公益性公园运营新模式说明

创意思路与创意景观盘活旧时儿童公园

——公益性公园运营新模式

记青岛儿童公园总体规划如何在连续儿童主题公园公益性的同时，能够产生一定盈利，而不是靠持续性的财政资金来维持公园的运营。是当下专门多公益性公园的探究之路。

儿童公园也能够称之为公益性主题公园。青岛市尝试引入由具有一定资质的物业治理公司或经营治理集团实行统一经营、治理，自负盈亏，财政不再承担公园的治理费用。同时能够接着连续儿童公园的公益性属性。

首先，通过对国内主题类公园的经营状况、特色进行一个分析研究发觉，全国截止到2008年大约有2500多家主题公园，一共沉淀了1500亿元投资，其中70%处于亏损状态，20%持平，仅有10%左右盈利（零点咨询调查研究数据）。

存在问题分析：

（一）主题缺少创意，内容过于雷同重复。

国内主题公园抄袭之风盛行，抄袭模仿的主题公园比比皆是，已形成燎原之势。导致了主题公园的大量重复建设，给国家的财力、人力及土地资源造成了极

大的白费。

（二）生命周期短，缺少可持续的创新及改进能力

就像产品都有介绍期、成长期、成熟期和衰退期四个时期一样，一般来讲，以人造设施为主的主题公园也有自己的生命周期，通常情况下，主题公园在经历了1至2年的高峰期后，当产品的新奇度减退，新的产品未能及时推出时，当人们的热情也随之冷却后，各主题公园的客源及收入，开始迅速滑坡。因此，当主题公园缺少持续创新和升级的能力时，进入衰退期便是迟早的事。

（三）地理位置选取不合理

为了节约建设成本，许多投资者会选择相对偏远的地区，或都市边缘来建设。相关服务配套设施落后，交通不便，造成游客量少，重游率低的现象。

（四）产品策划注重观光多，参与度低

主题公园的主体一定要有观光产品，但不能只有观光产品，一定要配合可供游客参与和互动的产品，使游客在参与的过程中体验到探究的乐趣，技能提升的快感。如此，才能吸引游客，否则游客逛一圈就走了，相关消费低，也可不能再来第二次。

因此，主题公园必须要增加一些互动性强，参与性强的项目，让游客每次来随着经验的增加都能有一些新的发觉，从而形成一种持续的吸引力，提高公园的回头率。

（五）硬件一流，服务滞后。

去过日本东京迪斯尼的游客除了会被公园内美轮美奂的建筑，设计新颖的游戏项目，动感十足的节庆活动吸引外，还会对乐园的职员的贴心的服务所折服。一直以来，日本东京迪斯尼的重游率差不多上世界最高的，这与他们的优质服务有紧密关系。他们从如何为游客指引方向，如何为游客照相，甚至如何关心照料带小孩的游客都有严格的培训，真让游客感受是上帝。

总体来讲，随着我国居民收入水平的不断提高，对娱乐需求的逐渐强烈，不同类型的主题公园有专门大的市场空间，然而市场空间不代表企业都能赢利，只有那些不断创新，不断提高服务，不断探究新颖运营方式的乐园才能在那个行业生存下来。

青岛儿童公园项目分析：

一、项目现状及背景：

该项目为公益性儿童公园，位于青岛市区南部，紧邻青岛高科技园区及电子城，与美特好大卖场隔路相望，距离青岛火车站在3公里内，仅需15分钟即可到达，交通区位良好。

项目占地总计22.3万平米，约335亩，现有建筑面积：28810平方米，人防地下工程面积约：13700平方米，现有绿地面积：222亩，植被覆盖率高，通过多年成长，郁闭效果良好。

目前公园内部有儿童游乐活动区（已承包给个人，设施落后），商业区（正在拆除），儿童动物乐园，山顶小型水库，及环山活动区。

项目目前状况：功能定位不清；景观形式单一；现状用地混乱。该儿童公园通过多年经营，项目陈旧，游客日益减少，处于亏损状态。要紧存在项目升级、公园重新定位，同时，引入新的资金及治理模式，使政府从多年投入资金的状态中解脱出来等问题。

项目需要解决的核心问题：

1、如何注入适合的新创意，重新定位。

2、重新对现有场地梳理，如何合理利用土地。

3、如何提高服务，争取更多的回头率。

4、如何协调公益性与商业性的平衡。

5、如何协调空间与建筑的关系。

该项目希望通过引入外部资金及合理的治理来进行公益性儿童公园的整体运营，通过出让部分用地进行商业活动来平衡公园日常维护的资金支出，同时，可获得部分盈利。

因此该项目围绕五个问题进行了一系列的考虑：

1、查找合适的主题，注入新创意的考虑：

考虑到公园的公益性，市民的需求性，及现状儿童的独子性，结合中国儿童教育现状，提出“三代亲子”乐园主题。充分考虑儿童的、老人的需求心理，打造不仅吸引儿童，也能带动父母和老人的乐园。

2、如何利用现有场地，合理安排项目的考虑

现状土地用地紧张，如何合理有效的利用现状土地，将是项目面临的一个巨大难点。如何将儿童项目、老人项目有机的安排在一起，方便照顾小小孩，也是需要进行深入考虑的问题。项目场地高差变化较大，在较为平坦的，有一定起伏的位置安排，植物乐园，不仅能够观赏，还可体验植物的特色，参与竞猜等活动。寓教于乐，方便老人和儿童的交流，使儿童在娱乐、互动中学习。

3、关于提高服务的考虑

可考虑，从餐饮、照相、照料小小孩等方面来入手，专门进行严格培训，合格持证上岗，为游客带来全方位的服务新体验，增加游客的重游率。

4、在公益与商业上的考虑

公益性与商业性并重，创意先行，充分挖掘儿童产业的内涵和外延，明确产业业态，以融入青岛发达的旅游业，充分发挥旅游业带来的商业价值。

通过拔高项目的定位与目标，来扩大项目的知名度，充分发挥其商业价值。

实现商业价值的目的在于更好的运作儿童公园的公益性主题。只有充足的经济做后盾，儿童公园才能持续不断的实现其公益性价值

5、在建筑与空间上的考虑

儿童公园的建设用地较为紧张，需要通过设计尽可能节约土地资源，充分发挥土地价值。建筑占地本着尽量缩减，只建设“必要建筑”的原则。

为了连续儿童公园生态化理念，绿化体系本着不减少并尽可能增加现有公园绿地面积的原则，使公园的绿化向立体化和丰富化方向进展。

同时，在有限的建设用地资源基础上，进一步提高土地使用效率。

二、项目总体定位

以儿童魔方剧场为核心的，集博览会、科普、教育、娱乐、餐饮于一体的“三代亲子”乐园。

三、项目亮点

•中国第一个“三代亲子”乐园。

•中国唯一的（参与性、体验性）空中儿童乐园。

•中国第一个儿童魔方大道，魔方城堡

中国最有特色的世界儿童产业博览会基地。

四、儿童公园三大主线：

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1、空中乐园主线

它是儿童公园的创意亮点之一。空中乐园将为儿童带来独特、难忘的知识之旅欢乐体验。它是一个满足儿童对知识的追求，通过参与、体验方式来欢乐学习、欢乐成长的天地。

它包括：1）空中乐园区