酒店式公寓拓展思路1

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酒店式公寓开发拓展思路探讨
参考案例：（海南） 参考案例：（海南）海棠湾世知度假酒店 ：（海南
海棠湾世知度假酒店坐落海南省陵水县英州镇土福湾 ，由外交部 世界知识出版社印刷厂投资兴建的大型产权式旅游度假酒店。现已建 成别墅、豪华套房、家庭公寓、标准客房800余间（套）。有景观式淡 水泳池、高尔夫练习场、海滨娱乐场、会议中心、商务中心、各式餐 厅、露天咖啡厅等。
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时权酒店型
将酒店的每个单位分为一定的时间份（如：一年产值51周，共 51个时间份），出售每一个时间份的使用权。 消费者没有产权，拥有一定年限内（待定），在该酒店每年 一定时间（如1周）的居住权。到年限后原价购回这一时段的居住权。
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酒店式物业管理建议
通过物业管理贴心、尊贵的服务让业主时时感觉到一个具有家 庭温馨、高尚尊贵的服务，建议如下： 1、物业公司提供酒店式服务，在“一业为主，多种经营”宗 旨下，接受住用户的委托，搞好家政服务，代搞家庭卫生、代暂管小孩、 代接送小孩上学、代办保险、代洗衣服（或开自助洗衣中心），餐饮送 房服务， …… 2、保安员以礼待人，给进出大门的业主敬礼，见到客人上、 下车主动上前开门迎送。 3、保安24小时值班、巡逻，严格做好外访人员登记； 4、向住户分派报纸、电信等，接待来访者并指点引路； 5、管理处负责协助住用户办理如安装电话、有线电视、产权 证、报户口、暂住证等手续。
10月1日（中秋节）附加分 4月30日/5月1-2日/9月30日/10月2日 除夕/正月初一至三（4天） 12月24-25/12月31日/1月1日（4天） 合计
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1、休闲投资型（享有100%）： 休闲投资型（享有100%）： 100%
一定年限内（待定）业主入住不限天数，每月需承担X元/㎡ （待定）的物业管理费。租金回报按所购物业实际营业额结算，年限 到以后酒店管理公司原价购回物业 。
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海棠湾世知度假酒店
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参考案例：（温州） 参考案例：（温州）翠微宾馆 ：（温州
坐落在鹿城旧城区西北角，瓯江南岸，瓯江三桥东侧，翠微 山北麓。 2009年3月、4月以产权式酒店的形式分别开始对外销售，引 起市场广泛关注并取得了较好的销售业绩。
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翠微宾馆
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THANKS
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在产品名称的包装上向住宅产品靠近
产品名称建议方案如下：
1、东辰·江湾壹号XX家庭公寓； 2、东辰·江湾壹号XX服务公寓； 3、东辰·江湾壹号XX酒店公馆； 4、东辰·江湾壹号XX智能公馆； 5、东辰·江湾壹号XX智能公寓； ……
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东辰·江湾壹号项目 酒 店 式 公 寓 开 发 拓 展 思 路 探 讨
2010年8月
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一、金华酒店式公寓的目标客群在哪里？ 金华酒店式公寓的目标客群在哪里？
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（一）高级白领群体较小
退休自用型
是指投资人购买用于退休后养老的物业。在退休前委托管理 公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间，投资人可获取一定的 投资回报。一般情况下该物业在产权人去世后由管理公司回购，收益 归其家人所有。
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经营模式点评
经营模式 房东制 签分制 股东型 带租约销售 委托经营 带租约跟委托 经营结合 时权型 退休自用型 点评 相当于向业主借贷，对开发商比较有利。这种模式对业主估计吸引力不 大（除非投资回报足以打动业主）推广起来比较难。 有一定的可行性，投资回报与业主使用频率的结合比较灵活。 有一定的可行性，直接成为股东后即可享受长远的收益，只是门槛较高， 此类客户不多。 可行性较大。对业主有较大吸引力，此种模式比较适合市场推广。 可行性较大。对业主有较大吸引力，此种模式比较适合市场推广。 可行性较大。对业主有较大吸引力，此种模式比较适合市场推广。 可行性不是很大，只适合少量客户。 可行性不是很大，只适合少量客户。
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酒店式公寓市场分析结论
金华本地目标客群很小
本地酒店式公寓租赁市场不大
本区域开发小户型 的酒店式公寓市场 需要过长的培育期！ 需要过长的培育期！
增值潜力低于其他物业
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二、针对具体情况凡泽提出的酒店式 公寓拓展思路如下…… 公寓拓展思路如下……
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就以产权式酒店（主要经营与星级酒店 差异化的快捷酒店），凡泽提出以下几种经营模 式进行探讨……
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房东制
客户只需一次性付清60%（暂定）的款项，无须交缴月供 款、物业管理费，在一定年限内可享受房间的使用权限和每年X天 （待定）的免费入住，加上Y%稳定的投资回报。年限到以后酒店管 理公司返还业主所付款项购回物业。
目前金华的房地产市场几乎没有真正的酒店式公寓，主要是因 为酒店式公寓针对的客群是高收入的白领人士，而金华除少数人外，大 部分白领阶层还没达到发达城市的收入水平。
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（二）酒店式公寓租赁市场不大
就普通租赁市场来说，酒店式公寓市场吸引力不足。主要是因 为金华住房租赁市场租金不高导致酒店式公寓的回收周期拉长，而且本 项目目前的位置成熟度不够。另外，本地多为劳动密集型企业，管理阶 层的干部较少，大部分企业的职工收入较低，租房都寻求地租金低的单 身公寓或其他农民住房。
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参考案例（杭州）西溪天堂· 参考案例（杭州）西溪天堂·悦居
西溪天堂位于杭州西溪国家湿地公园的东南角、紫金港路和 天目山路口 ，项目集国际酒店集群、湿地博物馆、商业综合体、顶级 服务式公寓、旅游公共服务设施等多种业态于一体，其产权为50年。 现精装修42000元/平方售价，高于周边房价的20%以上。其中的顶级服 务式公寓主要针对高端的客户群。项目占地面积26公顷，地上建筑总 面积15万余平方米。
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西溪天堂
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ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
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参考案例：（海南三亚） 参考案例：（海南三亚）克拉码头 ：（海南三亚
克拉码头坐落在享有椰梦长廊之美的三亚湾，位于美丽的三亚 湾一线海景中心地段。 其打造的酒店式公寓也为大户型的精装豪宅， 其针对的目标客群主要为高收入的度假客户群。
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（二）以普通住宅理念开发，打造酒店式豪宅 以普通住宅理念开发，
通过住宅产品的概念打造大户型精装豪宅，同时配一系列豪 华配套及酒店式物业管理，进行五星级酒店式管理，以超高端住宅产 品圈定金华高端客群。
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就超高端豪宅的产品打造，主要通过以下 两种方式去实现……
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2、投资回报型： 投资回报型： 在一定年限内（待定），每年入住积分不超过100分享有X%租 金回报、不超过80分享有Y%租金回报……，业主不需要交纳物业管理 费；不分担酒店亏损。超过100分需按散客房价入住同时享受租金回 报Z%，年限到以后酒店管理公司原价购回物业 。
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（三）酒店式公寓增值潜力不够乐观
房地产市场任何产品的增值潜力，主要看它存在的市场空间和地段 的发展潜力，根据金华的市场情况，酒店式公寓的目标消费群体并不大 导致市场空间很小，同时目前本项目的地段认可程度并不是很高，所以 酒店式公寓的增值潜力肯定不如纯住宅产品和其他商业物业。
以住宅需求进行产品设计
建议本项目在产品打造上以住宅的需求进行设计，打造与住 宅无异的产品，主要通过几下几个途径实现：
1、在户型设计上功能与尺寸与住宅无异，主力户型面积在90-120㎡。 2、社区引入煤气管道及普通住宅的各种管道确保正常居家要求。 3、设计符合住宅社区楼梯的进深。 ……
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（一）跳出概念，以普通住宅理念进行产品开发 跳出概念，
首先以住宅产品的概念吸引目标客群，同时可以考虑在价格 上低于普通住宅来吸引更多的潜在客群，以规避本产品的产权低于普 通住宅年限的不足，从而减轻项目的开发压力。
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就以普通住宅理念进行产品开发，主要通 过以下两种方式去实现……
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豪华配套打造建议
顶级配套主要通过豪华会所的打造来实现，主要包括中心服务 及多个小型服务会所，内部功能建议如下： 红酒吧、雪茄吧、高级餐厅、酒吧、特色俱乐部（健康、室内高 尔夫、游艇、红酒、艺术品等）、艺术廊、 SPA、精品商店、影院、 音乐中心、乒乓球室、壁球室、桌球室等功能区。
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委托经营
业主购买后将物业交给酒店管理公司，一定年限内（待定）， 每年年底按营业额分红，不享受免费入住的权利（房款不一定一次性 付清），年限到以后酒店管理公司原价购回物业。
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带租约跟委托经营结合
在一定年限内（待定）,假定前3年按固定投资回报返还给客 户，以后按营业额统一分红，不享受免费入住的权利，年限到以后酒 店管理公司原价购回物业。
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参考案例：（杭州） 参考案例：（杭州）新青年广场 ：（杭州
新青年广场位于拱墅假山路，上塘路交界处，是综合类用地性 质，非住宅，50年产权。一般用于过渡性的居住（不可以落户）。是 杭州早年非住宅类用地作为住宅产品开发的典型项目。
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新青年广场
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克拉码头
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（三）开发部分与酒店式公寓相似同时又有市场需求的产 品争取项目能顺利去化——建议开发部分产权式酒店 品争取项目能顺利去化——建议开发部分产权式酒店 ——
相对于酒店式公寓，产权式酒店每年有固定的投资回报，在酒店 式公寓没有目标使用客群的情况下（没有租金回报）又没有固定的投 资回报，显然产权式酒店更有市场空间。
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签分制
为增强投资客的信心，可以采用“签分制”[即“千分制”， 业主以积分系数参与酒店经营利润分配，积分系数=（1000-入住积 分） /1000]的形式进行销售，业主委托经营可有两种方式：
积分表 月份 5-9 4/10 1-3/11-12 非节假 日天数 109 50 107 分值 3 1.5 1 合计 分值 327 67.5 107 假日 天数 44 16 44 分值 7.5 4 1.5 6.5 4 1 2 合计 分值 330 64 66 6.5 20 4 8 总计 分值 657 131.5 173 6.5 20 4 8 1000
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股东制
未预售前，投资者房款一次性缴清，以入股的方式享有酒 店相应的股份，年底按营业额统一分红。并享受每年规定时期内免费 入住X天（可以设定一定入股门槛，如要购酒店客房5间以上）。
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带租约销售
即业主购买产权式酒店之后，在一定年限内（待定）酒店管理 公司每年按固定投资回报给业主。业主不负酒店盈亏，年限到以后酒店 管理公司原价购回物业。(业主没有享受免费入住的权利)