先验房、后收房

先验房、后收房”的收房流程有法律依据
在买卖合同中，“先验后收”是通常的交易习惯，而“先收后验”的交易习惯可能存在，但一定是一种非正常现象，具有典型的霸王条款性质，与市场经济的基本原则相悖，为现代民法和经济法所否定。

《合同法》第三条规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”。

《消费者权益保护法》第十条规定：“消费者享有公平交易的权利，消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为”。

《消费者权益保护法》第八条规定：“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利”。

不通过验房，买受人的知情权无从保障，“先收房、后验房”的霸王条款，完全剥夺了买房人对所有购房者的知情权。

开发商可能会认为，因为双方合同中未约定是先验后收还是先收后验，因此其规定先收后验就是有理由的。

对于这种合同中未约定履行方式的情况，《合同法》第六十二条第五项规定：“履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行”。

在交房中有利于实现合同目的的履行方式只能是“先验后收”。

买卖合同中对标的物的验收，法律也有明确规定，《合同法》第一百五十七条规定：“买受人收到标的物时，应当在约定的检验期间内检验。

没有约定检验期间的，应当及时检验”。

《合同法》第一百五十八条规定：“当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或质量不符合约定的情形通知出卖人。

当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人……”。

不对标的物进行验收，买受人就无法发现标的物数量和质量是否符合约定，也就无法在合理期间内通知出卖人是拒绝还是接受标的物。

如果作出“不论标的物品质如何，不经验收而其所有权和风险都转至买受人”的解释，对买受人是极不公平的。

“先验房、后收房”有利于市场稳定，保证交易安全，实现对经营者的监督。

《消费者权益保护法》第十七条规定：“经营者应当听取消费者对其提供的商品或者服务的意见，接受消费者监督”。

究竟是先验房，后拿钥匙，还是相反？有不少业主询问：究竟是先验房，后拿钥匙，还是相反？
很多验房公司和律师事务所都没有把这个准业主迫切知道的非常实际的操作问
题详细说清楚。

盛世监理验房公司就在这里为大家详细说明：
首先强调一下“是先签收，再验房；还是先验房，再签收”这个问题（因为这个问题与关于先拿钥匙与否的问题密切相关）
一般先验房子后交费再签文件的收楼程序是合理的正常程序，当您对验楼的结果满意之后，就可以签字收楼了。

但是不少发展商并不让买家先验房后办手续，而是让业主先交钱填表、在收楼文件上签字，再发批准条，让业主到物业管理处去拿钥匙。

等业主进得房去，发现存在问题，申诉起来也软弱无力了。

为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患。

商品房验收绝对不可以马虎了事。

郑重提示：
业主一定要坚持主张自己的权利，最好业主团结起来坚持原则，有业主说“可能到时富力一句‘公司规定’，就把我们的一切准备付诸流水”，大家一定要明白任何规定首先必须合法，业主也不应如此软弱，正当合法的权益当然要争取！
退一步讲，假如开发商非要业主先签收的话，且当初购房合同中并没注明“先验房再收楼”，则可采取变通方法，在收楼文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”或“未验房”等字样，这样即使万一在验房时出现什么情况，也可保障自己的权益。

收楼现场操作流程：
一、索要“两书一表”
让开发商出示《竣工验收备案表》（最重要）、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

“两书一表”是最起码的法定交付文件，其实还有其它各种文件及相关验收表格：《建设工程质量认定证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《实测面积登记表》等。

以便日后出现质量问题时能按约维修。

如果开发商拒绝出示这些证明文件或文件不全，您可按购房合同第十一条，要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函”。

提醒：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和管线分布竣工图，您可带走，作为证据资料保存。

如果开发商不能提供上述相关文件，购房人有权拒绝收房，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。

二、盛世监理验房再次提醒：先验房后交费再签文件
查验完各种证件后，就开始正式验房。

业主先缴纳身份证复印件、收楼通知书，领取房屋钥匙，然后由物业管理公司人员或销售代表带领，到所购楼房依双方约定的交楼标准查验楼房状况。

这里问题就出现了，是先拿钥匙再验房，还是相反？有的业主说，没钥匙怎么开门，怎么验房啊？这话说得很好！事实上也是只有先拿到钥匙才能开门验房。

但很多验房公司和律师都在宣传：一般“交钥匙”就等于“房屋交付使用”。

业主就担心了：我拿了钥匙是不是就等于我收楼了？这不是矛盾吗？可不拿到钥匙又怎么进屋验房呢？
这里要先搞清一个概念——“领取钥匙”并不等于“交钥匙”，“交钥匙”是正式收取钥匙，还要在收楼文件上签收。

而“领取钥匙”实际上是很多业主所说的“借钥匙”，只是为了开门验房暂借钥匙用一下而已，用完就还回去。

或者你干脆拿都不拿钥匙，你就向开发商强调反正你按法律规定要先验房才能收楼，验房总要进去吧，至于怎么开门，就请开发商想办法吧，这样一般就会是由物业管理人员拿钥匙，带着你去开门验房。

下一步，仔细验房是必不可少的，毕竟购房花了这么多钱，不了解清楚房子的情况您怎么能够安心呢？验楼一般应包括如下内容：土建、装修、给排水、照明用电、卫生器具、防盗设施以及其它设施配件等等。

收房流程及注意事项
一、收房基本流程
收房的过程并不复杂。

带齐身份证件、相关资料、费用以及验房工具等，按照与开发商约定的时间前去收房，主要有以下几个步骤：
1、带起相关证件（身份证、结婚证、单身证明、购房合同等）以及相关费用（一般在房价的4%左右）。

2、业主查看《竣工验收备案表》，领取《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》(此两项必须为原件)以及《房屋土地测绘技术报告书》，并由开发商加以说明。

3、开发商出具《实测面积测绘报告》，双方确认面积误差后结算剩余房款、各项费用以及延期交房违约金等。

4、业主领取新房钥匙，签署《住宅钥匙收到书》（签字确认时应备注：房屋质量未验收）。

5、与物业公司签署物业协议、向物业公司交纳物业费并索要发票或盖章确认的收据。

6、业主对新房做综合验收，即最重要的验房环节。

二、验房注意事项
您是第一次买房子吗？是不是好不容易盼到交房了，却往往不知所措，不了解自己房子质量问题。

请您留意以下几个注意事项。

一看：详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象（阳台裂缝危险大）。

悄悄话：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清除后就可以看了。

二看：检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝。

悄悄话：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是厨房卫生间顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。

三看：仔细检查墙面、地面，仔细检查墙面、地面有无空鼓、开裂情况。

悄悄话：如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中、装修后会给您带来很大的麻烦。

（以上3项可用小榔头和卡尺）
四看：水电煤气畅通情况和能否正常使用。

大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度（一般新房会配一个简易龙头给业主）。

用万用表测量各个强弱电是否畅通。

悄悄话：关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。

五看:验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生间及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。

六看：验收地面下水情况。

在厕卫放水，浅浅就行了（约高2cm）。

然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。

注意的是，上一家的厨卫间地面也要防水，建议让物业协调。

悄悄话：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。

七看：核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符。

悄悄话：通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。

八看：测量一下房间的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据。

悄悄话：最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。

1、在验房之前，如果开发商要求交费或者是签署文件，那业主一定不要答应，否则在验房时业主发现的质量问题，就只能自己付钱解决了。

2、如果开发商提出代办产权证，业主是可以拒绝的，因为产权证业主完全可以自己办，如果交给开发商，那业主还要给开发商交代办费。

3、验房中所发现的质量问题一定要白纸黑字写在纸面上，不能听信开发商的口头承诺，并且在房屋问题的后面，还要写明开发商承诺的解决时间，这样业主才不会在开发商无限期拖延之后毫无办法。