上海宁波历史文化街区调研报告

上海宁波历史文化街区调研报告

为深入了解国内著名历史文化街区开发利用的做法，提升**历史文化资源保护利用层次和水平，2016年5月26日—28日，**考察小组一行五人赴上海、宁波两地，分别对上海新天地、宁波月湖盛园等7个历史文化街区项目进行了为期三天的考察，深入学习了当地历史文化街区建设的宝贵经验，收获良多。现将本次考察的基本情况汇报如下：

一、考察对象基本概况

上海、宁波两市位于长江三角洲核心地带，近现代历史文化厚重，经济发达，对历史文化资源的开发利用也走在了我国的前列。本次调研我们选取了上海新天地、七宝老街、田子坊、M50创意园和宁波老外滩、月湖盛园（郁家巷）、南塘老街七个历史文化街区进行了考察。这七个街区在保护开发过程中根据各自的历史和现实环境，采用了不同的运作方法和业态定位，但都获得了成功，成为我国历史文化街区的典范。根据街区开发形态，本次考察的七个目标街区可分类如下：

二、各街区保护开发的具体做法

1.上海新天地

（1）基本概况

上海新天地位于上海市中心的卢湾区内，属于瑞安集团太平桥地区城市综合体的核心部分。整个太平桥改造项目包括新天地商业、住宅、写字楼、酒店/服务式公寓及人工湖绿地五种物业形态，第一期工程——新天地广场占地3万平方米，建筑面积约6万平方米，于2000年6 月全部建成，2001 年9 月对外营业。

如今，上海新天地以中西合璧、新旧结合的海派文化为基调，将上海特有的传统石库门旧里弄与充满现代感的新建筑群融为一体，创建为既具传统风貌，又具现代化功能设施的集餐饮、商业、娱乐、文化为一体的大都会商业旅游景点。

（2）核心资源

上海新天地前身为石库门里弄，建筑建于上世纪二三十年代，因其最外门以石料作门框而得名。街区布局和建筑风格融合了中西建筑

特征：单体平面及结构脱胎于中国传统院落式住宅，有天井、客堂、厢房等；门框上欧式花纹，欧式屋顶，排联结构等则是西洋建筑特征。石库门是中西合璧的产物，包裹其中的上海人生活方式形成了一种地方文化，即弄堂文化，也影响了上海人的群体性格。海派文化的烙印深深地刻在了石库门上。同时，中共“一大”会址坐落于新天地广场地块之中。

石库门风格历史建筑群+地方海派文化+中共“一大”会址构成了本项目历史文化街区改造的强势资源。

（3）主题定位

上海新天地的定位经历了三个阶段的深化，通过定位的步步深入，达到内涵的层层提高。

第一阶段定位主要强调综合性，目标是做成上海第一个集中餐饮、娱乐、购物、旅游、文化的综合场所。这一阶段定位较浅，还没能深刻挖掘利用石库门的历史价值。

第二阶段定位发展为“Shopping Mall”，把新天地打造成一个平面的Mall，要求综合的同时，更要求有明确的主题定位和独特魅力。石库门与生俱来的独特魅力，为项目锁定了主题：“都市旅游”，设想使上海新天地成为上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点。

第三阶段的定位，把新天地设计成为适于国际化交流和聚会的场所，以体现上海的国际化发展趋势和石库门建筑本身中西融合的特点。

（4）开发方式

上海新天地开发过程中深挖历史建筑特色和文化精髓，秉承保护

和改造相结合的原则，掌握破立平衡，保留大多数石库门建筑外立面，并进行修缮，尤其强调整旧如旧，体现石库门建筑群的历史文化韵味，同时还保留了建筑上体现历史变迁的信息，如文字、标语、文革时期的装饰等。

在保留外立面的同时，对建筑内部结构进行改造（如改变层高，升级上下水，增加玻璃幕窗等），以满足现代商业要求，还保留并修缮了中共“一大”会址等建筑并作为文化展示场所。

改造过程打破了传统“仿古”、“复古”等传统保护方式的思维定势，发掘了历史积淀的文化精髓和内核并予以传承，而非生硬地保留没有生命力的文化躯壳，成功实现了原有住宅区向现代商业的功能置换，保护的同时给区域塑造了未来发展空间。

（5）业态选择

随着定位的不断升级，新天地在业态配置上也不断调整。初期（北里南里）为聚集人气，以休闲餐饮和娱乐为主，并配置提升整体形象的精品酒店和会所做主力店，而零售业态较少。随着整个项目形象的建立和城市站位的提升，项目租金也不断提高，零售业态占比增大（三期：新天地时尚），给项目带来了具有持续性收益增值的能力。

（6）运营模式

新天地在运营方面坚持只租不卖，管理者与经营者相分离。这种运营模式与国际Mall运营模式同步，既能够保证整体管理水平，把项目作为区域形象展示标杆，保证项目整体形象和品质，同时也能够防止后期经营权不统一出现小商铺集成，实现各商家的个性化差异化经营。

2.田子坊

（1）基本概况

田子坊位于上海市泰康路，原是打浦桥地区的一条小弄。1998年起，在上海市和卢湾区政府的支持下，泰康路依据打浦桥地区的功能定位开始打造特色街区，通过租赁、转让、置换等方式，逐步把旧房、旧民宅改造成为工艺品店、画廊、茶馆、咖啡厅以及创意工作室等，并吸引了包括陈逸飞、尔冬强等知名艺术家以及来自美国、法国、英国、澳大利亚、丹麦、加拿大、日本等国家和地区的创意企业入驻，逐渐形成了室内设计、视觉艺术、工艺美术为主的产业特色，进而转型发展成为上海乃至国内最具规模和影响力的创意产业发展基地，被人们成为“新天地第二”，并被评为中国最佳创意产业园区、上海最具影响力的创意产业集聚区和上海优秀创意船业集聚区，也成为旧城改造的典范。

（2）核心资源

田子坊的街区形态基本形成于上世纪20年代，处于原法租界和华人居住区，是商业居住街区和工业区的过渡地带。在这个面积仅为

7公顷的地块，集中了上海从乡村到租界，再到现代城市发展的各个时期各种类型的历史建筑，是上海保存历史文化遗存类型最丰富的街区之一。它既保留了上海老石库门里弄建筑，具有典型的上世纪弄堂风格，并且能够感受到老上海人的生活方式，充满市井生活的气息，成为上海近现代传统社区发展的一个缩影，也成为田子坊历史文化街区打造的核心资源。

（3）主题定位

1998年，田子坊一期厂房开始对外出租,随着陈逸飞的入住吸引了大批画家的集聚形成一定的品牌效应。初期画家的集聚产生了商业消费需求，主要体现在少量的休闲、酒吧及餐饮类。

2004年，石库门居民开始自发对外出租给画家，周边居民纷纷效仿，服务、餐饮、工艺类商家纷纷进驻，田子坊二期开始产生并迅速扩展。

2005年，政府出台居改非政策，授牌田子坊为创意产业集聚区。开始引导支田子坊向全市、全国范围辐射。

2008年，田子坊定位为创意产业集聚地、历史文化风貌居住地、海派文化展示地和世博主题演绎地，田子坊成为旅游和体验式文化集聚地。

（4）开发方式

田子坊开发采用政府主导规划，并投入少量资金对道路、绿化、市政设施、建筑等进行修缮保护，原居民对开发进行合作支持、出租房屋给艺术家及设计公司的方式。