鹏华前海万科房地产投资信托基金投资运作案例分析

鹏华前海万科房地产投资信托基金投资运作案例分析

截止到2016年底,全球上市房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,REITs)共有800多只,36个国家或地区引入REITs架构,全球REITs市场的总市值已经超过了1.7万亿美元,REITs的相关金融创新不断推进。房地产信托投资基金是连接房地产行业与金融行业的重要桥梁。在如今房地产行业调控中,银行缩贷、债券发行困难等阻碍了房地产企业融资,而房地产信托投资基金却是政策鼓励的一种新的企业融资渠道。我国在健全多层次资本市场探索中,房地产信托投资基金是其中重要一笔。

我国以深圳前海为试点,进行金融创新与改革。在国家宏观规划和相关部门配合下,2015年鹏华基金与万科合作推动了我国首只公募REITs的上市。本文首先从国外和国内两方面,运用归纳总结法对世界主要国家或地区REITs的市场规模和数量、REITs的法律法规设立、税收制度安排、REITs的成功经验和国内的REITs的探索进行介绍,进而引入鹏华前海万科REITs投资运作的分析案例。案例中针对鹏华前海万科REITs的参与主体、基础资产概况、投资运作过程进行介绍。

然后,通过定量与定性方法的综合运用,从运作模式、资产配置、投资收益、杠杆投资、风险控制五个方面进行投资运作细节分析。根据分析,总结出鹏华前海万科REITs投资运作中的典型特征及不足,具有公私合作

(Public-Private-Partnership,PPP)项目资产证券化和投资门槛低的典型特征,同时具有基金权益分配结构待改进、业绩比较基准过高、明股实债、股权投资有待市场接受、物业资产配置不合理等不足。基于鹏华前海万科REITs投资运作中的典型特征与不足提出建议:优化资产配置,强化信息披露,建立和完善法律法规,构建监管体制和自律体系,引入优质物业资产进入REITs市场,培养专业型及复合型人才,推动多方资金投资公募REITs。