房地产投资环境分析与市场分析

抗震及防地沉系统、人防备战系统等
生活配套及商务设施
生活配套——超市、商场、饭店、娱乐场 所、邮局、银行、医院、学校等
商务设施——商圈
3.1.4 房地产投资分析的方法
冷热对比法 等级尺度法 道氏评估法 多因素和关键因素评价法 SWOT分析法
3.1.4.1 冷热对比法
依据：1968年，美国利特法克和班廷两位学者对美国 和加拿大等国工商业人士的调查，在《国际商业安 排的概念构架》中提出了对投资环境分析的冷热因 素法。
。 四套方案提出后，请专家对各方案可能出现的概率进行预测，为决策 提供参考。
3.1.4.4多因素和关键因素评价法
依据：香港大学的闵建蜀教授提出。
1.多因素分析法 又称为体制评价法，从政治体制、法律体制和经济体制对外国投资 者投资风险的影响出发，将影响投资环境的因素分为十一类，在 按五级分别计算。
房地产市场分析是通过信息将房地产市场 的参与者与房地产市场联系起来的一种活 动，即通过房地产市场信息的收集、分析 和加工处理，寻找其内在的规律和含义， 预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地 产市场的参与者掌握市场动态，把握市场 机会或调整其市场行为，从而使投资者的 市场预期尽可能靠近实际结果。
在确定个关键因素及其假设条件后，提出4套项目预测方案： 第一套方案：根据未来7年中各关键因素“最可能”的变化而提出的预测
方案； 第二套方案：假设各关键因素的变化比预期的好，提出“乐观”预测方
案。 第三套方案：假设个关键因素的变化比预期的差，提出‘悲观’的预测
方案。 第四套方案：各关键因素变化最坏，可能导致公司“遭灾”的预测方案
② 发展当地市场：市场规模；营销辅助机构；文化环境；地理位置； 运输等；通信条件
③ 获得原材料：资源；当地货币汇率；当地通货膨胀率；运输条件； ④ 风险分散：政治稳定性；国有化可能性；货币汇率；通货膨胀率 ⑤ 追随竞争者：市场规模；地理位置；法制建设 ⑥ 获得当地的生产和管理技术：科技发展水平；劳动生产率；
基本方法：从投资者和投资国的立场出发，选定诸投 资环境因素，具此对目标国家逐一进行评估并将之 由“热”至“冷”依次排列，热国表示投资环境优良；冷 国表示投资环境欠佳；
3.1.4.1 冷热对比法
具体过程： 把投资环境分为七大因素：
政治稳定性；市场机会；经济发展及成就；文化 一体化；法律阻碍；实质阻碍和地理及文化差距 。
3.1.4.2 等级尺度法
优缺点：指标趋向于具体，因素趋向于量化。但考核 的是东道国对外资的优惠条件及吸引外资的能力 ，并没有考虑项目所在地的具体环境条件，有其 局限性。
3.1.4.3 道氏评估法
依据：美国道氏化学公司根据自己在海外投资的经
验提出的。
方法：把海外投资风险分为：竞争风险和环境风险
素对投资活动会造成影响？试举例说明
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3.1.1 房地产投资环境的含义及特征 3.1.2 房地产投资环境的分类 3.1.3 房地产投资环境分析的内容 3.1.4 房地产投资分析的方法
3.1.1房地产投资环境的含义及特征
1、投资环境的含义：狭义和广义 狭义：指自然环境和经济环境 广义：影响投资活动过程的外部的各种情
2.关键因素法 针对多因素分析法只是对某一地区的投资环境进行一般性分析,没有对
各类投资动机进行分析.又提出了关键因素法,从影响投资环境的 一般因素中,找出影响投资动机实现的关键因素。然后根据
这些选出的关键因素采用多因素分析的方法进行评价。 例如：影响投资环境的关键因素
① 降低成本：适合当地工资水平的劳动生产率；土地费用；原材料价 格；运输成本
模块3 房地产投资环境 分析与市场分析
本模块主要任务
任务1 房地产投资环境分析 任务2 房地产市场分析
任务1 房地产投资环境 分析
导入：房地产宏观调控政策
历年房地产宏观调控政策
思考：
从上述资料中你是如何认识投资环境的？ 上述资料中影响投资活动的因素属于哪一
种？ 除此之外，你认为投资环境中还有哪些因
在广东地区发展成熟并在近几年大力拓展全国 市场的粤地产商，敏锐地察觉了这一基本环境的变 化，领先以一步进驻这个开发新区，为企业的发展 奠定了良好的基础。
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3.2.1房地产投资市场分析的含义 3.2.2房地产投资市场分析的意义 3.2.3房地产投资市场分析的内容
3.2.1房地产投资市场分析的含义
四种内外因素的组合
S＋O＝机会点
S＋T＝ 可规避风险点
W＋O＝ 可借力机会点
W＋T＝风险点
机会即可进取的市场空间，包括市场空白、 市场供给不足、市场供给缺陷以及凭实力竞争入 市。关键是抓住机会，及早出击。
外部环境不利，潜藏风险，但企业处于有 利状态，风险尚可规避。此时应以企业优势点 为基础，进行经营方向改革。
也都与沈阳达成了合作意向。如恒大集团将在沈阳 两个区投资百亿元修建五星级酒店、商务中心、文 化体育设施和住宅等；香江集团将在沈阳细河经济 区和沈北新区投资开发工业园区和综合地产项目。 广东房产大鳄之所以选择北上沈阳，一个重要的原 因是因为沈阳沈北新区是继上海浦东新区、天津渤 海新区、郑州郑东新区之后，获国务院批准成立的 第四个国家级新区。沈阳沈北新区能吸引多个广东 地产商北上投巨资“造城”，其对开发商多方面的优 惠政策是关键因素。沈阳市政府已赋予沈北新区十 大优惠政策，包括享有市级经济管理权、部分城市 新区在执行国家、省、市对入区项目优惠政策的同
先对各类因素的子因素作出综合评价，按此对该类因素作出优、良 、中、可、差的判定。最后按公式计算：
投资环境总分=∑ W i(5ai+4bi+3ci+2di+ei)
其中:wi:第i类因素的权重； ai、bi、ci、di、ei:第i类因素被评为优、良、中、可、差的比率
投资环境总分在1-5之间，越接近5，说明投 资环境越好。
财务环境——资金、成本、利润、税收等 资源环境——人力、土地、原材料及能力等
自然环境条件
地理条件——地质地貌、自然风光、气候 条件、环境质量、绿化等
地理位置——交通便捷程度
社会文化环境
公民受教育程度 宗教 风俗习惯 社会心理 道德 价值观 文化传统
基础设施因素
城市能源系统——煤气、电力等 城市水资源和供水排水系统 城市交通运输系统 城市邮电通信系统 城市生态环境系统 ——环卫、园林绿化 城市防灾系统 ——消防系统、防洪系统、
况和条件的总和。包括政治法律、经济、 自然、社会文化等各种要素相互依赖、相 互完善、相互制约所形成的矛盾统一体。
3.1.1房地产投资环境的含义及特征
2.投资环境的特征
差异性—
地域差异；不同的部门、行业、项目；时间差异
系统性—
投资环境是由众多因素构成的复合体
动态性—动态平衡的开放系统
主导性—一个或几个要素居于主导地位
外部环境产生了机会，但企业处于劣势， 所谓有心无力，机会在身边却无法掌握。关键 是抓住机会，借力进取。
自身资金不足，还要去做市场上已饱和的 项目，市场风险大，自身回避风险的能力差， 决策失误可能导致房地产企业的破产。
说明：投资环境的评价标准
1、安全性， 2、盈利性， 3、服务的完善性， 4、优惠性。
特性：是最早提出的投资环境分析方法，侧重于对投资环
境的宏观因素考察，对微观因素考虑的少。虽然在因素的 选择及评判上有失系统性，但为环境分析的方法的形成和 完善奠定了基础。
“热”表示投资环境优良,“冷”表示投资 环境欠佳.
3.1.4.2 等级尺度法
依据：1969年，美国学者斯托伯发表了《如何分析国外投资 气候》，提出了投资环境的等级尺度分析法。
法律因素
法律的完整性 法制的稳定性 执法的公正性
经济环境因素
宏观经济环境——国民生产总值、国民收入、国 民经济增长率；消费总额、消费结构、居民收入 、存款、物价、通货膨胀、经济周期等
市场环境——市场状况、供给、需求、购买力、 同类楼盘的分布状况及竞争状况及竞争对手、市 场价格水平及走势
例如：我国开发建设的普通住宅投资项目，
1、重点因素：权数[0.6] 市场环境中的购买能力，市场容量，供应量等；
财务环境中的项目融资可能性；融资成本，税费负担等
自然环境中的地理位置，风景地貌，
基础设施条件中的电力、通讯、给排水、交通等；
2、一般因素：权数[0.3] 经济环境中的消费结构、居民收入、物价指数；
实训
请针对学校周边或你熟悉的一住宅投资项 目，试编制该住宅投资环境分析的简要提 纲并进行投资环境分析。
任务2 房地产投资市场 分析
导入：广东房产大鳄北上沈阳
随着广州等地难再批出超大型的房地产项目，粤地 产商纷纷选择北上。多个曾在广州番禹华南板
块’造城运动’中有过辉煌的大集团，包括碧桂园、 香江集团、恒大集团、香港恒基兆业集团等，纷纷 落户沈阳沈北新区开发超大型房地产项目。其中， 碧桂园在沈阳的投资总额预计达130亿元。根据碧 桂、园与沈北新区签署的开发合同，该集团将用三 年的时间，在沈北新区开发建设两个大型生态社 区，项目投资总额达130亿元。除了碧桂园，另 外三家大型地产集团恒大集团、雅居乐和香江集团
过程：将投资环境分为八大因素： 资本抽回限制度；外国股权比例；对外商的管制和歧视程度 ；货币稳定性；政治稳定性；给予关税保护的意愿；当地 资本的可供程度；近五年的通货膨胀率高低。
又把八大因素分为4-7个子因素，根据个因素和子因素对投 资环境的影响程度，定出从最差到最好的各种情况的分类 标准，好的情况评分为12、14、20分不等。最差情况为0 、2、4分不等，按各种情况打分，综合后得出投资环境总 分：8-100分，分数越高，投资环境越好。
。
道氏公司把影响投资环境的因素按其形成的原因和 作用范围分为两部分。
1、企业从事生产经营的业务条件；
2、可能引起这些条件变化的主要压力；
3.1.4.3 道氏评估法
过程：
评估影响企业业务条件的诸因素； 评估引起变化的主要压力因素； 在前述两步的基础上，进行有利因素和假设条件的汇总，从中指出8-10
个在某个国家的某个项目能获得成功的关键因素；
区域性—
wenku.baidu.com
地区之间自然、地理、社会经济等特点不同
3.1.2 房地产投资环境的分类
3.1.2.1 按表现形态分类 1、硬环境：影响项目投资的各种外部物质条件，自然和基础
设施 2、软环境：影响项目投资的各种政治、经济、社会文化条件
3.1.2.2 按层次分类 1、宏观投资环境：国家投资环境 2、中观投资环境：地区、行业投资环境 3、微观投资环境：地块周边及地块投资环境
多因素分析方法
影响因素
子因素
权数
政治
政治稳定性、国有化可能性、当地政府的外资政策； 0.15
经济 财务 市场
经济增长率、物价水平；
0.10
资本与利润外调；对外汇率；集资与借资的可能性； 0.15
市场规模；分销网点；辅助机构；地理位置；
0.10
基础设施
国际通讯设备；交通与运输；外部条件
0.05
技术条件
时，还在土地、税收、财政奖励、金融扶持等政策 方面给予优惠。另外，沈阳市政府积极的招商态度 也是吸引外资的重要原因之一。在今年年初沈阳赴 香港的招商活动中，香港恒基兆业集团董事局主席 李兆基就是当场拍板沈阳两个大型项目，一个是在 沈阳规划建设占地10万平米，高达300米的国际金融 大厦；另一个是在沈北新区建设40万平米高档住宅 生活区。
3.1.2.3 按研究角度分类 1、地区环境 2、产业环境
3.1.3 房地产投资环境分析的内容
一般涵盖六大类： 1. 政治因素 2. 法律因素 3. 经济因素 4. 自然环境因素 5. 社会文化因素 6. 基础设施因素
政治因素
政治制度 政局的稳定性 政策的连续性 政府管理服务水平 是否存在战争风险
科技水平；劳动生产力；专业人才的供应
0.05
辅助工业
辅助工业的发展水平；辅助工业的配套设施等；
0.10
法制
商法；劳工法；专利法等各项法律健全度；执行情况 0.10
行政效率
机构设置；办事程度；工作人员的素质等；
0.05
文化
当地的风俗习惯；对外企的信任与合作程度；
0.05
竞争
竞争对手的强弱等
0.10
3.1.4.4多因素和关键因素评价法
资源环境中的劳动力资源条件、原材料供应等；
3、次要因素，权数[0.1] 社会环境中的社会秩序、社会信誉；
文化环境中的文化传统、教育水准；
3.1.4.5 SWOT分析
S 企业内部环境分析
W
宏观环境重要因素 O
中观环境重要因素
微观环境重要因素
T
综
合
经营
分
决策
析
SWOT分析思路
说明：S为企业内部环境的优势，W为企业内部环境的劣势， O为企业外部环境的机会，T为企业外部环境的威胁。