收益法

（一）原理

收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为现值来求取估价对象价值的方法。设定估价对象在收益率期内取得稳定均衡的收益且报酬率保持不变。

（二）计算公式

V=(a/r)[1-1/(1+r)n]

式中：V-房地产价格

a-房地产年纯收益

r-报酬率

n-收益年期

（三）价值测算

1、测算房地年总收益

1)房地产年总收益

根据与估价对象可比的同类用途、规模、档次商业房地产市场调查，综合确定平均月租金见表-1。

表-1

2)确定年还原率

本次评估以安全利率加上风险调整值作为资本化率。安全利率选用同期中国人民银行公布的一年期定期存款利率 1.5%；根据估价对象所在地区经济现状及未来预测、用途及新旧等确定相应的风险调整值，确定土地还原率取 6.0%，根据《城镇土地估价规程》建筑物还原率一般高于土地还原率1.5-3百分点，本次评估房地产还原率取7％。

2、确定建筑物重置价

根据《山西省建筑工程投资估算指标》及当地同类建筑市场调

查分析，结合委估房地产实际情况，确定重置价见表-2。

表-2

3、测算总费用

1)管理费的确定

据市场调查，管理费一般按年租金的2%－5%计取，结合估价对象实际，在此取2%，详见表-3。

2)维修费的确定

一般按房屋重置价的 1.5%-2%计取，结合估价对象实际，在此取1.6%，详见表-3。

3)保险费的确定

一般按房屋现值的1.5‰-2.0‰计取，结合估价对象实际，在此取2‰，详见表-3。

采用现场勘察法和年限法综合确定委估房地产的成新率。

（1）现场勘察法成新率

估价人员现场查勘，分别从估价对象的土建部分、安装部分、装饰装修部分进行打分，再分别乘以权数，得到现场勘查成新率为90%，详见下表：

（2）年限法成新率

委估对象为框架结构，约建于2004年，非生产用房框架结构耐用年限为60年，已使用12年，自评估时点尚可使用48年。委估对象所使用土地终止日期为2043年7月30日，至估价时点尚可使用27.35年。土地剩余使用年限短于建筑物剩余经济耐用年限，故年限法成新率=土地的剩余使用年限/（建筑物已使用年限+土地的

剩余使用年限）

=27.35/（12+27.35）=70%

（3）综合确定成新率

结合委估房地产的现状使用情况，由于现场勘察法成新率和年限法成新率差距比较大，故本次评估采取加权平均数，分别取权重0.6、0.4，确定综合成新率为82%。

成新率=90%×0.6+70%×0.4=82%

4)税金

根据国家及地方税法的规定,营业税按年租金的5%缴纳，城建税、教育费附加、地方教育费附加、价格调控基金分别为营业税的7%、3%、2%、1.5%,合计为5.675%,房产税12%计,委估宗地位于榆次区西顺城街332号，榆次区属于中等城市，中等城市土地使用税分为三个等级：一等9元至24元，二等6元至15元，三等3元至6元。本次评估取15元/m2计。根据委托方提供的《国有土地使用证》市国用（2012）第2200128号，土地面积为31010.46㎡,本宗地上房屋总建筑面积为37950.67㎡，本次评估的总建筑面积为12059.61㎡，分别分摊的土地面积详见表-3。

税金=年租金×17.675%+土地面积×土地使用税

表-3

5)空房损失费

根据当地同类房地产出租的空置率和空置时间，确定以每年半个月收益计算，详见表-4。

6)重置提拨款

采用有限年期的收益还原法公式评估测算，仅对经济寿命低于建筑物经济寿命的构件、设备、装饰装修等（如空调、电梯、锅炉等）的部分计算重置提拨款。结合评估设定的建筑物的情况，本次评估部分按照重置价的10%计，分10年折旧。

7）确定房地产年还原率

本次评估以安全利率加上风险调整值作为资本化率。安全利率选用同期中国人民银行公布的一年期定期存款利率1.5%；根据估价对象所在地区经济现状及未来预测、用途及新旧等确定相应的风险调整值，确定房地产综合还原率取7.0%。

4、房地产年纯收益的确定

房地年纯收益是房地年总收益扣除管理费、维修费、保险费、税金、空房损失费、重置提拨款的余额，详见表-4。

表-4

5、收益年限确定

估价对象为框架结构，框架结构的非生产用房耐用年限为60年。估价对象约建成于2004年，则建筑物的剩余经济寿命分别为48年；《国有土地使用证》终止日期为2043年07月30日，至估价基准日剩余土地使用年限为27.35年,委托方提供《国有土地使用权出让合同》中未明确规定可否续期，本次按不可续期考虑，则根据建筑物的剩余经济寿命与土地剩余使用年限孰短原则，确定收益年限为27.35年。

6、综合评定测算房地产总价为（单价取整）：

公式：V=(a/r)[1-1/(1+r)n]

其中，r=7%，n=27.35年

表-5