城市中心区传统商业步行街复兴策略研究

城市中心区传统商业步行街复兴策略研究——以天津市滨江道商业步行街综合整治规划为例于劲翔赵维民【摘要】全国传统商业步行街在随着时代的发展与现代商业模式的冲击中，已经普遍不适应经济的发展，笔者通过对天津滨江道商业步行街综合整治规划的亲身实践后，初步总结出传统商业步行街未来的发展方向和普适的改造方法，以此来指导同类型传统商业步行街的改造复兴，为其重新焕发活力指明方向。

【关键词】传统商业步行街；复兴1．研究背景在中国经济快速发展的今天，由于消费者购物方式的多元化，使得以零售模式为主的传统商业街面临着诸多因素的巨大生存挑战(如网络购物，电子商务等)。

如何迎接挑战并通过调整提升复兴传统商业街的活力是当前面临的普遍问题。

1.1 传统商业步行街的经营模式一直以来传统商业步行街作为城市消费者购物的主要场所深受大众喜爱，并且是一个城市对外展示综合实力与商业形象的重要窗口，作为传统商业模式的载体给消费者最直观的购物感受是其重要的销售优势。

其中真实的购物环境、浓厚的商业氛围、独特的文化魅力、优美的历史建筑等都是其吸引购物者前往的重要动力。

1.2 目前传统商业步行街遇到的问题现代生活中，步行商业街已成为都市人必不可少的去处。

步行商业街是一个城市繁华的支柱，它的发展繁荣了城市，吸纳了大量劳动力就业，在经济区域中起到了经济增长“极”的作用，更在流通产业中发挥了枢纽的作用。

城市的步行商业街若出现“消化不良”，整个城市就会出现“病症”，呈现出毫无生气的状态。

步行商业街在假日经济中的作用尤为显著，“五一”“十一”“春节”等几个长假，步行街是人们消费的好去处。

但近些年随着商业的快速发展，商品购物方式已然发生了巨大的变化，其中网购在中国的普及率已经达到26.2%，并且更多的消费者倾向于在网上购物。

两者相比较电商因避免了租赁场地所产生的费用及人员成本的降低确实在价格上存在较大的竞争优势，并且网络购物的便捷与快速搜索商品及比较功能让人欲罢不能，这对传统购物模式的冲击可谓生存的挑战，在加上商业街一般都位于城市的中心地带，交通拥堵、停车难、整体定位不明确、购物环境差等问题都使其对消费者的吸引力大大的减退。

2．研究目的：追源、察因、求发展全国传统商业步行街在随着时代的发展与现代商业模式的冲击中，已经普遍不适应经济的发展，笔者通过对天津滨江道商业步行街综合整治规划的亲身实践后，初步总结出传统商业步行街未来的发展方向和普适的改造方法，以此来指导同类型传统商业步行街的改造复兴，为其重新焕发活力指明方向。

3．滨江道商业步行街的发展状况3.1 滨江道商业步行街发展演变的历程滨江道商业步行街作为天津市最繁华的商业街之一，建于1886年；大沽路至南京路一段建于1900年。

1946年将两段合并，定名滨江道。

作为天津市城市主中心核心商业区的重要组成部分建于1886年，兴盛于上世纪20年代初，有着“东方夜巴黎”的美誉。

曹禺先生在此汲取创作灵感所诞生的剧作《日出》和见证城市百年发展的商业文化演变历程业已成为天津城市发展的写照。

与上海南京路、北京王府井同为全国十大商业步行街之一。

3.2 滨江道商业步行街现阶段存在的问题一是之前提到购物方式多元化对传统步行街的冲击的情况也波及到滨江道商业步行街，与往年相比各大商场营业额都有不同程度的下降，即使在旅游黄金周、节假日等购物者集中出游的时间，去商业街购物的人群已经明显减少；二是滨江道位于天津市14片历史保护街区内，由于保护措施的不完善及主题定位的模糊致使街区传统特色缺失；三是街区存在部分铺装破损严重，街道家具设置距离不合理，没有提供游客休憩的室外空间，整体环境品质不高的问题，造成外部环境缺乏吸引力；四是滨江道步行街位于中心城区商业核心区，本来交通情况复杂，过境交通量很大，又处于历史保护街区范围内，路网多以窄路密网为特色，由于没有有效的交通疏导及规划使得交通整体混乱，停车难等一系列问题制约了步行街购物人群的可达性，也是导致步行街重新焕发活力的重要因素之一。

4．滨江道商业步行街复兴策略针对滨江道商业街现阶段存在的问题，本次综合整治规划力求以活力为源、文化为根、体验为先、品质为本的原则探索焕发传统商业街活力的途径。

4.1 活力为源—调整研究范围，引入多元业态。

为了焕发商业街活力，通过对滨江道游客构成，消费收入结构及客源年龄结构分析，结合国际商业街业态构成比例，针对北方地区消费者活动特点，提出在滨江道步行街原有业态的基础上减少32%的零售业态，增加15%的服务业态、18%的体验业态，打造“全天候、全时段”的活力新街区。

在业态调整策略方面，规划积极引入“触媒”理念。

通过“以点带面”的介入原则，以劝业场、中原百货、友谊新天地、滨江商厦等多个大型综合百货商场为业态调整主体，构建底层以零售为主，上层以餐饮、娱乐为补充的多元业态综合体，形成示范效应，带动街区业态整体的调整。

同时规划范围“由街变区”在充分结合滨江道周边现有产业的基础上进一步整合资源，打造以滨江道商业步行街为主干，山西路、陕西路、新华路等七条特色服务街为有利支撑的多元业态结构体系。

形成具有一定规模的文化、餐饮、娱乐等主题休闲服务功能区，增强地区吸引力，成为“能吃、能玩、能住、能看”的综合性商业街区。

4.2 文化为根—传承城市记忆，突显文化品位。

“文化先行”充分发掘滨江道独有的历史文化底蕴，规划再现以劝业场、惠中饭店、兴业银行等历史建筑组群为背景的城市记忆，营造独具特色的历史氛围，通过风貌建筑复原、设置情景雕塑、欧式小品等街道设施，并恢复“八大天”体验天津相声、大鼓、戏曲、话剧等文化表演项目，最终发展成为能全方位体验“近代百年看天津”独有文化品位的城市窗口。

借鉴“微循环有机更新”的理念，强化对丰余里历史风貌街坊整体的传承与利用，采用整理街区微环境功能置换的方式将原先的居住功能调整为餐饮娱乐等体验式消费，同时对丰余里建筑的外立面进行拆除违章、修补残墙、规范广告牌匾等整治，最大限度的恢复历史建筑的原貌。

充分发挥“老字号”的品牌影响力。

展现狗不理、亨得利、桂发祥等天津百年传统商业的新活力，实现现代与传统的和谐共存，提升滨江道步行街的商业内涵，再现滨江道百年辉煌的历史。

4.3 体验为先—尊重人性感受，提供便捷条件。

作为全国最长的商业步行街，为了提高游客步行体验的舒适度，规划依据不同年龄人群步行距离疲劳度曲线确定300米～500米为段落建设停留空间，通过改造入口广场、新建休闲广场、后退大型商场入口，营造特色体验空间形成四处舒适宜人的商业休闲空间，缓解购物人群由于商业街过长造成的单调感，在节假日时又可成为政府和商家政策宣传、品牌推广的空间平台。

为满足游客便捷购物的需求，规划设置残疾人坡道、翻新破损盲道、降低沿街商场入口台阶高度、增加道路交叉口语音信号提示、商业标识系统等设施，实现全街区无障碍设计的体系化，建设一条游客充满乐趣不知疲倦的商业步行街。

为了解决长期困扰滨江道地区“进不来、停不住、出不去”的交通难题，规划提出“公交优先，差额停车”的交通策略，结合地铁站点，通过体系化公交车专用车道，限时段公交专用路、出租车停靠站及商业街电动游览车线路，建立完善的公共交通接驳系统。

同时为了限制机动车对该地区的交通压力，通过在与滨江道相交的新华路、河南路等七条路上设置单向通行交通，并在部分路段采用临时与永久相结合的停车系统，解决40%的机动车停车需求控制机动车到达与停留意愿。

大大改善了滨江道地区的交通条件，提高了游客前来购物的认同度。

4.4 品质为本—改善购物环境，提升街区品质。

为了全面提升街区环境品质，规划编制包括建筑首层界面控制要求，商业橱窗广告牌匾规范在内的多个街区控制导则，不仅对滨江道一条街区，乃至更大范围的商业街改造都有据可依。

规划将整治商业建筑立面、丰富绿化层次、增设景观小品、提升环境设施、美化夜景照明、立体化商业橱窗、规范广告牌匾设置等措施纳入商业街整体空间中考虑，使之能够有机融合，营造浓厚的商业氛围。

打造充满乐趣高品质的商业购物环境。

通过对滨江道步行街的综合整治，有效的整合天津市核心商业区功能，带动天津市商业的整体发展，在2010年国庆黄金周，每日百万的客流量，营业额同比26%的增长，短短两年时间，改造后的天津市滨江道商业步行街讲述了百年老街重新焕发活力的故事。

5．传统步行商业街综合整治规划经验总结5.1 梳理综合交通，形成便捷路网体系在雅各布的《美国大城市的死与生》一书中，作者赞赏步行交通体系对于一个城市焕发活力的重要性，即使在下雨天，步行街仍然充满了闲逛的人们，这意味着对购物者而言，无序的交通比坏天气更是一种巨大的阻碍。

对于城市步行商业街，除了安全、人性化和多样性以外，顺畅的交通，便捷的人流可达性是保证步行商业街成功的重要因素。

商业街的交通要考虑方便购物人流到达，应该合理处理后勤服务车流和购物顾客车流，特别要注意尽量避免人流、车流交叉干扰。

在大城市的大型商业街区，商业设施服务的人口较多，因此组织立体化、网络化的交通对商业街的成功具有极其重要的作用。

在有地铁轻轨等快捷交通的城市、地铁和轻轨均应在最繁华的商业区通过并设置停靠站，常常与大型商业建筑组合建设，地铁的出入口就设在建筑物入口大厅内。

在停车场问题上，在步行商业街周围不仅应该有足够的停车位，而且还应该保证这些停车位在人们可承受的步行范围之内。

对于新建步行街有条件的应该考虑设置停车楼和地下停车库，对于老商业街应该在允许的范围内将部分地下商业恢复停车功能，并在一些有条件停车的现状单位在节假日提供对外停车的功能。

从管理和规划等多个层面解决和缓解停车难的问题。

5.2 注重使用者心里感受，营造宜人购物环境一些基本的经验数据显示，在完全封闭的商业步行街合适的长度为750米左右，顾客大约需要步行10分钟左右；完全敞开式的商业步行街长度应为1200米左右，顾客大约需要步行20分钟左右；其中要考虑的重要的因素是：其一周边顾客步行到达的距离；其二是顾客在商业街内逗留的时间。

这两个因素实际上都与商业街的吸引力和顾客的体能相关。

人们在常规情况下可以连续轻松地步行时间为2个小时，可以逛1万平米的商场。

通过以上的常规分析得出要想让购物者在愉快舒适的环境中购物，必须融入生态、环保、健康、人性、保护传统文化等理念。

优雅和人性化的购物环境和良好的城市景观始终是人们购物享受的重点之一。

不仅体现在建筑立面的精心设计，还要通过精心设计的休憩广场，提供饮食的特色小卖亭、还有随处可见的花草树木、雕塑喷泉、休息坐凳和其它环境小品，使商业街具有良好的城市景观、生态环境外，还在各种细微之处体现出对人的关怀。

5.3 突出传统文化底蕴，重焕历史街区活力对于传统步行商业街而言，既是城市百年生活的见证，又是繁荣经济的载体，它代表了地区民族的传统和个性。