不动产预告登记制度之浅析

不动产预告登记制度之浅析

摘要：不动产预告登记制度是随着物权法的出台正式纳入我国的不动产登记制度。这是我国我立法的一大进步，也是我国不动产登记顺应房地产发展的需要，对保障当事人的权利，维护市场信用具有重要作用。本文试从不动产的发展，国外登记种类，不动产的实质、效力，以及不动产登记与其他登记的区别几个方面的解析不动产预告登记。

关键词：不动产；预告登记

一、不动产预告登记的历史制度，出台背景

1.我国的不动产登记由于历史的原因，起步较晚，是80年代末伴随着房地产市场的建立，在全国范围内进行房地产总登记，1995年1月出台了《中华人民共和国城市房地产管理法》。以后建设部又出了《房地产权属登记管理办法》，以上提到的对我国的房地产实行的是登记发证制度，登记的种类仅限于终局登记。

2.在现实中，随着这几年国家大力发展商品性住房市场，房地产市场日益活跃，不动产本身的价值也随着经济的发展不断升高，同时房地产交易纠纷也不断出现，在一宗不动产交易中卖方一般享有的是物权，而买方一般享有的是债权，而物权与债权相比在效力具有绝对优势的低位。处于这种弱势地位的尤其在购买商品房时更为突出，在强大的开发商出现一方多买的情况下，购房者更是很难实现自己的不动产物权，为了保证这种债权的实现，保护弱者，体

现公平、维护房地产市场的稳定秩序，实行不动产预告登记很有必要。

3.世界很多发达国家早就有了预告登记的成功先例。

德国在中世纪首先确立了预告登记制度（vormerkung），本是德国法上的概念，它是指为了保全以不动产物权的得失，变更为标的的债权请求权而进行的登记，这种登记，使债权请求权也获得了公示的效力，从而得以对抗第三人。因此，可以认为预告登记是对不动产权利人处分的一种限制，它具有阻断公信力的作用。

二、我们国家关于房屋预告登记

不动产预告登记制度，是为了补充不动产登记公信力设立的一种制度。不动产预告登记是指当事人所希望的物权变更的条件不够成熟时，法律为保护这一将来发生的物权请求权进行的登记。

因此，预告登记制度法律性质即不是一种物权，也不是一种债权保全手段，而是物权法向债权法的扩张。当事人预购商品房、以预购商品房设定抵押等物权法规定的其他可以申请房屋预告登记的，可以向房屋登记机构申请预告登记。预售人和预购人订立商品房买卖合同后，卖房未依照合同约定办理预告登记，预购人可以单方申请办理预告登记。预告登记后，未经权利人的书面同意，该房屋处分登记的，房屋登记机关不应当受理。但是预告登记后，主债权已经消灭的或已经具备办理房产登记的条件，应当进行相应的登记。预告登记的其他各项事项应当在房屋登记簿上予以记载。

1.目前我国大部分地区已经受理的预告登记

预购商品房以预购商品房设定抵押，这是我国多数地区都已经开通的业务，建设部刚出了房产登记规范规程，将这两项业务归为可以合并办理的业务，事实上为了方便百姓，好多地区已经这样做，例如徐州市房产登记中心，就是在办理预购商品房设定抵押时，先进行商品房预告登记，再进行抵押登记，给当事人发放预告登记证明，并出具抵押预告登记证明，由当事人送达贷款银行，作为抵押凭证。

2.其他发放预告登记证明的还有：再建工程抵押登记

我国物权法规定，以在建工程申请设立抵押权权登记的，在建工程抵押可变更、转让。已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当申请变更登记、转移登记、注销登记。在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。在建工程抵押权登记的事项在房屋登记簿上记载后，发放在建工程抵押登记证明

3.能妥善取得从理论制度上看适用于不动产，物权法106条充于妥善实行条例。

三、预告登记与商品房预售备案登记区别与联系，制度是为了维护交易安全，已实际上有和已经成登记的既定基础。

我国的不动产预告登记和商品房预售备案登记是两个完全不同的概念。

1.预告登记是国家不动产的一种所有权登记制度，而商品房预售备案登记是一种为了防止开发商已具备预售条件后将房子一房多买的行政管理手段，其并不具备所有权登记的效力。

2.二者所登记的主要目的皆不同，商品房预售备案登记，登记的主体是开发公司，是卖方，而预告登记是买卖双方的行为登记的主体是卖方。

3.二者的联系是商品房预告登记，一是开发商办理了预售网上备案登记，取得商品房预售许可证

当事人与开发商签订了商品房买卖合同，方可凭此手续办理预告登记，

四、预告登记的完善

我国的不动产预告登记制度，基本是建立起来了，这是我国登记制度的革命性的亮点，《物权法》对预告登记的范围，效力和消灭作出了规定，但只有一个条文，相对于《德国民法典》的六个条文和《瑞士民法典》的四个条文来说，就显得有所不足，这些规定是比较原则性概括性，缺乏具体的操作性，因此希望在具体的程序上不断进行改善。（作者单位：徐州市房产登记交易中心）参考文献：

[1]楼建波.域外不动产登记制度比较[j].