商品房买卖合同纠纷疑难问题
房屋买卖合同纠纷案例分析
房屋买卖合同纠纷案例分析近些年，与房地产市场繁荣相伴随的，则是房地产纠纷案件的大量出现，从滨海新区塘沽审判区了解到，2011年,受理各类民事案件4300余件，其中房屋买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。
通过这些年我在房地产领域的关注和学习，结合在地产公司工作时接触的一些案例，和在塘沽法院民二庭(房地产庭）参与的一些案件陪审,现总结了房屋买卖合同纠纷这部分的一些典型案例，和大家分享、研究。
房屋买卖合同纠纷分为商品房买卖合同纠纷和二手房买卖合同纠纷.一、商品房买卖合同纠纷商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
这类合同也就是常说的“一手房买卖合同”,房地产开发商为合同一方当事人，这类合同签订、履行过程中的纠纷主要有以下几类：（一)售房广告引发的纠纷众所周知,开发商在售楼过程中为了推销房屋，大幅度的制作售楼广告,销售人员在销售过程中为了追求业绩，也对购房人进行诸多说明及允诺,主要情形有：（1）向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明；（2)对商品房美观性的陈述；（3)对商品房使用功能的陈述；（4）对商品房环境性的陈述；(5）售后承诺，比如“售后包租"、“代租"等售后回报,为外地购房者办理本地城市的户口指标等等.而这些往往在购房人签订合同后或入往后统统不见踪影.案例一，天津某开发商在对外预售房屋时,宣传广告称小区楼房前后间距有60米，小区绿化率为50％，并在预售房屋合同中约定，“开发商不得擅自变更已经与业主约定的小区平面图，若确需变更的应当征得业主书面同意;开发商未征得业主同意变更小区的平面布局,业主有权要求开发商恢复，不能恢复的,开发商应当向业主支付总房价款的3%违约金”.该小区业主收房时才发现楼房前后的间距由原来的60缩小成了40。
2平米，明显违反了小区规划，开发商违约。
案例普及法律解惑答疑(3篇)
第1篇一、引言随着社会经济的快速发展，法律问题日益复杂多样。
为了帮助广大民众更好地了解法律知识，提高法律意识，本文将通过分析真实案例，普及法律知识，解答常见法律疑问。
二、案例一：房屋买卖合同纠纷【案情简介】甲、乙双方于2019年5月签订了一份房屋买卖合同，约定甲将位于某市的房产出售给乙，总价款为200万元。
合同约定，乙在签订合同后5日内支付定金10万元，剩余款项在房屋过户后支付。
然而，在过户过程中，甲以房屋存在质量问题为由拒绝过户。
乙要求甲承担违约责任，甲则认为乙违约在先，拒绝支付定金。
【法律解答】根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
”本案中，甲、乙双方签订的房屋买卖合同合法有效。
甲以房屋存在质量问题为由拒绝过户，构成违约。
根据合同约定，乙已支付定金，甲应承担违约责任，退还定金并支付违约金。
三、案例二：交通事故责任认定【案情简介】张某驾驶一辆轿车与李某驾驶的电动车发生碰撞，造成李某受伤。
交警部门认定张某负主要责任，李某负次要责任。
李某要求张某承担医疗费、误工费等损失。
【法律解答】根据《中华人民共和国道路交通安全法》第七十六条规定：“机动车与非机动车驾驶人、行人之间发生交通事故，非机动车驾驶人、行人没有过错的，由机动车一方承担赔偿责任；有证据证明非机动车驾驶人、行人有过错的，根据过错程度适当减轻机动车一方的赔偿责任；机动车一方没有过错的，承担不超过百分之十的赔偿责任。
”本案中，张某驾驶轿车与李某驾驶电动车发生碰撞，张某负主要责任，李某负次要责任。
张某应承担李某的医疗费、误工费等损失。
四、案例三：劳动合同解除【案情简介】王某与某公司签订了一份劳动合同，约定合同期限为3年。
在公司工作期间，王某因违反公司规章制度被公司解雇。
王某认为公司违法解除劳动合同，要求公司支付赔偿金。
【法律解答】根据《中华人民共和国劳动合同法》第四十条规定：“有下列情形之一的，用人单位提前三十日以书面形式通知劳动者本人或者额外支付劳动者一个月工资后，可以解除劳动合同：（一）劳动者患病或者非因工负伤，在规定的医疗期满后不能从事原工作，也不能从事由用人单位另行安排的工作的；（二）劳动者不能胜任工作，经过培训或者调整工作岗位，仍不能胜任工作的；（三）劳动合同订立时所依据的客观情况发生重大变化，致使劳动合同无法履行，经用人单位与劳动者协商，未能就变更劳动合同内容达成协议的。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》全文解读
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》全文解读为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
【释义】本条说明了此司法解释的法律依据，我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件，没有一部是行政机构制定的法规或者规章，这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同，为了保证此解释的合法性，作者只引用了相对来说级别比较高的法律。
另外，本人在此做一点常识性解释，根据《立法法》的规定，我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，象建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。
当然最高人民法院今天发布的这个司法解释不在此列，它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释”，由于目前的纠纷多是由人民法院审理，所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效，所谓“县官不如现管”啊。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。
中国的土地制度大概是历史上最复杂的制度，中国的房屋制度可能是当代世界范围内最为复杂的制度，而中国的房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为复杂的制度，这项制度复杂到一个政府无法对它的运行规律进行有效的调整，无法将土地、房屋、预售纳入到一项有效的法律体系中进行综合的考虑，只能是出一个问题讨论一个问题，它无法使立法者参考其他国家或者地区的立法内容，无法对现有的市场行为进行预测；有了商品房、有了预售，中国的房地产诉讼就永远没有消亡；可以说“预售不废，国难不已”。
《商品房买卖合同纠纷司法解释》全文解读8篇
《商品房买卖合同纠纷司法解释》全文解读8篇篇1引言《商品房买卖合同纠纷司法解释》是最高人民法院发布的关于审理商品房买卖合同纠纷案件的法律解释。
该解释自2024年6月1日起施行，对于规范商品房市场的交易行为，保护买卖双方的合法权益，起到了重要的作用。
本文将对《商品房买卖合同纠纷司法解释》进行全文解读，以便读者更好地理解和应用。
一、司法解释的适用范围《商品房买卖合同纠纷司法解释》适用于审理因商品房买卖合同引发的纠纷案件。
商品房是指由房地产开发企业建设，向社会公开出售的住房，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。
该解释涉及的问题包括合同的成立、履行、变更、终止以及违约责任等。
二、商品房买卖合同的成立《商品房买卖合同纠纷司法解释》规定，商品房买卖合同的成立需要满足以下条件：一是双方自愿订立合同；二是合同内容合法，即不违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗；三是双方具备相应的民事行为能力和民事权利能力。
三、商品房买卖合同的履行《商品房买卖合同纠纷司法解释》规定，商品房买卖合同的履行应遵循诚实信用原则，双方应全面履行自己的义务。
具体包括：一是房地产开发企业应按约定交付房屋，并保证房屋的质量和安全；二是购房者应按约定支付购房款，并履行其他相关义务。
四、商品房买卖合同的变更和终止《商品房买卖合同纠纷司法解释》规定，商品房买卖合同的变更和终止应遵循法律规定和合同约定。
双方可以协商一致后变更或终止合同，也可以依法单方行使变更或终止权。
但需要注意的是，变更或终止合同应符合法律规定和公序良俗，不得损害国家、集体和第三人的合法权益。
五、违约责任《商品房买卖合同纠纷司法解释》规定，如果一方违反合同约定，应承担违约责任。
违约责任的承担方式包括继续履行、采取补救措施、损害赔偿等。
同时，解释还规定了违约金、定金、损害赔偿等具体的规定。
六、其他规定《商品房买卖合同纠纷司法解释》还规定了其他一些问题，如房屋交付、产权登记、保修责任等。
商品房买卖合同纠纷的案件评析及对策
（二）相应案例简述：（良友木业（私人）有限公司诉北京庄胜房地产开 相应案例简述： 发有限公司商品房预售合同纠纷案） 原告良友木业（私人）有限公司诉称，１９９６年３月２７日，我方与 被告北京庄胜房地产开发有限公司（以下简称庄胜公司）签订了二份外销商 品房预售契约。我方依约向被告支付了购房定金４０００新加坡元，交付了 购房款２５５４０９．６０新加坡元。被告应于１９９７年６月３０日之前 交付房屋，但被告违约至今未交付房屋，要求解除合同，返还我方已支付的 购房款赔偿利息损失，双倍返还定金并支付律师费用。被告庄胜公司辩称， 原告所述案件事实属实。本案中我公司与原告既约定了违约金，又约定了定 金，我公司认为，原告可以选择适用违约金或者定金条款。原告要求我公司 给付其律师费的请求，没有法律的依据，不同意给付。 法院审理查明，１９９６年３月２７日，原告与被告签订了二份北京市 外销商品房预售契约，主要内容为，被告将其所有的北京庄胜广场第二座第 １０楼１００６、１００７室楼房二间，预售给原告。每建筑平方米售价分 别为４３４９和睦４１４５新加坡元，二间房屋建筑面积均为７６．３５平 方米，二间房屋的房价款分别为３３２０２６、３１６４９８新加坡元。双 方同时还约定，被告应于１９９７年６月３０日前将房屋交付原告，逾期超 过１８０日未交付房屋的，原告有权终止本契约，被告除在契约终止后３０ 日内，向原告双倍返还定金外，并须将原告的房价款及利息全部退还原告， 利息按中国人民银行固定资产贷款利率计算。双方并在原北京市房屋土地管 理局办理了预售登记备案手续。契约签订后，原告依约向被告支付购房定金 ４０００新加坡元，支付了购房款２５５４０９．６０新加坡元。现被告尚 未将该房交付原告。 •
二、出卖人交付的房屋存在质量问题类
什么是房屋质量问题？主要是从房屋实体、功能、环境等方面的 实际状况与国家相应标准或合同约定内容是否一致予以确定。房屋实 体是指房屋实际存在的有形组成部分，包括主体结构、围护结构、装 饰装修等。房屋功能是指房屋水电、暖通、燃气、通信、保温、隔热、 防水、采光、日照等方面的使用状态与指标。房屋环境是指对房屋使 用人及其活动造成影响的空气、水、声、光、辐射、景观等因素，可 分为室内环境和室外环境。 因此房屋质量问题就是，房屋实体、功 能、环境等方面的实际状况与国家相应标准或合同约定内容不一致的 问题。 房屋质量问题是买受人最关心也是出卖人最关切的问题；出卖人 交付的房屋存在质量问题的案例比较复杂多样，只能具体问题具体分 析。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
最⾼⼈民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释最⾼⼈民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释（２００３年３⽉２４⽇最⾼⼈民法院审判委员会第１２６７次会议通过）法释[２００３]７号中华⼈民共和国最⾼⼈民法院公告《最⾼⼈民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释》已于２００３年３⽉２４⽇由最⾼⼈民法院审判委员会第１２６７次会议通过。
现予公布，⾃２００３年６⽉１⽇起施⾏。
⼆○○三年四⽉⼆⼗⼋⽇为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华⼈民共和国民法通则》、《中华⼈民共和国合同法》、《中华⼈民共和国城市房地产管理法》、《中华⼈民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
第⼀条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖⼈）将尚未建成或者已竣⼯的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受⼈，买受⼈⽀付价款的合同。
第⼆条出卖⼈未取得商品房预售许可证明，与买受⼈订⽴的商品房预售合同，应当认定⽆效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第三条商品房的销售⼴告和宣传资料为要约邀请，但是出卖⼈就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订⽴以及房屋价格的确定有重⼤影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载⼊商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事⼈违反的，应当承担违约责任。
第四条出卖⼈通过认购、订购、预订等⽅式向买受⼈收受定⾦作为订⽴商品房买卖合同担保的，如果因当事⼈⼀⽅原因未能订⽴商品房买卖合同，应当按照法律关于定⾦的规定处理；因不可归责于当事⼈双⽅的事由，导致商品房买卖合同未能订⽴的，出卖⼈应当将定⾦返还买受⼈。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第⼗六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖⼈已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
关于房屋法律案例分析题(3篇)
第1篇一、案例分析背景随着我国经济的快速发展，房地产市场逐渐繁荣，房屋买卖纠纷也日益增多。
本案例涉及房屋买卖合同纠纷，旨在通过分析案情，探讨房屋买卖合同纠纷的解决途径，为类似案件提供参考。
二、案情简介原告甲与被告乙于2019年3月1日签订了一份房屋买卖合同，约定甲以100万元的价格购买乙位于某市的一套房产。
合同签订后，甲按照约定支付了定金20万元。
然而，在办理过户手续时，甲发现该房屋存在以下问题：1. 房屋面积与合同约定不符，实际面积比合同约定少20平方米；2. 房屋存在质量问题，墙体出现裂缝，严重影响了居住安全；3. 房屋存在产权纠纷，被告乙未将房屋产权过户给甲。
甲与乙协商不成，遂向法院提起诉讼，请求判令：1. 乙返还甲支付的定金20万元；2. 乙赔偿甲因房屋面积不符、质量问题及产权纠纷造成的损失；3. 乙协助甲办理房屋产权过户手续。
三、案例分析1. 案件焦点本案的焦点在于房屋买卖合同纠纷，主要涉及以下问题：（1）房屋面积不符是否构成违约；（2）房屋质量问题是否构成违约；（3）产权纠纷对房屋买卖合同的影响；（4）定金返还及赔偿损失的计算。
2. 法律依据（1）关于房屋面积不符的问题根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“出卖人应当按照约定的面积交付标的物。
标的物的面积与合同约定不符的，按照下列规定处理：（一）出卖人交付的标的物面积大于合同约定的面积，买受人按照实际交付的面积支付价款的，出卖人应当返还差价款；买受人请求减少价款的，人民法院应当支持；（二）出卖人交付的标的物面积小于合同约定的面积，买受人请求减少价款的，人民法院应当支持。
”本案中，房屋面积实际面积比合同约定少20平方米，出卖人乙应当承担违约责任。
（2）关于房屋质量问题的问题根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定：“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。
标的物的质量不符合约定的，按照下列规定处理：（一）出卖人应当承担修理、更换、退货等违约责任；（二）买受人请求减少价款的，人民法院应当支持。
北京市高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要
北京市⾼院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若⼲疑难问题的会议纪要国家规定的法律法规，规定着⽅⽅⾯⾯，是我们的⾏为准则，更是不可逾越杠杆。
但法律规定到底有什么，⼜有什么强制性规定呢?就以⾼院审理房屋买卖合同纠纷的会议纪要为例，下⾯店铺⼩编来为你解答，希望对你有所帮助。
北京市⾼院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若⼲疑难问题的会议纪要近年来，我市法院受理的房屋买卖合同纠纷案件中出现了⼀些新问题、新情况。
为统⼀裁判标准和执法尺度，市⾼院民⼀庭组织市⼀、⼆、三中院及部分基层法院民庭召开了专题座谈会，经充分深⼊讨论，就该类案件审理中的相关法律适⽤问题，形成以下纪要内容：⼀、符合房屋现售条件的商品房预售合同的效⼒出卖⼈未取得商品房预售许可证明即签订预售合同转让房屋，在⼀审法庭辩论终结前房屋已经竣⼯验收合格的，可以认定为商品房现售，当事⼈以出卖⼈未取得商品房预售许可证明为由主张合同⽆效的，不予⽀持。
⼆、预约合同的效⼒和履⾏当事⼈以出卖⼈在签订预购书、购房意向书等预约协议时未取得商品房预售许可证明为由，要求确认预约协议⽆效的，不予⽀持，但预约协议被认定为商品房预售合同的除外。
预约协议订⽴后，当事⼈⼀⽅⽆正当理由拒绝签订房屋买卖合同，守约⽅起诉要求法院强制违约⽅订⽴买卖合同的，⼀般不予⽀持。
三、基于假按揭签订房屋买卖合同的效⼒当事⼈为套取银⾏贷款虚构房屋买卖事实订⽴买卖合同，双⽅并⽆买卖房屋的真实意思表⽰，房屋买卖合同⽆效。
当事⼈尚未还清银⾏贷款的，对于合同⽆效的法律后果可以参照《最⾼⼈民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释》第25条的规定处理。
四、房屋买卖中阴阳合同的效⼒当事⼈在房屋买卖合同(包括双⽅已经签字的⽹签合同)中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款⽆效，但该条款⽆效不影响合同其他部分的效⼒。
当事⼈以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部⽆效的，不予⽀持。
当事⼈对房屋买卖合同(包括双⽅已经签字的⽹签合同)的效⼒及履⾏存在争议，经审查其名为房屋买卖，实为赠与等其他法律⾏为的，应根据隐藏法律⾏为的性质进⾏处理。
房地产法律纠纷案件分析(3篇)
第1篇一、引言随着我国房地产市场的快速发展，房地产法律纠纷案件也日益增多。
房地产法律纠纷涉及土地、房屋买卖、租赁、抵押、权属登记等多个方面，对当事人和社会经济秩序都造成了较大影响。
本文将通过对一起房地产法律纠纷案件的分析，探讨房地产法律纠纷的成因、特点、处理方法以及防范措施。
二、案件背景某房地产开发有限公司（以下简称“开发公司”）于2010年取得一块土地使用权，用于开发住宅项目。
项目于2012年建成，开发公司取得了房屋所有权证。
然而，在房屋交付过程中，部分购房者发现房屋存在质量问题，如墙体裂缝、漏水、地基下沉等。
购房者认为开发公司未履行合同约定，遂向法院提起诉讼。
三、案件分析1. 案件成因（1）开发公司对房屋质量把控不严。
在项目建设过程中，开发公司可能存在管理不善、监督不到位等问题，导致房屋出现质量问题。
（2）购房者对房屋质量认知不足。
购房者可能对房屋质量要求不高，对房屋验收流程不够重视，导致质量问题在交付时才被发现。
（3）合同约定不明确。
合同中关于房屋质量、交付时间等条款可能存在模糊地带，导致双方产生争议。
2. 案件特点（1）案件涉及面广。
本案涉及房地产开发、建筑施工、购房者等多个主体，法律关系复杂。
（2）证据收集困难。
房屋质量问题往往需要专业鉴定，证据收集难度较大。
（3）赔偿金额较高。
房屋质量问题可能导致购房者遭受经济损失，赔偿金额可能较高。
3. 处理方法（1）调解。
法院可以组织双方进行调解，促使双方达成和解。
（2）判决。
若调解失败，法院将依法判决，确定双方权利义务。
（3）鉴定。
对房屋质量问题进行专业鉴定，为判决提供依据。
4. 防范措施（1）加强监管。
政府部门应加强对房地产开发、建筑施工的监管，确保房屋质量。
（2）明确合同条款。
开发商在签订合同时，应明确房屋质量、交付时间等条款，避免争议。
（3）购房者提高法律意识。
购房者应了解相关法律法规，提高维权意识。
四、结论房地产法律纠纷案件在现实生活中较为常见，对当事人和社会经济秩序都造成了较大影响。
(2017)最高法民申925号指导案例
一、案件背景2016年，原告李某与被告某房地产开发公司（以下简称“开发商”）签订了一份商品房买卖合同，约定李某购买开发商开发的某住宅小区一套房产。
合同签订后，李某依约支付了全部房款。
然而，在交房时，李某发现房屋存在质量问题，包括墙体裂缝、渗水等。
李某多次与开发商协商解决，但双方未能达成一致。
无奈之下，李某将开发商诉至法院，要求解除合同并返还已付房款及赔偿损失。
二、争议焦点本案的争议焦点在于：1. 房屋质量问题是否构成根本违约；2. 开发商是否应承担违约责任；3. 原告的损失如何计算。
三、法院判决一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
本案中，开发商提供的房屋存在严重质量问题，已经严重影响李某的正常居住，构成根本违约。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
因此，一审法院判决开发商解除合同，返还李某已付房款，并赔偿李某因房屋质量问题造成的损失。
开发商不服一审判决，向二审法院提起上诉。
二审法院经审理认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，遂驳回上诉，维持原判。
开发商仍不服，向最高人民法院申请再审。
最高人民法院民申925号指导案例认为：四、指导案例内容1. 房屋质量问题认定根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房交付使用后，购买人认为房屋存在质量问题，可以要求开发商承担修复责任。
房屋质量问题包括房屋主体结构、承重结构、防水、保温、隔音、通风等方面的质量问题。
本案中，房屋存在墙体裂缝、渗水等质量问题，已经严重影响李某的正常居住，构成房屋质量问题。
2. 根本违约的认定根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
长沙市中级人民法院关于房地产案件审理中有关疑难问题的解答
★长沙市中级人民法院关于房地产案件审理中有关疑难问题的解答（一）Ⅰ程序部分一、如前期物业服务合同约定，物业费的交纳以开发商通知业主收房之日起计算，则业主以房屋没有达到交付条件为由拒收房屋的同时，是否可以此为由拒交物业费？答：在业主收房前，开发商一般与物业公司签订有前期物业服务合同，该物业服务合同对业主具有约束力；物业公司收取物业费系因其对业主的物业提供了服务，其为业主与物业公司之间的关系；房屋是否达到交房条件系业主与开发商之间的关系。
两者属于不同的法律关系，且《物业服务合同》与《商品房买卖合同》的合同相对方属于不同的主体，即物业公司和开发商。
因此，业主拒交物业费的理由应为物业公司违背物业合同，而不能以交房条件未达合同要求为由拒付物业费（如商品房的交付条件不符合合同约定，则业主可向开发商主张逾期交房违约责任）。
二、两个物业公司为争夺某小区的物业管理，而分别向业主发放选择物业公司的征求意见表，则该种征求意见表的效力应如何认定？小区物业公司的确定是否需召开业主大会？答：《物业管理条例》第十一条第（四）项规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定；第十二条第一款规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
因此，对于物业公司的选聘和解聘需由全体业主共同决定，但业主共同决定可采取集体讨论的形式也可以采用征求意见的形式（如发放征求意见表等），因此，选聘物业公司并不一定要召开业主大会集体讨论。
但如业主大会章程对于物业公司及其他事项的决定有特别规定的（如必须召开业主大会集体讨论），则应按业主大会章程的规定处理。
三、在物业公司起诉业主要求支付物业管理费的案件中，物业公司的书面催告是否系起诉的前臵程序？答：国务院《物业管理条例》第六十七条规定:‚违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
商品房买卖合同纠纷案件的常见法律问题
合同法常见法律问题（1）——商品房买卖合同纠纷案件的常见法律问题一、关于商品房销售广告和宣传材料是否为要约的问题《解释》第3条规定"商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任"。
因此，出卖人的销售广告和宣传材料的内容符合以下三个条件时，就应认定为要约：1．出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出说明和允诺；2．该允诺和说明具体确定；3．对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。
出卖人违反该内容的，应承担违约责任。
很多开发商在广告宣传中大量宣传规划红线范围外的事项，主要标注以下几项：交通，包括已经规划及即将规划的交通网络作为广告内容，如多条公交线路抵达小区、快轨3号线直抵小区等;周边环境，坐拥20万平方米山体公园，天然氧吧;学校，罗列大量小学、中学、大学等;商业，距某某商业中心区仅1公里;市政配套设施，双向四车道，人流旺盛。
对于开发商项目规划范围外的广告宣传即使是虚假宣传，也只存在开发商承担行政责任，即由工商行政管理部门处罚，不存在民事责任的问题，因为不符合最高人民法院司法解释第一项条件，“出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出的说明和允诺”。
对于第二个及第三个条件，其裁量权在法官，具有相当大的不确定性。
一方面要考虑开发商虚假宣传的情况，同时也要考虑购房者的判断能力，作为理性的社会公民，应有理性的判断，否则应承担一定的不利后果。
二、关于认购协议与定金的问题认购协议是广泛存在于商品房销售中的一种文书，与正式买卖合同的关系是预约合同与本约合同的关系，约定的是当事人为将来订立本约合同而应履行的义务，只要当事人为缔结本约进行了磋商，就履行了预约的义务，而对于是否缔结了本约则在所不问。
常见房地产纠纷法律问答（二）
常见房地产纠纷法律问答（二）
2020年11月1日，王某与某房地产开发商签订了商品房认购书，约定开发商将一套房屋出卖给王某，该房建筑面积为100平方米，总价为400万元，全部款项在2020年11月30日前付清，开发商应于2020年12月15日前与王某签订正式房屋买卖合同，并于2021年2月1日前交付房屋，后王某于2020年11月19日将全部款项付清，但开发商反悔不愿与王某签订正式的房屋买卖合同，只愿将房款退给王某。
问：王某与开发商之间是否成立了商品房买卖合同？
答：成立。
【法律说明及法条链接】
商品房认购书若满足一定的条件，可以将其认定为商品房买卖合同。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购，定购，预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
法律讲堂房屋纠纷案例(3篇)
第1篇一、引言房屋纠纷是日常生活中常见的一种民事纠纷，涉及物权、合同法、侵权责任等多个法律领域。
本文将通过分析一个具体的房屋纠纷案例，结合相关法律法规，为读者提供法律讲堂式的案例分析及法律解读。
二、案例背景2010年，甲、乙双方签订了一份房屋买卖合同，约定甲将位于某市的一套房产出售给乙，总价款为100万元。
合同签订后，乙支付了50万元定金，甲将房屋过户至乙名下。
然而，在乙入住后不久，发现房屋存在严重质量问题，严重影响居住。
乙多次与甲协商解决，但甲以各种理由推脱，拒绝承担责任。
无奈之下，乙将甲诉至法院，要求甲退还定金、赔偿损失。
三、案例分析1. 争议焦点本案的争议焦点在于房屋质量问题是否属于甲的违约行为，以及甲是否应当承担相应的法律责任。
2. 法律依据（1）合同法：根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
（2）物权法：根据《中华人民共和国物权法》第二十三条规定，买卖合同的出卖人应当按照合同约定，将标的物的所有权转移给买受人。
（3）侵权责任法：根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
3. 案件分析（1）甲、乙双方签订的房屋买卖合同合法有效，甲应按照合同约定将房屋过户至乙名下，并保证房屋质量。
（2）乙入住后发现房屋存在严重质量问题，严重影响居住。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，甲应承担违约责任。
（3）甲作为房屋的所有权人，对房屋质量负有瑕疵担保责任。
根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条的规定，甲的行为构成侵权，应承担侵权责任。
四、法律解读1. 房屋质量问题属于违约行为本案中，甲在房屋买卖合同中承诺保证房屋质量，但实际交付的房屋存在严重质量问题，违反了合同约定。
因此，甲的行为构成违约，应承担相应的违约责任。
2. 房屋质量问题属于侵权行为甲作为房屋的所有权人，对其所有房屋负有瑕疵担保责任。
法律疑难点案例(3篇)
第1篇一、案情简介李某与某房地产开发公司（以下简称“开发商”）签订了一份《商品房买卖合同》，约定李某购买开发商开发的某小区一套住宅。
合同签订后，李某依约支付了首付款。
然而，在办理房屋过户登记时，李某发现该小区的土地使用权证上登记的权利人为另一家公司，而非开发商。
李某认为开发商隐瞒了该事实，侵犯了自己的合法权益，遂将开发商诉至法院。
二、法律疑难点本案涉及的法律疑难点主要包括以下几个方面：1. 开发商是否构成欺诈？2. 李某是否可以解除合同？3. 李某是否可以要求开发商承担违约责任？4. 李某能否获得赔偿？三、法院审理1. 开发商是否构成欺诈？法院审理认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求变更或者撤销合同。
本案中，开发商在签订合同时隐瞒了该小区土地使用权证的权利人并非开发商的事实，导致李某在违背真实意思的情况下签订了合同。
因此，开发商的行为构成欺诈。
2. 李某是否可以解除合同？法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，受欺诈方有权请求变更或者撤销合同。
李某在发现开发商隐瞒事实后，有权解除合同。
3. 李某是否可以要求开发商承担违约责任？法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。
本案中，开发商在签订合同时隐瞒了土地使用权证的权利人，违反了合同约定，构成违约。
因此，李某可以要求开发商承担违约责任。
4. 李某能否获得赔偿？法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担损害赔偿责任。
本案中，开发商的欺诈行为导致李某遭受了经济损失，李某有权要求开发商赔偿损失。
四、判决结果法院判决如下：1. 解除李某与开发商签订的《商品房买卖合同》。
2. 开发商赔偿李某经济损失人民币XX万元。
房屋买卖合同纠纷
房屋买卖合同纠纷房屋买卖合同纠纷引言：房屋买卖合同是买卖双方就房屋产权进行约定的法律文件，合同的签署代表着双方的意愿和权益保障。
然而，在现实中，由于各种原因，房屋买卖合同纠纷时有发生。
本文将探讨一些常见的房屋买卖合同纠纷，并分析解决纠纷的方法和途径。
一、常见的房屋买卖合同纠纷：1. 拖欠房款：买方在约定的时间内没有如约支付房款，导致卖方无法如期交付房屋。
这种纠纷一般需要法院介入裁决，以确定违约责任以及是否解除合同。
2. 房屋状况纠纷：买方在购买房屋后发现房屋存在质量问题，例如装修不合格、漏水、墙体开裂等。
这种情况下，买方可以要求卖方承担修缮责任，或者按照法律规定进行退款退房。
3. 合同解除纠纷：在一些特殊情况下，例如买房人发生意外需要突然解除合同，或者卖方变更意图不愿交付房屋，双方纠纷产生。
一般而言，合同解除纠纷需要法院介入，并根据具体情况判决赔偿责任。
4. 购房争议：一些在房屋买卖合同中未明确约定的事项，例如房屋修缮责任、公共设施使用问题等，可能导致买卖双方产生分歧。
在这种情况下，可以通过协商、调解等非诉讼途径解决。
二、解决房屋买卖合同纠纷的方法和途径：1. 协商：当买卖双方出现分歧或纠纷时，首先需要进行友好协商。
相互理解和互相退让有助于达成妥善解决的方案。
协商过程中，双方可以自由约定如何解决纠纷，以及是否需要寻求法律援助。
2. 调解：如果协商未果，双方可以寻求第三方调解帮助解决纠纷。
调解通常由行业协会、仲裁机构或相关部门组织。
调解的好处是迅速、灵活，并且有助于保持买卖双方之间的关系。
3. 仲裁：如果协商和调解未能解决纠纷，双方可以选择仲裁。
仲裁是由独立的第三方仲裁员依法裁决的一种方式，具有司法效力。
仲裁通常比诉讼更迅速，并且成本较低。
4. 诉讼：如果其他解决方法都无法解决纠纷，双方只能通过法院起诉解决争议。
在诉讼中，法院将依照法律规定和证据判决赔偿责任，并有权决定是否解除合同。
三、预防房屋买卖合同纠纷的方法：1. 谨慎选择合作对象：买卖双方在签订合同时应对对方进行严格的审查，查明其履约能力和信誉度。
买卖合同纠纷常见问题及解答方法(3篇)
第1篇一、前言买卖合同是市场经济中最常见的合同类型之一，它涉及交易双方的权利和义务。
然而，在合同履行过程中，纠纷在所难免。
本文将针对买卖合同纠纷中常见的几个问题，提供相应的解答方法。
二、常见问题及解答1. 问题：合同标的物质量问题解答：若合同标的物存在质量问题，买方有权要求卖方承担相应的责任。
具体方法如下：（1）买方应保存相关证据，如照片、检验报告等，证明标的物存在质量问题。
（2）买方可要求卖方进行修复、更换或退货，并要求卖方承担由此产生的费用。
（3）若卖方拒绝承担责任，买方可以向法院提起诉讼，要求卖方承担违约责任。
2. 问题：合同履行期限问题解答：若卖方未能在合同约定的期限内履行合同，买方可采取以下措施：（1）要求卖方按照合同约定履行义务，并支付违约金。
（2）若卖方仍不履行，买方可以解除合同，并要求卖方返还已支付的货款。
（3）若合同约定了延迟履行违约金，买方有权要求卖方支付违约金。
3. 问题：合同价格问题解答：若合同价格存在问题，买方和卖方可采取以下措施：（1）双方协商解决，重新约定合同价格。
（2）若协商不成，买方可以向法院提起诉讼，要求法院判决合同价格。
（3）若合同价格存在欺诈行为，买方有权要求解除合同，并要求卖方承担相应的法律责任。
4. 问题：合同履行地点问题解答：若合同履行地点存在问题，买方和卖方可采取以下措施：（1）双方协商确定合同履行地点。
（2）若协商不成，按照合同约定履行地点。
（3）若合同未约定履行地点，按照《中华人民共和国民法典》相关规定处理。
5. 问题：合同标的物数量问题解答：若合同标的物数量存在问题，买方和卖方可采取以下措施：（1）买方可以要求卖方补足标的物数量，并要求卖方承担相应的费用。
（2）若卖方拒绝补足，买方可以要求解除合同，并要求卖方返还已支付的货款。
（3）若合同约定了数量违约金，买方有权要求卖方支付违约金。
6. 问题：合同标的物交付方式问题解答：若合同标的物交付方式存在问题，买方和卖方可采取以下措施：（1）双方协商确定标的物交付方式。
商品房买卖合同纠纷司法解释第八条
商品房买卖合同纠纷司法解释第八条商品房买卖合同纠纷司法解释第八条简介商品房买卖合同纠纷是指在商品房交易过程中，双方因合同履行、违约、权利义务等问题产生的争议。
为了明确商品房买卖合同纠纷中的相关法律适用和司法解释，最高人民法院发布了《商品房买卖合同纠纷司法解释第八条》。
第一款：商品房质量问题根据《商品房买卖合同纠纷司法解释第八条》第一款的规定，对于购买的商品房在交付后一年内出现的质量问题，购房人有权要求修复、更换或退还房款。
1. 质量问题的认定标准：商品房的结构安全存在问题；商品房的功能出现重大缺陷；商品房的主要设备存在故障；商品房的装修材料存在质量问题。
2. 质量问题的赔偿方式：如果商品房属于可修复的质量问题，开发商应当承担修理费用；如果修复后问题仍然存在或无法修复，购房人有权要求更换房屋或者退还房款；如果购房人已经使用了该房屋，可以要求开发商承担相应的使用费用。
第二款：商品房交付延迟《商品房买卖合同纠纷司法解释第八条》第二款规定了商品房交付延迟的处理办法。
1. 商品房交付延迟的认定：开发商未按照合同约定的时间交付商品房；开发商在交付过程中出现违约行为；开发商无正当理由延长商品房的交付时间。
2. 购房人的权益保护：在商品房交付延迟的情况下，购房人有权要求开发商支付违约金；开发商应当按照合同约定的利息率，支付购房人的赔偿金；购房人可以要求开发商承担因商品房交付延迟而造成的其他直接经济损失。
第三款：未办理商品房销售权证书根据《商品房买卖合同纠纷司法解释第八条》第三款的规定，开发商未办理商品房销售权证书的后果如下：1. 未办理商品房销售权证书的认定条件：开发商未按照国家法律规定的程序办理销售权证书；购房人无法获得商品房的所有权。
2. 购房人的合法权益：购房人可以要求开发商办理商品房销售权证书；如果开发商无法办理商品房销售权证书，购房人有权要求开发商返还购房款项；购房人还可以要求开发商承担违约责任，支付相应的违约金。
试论商品房买卖定金合同纠纷疑难问题
试论商品房买卖定金合同纠纷疑难问题作者：梁传斌隋毅来源：《中国学术研究》2013年第09期近年来，随着我国房地产市场的日益繁盛，商品房买卖定金合同纠纷大量涌入法院。
该类案件普遍存在买受人在与开发商签订认购书并支付定金后，未能签订商品房买卖合同，定金是否返还的疑难问题。
本文拟对商品房买卖定金纠纷所涉及的商品房认购书性质、所涉定金性质、说明条款效力及定金处理原则和具体处理情形等问题逐一探讨。
一、商品房认购书性质的认定由于现行法律规定并未明确界定商品房认购书的性质，目前理论与实务中大致有三种观点：一是认购书是一种意向书；二是认购书本身即为正式的买卖合同；三是认购书为商品房买卖合同的预约合同。
笔者认为，商品房认购书应属商品房买卖合同（本约合同）的预约合同，即当事人双方约定将来订立商品房买卖合同的契约。
其理由是：从认购书要素看，认购书已经具备一般买卖合同的基本要素，即适格的合同主体、真实的意思表示、内容合法及形式合法等。
从认购书目的及内容看，认购书旨在先行约明部分合同条款，固定双方交易机会，在条件成熟时签订正式的商品房买卖合同。
通常的商品房认购书内容一般包括当事人基本情况、房屋基本情况、价款计算及签署商品房买卖合同时限的规定等，它与目前实践中采用的《商品房买卖合同示范文本》相比，显然未包含商品房买卖合同的全部内容。
从认购书规定的权利义务关系看，认购书作为合同而言本身具有独立的权利义务关系，即开发商负有为认购人保留预订的商品房的义务，认购人负有交付定金的义务，双方负有在认购书约定的期限内就签订正式买卖合同进行谈判磋商的义务。
二、商品房认购书所涉定金性质的认定根据担保法理论，定金具有人保和物保的双重性，其可分为立约定金、成约定金、证约定金、违约定金及解约定金等五大类型。
笔者认为，认购书中的定金主要具有立约定金的性质。
首先，立约定金是指为保证订立正式合同而交付的定金，而认购书中的定金正是认购人为保证其日后与开发商签订商品房买卖合同而交付的定金，如果认购人或开发商日后不愿意订立商品房买卖合同，根据相关法律规定应受定金罚则的制裁。
商品房买卖合同纠纷和房屋买卖合同纠纷
商品房买卖合同纠纷和房屋买卖合同纠纷商品房买卖合同纠纷及房屋买卖合同纠纷是当前社会经济发展中常见的问题。
在日常生活中，人们常常会遇到房屋买卖过程中的一些纠纷，导致买卖双方出现矛盾。
本文将围绕商品房买卖合同纠纷和房屋买卖合同纠纷展开探讨。
一、商品房买卖合同纠纷商品房买卖合同纠纷是指买卖双方在商品房交易过程中发生的纠纷。
这些纠纷可能涉及到合同的履行、合同的解释以及违约责任等方面。
首先，商品房买卖合同的履行是买卖双方必须遵循的重要义务。
双方在签订合同时应明确约定履行期限、支付方式、交付方式等具体事项。
然而，在履行合同时，买卖双方可能存在交付迟延、装修差异、质量问题等情况，导致纠纷的发生。
例如，开发商未按时交付购房者所购买的商品房，给购房者造成了经济损失及不便；或是购房者在验收时发现商品房存在质量问题，需要开发商承担相应的责任。
其次，商品房买卖合同的解释也是买卖双方容易发生纠纷的方面。
在合同履行过程中，各方根据自身利益的不同，对合同中的某些条款的解释可能存在分歧。
例如，合同中约定的装修标准、交付的具体面积等问题，买卖双方对其解释存在争议。
在这种情况下，一方可能会提起诉讼，要求法院对合同进行解释。
最后，商品房买卖合同的违约责任也是双方常见的争议点。
当一方违反了合同约定时，另一方可以要求违约方承担相应的违约责任。
例如，买方在约定时间内未支付购房款项，卖方可以要求买方支付违约金。
类似地，卖方未按时交付房屋，买方可以要求卖方承担相应的违约责任。
二、房屋买卖合同纠纷房屋买卖合同纠纷是指买卖双方在普通住宅交易过程中发生的纠纷。
这些纠纷可能涉及到合同的签订、所有权纠纷以及房屋质量问题等方面。
房屋买卖合同的签订是双方达成交易的开始。
在签订合同时，双方应当明确约定房屋的具体位置、面积、价格以及其他交易要素。
然而，由于一些购房者可能缺乏相关的法律知识或没有太多的经验，容易被销售人员误导，导致合同内容不清晰或存在漏洞。
在这种情况下，一旦发生争议，买卖双方就很可能陷入诉讼。
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商品房买卖合同纠纷疑难问题一、商品房买卖合同纠纷案件的新变化商品房是我国住房市场化改革的产物,随着商品房销售模式、销售价格、销售政策的变化,商品房买卖合同纠纷与10年前相比具有新的时代特征。
（一）因商品房销售模式引发的变化一是商品房买卖标的发生变化。
之前商品房买卖合同的标的主要是毛坯房,近年来精装修房越来越多,商品房的质量扩展到美观性和安全性。
交付标准以及质量合格标准相应发生变化,由此对违约的认定也区别于一般毛坯房的交易。
二是出现商品房与物业服务的混合合同。
在商品房买卖合同中约定了供暖、小区管理等物业服务,因物业服务引发的开发商与业主之间的纠纷不断显现。
三是售后包租等新的销售方式逐渐增多。
售后包租由于事先收取房款。
其后经常出现租金难以支付的情况,容易引发群体性的拖欠租金纠纷。
四是商品房委托代理销售合同纠纷增多。
除开发商自行销售和商品房包销外。
商品房代销的形式较为普遍,对于代理销售计费标准的认定、违约责任的判断亦不统一。
（二）因房价上下波动引发的纠纷此起彼伏一是房价上涨引起开发商效率违约纠纷。
在房价快速上行的时期,开发商为多赚取利润,往往以各种理由解除或终止与购房人的买卖合同。
甚至以愿意承担违约金的方式主动违约。
二是房价下行引发的购房人解除合同纠纷。
在房价进入负增长的时期,商品房买卖合同领域显现"退房潮"现象,出现买房人单方违约、要求补差价、群体性要求退房等状况,而开发商要求继续履行合同并主张违约责任。
（三）因房地产调控政策引发的纠纷逐渐增多一是房地产调控政策影响合同的履行。
因限购、限货政策的出台致使已经签订的商品房买卖合同无法履行。
购房人要求解除合同,出卖人主张违约责任。
二是借名购房等规避调控政策的情形增多。
购房人由于属于限购或限贷群体不能买房。
通过借用他人的名义购买房屋。
而出现真实权利人与名义权利人不符的情形。
三是因调控政策影响的房地产中介合同纠纷增多。
表现为房地产调控政策出台致使房屋买卖没有完成。
购房人拒付或要求退还中介费纠纷。
此外,房产中介公司为了招揽业务,多赚佣金,提供诸多办理假离婚、伪造缴纳社会保险费凭证等建议,规避房产新政引发纠纷。
二、《商品房买卖合同司法解释》的既有规定与其他法律法规有冲突时如何适用？（一）预约与本约的界定不明《商品房买卖合同司法解释》第5条规定:商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容。
并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。
《商品房销售管理办法》第16条规定商品房买卖合同应当明确13项主要内容,实践中有疑问的是:《商品房销售管理办法》规定的13项内容是否必须全部具备才构成商品房买卖合同的本约,还是仅需具备若干必要要件即可?司法实践对此问题态度不一，]我们认为：成立商品房买卖合同只需具备核心要件即可。
无需13项内容全部具备。
理由如下：1. 合同法司法解释明确了合同的必备要件。
《合同法》解释（二）规定“:当事人对合同是否成立存在争议。
人民法院能够确定当事入名称或者姓名、标的和数量的,一般应当认定合同成立。
但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
”因此，合同只需具备当事人、标的和数量即可成立。
合同欠缺的其他内容可以通过合同法的规定予以确定。
2. 商品房买卖合同欠缺部分内容不影响合同目的的实现。
3. 具备核心要件即构成商品房买卖合同对当事人的利益保护更为公平。
（二）欺诈惩罚性赔偿规定与消法的融合《商品房买卖合同司法解释》第9条规定出卖人实施欺诈行为的,买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任,该规定与2013年新修订的《消费者权益保护法》的3倍罚金的规定并不一致。
由此产生的问题是,《商品房买卖合同司法解释》第9条与新修订的《消费者权益保护法》第55条如何协调？焦点问题是商品房的购房人是否属于消费者。
我们认为,在商品房买卖合同领域,考虑到标的额较大。
如果适用3倍赔偿对开发商要求过苛。
可明确规定商品房买卖不适用新消法的规定,继续沿用《商品房买卖合同司法解释》第9条的规定。
（三）房屋交付标准与物权法的融合《商品房买卖合同司法解释》第11条规定:对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险以交付使用时点为转折点。
该条制定时我国尚未颁布物权法。
因此,《商品房买卖合同司法解释》第11条的规定在《物权法》已经出台以及房屋登记制度已经建立的情况下,已经不符合现行法律的规定。
而且《合同法》第142条也做出了风险承担的规定。
由于物权法采纳了物权变动登记生效主义。
此处的交付应理解为物权登记变动,而非占有的转移,房屋毁损、灭失的风险也应以登记转移为转折点。
这样既有利于维护不动产登记的公示公信效力。
也有利于出卖人有效控制风险。
防止大量逾期办证情形的出现。
（四）条文规定缺乏细则时常见问题如何处理《商品房买卖合同司法解释》规范了商品房买卖合同的订立、履行、违约责任等各个环节,但随着商品房买卖实践的不断发展。
很多情形无法为现有条文所涵盖。
需要更为精细的规定予以补充完善。
1.关于商品房预售合同的效力问题《商品房买卖合同司法解释》第2条规定:出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效。
但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
实践中出现出卖人未取得商品房预售许可证，但在起诉前已从期房转化为现房。
此时商品房预售合同效力如何认定?我们认为,在商品房转化为现房后。
已经具备交付业主使用的条件。
商品房预售许可要件的缺失已在事实上得到补正。
因此商品房买卖合同应当认定有效。
以促进市场流通并维护诚信交易。
2.关于房屋质量瑕疵的问题《商品房买卖合同司法解释》第13条规定:交付使用的房屋存在质量问题。
在保修期内。
出卖人应当承担修复责任。
实践中出卖人主张所售商品房经建设主管部门审批,并经建设工程勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署质量合格文件,因此不应承担责任。
我们认为,交付的房屋虽然经过有关行改管理部门审批，符合当时的建筑标准和规范，但事实上存在质量缺陷的客观事实的，仍应承担责任。
3.关于房屋面积误差问题一是因测量标准变化引起的商品房实测面积与约定面积不符的处理。
实践中出现,因国家建筑物测量标准调整导致合同约定的商品房结算面积与房屋实测面积不符,此时是以约定的面积还是以实测的面积为准?我们认为：如果当事人明确约定最终的结算面积不以实测面积为准。
而以合同约定的面积为准，系当事人对风险的自我判断。
其在订立合同时已经明确预见到合同约定的面积（即暂测面积）可能与房屋土地管理部门未来的实测面积存在差异。
当事人基于自身的商业判断所为的约定，应当得到诚信地遵循。
二是面积不符时鉴定资料的提供问题。
实践中如何判断面积不符,房屋买受人测量认为房屋面积短少，请求法院对房屋面积进行测量鉴定；出卖人主张面积相符,拒绝提供竣工平面图导致无法鉴定的,如何处理?我们认为：因房屋实际建筑面积的测量涉及专门性问题。
常人一般难以解决。
出卖人负有提供鉴定所必须的竣工平面图的协助义务。
如其拒不提供,则可以推定买受人的主张成立。
三是按套计价出现面积误差的处理。
商品房买卖合同约定按套计价的。
若实际面积小于约定面积。
合同未对面积误差作出约定,房屋买受人提出解除合同或返还误差面积的房价款的,应否支持?我们认为,在现房销售的场合，如果开发商能够举证证明其已经提供条件让购房者对房屋进行了充分的了解和考察，购房者自愿签订合同的，可以认定按套计价约定有效。
否则不应认定该约定的效力。
在期房销售的场合，由于购房者对期房的考察和了解只能通过图纸进行,应视为约定不明,适用《商品房买卖司法解释》第14条的规定处理。
4. 关于商品房买卖合同解除问题实践中的问题是买受人迟延支付购房款，出卖人有权解除合同但没有行使解除权，后以行为方式与违约方继续履行合同，其后请求解除合同的,应否支持?我们认为,在迟延付款情形,合同解除条件成就,出卖人有权解除商品房买卖合同，将收取的房款退还买受人。
但出卖人其后接受买受人的继续履行合同的行为。
应视为对合同解除权的放弃，出卖人不得再要求解除商品房买卖合同。
三、商品房买卖合同纠纷新问题的审判思路（一）商品房买卖合同审判与执行异议之诉的冲突按照《物权法》的规定，商品房买卖中房屋所有权的变动在登记时发生转移，实践中在以商品房为执行标的物的执行异议之诉中，根据2005年施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称“《查扣冻规定》”）第17条规定，〔18〕未办理过户登记的债权获得了排除执行的权利。
根据该条规定，被执行人将应当办理过户登记但没有办理的财产出卖给第三人，如果第三人符合已经支付全部价款、实际占有和第三人无过错三个条件，即可以排除执行。
该规定与《物权法》的规定不一致，这就导致在执行异议之诉审查中对商品房权属的认定与一般商品房买卖合同案件中判断标准不一致，实践中的应注意以下几个问题：1. 执行异议之诉中购房人的权利保护问题执行异议之诉是2007年民事诉讼法修订新增加的规定。
实践中申请执行人查封被执行人的商品房，第三人依据《查扣冻规定》第17条的规定,主张其已经付清全款并实际占有,且未办理过户无过错而排除执行。
在执行部门裁定支持其请求后，申请执行人可以据此提起执行异议之诉。
此时法院需进行实体审查,如果符合《查扣冻规定》第17条的要件,则驳回申请执行人的请求,而非依据《物权法》规定予以处理。
2. 《查扣冻规定》第17条要件的理解问题关于已经支付全部价款的认定实践中存在开发商与买房人约定按揭贷款,支付了全部首付款。
后非因买受人的原因导致按揭货款没有办理完毕。
此时商品房被查封的,是否适用《查扣冻规定》第17条的规定?我们认为,《查扣冻规定》第17条是对《物权法》规定的物权登记的缓和，目的在于保护善意购房人的生存利益,对已经付清全部价款的要件应当严格适用。
尚未付清的不应适用该规定。
关于实际占有的认定购房人没有现实占有，而是与开发商签订租赁协议,由开发商返租的。
能否认定为实际占有?我们认为,对实际占有的要件可以适当放宽,既包括现实占有，也包括占有改定。
开发商与购房人签订返租协议或委托装潢协议的,均可认定为实际占有。
关于第三人无过错的认定，应当区分不同的类型分别认定。
第三人未办理产权过户登记手续是由于被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关原因等案外人意志以外的原因造成的，可以认定其无过错。
如果第三人为规避法律、行政法规规定或者逃避债务,故意将财产登记在被执行人名下的,或者在合理期限内未积极行使办理过户登记手续的,应当认定其具有过错。
（二）商品房买卖合同审判面临房地产新政的挑战1.房地产新政对合同履行的影响房地产新政中提出了限购、限贷的举措,对于已经订立预约合同尚未正式签订商品房买卖合同,或者已经签订商品房买卖合同因限购无法办理房屋所有权转移登记。