土地的经济特性

土地的经济特性

土地资源的自然特性：数量有限，整个地球的土地面积是相对固定的；位置固定，土地是不可进行移动的；不可替代性，人类生存和生活所需的土地是其他资源不可替代的。

土地资源的自然特性决定了土地具有以下的经济特性：

1、土地供给的稀缺性：

一方面，土地本身面积的有限性和位置的固定性这两个自然特性，导致

了土地供给的稀缺性。另一方面，全球人口的急剧增加，使得人均土地

面积减少，也是一个重要原因。此外，不同用途的土地面积是有限的，

往往不能完全满足人们对各类用地的需求，也是土地稀缺性的一个原因。

2、土地利用的多方向性：

土地的使用价值有很多种，既可以用作农业耕地、工业建设用地、住宅

用地等等。由于这一特性，对一块土地的利用，常常同时产生两个以上

用途的竞争，并可以从一种用途转换到另一种用途。这种竞争常使土地

趋于最佳用途和最大经济效益。人们在利用土地时，考虑土地的最有效

利用原则，使土地的用途和规模、利用方法等均为最佳。

3、土地利用方向变更的困难性：

土地一旦进入实用就很难在做调整。例如，已经建设好的工业厂房用地，

短时期内不可能再进行农业耕种。土地利用的变更需要较长的时间，具

有一定的难度。在编制土地利用规划确定土地用途时，要认真调查研究，

充分进行可行性论证，以便作出科学、合理的决策。

4、土地报酬递减的可能性：

土地利用报酬递减规律，是指在技术不变、其它要素不变的前提下，对相同面积的土地不断追加某种要素的投人所带来的报酬的增量（边际报酬）迟早会出现下降。虽然现代科学技术是不断发展，但是土地报酬递减对土地的集约化利用会产生一定的影响。

5、土地利用后果的社会性：

土地的合理利用能够促进人类人会健康发展，有利于社会经济的发展。

反之，则阻碍经济的发展。土地所承接的经济活动的合理配置有助于提

高土地利用价值，土地利用后果具有正面积极的作用。土地的合理运用

会对整个社会产生积极的影响。

6、区位的效益性：

土地区位利用的三个原理：农业区位理论、工业区位理论和中心地理理论。

区位理论的说明土地区位的合理利用会产生较好的经济效益。土地区位效益的实质也就是“位置级差地租”：由于土地距离产品消费中心位置不同而导致土地利用纯收益的差异。好的区位规划会带来较大的经济效益。7、土地的增值性：

土地是可再生资源，在土地上追加投资的效益具有持续性，而且随着人

口增加和社会经济的发展，对土地的投资具有显著的增值性。

由于国家政治体制的不同，土地市场也会呈现出不同的特点。

在我国，土地市场是指国有土地使用权单独或连同其地上建筑物、其他附着物以价值形态流通及流通过程的集合。

土地市场中交易的是国有土地使用权而非土地所有权。我国法律规定城市土地属于国家所有，其所有权不能出让，只能出让使用权，所以在我国土地市场交易的只是国有土地使用权。这种使用权不同于一般的使用权，它包含了一定时期内对土地处置、收益、使用的权利。土地市场中交易的土地使用权具有期限性。国有土地使用权出让是有期限的，最高期限按用途不同而不同。土地价格分为期限价格和用途价格。因为出让的土地使用权具有期限性，所以，同一地块由于使用期限不同，造成出让价格也不相同。

另外，由于我国对不同用途的土地在地价上给予了不同的标准，所以，同一块土地因为用途不同，其地价也不同。我国土地市场分为土地使用权出让市场和土地使用权转让市场两个层次，而且这两个层次的市场在运行上各有特点。土地使用权出让市场是完全垄断市场，在这个市场中，卖方只有一个，即国有土地使用权的出让方：国家。这个市场的运行分为两个过程，第一个过程是政府征用农村集体土地和收回国有土地使用权。第二个过程是政府将其掌握的国有土地使用权出让给土地使用者。