老旧小区综合改造建议

老旧小区改造的建议

2020年农安县将打造全域旅游，作为我县重点发展战略。农安县城区作为全县的中心，应全面提升城市风貌、城市功能、城市活力和城市管理能效，使之成为我县全域旅游的集散中心。老旧小区改造作为国家重点支持的民生工程和发展工程，并给予专项资金支持。农安县全域旅游可与之相结合，利用专项资金，在改造老旧小区的同时，打造特色街区、商业街区、文化景点等旅游项目，吸引游客来我县旅游消费，让农安县城区发挥旅游集散地的核心作用，并辐射全县域从而实现全域旅游发展战略。

一、统筹规划、系统实施。

按照实施一批、谋划一批、储备一批，并与全域旅游总体规划相结合”为原则，制定城市更新改造总体规划。

二、腾退闲置空间，植入社区新业态，打造旅游商业，满足游客吃、住、玩、购的需求。

在进行老旧小区改造的同时，要考虑小区周边的业态和经济情况。改造前需对改造范围的小区周边业态进行详细调研分析，通过对既有空间资源的重新梳理、统筹、再规划，采取腾退闲置空间、盘活闲置资源、释放容积率等手段，植入新业态，打造社区经济生活圈，在满足居民需求的同时提

升城市活力，拉动城市经济，进而成为城市经济新的增长点。

三、按照五统一、十结合的原则实施改造。

统一规划、统一设计、统一施工、统一配套、统一管理；与城市特色风貌、特色街区、商业街区、城市景观、旅游景点、社区养老托幼、物业管理、智慧城市、社区治理、旅游经济相结合。

四、充分利用相关国家奖补资金，减轻政府财政压力

积极申报国家老旧小区改造、全域旅游、乡村振兴等相关专项资金，满足改造资金需求，同时减少政府财政投入。

五、前期工作

（一）编制《农安县城市更新专项改造规划》。

（二）按照国家申报奖补资金要求，申报发改委和财政部老旧小区改造专项资。由于影响专项资金获得多少的主要因素包括“面积、户数、内容”等，因此应合理安排上报计划，改造面积和户数合理搭配，争取最大限度的获得专项奖补资金，减少政府配套资金，减去政府财政压力。

（三）申报国家老旧小区改造试点项目。按照国家申报老旧小区改造试点项目要求，积极申报如申报成功，可多获得项目专项资支持。

（四）开展项目调研诊断和百姓宣传工作。制定调研方案，对改造范围内的老旧小区进行详细调研。内容包括：居民需求、基础设施、公共设施、商业业态等。

（五）组建项目管理领导小组，并设立专班，明确各部门管理职责。由于老旧小区是一项系统工作，涉及部门众多，协调工作繁多，因此需各部门统筹联动，才能保证项目顺利实施，故此需组建项目管理领导小组，统筹推进此项工作。建议可参照上海模式，组建由市长为组长的项目领导小组。

六、专项设计。

选择有老旧小区改造丰富经验的设计院，按照一区一案、改建结合、满足需求、完善功能、物业接管为原则，编制老旧小区改造专项设计方案。老旧小区设计项目，有别有一般的设计。需依据小区现状，合理设计硬化、绿化、道路、景观、功能等配比，保证改造效果和功能的同时减少资金投入达到性价比最高。

七、缺口资金筹集建议

在积极申请国家奖补资金的同时，还应结合我县财政承受能力情况，制定缺口资金筹集方案，满足项目资金需求。

（一）多个一点筹资。按照“谁受益、谁出资”的原则，让百姓、小区产权单位、改造的管线产权等利益相关方，共同筹资解决缺口资金问题。

（二）启动房屋维修基金，解决缺口资金问题，同时健立健全房屋维修基金缴纳机制。对有房屋维修基金的小区，可启动维修基金用于老旧小区改造。同时建立房屋维修基金缴纳机制，满足小区运营管理需求。

（三）发放政府专项债券。按照国家对专项债的要求老旧小区改造项目可发放政府专项债券，用于老旧小区改造。

（四）采用政府和社会资本合作（PPP）模式实施建设。PPP模式的投资作为本项目的缺口资金使用，保证项目资金一步到位满足项目资金需求。

（五）引进社会资本投入运营项目。对有运营收益的项目如：景点经营、养老托幼、物业服务、停车场等项目，可有社会资本投入，给予一定期限的特许经营权，项目收益可作为缺口资金使用。

八、项目实施

（一）建议采用全过程咨询服务。老旧小区改造是一项长期系统工程，涉及资金申请、规划设计、建设施工、工程管理、项目审计、运营维护等工作，因此建议选择有此类经验的企业提供全过程服务包括：政策解读、资金申请、调研诊断、规划设计、资金筹集、施工管理、运营维护等工作，解决政策合理利用，编制资金申请方案，优化设计方案，配套资金筹集方案，项目建设全过程管理，运营维护体制机制建立等工作，进而达到申请专项资金最多，方案最优，减少施工浪费，配套功能最全，减少投资的效果。

（二）建议施工建设采用设计施工总承包（EPC)模式实施。通过设计、采购、施工有机结合统筹考虑，宜于降低成

本，宜于设计优化、宜于质量管理、宜于保证工期，减少了项目各阶段的中间环节,使整个项目在统一的框架下展开运作，保证项目的完整性，也减轻了政府主管部门的压力和风险。同时避免发生因政府投资，出现后续问题百姓找政府的现象。

九、运营管理

为保障老旧小区改造成果实现“建管结合”，老旧小区改造后应全面实行物业管理。建议我县老旧小区改造后采取“城市大物业，分区管理”模式。小区物业服务标准可根据业主需求，提供“菜单式”服务。同时建立老旧小区运营管理体制机制、制定老旧小区改造接管模式和物业管理方案。老旧小区改造后期运营管理还需考虑社区与物业公司相结合，调动社区的积极更好保持老旧小区改造成果。

十、创新社区治理新模式

通过老旧小区改造，建立以“共同缔造”为理念的社区治理新模式，实现老旧小区共建、共管、共享。社区作为城市的基本单元能启动促进人与人、人与自然和谐发展，通过老旧小区改造，调动大家建设共同家园的积极性，激发社区应该具备的人性、友爱、和谐、亲密等特征品质，这是老旧小区改造的深层次意义。通过“共同缔造”活的，老旧小区改造能够进一步激发城市活力。