合同法第十二章

合同？ 3.小李应当向谁支付租金，小张还是小王
？ 4.房屋修理费用最终应当由谁承担？ 5.如果小李搬进去不久去世，其妻是否可
以继续居住？
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6.小张将房屋卖给小赵，则小张与小王， 小王与小李之间的合同效力如何？
7.小赵是否可以通过某种方式让小李搬出 房屋？
1.租赁期限应为不定期。因为租赁期在6 个月以上的租赁合同应采取书面形式， 否则视为不定期租赁。口头约定租赁期2 年，只能认定为不定期租赁。
小王在还摩托车时是否应该加满油？
案例分析
2008年3月1日，小张与小王就房屋出租 订立了书面合同，合同约定租期3年，年 租金7000元。3年后，小王继续居住，小 张也没有表示反对。
2011年8月1日，在小张同意的情况下， 小王将房屋转租给小李，口头约定租期2 年，租金9000.小李与其妻搬进房屋。
2012年2月1日，雷雨交加，房屋的一面 墙壁被大水冲垮，张、王、李三人均不
愿意拿钱修理房屋，最后，小李只得将 房屋修好，花费1000元
经过此事，小张告诉王、李自己想将房 屋卖出去，王、李表示随便。
2012年10月1日，小张与小赵签订买卖合 同，将房屋出卖并办理了过户手续
问题
1.小王与小李的租赁合同期限如何确定？ 2.小张、小王、小李是否均可以随时解除
（二）维修租赁物的义务 （三）物的瑕疵担保义务 （四）权利瑕疵担保义务
二、 承租人的义务
（一）依约定方法或租赁物的性质使用租 赁物。
（二）妥善保管租赁物。 （三）不作为义务：
1.不得随意对租赁物进行改善或在租赁 物上增设他物；2.不得随意转租 （四）支付租金的义务 （五）返还租赁物的义务
三、 租赁合同的特别效力
2.三人均可以随时解除合同。前二者租赁 合同已到期，租赁期间届满，承租人继 续使用租赁物，出租人没有提出异议的， 原租赁合同继续有效，但租赁期限为不 定期；
在不定期租赁中，双方均享有法定合同 解除权，可以随时解除合同，只是出租 人行使解除权，应当在合理期限之前通 知承租人。
3.根据合同相对性原理，应向小王交房租
（一）承租人获取租赁物收益的权利 在租赁期间因占有、使用租赁物获得的
收益，归承租人所有，但当事人另有约 定的除外。
（二）租赁权的物权化 在房屋等财产的租赁关系中，租赁物所有权在
租赁期间内的转移并不影响承租人的权利，原 租赁合同对受让租赁物的第三人仍然有效，该 第三人不得解除租赁合同，此即“买卖不破租 赁”原则。
普通高等教育“十一五”国家级规划 教材
21世纪法学系列教材
合同法
王利明 房绍坤 王轶著
第十二章 租赁合同
中国人民大学出版社
Hale Waihona Puke Baidu 第十五章 租赁合同
第一节 租赁合同概述 第二节 租赁合同的效力 第三节 租赁合同中的风险负担 第四节 租赁合同的更新与终止
选择题
小丽在租了老张的房屋之后，嫌房屋太 闷，找来工人加宽窗户并对房屋加以装 饰，老张对此十分不满。下列选项正确 的是:
A小李可以要求小张承担瑕疵担保责任 B小李可以要求供电公司赔偿损失 C小李应当赔偿小张损失 D小张作为出租人，应当承担电冰箱意外
损失的风险
房屋所有权人刘某与张某签订了为期10 年的房屋租赁合同，一年以后刘某将房 屋卖给赵某，赵某要求张某搬出房屋， 其要求是否有法律依据？
小王有急事要办，小刘表示他刚把摩托 车加满了油，愿意给小王用。两人口头 协议小王租小刘的摩托车，租金100元。
、
特点: （一）租赁合同是转让财产使用权的合同 （二）租赁合同为双务、有偿合同 （三）租赁合同为诺成合同 （四）租赁合同具有临时性 （五）租赁合同为继续性合同
二、租赁合同的标的物
租赁合同的标的物简称租赁物，是租赁 合同的重要构成要素，是指出租人于合 同生效后应交付承租人使用、收益的物。
三、租赁合同的分类 （一）动产租赁与不动产租赁 （二）定期租赁与不定期租赁
若装修物可以拆除则拆除，不能拆除的， 折价后归老张所有。
第二百二十三条：
承租人经出租人同意，可以对租赁物进 行改善或者增设他物。
小李租了小张一台电冰箱，小张告诉小 李电冰箱有一定问题，要正常使用必须 购买电源稳压器。小李忘记了小张的话， 某天在使用时由于供电公司在事先未通 知的情况下改造线路，使电冰箱被毁， 小李存放其中的名贵海鲜全部腐烂。
A作为承租人，小丽有权改造房屋 B老张应当向小丽支付房屋改造费用 C老张可以要求小丽将房屋恢复原状 D老张可以要求小丽赔偿损失
若小丽想装修房屋，并且征得了老张的 同意，共花费6万元。那么，日后对于装 修费用若2人不能协商一致，应当如何处 理？
若该房屋住了一段时间后下雨漏水，小 丽要求老张尽快修好房屋，老张认为应 当由小丽出资修理，则修理漏水若花去 5000元，应由谁承担？
四、 租赁合同的形式
租赁期限在6个月以上的定期租赁合同为 要式合同，应当采用书面形式。
未采用书面形式，双方当事人对租赁期 限存在争议的，推定租赁合同为不定期 租赁合同。
第二节 租赁合同的效力
一、 出租人的义务 二、 承租人的义务 三、 租赁合同的特别效力
一、 出租人的义务
（一）交付租赁物并在租赁期间保 持租赁物使其符合约定用途
7.新的所有权人也可享有不定期租赁中随 时解除合同的权利
第一节 租赁合同概述
一、 租赁合同的概念和特点 二、 租赁合同的标的物 三、 租赁合同的分类 四、 租赁合同的形式
一、租赁合同的概念和特点
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人 使用、收益，承租人支付租金的合同。 在租赁合同中，交付租赁物供对方使用、 收益的一方称为出租人，使用租赁物并 支付租金的一方称为承租人。
4.房屋墙壁被大水冲垮，属于不可抗力。 在租赁合同中由出租人承担意外毁损、 灭失的风险。因此，最终应由出租人承 担，即小张 。
5.其妻子可以继续居住，虽然其不是合同 当事人，依据合同法234条的规定：“承 租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前 共同居住的人可以按照原租赁合同租赁 该房屋。”
6.合同继续有效，根据买卖不破租赁原则， 在租赁期间，出租人出卖租赁物的，租 赁权可以对抗新所有权人。