众筹筑屋规划设计模型

众筹筑屋规划设计模型

文章针对众筹筑屋规划设计模型展开研究。以购买意愿最大化为目标，以容积率为约束条件，建立了整数规划模型，以现有的一个占地面积为102077.6平方米众筹筑屋项目数据为例，来说明此整数规划模型的现实意义，并以此项目数据为例，计算土地增值税和投资回报率，投资回报率指数大于百分之二十五，满足市场化需求，说明了此规划模型的可行性。

标签：整数规划；容积率；土地增值税；投资回报率

Abstract：This paper studies the planning and design model of crowdfunding house building，taking the purchase intention maximization as the goal and the volume ratio as the constraint condition，and an integer programming model is established. Taking the existing data of a crowdfunding house building project covering an area of 102，077.6 square meters as an example，the practical significance of the integer programming model is illustrated. Taking the project data as an example，the paper calculates the land value added tax and the return on investment. The index of return on investment is over 25%，which meets the market demand，which shows the feasibility of the planning model.

Keywords：integer programming；volume ratio；land value added tax；return on investment

1 概述

众筹筑屋是由中国最具影响力的众筹平台众筹网与国内首个类型化社区互联网定制平台万通自由筑屋合作共建的房地产互联网金融平台。其突出优点就是用户可以对建筑方案提出自己的意见并参与优化，因此如何规划众筹方案，如何建立众筹规划模型受到越来越多人的关心，本文针对众筹筑屋规划设计模型这一热点展开研究。

2 模型建立

现有占地面积为102077.6平方米的众筹筑屋项目[1]。项目推出后，有上万户购房者登记参筹。项目规定参筹者每户只能认购一套住房。通过对参筹者进行抽样调查，得到了参筹者对11种房型购买意愿的比例。本文以此项目为例来说明整体规划模型的建立，以及后续土地增值税以及投资回报率的计算。

在建房规划设计中，需考虑诸多因素，如容积率、开发成本、税率、预期收益等。根据国家相关政策，不同房型的容积率、开发成本、开发费用等在核算上要求均不同，相关条例与政策见[2]。

记参筹者对各房型的满意比例为a1=0.4，a2=0.6，a3=0.5，a4=0.6，a5=0.7，

a6=0.8，a7=0.9，a8=0.6，a9=0.2，a10=0.3，a11=0.4。为了尽量满足参筹者的购买意愿，以参筹者的购买意愿最大为目标，以房型套数和项目容积率为约束条件，建立整数规划模型如下：

其中ti为第i种房型的建设套数；si为第i种房型的面积。

因为目标是参筹者购买意愿最大，所以满意比例最高的房型按照最高套数计算，满意比例较低的先按照最低套数计算。又因为模型以容积率为约束条件，而房型9，房型10和房型11三种房型的建筑面积不参与容积率的核算，所以这三种房型按照最高套数建设，即房型9建设350套，房型10建设400套，房型11建设250套。根据国家规定的最大容积率要求，该项目建筑总面积不能超过102077.6m2×2.28=232736.926m2。然后按照排除法计算其他房型的面积。参筹者满意比例最大的房型7建设450套，建筑面积为450×178m2=80100m2；满意比例0.8的房型6建设350套，建筑面积为350×167m2=58450m2，满意比例0.7的房型5建设550套，建筑面积为550×156m2=85800m2，如果这三种都按照最高套数建设，总建筑面积已达205750m2，已经很接近该项目可建设最大总面积232736.926m2，所以猜测房型5可能达不到建设最高套数。先不管房型5，剩余的房型满意比例都比房型5的低，所以剩下几种房型都先按照最低套数建设：即房型4建设150套，建筑面积150×145m2=21750m2；房型3建设50套，建筑面积50×117m2=5850m2；房型2建设50套，建筑面积50×98m2=4900m2；房型1建设50套，建筑面积50×77m2=3850m2；房型8建设100套，建筑面积100×126m2=12600m2。这五种按照最低套数建设的房型总面积为21750+5850+4900+3850+12600=48950m2。而按照最高套数建设的房型7和房型6的总面积为80100+58450=138550m2。所以房型5的建设套数为

按照容积率的要求，项目建筑面积不能超过232736.9

26m2，所以房型5只能建设289套。因此，为了尽量满足参筹者的购买意愿，设计的建设规划方案的相关数据总结如表1。

众筹筑屋项目方案用来计算容积率的建筑总面积S2=siti=23584m2。虽然有十一种户型，但是因为第九，十，十一这三种户型是“不列入”，所以，众筹筑屋项目方案建设规划的容积率

根据国家关于在建房规划设计中，需考虑诸多因素，如容积率、开发成本、税率、预期收益等。根據国家相关政策，不同房型的容积率、开发成本、开发费用等在核算上要求均不同，相关条例与政策见[2]。根据国家规定的各项目计算要求得出，本模型所得到的规划方案的投资收益率达到26.814576%，满足投资回报率达到25%以上的众筹项目才会被成功执行的市场调节。

3 结束语

从此模型结果可以看出，本模型既能满足购房者意愿最大化的目标，也符合国家关于容积率的要求，同时投资收益率超过百分之二十五，也达到了市场要求，