鲁能三亚湾新城“国际文化会所”项目产品设置及运营建议项目定位别墅.ppt

项 目 地 块
新城路
三亚湾路
②A-2-3用地:
用地性质：一类居住用地 用地面积：44510平方米 容积率：0.3 开发现状：未确权土地
①A-1-5用地:
用地性质：一类居住用地 用地面积：43600平方米 容积率：0.5 开发现状：未确权土地
②A-2-2用地:
用地性质：一类居住用地 用地面积：48150平方米 容积率：0.3 开发现状：未确权土地
产品形态：独栋、联排
地块四至
地块西侧为已确权的项目规划一类居住用地，结合控 规指标，未来将成为高品质别墅集中区。
机场路
①项
目
② ③④源自文库
地 块
新城路 三亚湾路
①A-1-9用地:
用地性质：一类居住用地 用地面积：44200平方米 容积率：0.25 开发现状：已确权土地
②A-1-14用地:
用地性质：一类居住用地 用地面积：41400平方米 容积率：0.25 开发现状：已确权土地
地块四至
地块南侧一二线海景用地已开发完毕，以酒店、高档 住宅为主，步行至沙滩需10分钟
机场路
项 目 地 块
① ② 新城路
③ 三亚湾路
①三亚海航度假酒店
为海航集团下属的五星级酒店，内 部包含5400平米的会议中心，为三 亚亚太会议中心的选址地。
③三亚湾沙滩
②帝王花园
为2005年开发的别墅物业，开发机 构为凯实业开发有限公司，阻隔项 目对一线海景的视线。
③A-1-18用地:
用地性质：一类居住用地 用地面积：22200平方米 容积率：0.5 开发现状：已确权土地
④A-1-19用地:
用地性质：一类居住用地 用地面积：7100平方米 容积率：0.5 开发现状：已确权土地
地块四至
地块北侧为大量未确权的规划一类居住用地，与项目 地块间联系被古榕路阻隔
①
②
③ 机场路
报告研究内容
Part. 1 项目核心目标及核心问题 Part. 2 项目定位研判 Part. 3 文化主题区（南区）的发展建议 Part. 4 度假别墅区（北区）的发展建议 Part. 5 关于项目推盘计划的建议 Part. 6 关于文化主题运营的亮点建议
本项目作为三亚湾新城的一部分，从整体角度出发，势必要考虑 与项目、与城市、与区域、与大时代格局的关系
崖州湾
凤凰机场 本项目
海
天涯海角
棠
红塘湾
市区
湾
三亚湾 三亚湾 火车站
新城
大东海
亚龙湾
与6.8平方公里新城的关系
整个6.8平方公里的规划开发范围内，本项目拥有唯一 成规模的教育科研用地，有相关主题演绎的基础
游艇港湾社区
高尔夫绿地社区
• 根据三亚湾新城 的规划，6.8平方 公里的新城将陆 续建成游艇港湾 社区、高尔夫绿 地社区、美丽城 度假社区、常住 与养老社区、娱 乐区、安置区六 大区块。
北纬180，一条关于热带滨海的假日旅行线，集中了地球 上最旖旎、最浪漫的热带海岸：夏威夷、巴厘岛、加勒比 海、吕宋岛，以及中国唯一的三亚……
三亚湾新城位于三亚市三亚湾西部海坡开发区，是三亚市 主城区向外扩展的主要发展方向，属三亚非常重要的区域 位置，主城区面朝南中国海，背距三亚凤凰国际机场1公 里，东西长9公里，南北平均宽700米，规划总用地面积 6.865平方公里，总规划人口为4.36万。
用地性质：消防用地（U9） 用地面积：9240平方米 容积率：0.8
项目优势条件 相对弱势因素
项目本体分析小结
1、指标优势 ►容积率指标总体偏低，可打造高品质产品 2、区域优势 ►位于三亚湾新城规划中高端的游艇港湾社区版块 3、规划优势 ►临近规划有游艇码头、河道等强势配套
1、无强势海景资源 ►地处二线地区，由于海坡和建筑物干扰，没有强势海景资源 2、游艇规划未呈现 ►由于河道处理问题，未来一段时间游艇规划均难以呈现 3、缺乏配套设施 ►周边生活配套设施匮乏，居住度假体验感大打折扣
地块四至
地块东侧为项目规划开发用地，以正在开发的游艇2 区及大面积的集中绿地为主。
公共绿地:
用地性质：公共绿地（G1） 用地面积：30810平方米 容积率：--开发现状：土地未确权
机场路
项
①
目
地
②
②游艇2区
块
新城路 游艇2区:
三亚湾路
用地性质：一类居住用地（R1） 用地面积：103971平方米
容积率：48127平方米
为外来旅游者与城市居 民提供新型旅游娱乐度 假消费服务的；
市政配套服务设施齐全 的现代化滨海新城。
海棠湾
三亚湾
三亚市区
亚龙湾
旅游度假发展 城市发展方向
大东海
《1995～2010三亚市城市总体规划》将三亚市定位为国际性热带滨 海风景旅游城市，将三亚湾确定为三亚市城市主要发展方向
三亚要打造成为国际性热带滨海旅游城市，发展多元化
美丽城片区
发展商贸、娱乐、休闲业、辅以适当的居 住功能和城市公园、体育中心等配套服务 设施，安排商务办公区、宾馆度假区、商 业娱乐区、水上公园区、娱乐休闲区等
地块交通现状
现状交通为东西向新城路及古榕路，南北 向道路未建
• 宗地的规划交通主要依靠围绕四周的井字形路网解决。
• 从当前道路建设情况看，东西向道路已竣工投入使用。南北向道路尚未修建。如 道路体系不做继续完善，可依托的交通关系为东西向道路。
差异主题
–…
美丽城片区
安置区
集聚人气
教育培训
三亚湾新城作为旅游度假与未来城市中心两个角色的交 与6.8平方公里新城的关系 集，承载文化类度假物业具有得天独厚的优势
规划中的发展方向
建成一个以娱乐业、休 闲度假业、游艇业、居 住等功能为主体；
综合商业、旅游、贸易 、体育运动、会议展览 、康疗等功能为辅助；
地块区位
地块控规技术指标已定，用地性质为教育科研、 一类居住用地及消防用地
地
地块一
块
三
地块一规划技术指标:
用地性质：一类居住用地（R1） 用地面积：31300平方米 容积率：0.3
地块二规划技术指标:
用地性质：教育科研设计用地（C6） 用地面积：46600平方米 容积率：0.4
地块二
地块三规划技术指标:
鲁能三亚湾新城“国际文化会所”项目 产品设置及运营建议
2009年11月
地块区位 项目地块位于三亚湾新城西南侧，属于三亚湾新城内的 游艇港湾社区板块
项目地块
游艇会港湾社区
重点发展游艇业，构筑游艇别墅 区、游艇服务区、游艇停泊区等 功能上互补、性质上互助，开发 上相互促进的区域
GOLF绿地社区
发展休闲娱乐业、构筑球场活动 区、球场别墅区、俱乐部会所区 等功能