的权益和责任。
在签订预售合同时，开发商应完整、准确地记录房产面积、价格、交付时间等重要信息，并全面履行合同约定。
此外，开发商还应加强对销售人员的培训，确保其了解法律法规，遵循行业规范，不得操纵市场价格或使用虚假宣传手法。
三、健全内部合规机制，提高风险防范能力房地产开发商应在公司内部建立健全的合规机制，以确保业务的合法性和规范性。
首先，开发商应设立专门的法务部门或聘请专业的法务人员，从事合同审核、法律咨询等工作，有效避免法律风险。
其次，开发商还应制定详细的内部管理制度，明确各部门的职责和权限，规范业务流程，防范违法行为的发生。
此外，开发商还应加强与相关政府部门、律师事务所等的合作，及时了解最新的法律法规和政策动态，以便及时调整运营策略。
四、加强风险防范意识，应对紧急情况在日常经营中，房地产开发商还应高度重视风险预警和应对能力的建设。
首先，开发商应建立完善的风险评估制度，全面识别和评估潜在风险，并根据不同风险制定相应的防范措施。
其次，开发商还应制定应急预案，面对突发事件能够迅速应对，减少损失和影响。
房地产客户群诉风险
房地产客户群诉风险房地产客户群诉风险1. 引言2. 房地产客户群诉风险的特点房地产客户群诉风险的特点主要体现在以下几个方面：2.1 法律风险房地产行业涉及的法律法规较多，知识产权、土地使用权、购房合同、消费者权益保护等方面的纠纷频发。
客户群体如遇到法律问题，往往会选择集体诉讼的方式来维权，对企业造成较大的法律风险。
2.2 市场风险随着房地产市场的发展，客户选择余地增加，客户对产品和服务的要求也越来越高。
一旦企业不能满足客户的期望，客户群体可能会联合起来进行抵制或维权，对企业形象和销售额造成负面影响。
2.3 社会风险房地产行业关系到人们的居住和生活环境，涉及到生态环境保护、社区协调发展等问题。
如果企业在社会责任履行方面存在短板，可能会引发客户群体的不满，进而产生群体维权风险。
3. 房地产客户群诉风险管理策略3.1 加强法律风险防控建立健全的法律团队，及时跟踪行业法规和相关法律风险，避免违法行为的发生。
加强购房合同和消费者权益保护条款的编制和审查，确保合同条款的合法性和公正性。
完善客户投诉处理机制，及时解决纠纷，避免客户的集体维权。
3.2 提高产品和服务质量房地产企业应注重产品质量和工程进度，确保房屋质量符合国家标准，并按时交房。
加强客户关系管理，提供完善的售后服务，提高客户满意度，减少客户投诉。
积极参与社区建设，履行企业社会责任，树立良好的企业形象。
3.3 加强舆情监测和应对建立健全的舆情监测机制，及时发现和分析与企业相关的舆情信息，了解客户的意见和诉求。
积极参与舆论引导，加强与客户的沟通和互动，避免舆论风波的产生。
在危机事件发生时，及时采取应对措施，保护企业的声誉和利益。
4. 结论房地产客户群诉风险是当前房地产行业面临的重要挑战之一，对企业形象和经济效益都有一定的影响。
为了有效应对房地产客户群诉风险，企业应加强法律风险防范，提高产品和服务质量，加强舆情监测和应对能力。
只有通过科学有效的风险管理措施，才能保证企业在激烈的市场竞争中稳定发展。
房地产暴雷法律后果(3篇)
第1篇随着我国房地产市场的快速发展，房地产企业数量和规模不断扩大，但同时也伴随着一系列法律风险。
近年来，房地产暴雷事件频发，给市场带来了巨大的冲击。
本文将分析房地产暴雷的法律后果，包括但不限于合同纠纷、债务违约、投资者权益受损等方面。
一、合同纠纷1. 商品房买卖合同纠纷房地产暴雷往往导致开发商无法按时交付房屋，购房者与开发商之间的合同纠纷随之产生。
主要表现为：（1）开发商无法按时交付房屋，购房者要求解除合同，退还购房款及利息。
（2）开发商交付的房屋存在质量问题，购房者要求维修、退房或赔偿。
（3）购房者因开发商违约导致房屋无法按期交付，要求开发商承担违约责任。
2. 房地产开发合同纠纷房地产暴雷还可能引发房地产开发合同纠纷，如：（1）开发商与供应商、施工单位等之间的合同纠纷。
（2）开发商与合作伙伴之间的合同纠纷。
（3）开发商与政府部门之间的合同纠纷。
二、债务违约1. 开发商债务违约房地产暴雷导致开发商资金链断裂，无法按时偿还债务。
主要表现为：（1）开发商对银行、供应商等债权人的债务违约。
（2）开发商对购房者、合作伙伴等债务人的债务违约。
2. 投资者权益受损房地产暴雷导致投资者权益受损，主要表现为：（1）股权投资者权益受损，如公司经营不善、资产缩水等。
（2）债权投资者权益受损，如无法收回本金及利息。
三、投资者权益受损1. 股权投资者权益受损房地产暴雷导致开发商股价下跌，股权投资者权益受损。
主要表现为：（1）投资者持有的股票价值缩水。
（2）投资者无法实现预期投资回报。
2. 债权投资者权益受损房地产暴雷导致债权投资者无法收回本金及利息，权益受损。
主要表现为：（1）投资者无法实现预期投资回报。
（2）投资者权益受到侵害。
四、法律后果及应对措施1. 法律后果房地产暴雷的法律后果主要包括：（1）合同纠纷：购房者与开发商、开发商与合作伙伴之间的合同纠纷。
（2）债务违约：开发商对债权人、投资者等的债务违约。
（3）投资者权益受损：股权投资者、债权投资者权益受损。
保交楼法律后果(3篇)
第1篇随着我国房地产市场的发展，购房者与开发商之间的纠纷日益增多。
其中，“保交楼”问题尤为突出，涉及众多购房者的切身利益。
本文将从法律角度出发，对“保交楼”的法律后果进行深入探讨。
一、什么是“保交楼”“保交楼”是指开发商在约定的时间内，按照合同约定将房屋交付给购房者的行为。
在我国，房屋买卖合同中通常会约定开发商应在特定时间内将房屋交付给购房者。
然而，由于各种原因，部分开发商未能按时交付房屋，导致购房者利益受损，形成了所谓的“保交楼”问题。
二、保交楼的法律后果1. 违约责任根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。
在“保交楼”案件中，开发商未能按时交付房屋，构成违约行为，应承担相应的违约责任。
（1）支付违约金房屋买卖合同中通常会约定违约金条款，规定开发商未能按时交付房屋时，应向购房者支付一定数额的违约金。
如果合同中未约定违约金，购房者可以要求开发商按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定支付违约金。
（2）赔偿损失除了支付违约金外，开发商还应赔偿因延迟交房给购房者造成的损失。
损失包括但不限于购房者的租房费用、装修费用、精神损失等。
2. 请求解除合同在“保交楼”案件中，购房者有权请求解除房屋买卖合同。
根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方当事人可以解除合同。
购房者可以依据这一条款，要求解除与开发商之间的房屋买卖合同。
3. 请求赔偿损失购房者解除合同后，有权要求开发商赔偿因合同解除而造成的损失。
损失包括但不限于购房款、违约金、装修费用、租房费用等。
4. 请求强制履行在特定情况下，购房者可以请求法院强制开发商履行合同，即要求开发商按照合同约定交付房屋。
但需要注意的是，强制履行并非适用于所有“保交楼”案件。
法院在审理过程中，会综合考虑开发商的履约能力、购房者的利益等因素，决定是否支持强制履行请求。
楼盘交付与验收的关键节点及要点
楼盘交付与验收的关键节点及要点在购买新房之前，楼盘的交付与验收阶段是至关重要的。
了解楼盘交付与验收的关键节点和要点可以帮助购房者确保自己的权益得到保障。
本文将介绍楼盘交付与验收的关键节点以及要注意的要点。
一、开发商交付楼盘的关键节点1. 基础设施交付：楼盘的基础设施包括道路、排水、电力等公共设施，开发商应该在交付之前确保这些设施的正常运行和完善。
2. 综合验收：楼盘交付之前，开发商应该对整个楼盘进行一次全面的综合验收，确保楼盘的各项建设符合相关标准和规定。
3. 房屋建筑工程验收：开发商需要聘请专业的建筑验收机构对楼盘的建筑工程进行验收，包括结构、防水、电气等方面，以确保房屋的质量达到标准。
4. 交房通知：开发商在正式交付之前，应该提前通知购房者具体的交房时间和要求，以便购房者做好准备。
二、购房者验收楼盘的要点1. 确认房屋面积：购房者应该与开发商进行核实，确保交付的房屋面积与购买合同中约定的一致。
2. 检查建筑质量：购房者可以聘请专业人士对房屋的建筑质量进行检查，确保房屋的结构安全、防水有效等。
3. 检查装修质量：购房者需要仔细检查房屋的装修质量，包括地板、墙壁、门窗等，确保符合相关的装修标准。
4. 确认设备设施：购房者需要确认房屋内设备设施的正常运行，如水电、暖气、空调等是否能够正常使用。
5. 检查公共区域：购房者还应该检查楼盘公共区域，如楼梯、电梯、走廊等，确保安全和卫生。
三、合同保障购房者在楼盘交付与验收阶段，需要注意相关合同的保障条款，确保自己的权益得到保护。
1. 合同约定：购房者应该仔细阅读购房合同，了解交付与验收的具体约定和要求。
2. 保修期限：购房合同应明确约定房屋的保修期限，购房者在保修期内可以享受开发商提供的维修和保养服务。
3. 应赔偿条款：购房合同应设置相关的应赔偿条款，确保购房者在发现房屋质量问题时能够得到合理的赔偿。
4. 相关附件：购房者还应仔细阅读购房合同的相关附件，如建筑工程验收报告、装修验收报告等，以了解更多的房屋信息。
(法律法规课件)断供与退房——困扰房地产开发商的二大热点法律问题
断供与退房——困扰房地产开发商的二大热点法律问题作者：周善良、荆钰来自：原创2009-1-4[浏览：851次]2008年，对于房地产行业来说，注定是不平凡的一年。
新年伊始房市即遭遇"大雪"，据中国指数研究院独家提供的数据监测显示，2008年第一周，全国主要城市商品房市场整体成交量大多出现下滑，北京、上海、天津、深圳四大城市成交量也大幅萎缩；并且接下来的“五一”假期以及以往的“金九银十”也未能挽救低迷的楼市。
销售的冷遇加上2007年处于房价高位时期的大量拿地，均使开发商感受到了前所未有的资金压力，为了缓解资金危机开发商只得采取各种方法促销，其中最直接有效的就是打折、降价销售。
在网上，有篇文章题目为《万科“三重门”》——“捐款门”、“辞职门”、“降价门”，前两道门与本文无关暂且不论，但最后一道门足以说明“降价”一词在今年已成为万科这家房地产行业龙头企业的主旋律之一，万科尚且如此，其他企业就更不用讲。
全国掀起的这种降价风潮虽然在一定程度上刺激了意向购房客户的成交速度，但更多的是让之前购房的业主无法释怀，于是一些高价购房的老业主齐声喊冤，或要求开发商弥补、退还差价，或要求退房，或停止还贷。
而且开发商促销力度越大，已购房者退房或断供的行动就越强烈，于是一边是开发商打折售房吆喝声不断，一边买房人“退房”、“断供”行动一波接一波，因此，“退房”和“断供”就成为今年困扰房地产开发商的二大热点法律问题。
第一部分：首先看一下全国主要城市退房以及断供的案例。
深圳：众所周知，深圳这两年的房价涨幅居全国最高，自去年下半年开始下调以来，目前新开楼盘基本都采取低开策略，很多楼盘报价较去年高点已下调20%左右，尤其是一些分期开发的楼盘，业主们可以非常直接在同一小区进行价格比对，所以更直接导致前期高价购房的业主心理失衡。
今年深圳诸多楼盘都出现团退现象，包括万科第五园、金地梅陇镇等大牌，其中典型的是桑泰地产的某楼盘。
房地产开发企业合规管理及法律风险防范_记录
《房地产开发企业合规管理及法律风险防范》阅读随笔目录一、内容概要 (1)1. 背景介绍 (1)2. 本书阅读目的和意义 (2)二、房地产开发企业合规管理概述 (3)1. 合规管理定义与重要性 (5)2. 房地产开发企业合规管理特点 (6)3. 合规管理体系建设与运行 (7)三、房地产开发企业法律风险类型及成因 (9)1. 法律法规风险 (10)（1）土地政策变化风险 (10)（2）规划审批风险 (11)（3）合同履行风险 (12)2. 项目管理风险 (13)（1）工程质量风险 (14)（2）项目交付风险 (16)（3）客户纠纷风险 (17)3. 企业经营风除 (18)一、内容概要如何实施有效的合规管理并防范法律风险的问题，本文首先从总体上介绍了房地产企业面临的合规管理要求和法律风险类型，强调了加强合规管理和风险防范的重要性。
通过深入分析企业内部合规管理体系的建设、法律法规的遵守与执行、合同管理、项目风险控制等方面的实际操作案例，总结了经验教训，提出了一些切实可行的建议和方法。
文章也关注房地产企业外部环境变化对合规管理和风险防范的影响，并提出了相应的应对措施。
通过阅读随笔，有助于房地产开发企业深入理解合规管理和法律风险防控的理论和实践知识，提高企业的合规意识和风险防范能力。
1. 背景介绍在当今社会，随着城市化进程的加速推进，房地产市场日益繁荣，房地产开发企业作为城市发展的重要参与者，其发展状况直接关系到国家经济、社会稳定和民生福祉。
在追求经济效益的同时，房地产开发企业也面临着越来越多的法律风险和合规问题。
加强房地产开发企业的合规管理及法律风险防范，已成为企业持续健康发展的重要保障。
随着法律法规的不断完善和监管力度的加强，房地产开发企业在项目开发、销售、运营等方面都受到了更为严格的规范。
土地使用权、建设工程规划许可、预售许可等环节都需要遵循相关法律法规的规定。
房地产企业的税收、融资、环保等方面也受到越来越高的关注。
投资房地产项目需要注意的法律问题
投资房地产项目几个必须要注意的法律问题房地产项目是目前中国大陆少数几个平均利润高的行业，尤其在前几年，其获取的利润足以暴利来形容。
虽然现在由于国家宏观经济调控政策影响，该行业处在微妙的嬗变之中，但从另一角度来分析，由于银根紧缩，国家政策仍不明朗，许多房地产开发商都面临着资金短缺和对未来市场风险没低之尴尬局面，这时候他们都迫切需要寻找合作伙伴，一来可以解除资金短缺困境，二来可以减轻未来的市场风险，因此，此时此刻也正是投资者进入的最佳时期。
但由于房地产项目是个资金密集、开发建设周期长的复杂化的系统工程，在其开始建设到销售完毕这段时间内，需要承担大量的可预测和不可预测的未知风险。
因此，投资房地产项目，则必须要对该行业的运作全过程有完整的了解。
根据目前所可知的信息资料分析，房地产开发所会遇到的风险可归纳为以下四个：一是国家宏观经济调控的风险；二是项目开发的法律风险；三是市场风险；四是不可抗力的风险。
在这四个风险中，法律风险是最容易控制的，也是最有可能发生的风险，而其它三个风险都是企业无法控制的，只能作事先预测尽可能地避免它发生。
以下结合司法实践就该法律风险作简要的分析，供各位企业家参考（针对已经存在的房地产项目进行投资）。
一，房地产项目的合法性问题这是介入房地产项目中首要需要解决的法律问题。
一个房地产项目的成立与开发要受到法律保护，必须满足：一有通过出让取得的国有土地使用权；二有房地产企业资质；三有该项目已经主管部门的行政批准。
具备了以上条件，则可以说明该房地产项目的主体是合法的，受法律保护。
当然，实际上，光看以上几个方面是远远不够的，比如说，经常会有房地产开发商将原来审批的项目用途、项目的规划设计参数等私自更改。
如果私自更改不能获得政府的认可，则房地产项目就无法通过竣工验收备案，也就意味着无法将房屋对外销售和办理产权证。
就算可以获得政府的最终认可，那也需要承担一笔不菲的罚款等。
这里需要说明的是，对项目的规划设计参数，并非都是无法更改的。
住宅类商品房销售及交付法律风险及其防范措施
住宅类商品房销售及交付法律风险及其防范措施随着我国经济的快速发展，城市化不断推进，房地产市场持续升温，住宅类商品房销售量不断攀升。
但随着各类房地产项目的逐渐增多，购房者在购房交易过程中也面临着一系列的法律风险。
为此，购房者需要了解住宅类商品房销售及交付法律风险，并采取相应的防范措施，以保护自己的合法权益。
住宅类商品房销售法律风险不合法销售行为风险住宅类商品房销售行为存在不合法行为风险，如未取得合法的销售许可证、未按照规定的住宅类商品房销售程序进行销售等。
购房者需要认真阅读各项资料，了解房产项目的合法性，确保购房过程合法合规。
合同风险在购房交易中，合同是双方约定权利和义务的重要依据，但一些开发商为了自身利益，可能会在合同中存在不公平、不合理的条款。
购房者在签订合同前应该认真阅读，慎重考虑，必要时可以咨询相关专业人士。
同时，购房者也应该关注房屋的质量、交付时间、装修标准等具体问题，不要被开发商的花言巧语所迷惑。
交付风险住宅类商品房的交付是购房者最关注的问题之一。
开发商可能会存在无法按时交付的问题，或者在交付时房屋存在质量问题。
购房者应尽早与开发商沟通，避免交付的问题最终演变成纠纷。
住宅类商品房交付法律风险交付时间风险住宅类商品房的交付与开发商、购房者之间签订的合同有关。
但一些开发商可能会故意拖延交付时间，让购房者产生焦虑。
购房者需要了解开发商交付时间的约定，并及时监督。
如果合同中有交付时间的规定，购房者可以通过法律途径维权。
交付标准风险开发商可能存在在住宅类商品房交付时未按照约定标准执行的情况，如交付的房屋存在质量问题、装修标准与合同不符等。
购房者应当认真审查开发商交付的房屋是否符合约定，并及时提出异议，以保障自身权益。
交付验收风险开发商交付住宅类商品房时，购房者需要进行验收，以确定交付的房屋是否符合约定标准。
一些开发商可能会对验收结果进行篡改。
购房者在进行验收时，要认真核实各项内容是否达到了约定标准，并妥善保管验收相关文件。
《住宅类商品房销售及交付法律风险及其防范措施》PPT课件
第一篇 销售法律风险及其防范措施
目录 content
宣传资料
销售案场
样板房
销售说辞
销售文件
销售文件——认购书
一、认购书
1、法律性质：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题 的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖 合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于 定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立 的，出卖人应当将定金返还买受人。 2、认购时应签署的法律文件：《签约须知》《销售风险提示》《购房人家庭成员及 名下住房情况申报表》《商品房认购合同》
（Suitable for teaching courseware and reports）
第一篇 销售法律风险及其防范措施
目录 content
宣传资料
销售案场
样板房
销售说辞
销售文件
宣传资料
一、风险点：售楼广告/楼书/宣传册/折页等 二、法律依据：
1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划
（二）法律文件展示 展示文件：认购书范本、预售合同范本、“一房一价”政策所要求的表价（在商品 房交易场所的醒目位置，公布已登记房源信息，明确标示每幢房屋的幢号、房源套 数、已登记房源套数和已登记房源实际成交均价）
（三）不利因素提示 现场展示牌（红线内和红线外1公里)： 销售风险提示：要求购房者在认购时阅读并签字。
开収商应当根据业主要求提供实测面积的有关资料诉讼案例交接手续通知及催告目彔content交付条件法律意义交付法律风险及其防范措施风险与防范一房屋质量问题引起的纠纷一法定解约事由1房屋主体结构质量不合格1最高人民法院关二审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十事条
房地产项目的常见风险及风险管理
房地产项目的常见风险及风险管理引言概述：房地产项目作为一项重要的投资领域，其发展与市场环境息息相关。
然而，随着市场的不断变化和发展，房地产项目也面临着各种风险。
本文将从五个方面详细阐述房地产项目的常见风险及风险管理措施，以帮助投资者更好地理解和应对这些风险。
一、市场风险1.1 市场需求波动：房地产市场受多种因素影响，需求波动是其中之一。
政策调控、经济周期等因素都可能导致市场需求的波动，投资者应密切关注市场动态，及时调整项目策略。
1.2 市场竞争加剧：房地产市场竞争激烈，项目面临着来自其他开发商的竞争压力。
投资者应关注竞争对手的项目定位、市场份额等信息，并制定相应的竞争策略。
1.3 市场价格波动：房地产市场价格波动大，投资者应关注市场价格趋势，避免价格波动对项目收益造成较大影响。
同时，合理制定项目的定价策略，降低价格波动的风险。
二、融资风险2.1 资金筹措困难：房地产项目需要大量的资金支持，但融资渠道并不总是畅通。
投资者应积极寻找多元化的融资渠道，降低融资风险。
2.2 融资成本上升：融资成本是影响项目盈利能力的重要因素。
投资者应关注市场利率的变化，及时调整融资方案，降低融资成本。
2.3 融资条件变化：融资条件的变化可能导致项目融资计划的失败。
投资者应密切关注融资方的变化，及时调整融资计划，确保项目的资金需求得到满足。
三、政策风险3.1 土地政策调整：土地政策的调整可能对房地产项目的开发和销售产生重大影响。
投资者应关注土地政策的动态，及时调整项目策略，降低政策风险。
3.2 政策法规变化：政策法规的变化可能导致项目的规划、审批等环节发生变化，影响项目的进展。
投资者应密切关注相关政策法规的变化，及时调整项目计划，降低政策风险。
3.3 税收政策调整：税收政策的调整可能对项目的盈利能力产生重大影响。
投资者应了解并遵守相关税收政策，减少税收风险。
四、技术风险4.1 技术难题：房地产项目的开发和建设过程中可能遇到各种技术难题，如土地环境复杂、施工工艺复杂等。
住宅工程质量常见问题防控措施专篇
住宅工程质量常见问题防控措施专篇住宅工程质量是指在住宅建设过程中所涉及的各个环节，包括设计、施工、监理等，所要达到的标准和要求。
而在实际的工程施工过程中，常常会遇到各种质量问题，这些问题的存在容易导致房屋质量下降，甚至对住户的生命财产安全构成威胁。
因此，对于住宅工程质量问题的防控至关重要。
本文将以住宅工程质量常见问题为切入点，结合相关案例和数据，探讨防控措施。
一、常见问题1.1施工质量问题住宅工程在建设过程中，施工质量问题常常是引发质量事故的一个重要原因。
例如，墙体开裂、地板拱起、屋顶漏水、门窗不封闭等问题，都是由施工工艺和质量不达标所引起的。
1.2设计不合理问题在住宅工程建设过程中，设计环节是至关重要的一环。
如果设计不合理、错误百出，就会导致后期的施工质量问题。
例如，房屋结构不稳固、管线布置不合理等，都会直接影响到房屋的使用和安全性。
1.3材料质量问题住宅工程建设过程中，所使用的建筑材料的质量问题也是一个不可忽视的因素。
如果使用的建材质量不达标，就会导致房屋质量问题。
例如，建筑材料的强度不符合要求、耐久性差等，都会导致房屋出现各种质量问题。
二、防控措施2.1建立健全的监管制度在住宅工程建设过程中，建立健全的监管制度是防控质量问题的关键。
政府部门应当加强对住宅工程建设的监管，加大对施工单位、设计单位和材料供应商的监督力度，确保工程的质量和安全。
2.2加强质量管理施工单位应当加强对工程施工质量的管理，建立健全的质量管理体系，包括施工工艺、质量检测、验收标准等。
加强对施工人员的培训和管理，提高他们的专业素质和责任意识。
2.3严格把关建筑材料材料供应商应当严格把关所提供的建筑材料的质量，确保其符合国家相关标准和要求。
同时，施工单位也要在选材过程中严格控制，确保所使用的建筑材料符合要求。
2.4强化设计审查设计单位应当加强对设计的审查，确保设计的合理性和可行性。
在设计过程中，要充分考虑到房屋的使用功能和安全性，避免出现设计缺陷，导致后期的施工质量问题。
5个典型案例透析商品房预售合同常见风险点法天使
5个典型案例透析商品房预售合同常见风险点法天使编者按本文整理了北京市门头沟法院关于商品房预售合同纠纷典型案例通报会的内容，通过梳理商品房预售合同纠纷案件基本情况、特点，对常见问题进行梳理，并具体结合了五个典型案例详细说明了常见合同纠纷问题。
以下商品房预售合同中的一些易发纠纷点，也是一些开发商、装饰装修公司在合同起草和审查时应注意的合同风险点，同时律师法务也应事前提示公司企业这些合同注意事项，以减少商品房交易中不必要的合同纠纷。
本文目录•基本情况一、商品房预售合同纠纷案件基本情况及特点二、商品房预售合同纠纷中常见问题分析三、举措和建议•典型案例一、购房者要求返还团购费的，应当举证证明团购费的去向二、因装修造成的违约，仅由装修公司承担责任三、无法办理贷款的，视其原因承担责任四、开发商逾期交房的，应明确违约责任并合理计算损失五、交付质量除合同约定外，还应符合行业标准原文标题《商品房预售合同纠纷案件审理情况及典型案例》转载 | 审判研究（ID：spyjweixin）北京门头沟法院公开发布3月初，北京门头沟法院召开了关于商品房预售合同纠纷典型案例通报会，介绍商品房预售合同纠纷案件审理基本情况，详解典型案例，对认识误区进行风险提示。
本次通报会的网络直播主持人为毕辉，现场主持为门头沟法院何宜航，民一庭负责人梅宇、民一庭副庭长韩晓飞出席通报会并介绍相关情况。
以下内容包括基本情况介绍、5个典型案例。
民一庭负责人梅宇：基本情况随着房地产业的迅速发展，法院受理的涉商品房预售合同纠纷案件不断增加。
对此，门头沟法院有针对性的开展专项调研，梳理了本区商品房预售涉及的合同订立、履行及解除等相关法律问题，总结归纳了该类案件的基本情况及特点。
同时，为妥善促进商品房预售合同纠纷的解决，针对商品房预售领域当前存在的突出问题，提出一些法院角度的工作建议，以期维护房地产市场的平稳健康发展，促进开发商自我规制、引导购房者理性维权，推进区域社会和谐稳定发展。
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【建纬观点】开发商在商品住宅交付阶段面临的主要法律风险及防范（二）作者介绍王勇，上海市建纬律师事务所合伙人、律师。
曾在法院审判庭工作多年，执业后为多个大型基础设施建设项目、住宅商品房项目开发等提供非诉及诉讼等法律服务。
目前主要服务方向为房地产开发、建设工程、市政基础设施建设、公司治理等诉讼、非诉讼法律事务。
李徐伟，上海市建纬律师事务所房地产团队执业律师。
毕业于复旦大学，法律硕士，目前在读北京大学创办的国内第一个国际工程法研修班。
主要执业方向为房地产与建设工程、PPP、公司业务等领域，曾长期到项目现场为大型施工企业提供建设工程全过程法律服务。
“三、交付阶段开发商面临的主要法律风险开发商在商品住宅交付阶段面临的法律风险繁杂，难以一一列举。
在此笔者结合实践情况，列举了以下主要法律风险：（一）逾期交房的法律风险逾期交房是开发商在交付阶段面临的首要法律风险，司法实践中主要有两种情形：一是开发商未按约定期限交房，二是购房人合理拒绝收房视为开发商未按期交房。
1、开发商未按约定期限交房开发商未按约定期限交房主要体现在“交房”时未能严格按照合同约定期限通知交房、交付房屋、购房人完成初步质量验收或书面确认，只要开发商的履约行为存在不具备完备方式或程序之情形，均有可能被认定为无效“交房”行为的法律风险，从而导致开发商承担逾期交房的法律责任。
所以，此情形属于开发商主动违约的情形，即开发商在约定的期限内未能完全按合同约定的方式、程序进行交房。
实践中，部分开发商要求购房人先签署收房文件后验房或先交费后验房，通常购房人难以接受开发商的该要求，从而导致双方未能进行验房程序，甚至导致发生诉讼。
根据2014年住建部颁布的《商品房买卖合同（预售）》合同示范文本第11条规定“办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。
”开发商的上述行为违反交房程序，购房人有权拒绝。
如因此导致纠纷甚至是发生诉讼的，笔者认为开发商有被认定为未“交房”并最终承担逾期交房责任的法律风险。
2、购房人合理拒绝收房视为开发商未按期交房此情形为开发商被动违约的情况，即开发商已按期提出交房，但购房人拒绝收房。
司法实践中，购房人拒绝收房的，一种情形是实际未接收房屋，但如果购房人已收取钥匙、实际使用房屋或有其他可以被认为交房完成的情形，则此种情形购房人不能再主张开发商的逾期交房责任；而另一种情形是购房人基于法律上规定的合理理由拒绝收房，可分为以下两种情形：第一种情形是开发商未提供应当提供的文件导致购房人拒绝收房。
根据合同约定或相关法律规定，开发商在交房时应该主动出示、提交部分文件资料，这类文件资料主要有两种：第一种是用以证明房屋已处于法律适格的可交付状态的文件资料，如项目的竣工验收备案表、新建住宅交付使用许可证、物业维修基金缴纳证明等；第二种是符合规范的房屋保修书、使用说明，如住宅质量保证书、住宅使用说明书等。
目前实践中，由于购房人的权利意识逐渐成熟，在验房时常根据合同约定或相关规定，选择性地要求开发商提供相关文件，如房屋实测面积的有关资料，尤其是项目的竣工验收备案表、住宅质量保证书与住宅使用说明书，如开发商未能提供前述三类文件资料，则购房人可以此为由拒绝收房，开发商有被认定为不合格交房的法律风险。
需注意，前述购房人可要求提供而开发商应当提供的文件，需要同时具备两个条件：一是合同中明确约定应由开发商提供，二是属于相关规范性文件规定的证明房屋具备交付使用条件的文件。
如不属于此类文件，购房人要求提供而开发商未提供的，则不构成购房人拒绝收房的合理理由。
第二种情形是发生法律规定或合同明确约定可以拒绝收房合理事由的房屋质量问题。
通常可能导致购房人提出拒绝收房的质量问题主要有：（1）楼体不稳定。
主要表现为过了沉降期，依然下沉不止；不均匀沉降导致楼体倾斜；整体强度不够，楼体受震动后或在大风中摆动；因结构不完善，部分或全部承重体系载力不够，导致楼体有局部或全部坍塌隐患。
（2）出现裂缝。
包括墙体裂缝及楼板裂缝。
裂缝分为强度裂缝、沉降裂缝、温度裂缝、变形裂缝，产生的原因有材料强度不够，结构、墙体受力不均，抗拉、抗挤压强度不足，楼体不均匀沉降，建筑材料质次，砌筑后干燥不充分等。
（3）发生渗漏。
由于防水工艺不完善、防水材料质量不过关等原因导致屋面渗漏，厨房、卫生间向外的水平渗漏，以及向楼下的垂直渗漏，垂直渗漏多见于各种管线与楼板接合处。
在雨季及厨房、卫生间用水量大时，渗漏严重会影响使用人的正常生活，破坏地面装修，影响楼上楼下邻里关系。
（4）出现墙体空鼓、墙皮脱落。
墙体内部各砌块、层面之间连接不好，在压力、温差等作用下形成中空，致使墙体整体抗压能力降低，表面粉刷层易脱落。
有时在没有形成空鼓的情况下，由于墙表面粉刷材料质次，粉刷工艺不符合要求，也会造成墙皮大面积脱落。
（5）隔音、隔热效果差。
住宅楼内户与户之间、户内各厅室之间隔断墙及楼板隔音、减震效果不好，达不到私密性的要求；屋面、外墙冬天降温快，夏天升温快，达不到保温、隔热的要求。
上述现象产生的原因在于墙体、屋面隔音、隔热材料厚度不够，材料质次，或者施工工艺不符合要求。
（6）门、窗密闭性差、变形。
有的门窗自安装时开始，有的在使用一段时间后即出现密闭不好、部分材质或整体变形的问题，严重者起不到隔断视线、挡风遮雨的效果，有的无法关闭、开启。
产生上述问题的原因在于选用材料质量不好，木材干燥程度不够，或在安装后受到潮湿侵袭，做工粗糙。
门窗质量问题一般危害性不大，只需局部修整或替换即可。
（7）上下水跑冒滴漏。
跑冒滴漏现象浪费资源，影响人的正常生活，形成的原因在于上下水管线水平、垂直设计不够合理，水龙头、抽水马桶等质量不过关。
（8）水、电、暖、气的设计位置不合理。
包括水池、浴盆、蹲（坐）便器、水表、地漏、电源开关、电源插座、电表、暖气片、煤气灶、煤气表等设计种类不完善，设计位置与日常生活要求不符，影响家具布置。
有的用电设备甚至存在漏电、火灾隐患。
（9）公用设施设计不合理，质量不过关。
如楼梯间位置不方便，楼梯宽度过小，电梯运行质量不稳定，公用照明设施不完善，消防安全设施缺乏等等。
以上问题为实践中比较常见的质量通病，在开发商进行交房时购房人容易提出的拒绝收房或延期收房的理由。
此外，实践中也常出现由于理解错误导致开发商承担违约责任的“质量问题”。
如关于“防盗门”的约定，生活中人们常将房屋的“进户门”称为“防盗门”，但实际上国家对“防盗门”的标准有强制性规范。
根据《防盗安全门通用技术条件》（GB17565-2007）第3.1款的规定：“防盗安全门是指配有防盗锁，在一定时间内可以抵抗一定条件下非正常开启，具有一定安全防护性能并符合相应防盗安全级别的门”，可见法律规定的“防盗门”兼备防盗和安全的性能，并在防盗和安全级别、功能、材料等方面有严格的要求，所以实践中由于某些开发商未能注意该规定，导致在合同上约定为“防盗门”，但实际交付时并未按国家对“防盗门”规定的标准进行交付，从而导致购房人拒绝收房，或要求承担违约责任的情况。
但是，即使存有上述质量问题，是否导致购房人有权拒绝收房，还需结合合同约定和法律规定分别进行判断。
质量问题无大小，稍有不慎，就可能对开发商的交房带来巨大风险，即使像水阀这样的小配件的质量问题都可能给开发商造成巨大的损失。
例如，某精装修小区，开发商在交房前的夜间某户水管阀门爆裂，导致楼下多户进水，地板、墙面等装修损失达到几十万元，交房也因此受到了很大的影响。
所以，开发商确保工程质量，是规避此类风险的最佳手段。
关于质量问题的基本法律规定见于《合同法》第148条[1] 的规定，因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。
一般认为，标的物在交付时被发现无法满足基本合同目的，买受人可拒绝接受，视为卖方未能交付，承担相应逾期给付责任，而对于普通的质量问题，应当通过出卖人的物之瑕疵担保责任制度来解决，如买受人要求出卖人履行维修义务。
[1] 《合同法》第148条：因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。
买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。
具体到商品房交付的质量问题，《司法解释》第12条[2] 与第13条[3] 规定了“房屋主体结构质量不合格”与“房屋质量问题严重影响正常居住使用”的两种情形购房人有权购房人解除合同。
通常认为，符合这两种情形之一的，购房人也有权拒绝收房。
前一标准直接源自《合同法》第148条的规定，基本没有争议，而对后一标准的理解在司法实践中则存在比较大的争议。
笔者认为，在适用后一标准判断购房人是否有权利拒绝收房时，需要根据购房人收房后的使用方式及不同的房屋类型来区分判断。
如是毛坯房的，因为毛坯房不带装修，购房者通常需要在收房后进行装修，在适用司法解释“严重影响正常居住使用”的标准时，应当更加注重购房人实际使用利益，即使质量问题对居住不构成严重影响，但如果将导致装修无法正常进行的，也可以认为构成购房人拒收房屋的合理理由。
但如是精装修房的，除了应达到法律法规关于住宅装饰装修的规定外，如有合同约定的，还应达到合同约定的标准，所以在适用司法解释“严重影响正常居住使用”的标准时，应更注重居住需求，考虑到装修工程的必要质量要求。
如，《上海市住宅装饰装修验收标准》第3.6 款规定：“装修工程竣工后必须对室内空气质量进行检测，符合要求后方可交付使用。
”[2] 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
[3] 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。
修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
目前我国商品住宅主要为精装修房，实践中精装修房出现的常见的影响居住的质量问题主要有以下三种：（1）精装修后应当具备的正常居住功能严重缺失，且在合理期限内不能整改完成，不能达到“无需再装修即能正常居住使用”的状态，如厨、卫设施不合格、墙壁粉刷与地板铺装质量极其低劣、必须全面返工才能使用的，等等。
（2）精装修设计、部品不符合强制性国家标准，且对居住者的人身、财产安全构成重大隐患，且在合理期限内不能修理至合格。