某商业经营管理公司运营方案
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项目区域市场的商家管理、调整
主要工作内容
项目区域市场的升级管理
项目区域市场的日常管理
跟进控制阶段
管理工作质量的监控
主要工作内容
管理品质的评估及创新
工作范围的界定
招商方面: 1、招商方面:
商管公司将根据现有人力配备独立开展招商工作。并大力配合和辅助前 期策划公司的招商工作,重点参与客户洽谈,参加招商推介会等;
组织结构图
总经理
策 划 部
运 营 部
办 公 室
财 务 部
策 划 组
平 面 组
招 商 组
客 服 组
销 售 组
会 计 组
出 纳 组
人员配置和岗位描述
序号 部门 职务 招商主管 1 运营部 客服主管 2名 负责商家的内部管理,受理商家的咨询、投诉,统筹安排预、特约服务,办理各 类证卡,商家档案的收集整理、区域市场营销活动的执行等;负责项目电子商务工 作的开展,网站的建设、管理和运营; 负责年度营销目标的制定、实施经营管理专业培训、及时更新商业调整策略、确 定项目广告策略、创新策略及抗风险应对政策并且在市场初期协助商家寻找、开 发、稳定终端客户;确定项目区域市场发展的趋势以及潜力;竞争对手分析和研 究;项目促销工作的外联,商家和业主活动的组织实施,客户服务中心的管理、会 员维护、项目广告位管理等等; 其中平面1名,负责项目促销广告的设计、VI系统的设计之行和维护,项目商业 形象设计,项目报纸、传单、报媒的设计制作等等;卖场美工1名,负责POP书 写,卖场包装陈列、美化等; 办公物品、促销活动物料准备、安全维护、政府关系等; 人员培训、人员任免、薪资福利等;各类商户档案、合同、管理文本制作管理; 经营活动中费用开支的控制;整体费用的控制;整体运营成本的控制; 各项费用的收取;报销、差旅等财务数据的审核; 人数 2名 岗位职责 负责商家进场管理及招商租务工作,商铺转让工作、补位招商,具体实施商业物 业管理方案
招商职能
1、一期一阶段开业后的补位招商(包括项目业主 一期一阶段开业后的补位招商( 的商铺转让、经营者的转租等); 的商铺转让、经营者的转租等); 2、商家的储备工作; 商家的储备工作; 3、不同业态商家的合理布局及引导; 不同业态商家的合理布局及引导; 4、招商政策的进一步调整与细化。 招商政策的进一步调整与细化。
重要管理制度
《某某新天地商业业主公约》—与销售合同捆绑的合同或协议性质文件 《某某新天地商户服务手册》
—涵盖从商户进场装修到开门营业的各个环节
《某某会会员手册》—会员服务、联盟商家手册 《某某新天地委托租赁合同》—为业主或转租商户提供代租服务 《某某新天地经营管理条例》—对商户日常经营行为进行规范化管理 《某某新天地商户经营承诺书》
管理职能
1、经营行为管理
运营管理
2、消费行为管理
1、经营行为管理 、
主要内容: 主要内容: ①商户档案管理;②建立评估体系,对商 户进行等级评定;③建立商业经营的各项 规章制度;④建立和完善商业经营的各种 流程;⑤代办服务:工商税务等证照的办 理;⑥特约服务:商务、中介、委托等有 偿服务;⑦租金等费用收缴;
2、消费行为管理 、
主要内容: 主要内容:
①宣传促销管理;②建立和完善项目VI系统;③经 营秩序和公共安全管理;④退换货、投诉等售后服 务管理;⑤助学、文化等公关公益活动;⑥会员招 募及管理和维护;⑦项目电子商务平台的管理和维 护;
组织架构
组织架构设计说明: 组织架构设计说明: 商管公司的组织架构主要分为三大板块: 物业服务部分(物业公司另案说明) 商业服务部分(包括策划促销和商户管理) 公司运营部分(行政财务等) 。 其中由策划部和运营部组成的商业服务部分是整个管 理公司的核心运营机构。公司组织结构采取扁平化的管理 体系,便于市场的快速反应和相互配合。商管公司下面直 接设置职能部门,部门下设专业组,专业组直接管理所有 商户。
经营范围
主营:
商业经营管理服务、商业顾问咨询、商业项目策 划、商业企业开店指导、商业推广活动、营销策 划、商业代理招商、物业租售代理、各类广告设 计、制作、发布等。
兼营: 兼营:
糖、烟、酒、钟表、珠宝、金银饰品、工艺品、 化妆品、家电、照相器材、通讯器材、服装、鞋 帽、皮具、箱包、饰品、玩具、床上用品、运动 器材、文化用品、办公用品、电子产品、百货等
一期二阶段
收入指标
2012年3月至 年 月至 月至2013年3月 年 月
指标 市场管理费 广告位发布费(外立面和商业街内部广告位) 广告位发布费(外立面和商业街内部广告位) 租赁和转让( 租赁和转让(有偿委托和转让中介收费 ) 自营项目收入(自营商品销售的收入) 自营项目收入(自营商品销售的收入) 代理作商户设计制刊物、DM、宣传物品等、 代理作商户设计制刊物、DM、宣传物品等、收费 代理商户公关活动策划执行收费( 代理商户公关活动策划执行收费(如:推介会/酬宾会) 推介会/酬宾会) 销售、 销售、招商提成收入 金额
经营计划说明
从两个方面进行经营指标预测: 1、经济指标 2、经营指标
费用指标
委托运营期间费用测算表
金额 2012年3月至 年 月至 月至2013年2月 年 月 指标 管理费用 250 1154.2 100 1504.2 工资、办公、交通、差旅、招待等费用 备注
营销费用
广告推广、会务宣传、中介服务等
其它费用
成本摊销、税金等
合计
经营指标
5年内主要经营指标预测表 年内主要经营指标预测表
年份 2009年 年 指标 商户入驻率 70% 商铺开业率 60% 招商达成率 65% 服务满意度 75% 费用收取率 70% 会员数量 4000 1期85% 1期70% 75% 80% 80% 5000 2期70% 2期60% 85% 85% 80% 10000 2期85% 2期70% 90% 95% 85% 10000 3期85% 3期75% 95% 98% 90% 10000 2010年 年 2011年 年 2012年 年 2013年 年
统一招商管理
统一营销管理
统一物业管理
即统一进行项目建筑内外空间、环境管理及设备设施的维护 保养,营造舒适的购物休闲环境
重点工作流程
商铺交验流程(交房验收) 商户进场装修流程(装修审图、保证金入场证办理) 商户开业申报管理流程(开业时间、地点、活动规模和形式等) 商户促销活动申请流程(商家促销活动审核、风险预防) 商户特殊行业审批流程(特殊行业证照审核、安全性评估等) 公关活动流程(公关活动策划、组织、实施、监控) 投诉处理流程(消费者投诉问题的受理,处置、反馈等) 退换货流程(消费者货物退换的受理、处置、反馈等)
—要求商户针对经营管理规定和业主公约进行承诺确认
《某某新天地消费者投诉管理制度》—结合相关工商规定执行 《某某新天地消防安全管理制度》—结合相关消防规定执行
风险和应对措施
经营风险
提高招商水平,加强主力店客户评估,专人对接服务;
主力店流失 散户退场
商铺大面积闲置 增加营销活动力度,增加商户储备,调整经营思路;
主要职能
四大职能
市场 招商 销售 管理
市场职能
1、入驻商家现阶段经营对策辅助; 入驻商家现阶段经营对策辅助; 入驻商家现阶段经营对策辅助 2、区域市场、竞争对手的调查分析; 区域市场、竞争对手的调查分析; 3、旺市商业应对策略的制订; 旺市商业应对策略的制订; 4、项目对外关系的协调和维护; 项目对外关系的协调和维护; 5、下阶段营销推广和商业活动的策划组织和执行。 下阶段营销推广和商业活动的策划组织和执行。
工作内容图示说明
①
商 管 工 作
②
前期介入阶段
三
枞阶段
个 阶 段
③ 敥阶段
前期介入阶段
业态规划和商业布局优化
商铺交验
经营管理咨询和答疑(销售促进)
主要工作内容
商业经营管理调查
(销售促进和项目提升)
后期商业经营管理定位、商家公约、管理制度
人员组织控制等各项事宜
正常管理阶段
项目区域市场的分析、评估
销售职能
1、加强行业、产业特性分析,引入“领头商家”带动群体销售; 2、通过加盟项目推介、区域外项目考察等多种形式,为具备 实力的业主或经营者“嫁接”和导入产业链上下游“追随 者”; 3、协助入驻商家寻找、开发、稳定终端客户,引导和培育项目 所处区域的市场,促进区域商业快速繁荣,提高市场占有率; 4、项目区域内市场细分和空白的捕捉,辅助和引导商家调整 经营业态和策略;
4、租赁和转让
(有偿委托和转让中介收费 )
5、活动赞助费用
盈利模式阐述
6、刊物宣传收费
(DM、内刊和会员刊物等)
7、培训讲座收费
(举行消防、工商、投资等讲座)
8、自营项目收入
(自营商铺的收入)
9 、代理厂商公关活动策划执行收费
(例如:新品推介会/酬宾会等)
10 、代理设计制作厂商刊物及DM刊设计收费
销售方面: 2、销售方面:
以前期策划公司和销售部为主,商管公司辅助和配合。 重点参与项目推介会、某某区域市场商业调查、商户座谈等;
前期宣传推广工作: 3、前期宣传推广工作:
以策划部为主展开工作,商管公司辅助和配合。 重点进行商业运营理念推广,商业运营管理咨询等;
经营指标
2012年3月至 年 月至 月至ห้องสมุดไป่ตู้013年3月 年 月
分布 一期一阶段 指标 销售面积(以实际可销售为准) 销售面积(以实际可销售为准) 销售资金回笼率 招商达成率 商户入驻率 商铺开业率 费用收取率 发展商户会员数量
1.74万平方米 98% 100% 100% 100% 95% 400 8万平方米 65% 75% 65% 55% 55% 500
某某新天地
成立的意义
提升某某公司商业项目的后期运营和管理 促进和保障公司商业项目的持续运营和稳步开发
经营定位
提供完备的商业服务为核心定位,
辅以商业咨询和适度 适度的商业管理。 适度
定位说明
商业经营管理公司通常是将经营行为作为主要管理内容,强调对经营环节的控 制。其核心定位为:运营管理。 例如:传统百货商场,核心定位是业态的布局、控制、销售环节掌控等重要内 容,辅以商业服务。 大型超市也是采取这样的定位,所以此类经营管理公司能够最大限度做到对经 营者的控制,并能直接左右销售行为和结果。 究其根本原因是:产权+经营权的高度统一或经营权的高度集中 产权+经营权 经营权的高度集中 产权
市场策划 2 策划部
2名
平面设计
2名 1名 1名 1名 1名
后勤支持 3 办公室 人事管理 会计 4 财务部 出纳
经营模式
盈利模式 管理模式 风险和应对措施
盈利模式阐述
主要盈利渠道分析: 主要盈利渠道分析:
1、管理费 2、广告位发布费
(外立面和商业街内部广告位)
3、场地使用费
(商业街内外公共场地部分)
(商户自行制作的宣传物品等)
法律关系
呈辉工艺文化城 (中国)有限公司 委 托 合 同
柭 惄 中工 枞 ( )有限公司 柭 愗
管理模式的五个统一
统一经营主题
即统一项目的业态规划和商品布局。
统一服务管理
即为商户提供专业的服务咨询;统一设立总服务台,提供客 户服务提升项目服务水平;代行部分工商行政职能,对商户 经营行为、商品和服务质量进行必要监督,保持良好经营秩 序,并以此提升项目认知度。 即前期通过销售环节捆绑合同或协议,后期通过政府税费 调控等形式,基本实现项目统一招商管理,包括统一业态 控制,统一品牌审核,以及统一租约等管理内容。 即统一策划全年的系列营销策划活动,营造气氛吸引客流, 举办大量的有文化内涵并特聚人气的活动,使商场成为传播 文化资讯的平台
而对于我们现状而言,产权将绝大多数出售,并会分散在很多经营者和投资者 手里,后期随着项目的开业也只能做到通过委托的形式,短期收回部分经营权。 因此,通达新天地商业管理公司的核心定位只能是:商业服务
经营战略
长期战略 通过积累管理经验,完善管理模式,不断提升管 理水平,为集团公司商业地产项目的开发提供支 持和服务。并在商业地产经营领域内努力探索成 功的,可复制的模式。 短期目标 围绕前期策划公司开展主力店招商工作,积极配 合和支持项目一期的销售工作。实现项目一期成 功销售。
销售环节明确业态规定和经营权收回的法律责任,增 加控制手段,强化招商,加强宣传推广;
财务风险 管理费收缴
垫付装修费收回
应 对 措 施
提升管理服务水平,帮助商户提高销售,适度控制管 理费减免优惠,减少工程环节质量问题;
协助主力商家成功经营,完善服务,资源整合;
代收代缴费用
充分估计代收代缴费用的衍生和损耗,防止偷漏情况;