武汉市房地产市场调查报告

武汉市房地产市场调查报告

目录

一、武汉市概况

二、武汉市房地产市场概述

三、武汉与南昌两地房地产市场比较

四、武汉市房价低迷原因分析

五、武汉市房地产推动因素

六、盘龙城市开发区房地产开发简介

七、我司项目地块分析

八、附：武汉部分楼盘调查表

一、武汉市概况

武汉市是湖北省省会，中国长江流域重要的中心城市，华中地区政治、经济、文化、金融中心。世界第三大河长江及其最大支流汉水在市区内交汇，将市区一分为三，形成汉口、汉阳和武昌三镇。武汉市武昌为教育文化、高新技术区，汉口为商业区，汉阳为工业区。

武汉市现辖13个行政区，面积8467平方公里，人口740万人，流动人口400余万。2002年国民生产总值1493亿元2002年武汉市GDP达1493.1亿元，人均近2000美元，人均可支配收人7815元。2004年一季度武汉市经济增幅创近三年最高水平。一季度全市完成

国内生产总值350.84亿元，增长12.1%，同比提高0.1个百分点，增幅为近三年最高水平，完成全年计划的21%，同比提高0.4个百分点。一季度全市财政收入增长17%，为年计划的24%；固定资产投资增长12.8%；社会消费品零售总额增长12.6%；城镇居民收入和农民现金收入分别增长8.9%和7.2%；全市新增就业岗位近2万个。

二、武汉市房地产市场综述

一）、市场宏观概述

在国家扩大内需与鼓励住房消费政策的持续推动下，武汉市房地产市场保持了持续、健康、稳定的发展态势。武汉市97年、98年、99年是楼市发展的高峰期，住宅均价达过2600元/平方米左右；2000年、2001年楼市有所回落，均价在2000元/平方米左右徘徊，近两年楼市开发、销售正逐步回升。2003年底开始武汉市房地产市场迅猛发展，受市场需求拉动，房屋价格迅速提升，房市均价已达到2366元/平方米，较2002年上涨160元/平方米，涨幅7.7%。并有望在2004年突破到2600元/平方米，据当地业内人士预测武汉市房市将进入一个3—5年的持续上升期。]

近两年以来，武汉市城乡结合部的郊区房地产市场较为突出。“三片五区”，即汉口的金银湖片和后湖片，武昌的南湖片、东湖高新开发区片以及汉阳地区的沌口区多集中了许多较大而且运作得非常成功的楼盘。

2003年武汉市房地产各项经济指标

2003年施工面积中的新开工面积为756.55万平方米，同比增长6.35%。其中：住宅面积新开工69.53万平方米，同比增长3.8%；经济房新开工面78.79万平方米，占总新开工面积的10.41%；写字楼新开工22.68万平方米，同比增长103.8%；商铺新开工45.85万平方米，同比增长29.2%；

2003年全市商品房销预售面积835.78万平方米，同比增长10.07%，其中住宅销预售面积约占80%，中低档商品住宅约占住宅销预售面积的50%；总销售额为136.51亿元，同比增长15.15%.；

2003年全市土地有形市场投入资金58.9亿元，储备土地16954亩；供应房地产开发土地35宗，面积2618亩，同比增长107%；交易实现金额41.04亿元，同比增长137%；

2003年存量房成交70244套，面积为636.53万平方米，分别同比上涨26.29%，交易额为55.61亿元。存量住宅房成交达30013套，同比增长13.675，成交面积达251.14 万平方米（不含房改出售公房），同比增长为13.22% ；

2003年武汉市全年旧城改造29片，8276亩，同比增长292 .7%。全面拆迁面积260万平方米，同比增长34.72%，拆迁户数为24433户，较上一年增加11413户，拆迁购买存量房占60%；

2003年武汉市房地产开发完成投资170.41亿元，同比增长28.9%，增幅为近5年之最；

2003年武汉市房地产投资保持27.92%的增长速度，施工面积增长15.7%，竣工面积增长7.8%，实际预销售面积增长10.07%；

2003年武汉市商品房价格上涨7.25 %,存量房价格上涨9.98%，基

本显示了房价稳步、合理上升的发展势态。

武汉市2003年四季度各城区价格形势（单位：元/平方米）

城区均价较上季度增长全年增长

江岸区2622 74 172

江汉区2754 52 136

口去2061 80 63 东西湖区2089 42 155

汉阳区2215 73 135

武昌区2690 120 340

洪山区2574 114 248

青山区1928 102 101

2004年武汉房地产上半年指标

一季度，武汉市完成房地产开发投资28．41亿元，同比增长72．7％，高出全社会固定资产投资同期增幅20．2个百分点，其中住宅投资仍是我市房地产开发投资高速增长的主要动力。目前商品房供应和销售两旺，一季度，武汉市商品房竣工面积为31．13万平方米，而销售面积达68．97万平方米

昨悉，1－5月份，江城商品房待售空置率同比下降了54％，销售额达36亿元，增长80％。1－5月，江城新开工面积达355万平方米，销售商品房150万平方米，均增长近一半。

二）、市场微观特点

1）、房地产开发投资迈上新台阶，主动作用明显

2003年武汉市房地产完成投资170.41亿元，增幅为近年之最，对GDP增长额的直接贡献率达到8个百分点，对全市国民经济发展起到支撑和拉动作用。

2）、房地产开发市场供求呈现良性互动效应

武汉市今年来加大旧城改造力度，全面实行货币化拆迁，住房货币化分配工作全面推开等因素极大刺激了武汉市房地产市场的开发速度，房地产各项经济指标表现出良好的态势（参上述相关统计数据）。

3）房地产投资性消费显现

随着武汉市房价不断上扬，政府相关部门、媒体或是普通市民对市场持乐观态度，投资价值正在逐步呈现，从“炒房团”到各类项目旺销现象，说明了除了置业外，购房已成为新的投资渠道之一，投资性消费也是市场消费的一种形势，只要比例适当，应起到推动房地产积极作用，这说明房价虽然在涨，但仍未到“最高点”，其间仍有上浮空间。

4）住宅销售价格稳步上扬

2001年、2002年武汉市商品房价格一直徘徊在2000元/平方米，2003年商品房价格均价为2366元/平方米，较前年上涨