商业地产的操盘策略与商圈研究
商业地产项目经营定位策略
商业地产项目经营定位策略第一篇：商业地产项目经营定位策略商业地产项目经营定位策略【开业前】1、前期的市场调查和分析；2、项目策划和招商推广：（1）、商场定位；（2）、形象包装；（3）、商场布局设计；（4）、目标商户组合；（5）、租金或分成比例之拟定；（6）、招商推广策略制定和实施。
吸引目标商户进场，实现零空置率，是提高租金水平或分成比例的前提。
【开业后】1、商品定价体系，属商品定位，涉及到库存/配送体系管理；2、品类/品牌/商户组合，属经营定位，涉及到服务管理；3、促销策略，属管理定位，涉及到品质管理；4、形象推广策略，属形象定位，涉及信息系统和硬件设施管理。
破解一、兑现成功的一块筹码市场调研：定位核心调研种类所需资料/研究范围商圈研究对项目所在商圈作出基础研究，另找出商圈的辐射范围、营业品种、人流状况及交通状况消费者研究对消费者的消费习惯、收入、偏好及其购买力等做调研投资客户研究对投资客户所投资的商铺作基本调研，如营业时间、业绩、铺面状况等竞争对手研究包括竞争项目面积、经营状况及竞争者研究等1、商圈研究（1）、城市发展状况：包括GDP指数、人口分布、产业结构等。
（2）、项目所在区域商贸状况：商品交易状况、恩格尔系数（恩格尔系数＝食物支出金额÷总支出金额）、居民收入、业态结构等。
（3）、人流研究：垂直人流和水平人流。
研究范围包括：人流量、停留时间、每次消费对不同类别的需求（吃喝玩乐）等。
（4）、交通状况：途径本项目的地铁站、公交车线路、停车场等。
（5）、商圈辐射范围：包括一级商圈、次级商圈辐射范围，商圈内的其他竞争项目等。
2、终端消费者研究（1）、消费习惯：考虑南北区域的差异性，不同宗教，不同民族，不同年龄、性别等。
（2）、逛商场频度：影响商场人流的关键。
（3）、偏好商场：包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点，及其原因。
（4）、对项目商圈评价：包括区域商品价格，对商场满意度等。
3、投资客户研究（1）、经营范围：找出研究范围包括百货店，大连锁店或快餐集团的个别需要。
商业地产项目操盘方案步骤
商业地产项目操盘方案步骤商业地产项目的操盘方案是一个全面而系统的计划，旨在成功地开发、运营和管理商业地产项目。
本文将详细介绍商业地产项目操盘方案的步骤，帮助项目开发方理解和实施这些步骤，以实现项目的成功。
第一步：市场研究和调研在开始商业地产项目之前，进行市场研究和调研是至关重要的。
这些研究和调研旨在评估市场需求、竞争情况和投资回报率等因素。
以下是市场研究和调研的关键步骤：1.收集和分析市场数据：收集有关所在地区或目标市场的数据，包括人口统计学、经济数据、竞争项目等，以更好地了解目标市场的潜力和机会。
2.进行竞争分析：评估竞争项目的类型、规模、定位和表现，以确定自己的项目在市场中的竞争优势和定位。
3.进行需求分析：了解目标市场中的消费者需求和行为模式，包括他们的购物喜好、支付能力和消费预期等。
4.评估投资回报率：通过对商业地产项目的投资成本和预期收益进行评估，确定项目的投资回报率。
第二步：项目规划和设计在市场调研的基础上，商业地产项目需要进行全面的规划和设计。
这个阶段需要考虑以下方面：1.确定项目目标和定位：根据市场调研的结果，明确项目的目标和定位。
确定项目的类型、规模、主要业态等。
2.进行土地选址和规划：通过评估可行性，确定最合适的土地用于项目开发，并进行详细的规划，包括建筑物的布局、设计和功能等。
3.制定项目时间表：根据项目的规模和开发需求，制定详细的项目时间表和里程碑，以确保项目按计划进行。
第三步：融资和投资筹备商业地产项目的成功依赖于充足的融资和投资筹备。
在进入项目开发的实际阶段之前，需要进行以下准备工作：1.编制项目预算：基于项目规划和设计，编制详细的项目预算，包括土地购置费用、建设成本、设备采购等，确保项目能够获得足够的资金支持。
2.寻找投资合作伙伴：如果项目需要额外的资金支持，可以寻找合适的投资合作伙伴，包括资本机构、房地产开发商或其他投资者。
3.谈判融资条件：与潜在的投资合作伙伴进行谈判，确定融资条件和相关协议，确保项目的融资能够最大程度地满足项目需求。
商业地产操盘策略(重要)
商业地产的操盘策略与商圈研究
2021/7/4
1
内容提要
商业地产的基本概念 商业地产操盘的核心环节控制 商业地产与专业市场的业态 商业地产的招商策略 商业地产的招商案例的分析 中国房地产行业十大镜像
2021/7/4
2
商业地产的基本概念
商业房地产：(Commercial Investment )
作。
2021/7/4
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三、招商策划的环节控制
1. 良好的招商策略 2. 一流的招商团队 3. 诱“敌”深入的招商策略 4. 打好品牌至上的“托”牌
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招商具有“三快三省”的特点
“三快”
1. 快速回笼资金、 2. 快速组建市场网络、 3. 快速将产品送抵终端；
“三省”
1. 节省人力， 2. 节省物力和财力， 3. 节省时间和精力。
几不管
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商圈研究是核心
商圈要素 1）位置，是否商圈内主要聚客点，人流是否会
被竞争对手截流，是否有自然障碍 （2）人口，人口数量、密度，人均收入，购买力 （3）道路、交通 （4）竞争店，商圈饱和度 （5）客流量 （6）商圈内规划变化的可能性
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商圈的设定方法
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招商策略制定的内涵
招商目的 项目介绍 功能定位 项目优势 平面效果图 招商原则 招商对象 招商要求 优惠政策 合作方式 招商流程
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招商队伍是招商的工作的关键
商业地产营销策划策略及其效果研究
商业地产营销策划策略及其效果研究商业地产是指商业用途的地产，包括商场、购物中心、写字楼、酒店等。
与住宅地产相比，商业地产更多涉及到市场运作和营销策划。
本文将探讨商业地产营销策划策略及其效果。
商业地产营销策划的目标是吸引更多的租户、商户以及消费者，提高物业的租售率以及收益。
以下是几种常见的商业地产营销策划策略。
一、定位策略：商业地产的定位非常重要，它涉及到目标客户群体、定位市场以及定位竞争对手等。
通过准确的定位，可以提高精准营销的效果，吸引更多的目标客户。
二、品牌策略：商业地产需要树立一个强大的品牌形象，以增加竞争力。
品牌形象要求建立在高品质、高服务、高知名度的基础上，通过广告宣传、品牌推广等方式，塑造一个引人注目的品牌形象。
三、市场调研策略：商业地产需要进行市场调研，了解目标客户的需求和购买意向，以便更好地开展精准营销。
市场调研可以通过问卷调查、访谈等方式进行，以获取准确的市场信息。
四、租金优惠策略：租金是商业地产最重要的收入来源之一。
为了吸引租户，可以推出租金优惠策略，如租金减免、租金分期等，以降低租户的运营成本，增加租赁吸引力。
五、活动策划策略：商业地产可以通过举办各种活动来吸引消费者和租户。
这些活动可以包括促销活动、主题展览、文化演出等，通过增加活动的吸引力，增加消费者和租户的到访率。
以上策略在实施后，可以取得以下效果。
一、提高租售率：通过精准的定位策略和营销活动，可以吸引更多的租户和购买者，从而提高商业地产的租售率。
二、增加盈利空间：商业地产的主要目标是盈利，通过有效的品牌策略和市场调研，可以增加商业地产的知名度和竞争力，进而提高其盈利能力。
三、促进消费增长：通过举办各种活动，可以吸引更多的消费者来到商业地产，增强其消费意愿，促进消费增长。
四、提升品牌价值：通过建立强大的品牌形象，可以提升商业地产的品牌价值，使其成为消费者认可的优选品牌。
商业地产营销策划策略对于商业地产的发展至关重要。
只有通过准确的定位、强大的品牌形象、精准的市场调研以及各种创新的营销活动，商业地产才能够取得较好的营销效果，提高租售率和盈利能力，促进消费增长，提升品牌价值。
最新整理商业地产商圈研究.doc
001商业地产商圈研究专刊系列-----市场篇商业地产开发前期应该调查什么(上)房地产项目在开发的前期应对地块的价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究，以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据回避风险。
商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，所以更需要在开发前期进行市场调查和研究。
但是，从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论，他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。
从我们在客户的顾问的过程中总结包括经济环境的分析和研究、区域城市结构调查与发展规划、商业发展规划和政策研究、区域零售市场调查与分析、典型性调查与研究、未来商业地产的供应量分析、消费者消费行为的调查与研究、立地条件研究、商圈的确定和研究以下几方面内容，希望和大家一起探讨。
一、经济环境的分析和生活结构研究开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研究，尤其是商业房地产项目，由于其开发周期长、投资大，受经济发展和政策的影响大，其开发的最终目的是通过出租经营或者销售来实现开发利润，因此其风险很大。
所以，在开发商业房地产项目时，对经济环境进行研究就显得十分重要。
在调查和研究时应重点对以下指标进行调查和分析。
◆总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等◆ GDP发展状况及产业结构情况◆全社会消费品零售总额◆全市商业增加值◆城乡居民的人均可支配收入◆城乡居民储蓄存款余额通过对统计局和城调队定期公布的数据进行连续3-5年的分析，基本可以反映出一个城市经济发展的总水平。
有些资料通过统计年鉴和政府工作报告获得。
二、区域城市结构调查与城市发展规划调查所在区域城市的结构对商业房地产的开发有重要的意义，在传统商业区不论是同业态的聚集经营还是不同业态的错位互补都可能存在市场商机；在城市中该区域的位置若在行政、经济、文化等人口活动密集的地方，则城市的机能易于发挥出来，由于人流集中自然能形成商业的经营氛围。
商业地产的操盘策略与商圈研究
租售结合
商用物业建成后，投资商、开发商将其中的一部分物业出租，另一部分物业销售；
通常有两种方式：一种是底层销售，二层以上出租；另一种是主力店部分出租、配套商铺出售。这种模式大都是迫于资金的压力。
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商业地产的五大特性
商业地产与传统的住宅地产有本质上的区别；
商业地产注重商业业态的研究和分析
住宅开发的商业模式
第三种类型为精品店模式。 这是万通地产致力追求的模式，只在少数高端市场进行精品店经营，我可能卖的车是劳斯莱斯，一天卖不出几辆，但是每一辆的价格高，所以营业额较高。
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只租不售：
商业地产的商业模式(1)
商业地产的商业模式(2)
只售不租： 物业建成后，整体出售或者将产权分割后再进行销售，也就是当前比较流行的产权式商铺、产权式酒店等；开发上通常希望通过提供后期的物业管理为项目提供服务。
住宅开发的商业模式
第一种类型为沃尔玛模式。 比较典型的是万科模式，在不同城区的郊区大规模的拷贝，产品极其单一化，目标客户极其准确，体制上采取一个总部强势控制，有计划地在郊区连锁开店
住宅开发的商业模式
第二种类型为百货公司模式。 现在的华润置地是这个模式，即在同一个地域，各种产品同时做，产品多样化，像一个百货公司高中低档什么产品都有，商户、写字楼、住宅、酒店、公寓。这种百货公司模式比较多的见于过去城建系统转制过来的开发公司和国内很多综合性的大型国营开发公司。
缺乏一：缺乏专业的、系统的选址策略；
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缺乏二：缺乏对商业和地产不同业态整合的经验；
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缺乏三：缺乏理性的投资评估、热衷于概念炒
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作和盲目追风；
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商业地产选址与商圈分析
商业地产选址与商圈分析商业地产选址与商圈分析一直是商业房地产开发的关键环节之一、合理的选址和对商圈的深入分析可以帮助开发商更好地把握市场需求，提高投资回报率。
商业地产选址与商圈分析主要包括市场需求分析、人口数据分析、竞争对手分析、交通便利程度分析等。
首先，市场需求分析是商业地产选址与商圈分析的基础，通过对市场需求的调查研究可以明确所选商业项目的市场容量和市场潜力。
需求分析的重点包括消费人群的特点、消费水平、消费习惯等方面。
例如，选择一个购物中心的选址，需要对周边消费人群的消费意愿和购物习惯进行细致调查，以确定购物中心所能吸引的目标消费群体是否与周边人口的消费需求匹配。
其次，人口数据分析是商业地产选址与商圈分析的重要内容之一、通过对人口数据的分析，可以了解到人口的流动情况，人口增长率以及人口结构等信息。
这些数据对商业地产选址有着重要的指导作用。
例如，如果人口增长率较高且目标人群与人口结构相符合，那么在该地区建设商业项目的商业前景就相对较好。
竞争对手分析也是商业地产选址与商圈分析的重要环节。
通过对竞争对手的分析，可以了解到周边商圈的商业格局，市场空缺和竞争压力等信息。
例如，如果周边地区已经有了许多类似的商业项目，那么就需要重新考虑选址，以避免过于激烈的竞争导致投资回报的下降。
最后，交通便利程度分析也是商业地产选址与商圈分析不可或缺的一环。
交通便利程度对商业项目的成功与否有着重要的影响。
当一个地区的交通便利程度高，可以方便消费者到达并提供更多的消费机会时，商业项目的成功可能性就较大。
因此，选择交通便利的地理位置对于商业地产选址是至关重要的。
综上所述，商业地产选址与商圈分析是商业房地产开发中的重要步骤。
通过市场需求分析、人口数据分析、竞争对手分析和交通便利程度分析等，可以帮助开发商确定合适的选址位置，并了解到目标商圈的商业潜力和竞争情况，从而提高投资回报率。
因此，在进行商业地产选址与商圈分析时，需要综合考虑各种因素，以确保项目的成功。
商业地产招商操盘思路及技巧
商业地产招商操盘思路及技巧
一、思路
1.定位：首先要明确商业地产的定位，确定是要吸引什么类型的商户。
可以根据所在地区的消费人群、旁边的商业环境等因素进行定位。
例如，
如果是位于购物中心附近，可以定位为服装、餐饮等行业的商户。
4.灵活运营：不断调整和优化商业地产的运营方式，提供更好的服务
和环境，吸引更多商户租赁。
可以根据市场反馈进行相应的调整，如调整
租金、改进物业管理等。
二、技巧
1.建立合作网络：与周边的商业机构、行业协会等建立合作关系，通
过互相推荐商户，来寻求更多的合作机会。
可以定期组织联谊活动，增进
沟通和信任。
2.熟悉市场动态：及时了解市场的变化和潮流，有针对性地引进新兴
行业和热门品牌，以满足目标商户的需求。
3.加强宣传推广：通过各种媒体渠道进行广告宣传，提高商业地产的
知名度和美誉度。
可以邀请知名人士、行业专家等来商业地产进行考察和
推广。
4.专业团队：组建专业的招商团队，人员结构合理，各自分工明确，
配合默契。
团队成员需要具备良好的人际关系和沟通能力，能够与商户建
立良好的合作关系。
5.提供增值服务：为商户提供一系列增值服务，例如提供装修、物业管理、广告宣传等服务。
可以根据商户的需求，定制相应的服务方案，来吸引商户租赁。
6.调研市场需求：通过市场调研，了解目标商户的需求和喜好，进行市场分析，掌握市场走向。
可以通过调研问卷、走访调研等方式，获取相关信息。
商业地产的操盘策略与商圈研究共92页文档
56、死去何所道，托体同山阿。 57、春秋多佳日，登高赋新诗。 58、种豆南山下，草盛豆苗稀。晨兴 理荒秽 ，带月 荷锄归 。道狭 草木长 ，夕露 沾我衣 。衣沾 不足惜 ，但使 愿无违 。 59、相见无杂言，但道桑麻长。 60、迢迢新秋夕，亭亭月将圆。
▪
26、要使整个人生都过得舒适、愉快，这是不可能的，因为人类必须具备一种能应付逆境的态度。——卢梭
▪
27、只有把抱怨环境的心情，化为上进的力量，才是成功的保证。——罗曼·罗兰
▪Hale Waihona Puke 28、知之者不如好之者，好之者不如乐之者。——孔子
▪
29、勇猛、大胆和坚定的决心能够抵得上武器的精良。——达·芬奇
▪
30、意志是一个强壮的盲人，倚靠在明眼的跛子肩上。——叔本华
谢谢！
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商业地产的操盘策略与商圈研究
商业地产的操盘策略与商圈研究一、商业地产操盘策略商业地产操盘策略是指在商业地产市场中，通过采取合理和有效的方法和手段，以达到最佳效果和利益的一系列计划和行动。
下面介绍几种常见的商业地产操盘策略。
1.定位策略商业地产项目投资前应清晰明确项目的定位，确定是商业综合体、购物中心、主题公园还是其他形式的商业地产，以及定位于高端客户、大众消费者还是特定人群。
定位策略可以为项目的开发、设计、运营等提供方向，增加项目的市场竞争力。
2.场地选择策略商业地产项目需要选择优质的场地，考虑包括地理位置、流量、租金、周边配套设施等因素。
应充分调研市场需求和潜在租户，选择适合的场地，避免场地的不利因素对项目的影响。
3.租赁策略商业地产项目的成功与否很大程度上取决于租户的质量和租金的稳定性。
操盘方需要制定合理的租赁策略，包括优化租户结构、合理分配租金比例、引入核心租户等，以提高项目的租金收入和稳定性。
4.运营策略商业地产项目的运营是持续性的，需要考虑场内店铺的调整、营销活动的开展、消费者体验的提升等方面。
操盘方需要制定科学的运营策略，包括品牌选择、活动规划、市场推广等，以提高项目的市场竞争力和运营效益。
5.融资策略商业地产项目往往需要大量的资金投入，融资策略的制定对于项目的成功与否至关重要。
操盘方需要选择适合的融资方式，如银行贷款、债务融资、股权融资等，并进行风险评估和资金规划。
二、商圈研究商圈研究是商业地产操盘的重要环节，通过对商圈的深入了解和分析，可以为商业地产项目的定位、运营、租赁等提供依据。
下面介绍商圈研究的主要内容及方法。
1.商圈划分商圈是商业地产项目周边的一定范围内具有一定商业活动的区域。
商圈的划分可以根据地理位置、人口密度、消费能力等指标进行，可以采用地理信息系统和大数据分析等方法。
2.人口流动性分析人口流动性是商业地产项目成功的关键因素之一、通过对商圈周边人口流动性的研究，可以了解目标人群的流动规律、消费习惯等，为商业地产项目提供准确的定位和运营策略。
商业地产营销策划策略及其效果研究
商业地产营销策划策略及其效果研究商业地产（Commercial Real Estate）是指专门用于商业用途的地产，包括办公楼、商业综合体、购物中心、酒店、仓储设施等。
随着城市化进程的不断加快，商业地产的需求也在不断增加，成为投资者和开发商们关注的焦点。
在竞争激烈的市场环境下，商业地产营销策划策略的制定和执行至关重要，能够有效提升项目的知名度和销售额。
本文将探讨商业地产营销策划策略及其效果的研究。
一、商业地产营销策划策略的制定1.市场调研在制定商业地产营销策划策略之前，首先需要进行充分的市场调研。
市场调研的内容包括对目标消费群体的了解、对竞争对手的分析、对行业发展态势的研究等。
通过市场调研可以明确目标客户群的需求和偏好，为后续的营销策略制定提供重要依据。
2.定位策略商业地产项目必须明确自己的定位和目标，以便更好地针对目标客户群。
定位策略的制定需要从多个方面进行考量，包括地理位置、项目规模、配套设施、租赁销售对象等。
通过明确自身的定位和目标，可以更好地制定后续的营销策略。
3.品牌建设商业地产项目需要通过品牌建设，树立自身在目标客户心目中的形象和认知。
品牌建设的内容包括品牌名称、标识、口号、宣传广告等，必须形成一致的品牌形象。
通过品牌建设，可以提升项目的知名度和美誉度，从而吸引更多的潜在客户。
4.营销渠道选择营销渠道选择是商业地产营销策划中十分重要的一环。
针对不同的目标客户群体，需要选择合适的营销渠道进行推广，如互联网、平面媒体、电视广告、户外广告等。
通过选择合适的营销渠道，可以将项目信息精准地传递给目标客户，提升营销效果。
5.营销活动策划商业地产项目需要通过各种形式的营销活动，吸引客户关注和参与。
这些营销活动可以包括开业庆典、促销活动、客户答谢会等。
通过巧妙地设计和策划营销活动，可以吸引更多的顾客，提升销售额和知名度。
二、商业地产营销策划策略的效果1.销售额提升通过精准的市场定位和合理的营销策略，可以吸引更多的潜在客户，提升销售额。
商业地产招商操盘思路及技巧
商业地产招商思路及技巧一、项目启动风险评估:1、项目是否存在重大的隐患，是否需要被一票否决？2、开发时机是否已经成熟？3、项目潜在的风险在哪里？4、项目选址的不利因素有哪些，如何改善?5、项目存在哪些客观缺陷，在规划方案中如何让进行改善？6、项目招商的风险有哪些,如何设计招商方案？7、项目工程造价如何控制，如何避免工程的风险？8、项目应如何设计资本运作方案？二、商业用地价值评估：1、这一商业地块是否具有开发价值？2、在该地块开发商业地产项目的风险系数有多大？3、是应该去的这块土地,还是应该放弃这块土地？4、如果要取得这块土地，那么最多价格只能是多少?三、融资评估报告:1、在的商业用地之后,与国外基金及投资机构进行融资时，提交的项目评估方案.2、以评估方案为蓝本,提交项目最客观的可行性报告.3、以最直观的财务报表，设计最具有操作性的资本运作方案。
4、国际化商业地产项目评估方案，实现与国外基金零距离对接.四、商业地产的操作：1、商业地产项目的成功并不在于外部有多少资源，而在于如何整合资源！商场经营的成败没有秘诀，经营的手法没有好坏之分，经营的模式是多样的，经营的招数没有高低之分，关键在于实施。
一个行动要比一个方案要好，没有实施的方案等于没有方案，商业地产操作的关键是操盘过程中的理性化和系统化。
2、建设一支有效率和尽量廉洁的操作团队，严格控制招商和经营过程中的炒铺等投机现象，无论在任何时候都始终要维护商场的长远利益和发展商的根本利益。
商场经营管理过程中遇到问题不要笼统解决，要做到具体问题具体分析针对性解决。
五、招商策略:1、招商的核心属性：现代商业地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态统一整合到经营主题和信息平台上,包含统一招商规划、统一招商实施、统一服务标准和统一物业管理四个方面.这四个方面决定着后期商业运营能否成功，是保证项目可持续发展的关键。
2、招商的七项基本原则:（1)业态比例分配（2）统一形象（3）同业差异异业互补（4）多元经营方式（自营、联营和租赁）（5）主力店招商先行（6)招商期间租金优惠(7）统一服务及信息化管理：统一的商户结算、统一的营销服务、统一的信息系统支持服务、统一的培训服务、统一的卖场布置指导服务、统一的行政事务管理服务、统一的物业管理服务。
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选址现实中必须解决的四个缺乏
缺乏一：缺乏专业的、系统的选址策略； 缺乏二：缺乏对商业和地产不同业态整合的经验； 缺乏三：缺乏理性的投资评估、热衷于概念炒
作和盲目追风； 缺乏四：缺乏对国情的正确认知，夸大个别案
例效应；
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选址的基本原则
1、适用性：根据公司发展战略、规划及业态特点选址 2、便利性：针对目标客户群，以顾客为导向
被竞争对手截流，是否有自然障碍 （2）人口，人口数量、密度，人均收入，购买力 （3）道路、交通 （4）竞争店，商圈饱和度 （5）客流量 （6）商圈内规划变化的可能性
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商圈的设定方法
在实际动作中，超市主要可以通过实施来店顾客问卷调 查的方法来设定商圈。
1、顾客调查的主要项目：（1）住址；（2）来店频率 （次/周、次/月）；（3）大型店利用频度；（4）竞争 店利用频度。
商业地产高回报的同时风险同样很大
商业地产必须注重选址和商圈研究
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住宅地产面临的变革
传统的住宅地产饱受国家宏观政策调控之苦 传统的住宅地产面临调控后的整合和洗牌运动 传统的住宅地产必须加大向商业地产开发模式的转变
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3、中国流通行业主力业态
（1）便利店（convenience store） （2）超市（包括食品超市和综合超市）
第一种类型为沃尔玛模式。 比较典型的是万科模式，在不同城区的
郊区大规模的拷贝，产品极其单一化，目标 客户极其准确，体制上采取一个总部强势控 制，有计划地在郊区连锁开店
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住宅开发的商业模式
第二种类型为百货公司模式。
现在的华润置地是这个模式，即在同一个地域，各 种产品同时做，产品多样化，像一个百货公司高中 低档什么产品都有，商户、写字楼、住宅、酒店、 公寓。这种百货公司模式比较多的见于过去城建系 统转制过来的开发公司和国内很多综合性的大型国 营开发公司。
首先是为顾客选址，其次为自已选址，最后才是为自己未来所 遇到的竞争选址。
包括交通、可视性、进出、购物、环境，都要方便顾客到达、 确认、选购，一切以顾客为中心
3、前瞻性：充分考虑和预测城市规划、交通、人居环境 的变 化，夺取市场先机
4、购买力 5、成本与投资测算 6、效率与速度 7、标准的严肃性，不急于求成
产权形成后，物业经过商业运营的包装后进 入资本市场获取良好的融资。
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商业地产的商业模式(2)
只售不租：
物业建成后，整体出售或者将产权分割后再 进行销售，也就是当前比较流行的产权式商 铺、产权式酒店等；开发上通常希望通过提 供后期的物业管理为项目提供服务。
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商业地产的商业模式(3)
租售结合
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选址禁忌
（1）西晒 （2）风口 （3）斜坡 （4）快车道、单行道 （5）门前障碍，如大树、建筑物、构筑物、立交桥、
人行天桥 （6）地基、路面有高差 （7）门脸太窄 （8）无门前广场，顶街而建 （9）人居环境复杂，区域脏、乱、差，治安混乱，
几不管
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商圈研究是核心
商圈要素 1）位置，是否商圈内主要聚客点，人流是否会
商业地产的操盘策略与商圈研究
演讲人：鲁 炳 全
中国人民大学房地产研究中心 北京博智行商业地产研究院
特聘教授 院长
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内容提要
商业地产的基本概念 商业地产操盘的核心环节控制 商业地产与专业市场的业态 商业地产的招商策略 商业地产的招商案例的分析 中国房地产行业十大镜像
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商业地产的基本概念
2、将约100～150份问卷所收集的住址在地图上标示画 线即使商圈的范围自然展现。
3、商圈确认后，利用住户资料算出户数。
4、户数乘以每月生活费用支出，即为一家店铺营业额。
5、商圈的范围一般可按销售额与市场占有率指标分为三 个层次，即第一商圈，市场占有率在30%以上，占本店 销售额的75%；第二商圈：市场占有率在10%以上，占 本让销售总额的25%；第三商圈：市场占有率在5%以上， 占本店销售额的5%。
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提升商业地产价值的首要环节
一、选址工程的环节控制
所谓[选址]，关键在于“选” 因为选址是一项系统工程。
选址不是在“找地” 选址的核心理念：
“引凤筑巢”而不是“筑巢引凤”
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终端为主，渠道制胜
Location，Location，Location， ——店址，店址，还是店址
“一步差三市” 商业物业的资本价值首先在于选址
（supermarket） （3）大型超市（hypermarket） （4）仓储式会员店（warehouse club） （5）百货店（department store） （6）专业店（speciality store） （7）专卖店（exclusive shop） （8）家居建材商店（home center） （9）购物中心（shopping center/shopping mall） (10) 专业市场（speciality mauket)
商业房地产：(Commercial Investment )
指所有可能产生交易的不动产， 包括住宅、写字楼、商铺等
[根据美国商业房地产投资协会（CCIM）的行业定义] 商用房地产（real estate for business)
指用于商务活动所使用的不动产、主要 是指单一商铺、商场、大卖场等
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住宅开发的商业模式
h5Biblioteka 住宅开发的商业模式第三种类型为精品店模式。 这是万通地产致力追求的模式，只在少数高
端市场进行精品店经营，我可能卖的车是劳 斯莱斯，一天卖不出几辆，但是每一辆的价 格高，所以营业额较高。
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商业地产的商业模式(1)
只租不售：
物业建成后，形成独立的产权，通过招 商合作制与商户签订租约，收取租金作为现 金流的主要来源。
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商圈的划分（不同业态的差异）
商用物业建成后，投资商、开发商将其中的 一部分物业出租，另一部分物业销售；
通常有两种方式：一种是底层销售，二层以 上出租；另一种是主力店部分出租、配套商 铺出售。这种模式大都是迫于资金的压力。
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商业地产的五大特性
商业地产与传统的住宅地产有本质上的区别；
商业地产注重商业业态的研究和分析
商业地产必须遵循社会的专业分工